Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung für dein Haus oder deine Wohnung ist die Fortsetzung deines bestehenden Kredits, allerdings mit neuen Konditionen. Ab wann du dich mit dem Thema Anschlussfinanzierung deiner Immobilie auseinandersetzen solltest, hängt von deiner Sollzinsbindung ab. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. Üblich sind dabei Zinsbindungen zwischen 5 bis 25 Jahren, je nach individuellem Aufbau der Baufinanzierung.

Am Ende der Zinsbindung sind Immobilienkredite in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Nicht selten ist dabei die Restschuld noch 6-stellig. Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 300.000 Euro, einem jährlichen Sollzins von gut 3 Prozent, einem Tilgungssatz von 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 150.000 Euro.

Um diese Restschuld zu tilgen, bist du nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen – die sogenannte Anschlussfinanzierung. Dabei richten sich die Kosten der Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung, wie schon bei der Erstfinanzierung, u. a. nach verschiedenen Faktoren:

• Anschlussfinanzierung aktuelle Zinsen
• neue Zinsbindung
• Tilgungsrate

Generell gibt es verschiedene Optionen für die Anschlussfinanzierung, die infrage kommen und die du individuell prüfen solltest:

• Prolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen

Die Hausbank ist gesetzlich verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist einen Vorschlag für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Grundsätzlich empfehlen wir dir, dich schon früher über eine Anschlussfinanzierung für dein Haus oder deine Wohnung zu informieren, um ausreichend Zeit für den Vergleich von Angeboten und das Abwägen aller Optionen zu haben. 

• In mehr als 5 Jahren: Eine Anschlussfinanzierung der Immobilie ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich. Ausnahme: Sollten seit der Auszahlung deines ersten Kredits bereits 10 Jahre vergangen sein, steht dir ein Sonderkündigungsrecht zu, ohne dass dir eine Vorfälligkeitsentschädigung droht. 
• In 1 bis 5 Jahren: Ab 5 Jahren vor Verstreichen der Zinsbindung kannst du über ein Forward-Darlehen nachdenken. Damit lassen sich niedrige Zinsen schon Jahre im Vorfeld sichern. Diese Darlehensart ist vor allem sinnvoll, wenn mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen ist. Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit solltest du Angebote für Anschlusskredite einholen, um die Chance auf eine günstige Anschlussfinanzierung nicht zu verpassen.

• In 3 bis 12 Monaten: Informiere dich 12 Monate vor Ende deiner Zinsbindung über Angebote verschiedener Kreditinstitute für die Anschlussfinanzierung deines Hauses. Mit der Unterstützung von unabhängigen Finanzierungsvermittlern wie Baufi24 kannst du dir dabei besonders günstige Konditionen sichern.

  • Sind die Angebote günstiger als das deiner Hausbank, solltest du eine Umschuldung in Erwägung ziehen: So kannst du Kosten sparen.

  • Ist hingegen das Angebot deiner Hausbank das beste, bietet sich eine Prolongation an.

Lohnt es sich, die Bank zu wechseln?

Die Zusammensetzung der zweiten Finanzierungsrunde unterscheidet sich grundsätzlich nicht von der des Erstkredits. Jedoch können und sollten alle Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden, um die neue Baufinanzierung optimal an deine aktuelle Situation anzupassen: Nicht nur deine persönlichen Lebensverhältnisse haben sich seit dem Abschluss des Erstdarlehens sehr wahrscheinlich verändert, sei es durch einen besser bezahlten Job oder durch Familienzuwachs. Auch die aktuellen Bauzinsen werden seit dem Abschluss deines ersten Darlehens gestiegen oder im besten Fall gesunken sein.

Im Folgenden sind die wichtigen Entscheidungskriterien für ein Darlehen aufgelistet und mit Hinweisen versehen, worauf du vor allem bei Angeboten für die Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung achten solltest.

1. Zinssatz Anschlussfinanzierung

Wie hoch das Entgelt ist, das Kreditnehmende für das entliehene Baugeld entrichten, ist einer der wichtigsten Bausteine der Immobilienfinanzierung. Hast du etwa im Jahr 2008 einen Baukredit abgeschlossen, musstest du mit Sollzinsen von um die 5 Prozent vorliebnehmen. Nach dem Ende der Niedrigzinsphase im Jahr 2022 liegen die Bauzinsen aktuell im Dezember 2024, abhängig von verschiedenen Faktoren, bei 2,93 Prozent.* Das bedeutet: Bei einem 2008 ausgereichten Immobiliendarlehen hast du momentan Einsparpotenzial bei deiner Anschlussfinanzierung. 

Anschlussfinanzierung aktuelle Zinsen

Hierzu ein konkretes Rechenbeispiel: Eine Familie kaufte vor 15 Jahren ein Haus im Wert von insgesamt 300.000 Euro. Abzüglich des Eigenkapitals und der gezahlten monatlichen Raten wird sie zum Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld von 100.000 Euro offen haben. Nun möchte die Familie wissen, wie hoch die Zinsen für die Anschlussfinanzierung aktuell wären. Dazu gibt sie u. a. diese Angaben in den Rechner Anschlussfinanzierung von Baufi24 ein:

• Vorhaben: Anschlussfinanzierung
• Marktwert (in diesem Fall = Kaufpreis): : 300.000 €
• Darlehensbetrag (Restschuld): 100.000 €
• Eigenkapital: 0 €
• Mögliche monatliche Rate: 850,00 €
• Auszahlungsdatum (Ende der Zinsbindung): 30.11.2024
• Zinsbindung: 15 Jahre

Das Tool liefert dir einen Sollzins p. a. (Stand: 03.12.2024, unverbindliche Musterberechnung) von 3,22 %. Die Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung (Sollzins konstant) beträgt in diesem Fall 11 Jahre. Wenn du in den nächsten Monaten deine Baufinanzierung umschulden möchtest, solltest du die Entwicklung der Bauzinsen immer im Blick behalten. Nutze den kostenlosen Rechner, um eine mögliche Anschlussfinanzierung selbst online zu kalkulieren.

Im Folgenden findest du eine Tabelle mit exemplarischem Zinssatz Anschlussfinanzierung bei verschiedenen Laufzeiten für die selbe Anschlussfinanzierung im Vergleich:

2. Sollzinsbindung

Die Zinsbindung – die Zeitspanne, in der die Konditionen der Baufinanzierung nicht veränderbar sind – sollte sich an der erwarteten Entwicklung der Bauzinsen orientieren.

• Wenn mit fallenden Zinsen zu rechnen ist, wählst du eine möglichst kurze Sollzinsbindung. So profitierst du von einem niedrigen Zinssatz bei deiner Anschlussfinanzierung.
• Sind die Zinsen niedrig, ist eine lange Zinsbindung sinnvoll, um die kleinen Zinsen langfristig zu sichern.

Insgesamt ist die Dauer der Sollzinsbindung einer der entscheidenden Faktoren bei der individuellen Gestaltung deiner Anschlussfinanzierung.

3. Tilgung

Viele Hausbesitzende machen den Fehler, der anfänglichen Tilgungsrate zu wenig Beachtung zu schenken. Dabei ist der Tilgungssatz mindestens ebenso wichtig wie der Zinssatz für die Gestaltung und die Kosten deiner Baufinanzierung. Denn je schneller du tilgst, desto rascher sind die Baugeldzinsen zurückgezahlt – und desto weniger Jahre zahlst du folglich Zinsen. 

Bei der Zusammenstellung deiner Anschlussfinanzierung solltest du ferner darauf achten, den Tilgungssatz an deine aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ist dein finanzieller Spielraum seit dem Abschluss des Erstkredits gewachsen, beispielsweise weil du den Arbeitsplatz gewechselt hast? In diesem Fall kannst du das überschüssige Geld in eine höhere Tilgung des neuen Kredits investieren. Hierdurch profitierst du von einer Zinsersparnis. 

4. Sondertilgungen

Auch mit außerplanmäßigen Tilgungsleistungen lassen sich über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg Zinszahlungen reduzieren. Sondertilgungen liegen meist um die 5 Prozent des Darlehenswertes, können aber auch niedriger oder höher ausfallen. Wenn du mit außerplanmäßigen Geldzuflüssen rechnest, können sogar Sondertilgungen in Höhe von 10 Prozent sinnvoll sein.

Hast du eine Baufinanzierung für dein Eigenheim und bemühst dich um eine Anschlussfinanzierung, bist du für Banken sehr interessant:

• Über Jahre hast du Glaubwürdigkeit und Bonität unter Beweis gestellt, indem du deinen Kredit regelmäßig bedient hast.
• Ein großer Teil der Schulden ist bereits abbezahlt.
• Und der Wert deiner Immobilie ist im besten Fall auch ein Stück gestiegen. 

Im Folgenden zeigen wir dir drei mögliche Optionen, eine günstige Weiterfinanzierung zu erreichen und klären dich über Chancen und Risiken der verschiedenen Optionen auf.

1. Prolongation: Bei der Hausbank bleiben

Prolongation bedeutet Verlängerung, also die Fortführung des Erstdarlehens bei deiner Hausbank – jedoch mit aktuellen Zinsen und Tilgungsraten für die Anschlussfinanzierung. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist wird dir deine Hausbank ein Angebot für die Anschlussfinanzierung unterbreiten. Meist lassen sich jedoch bei anderen Kreditinstituten bessere Konditionen finden. Vertraue also nicht vorschnell auf das Angebot deiner Hausbank, ohne einen Anschlussfinanzierung Vergleich durchzuführen.

Wer es lieber bequem mag, für den kann der Verbleib bei der Hausbank trotzdem der geeignete Weg sein. Denn der alte Finanzierungspartner wird deine Kreditwürdigkeit in der Regel nicht erneut prüfen. Außerdem würde für dich der zusätzliche Weg zum Notariat sowie das Übertragen der Grundschuld entfallen. Verhandle aber in jedem Fall mit deiner alten Bank: Mit etwas Glück lässt sich der Sollzins mit Verweis auf günstigere Angebote zu deinen Gunsten verhandeln.

Mit dem Ende der Zinsbindung verfällt auch die Bindung an den bisherigen Finanzanbieter. Zu diesem Zeitpunkt kannst du das Kreditinstitut wechseln, ohne die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an deine alte Bank zahlen zu müssen.

Der Vorteil der Umschuldung: Du hast jetzt die Möglichkeit, dich neu über die Konditionen für deine Anschlussfinanzierung zu informieren und das beste Angebot zu wählen. Die Wahrscheinlichkeit, dass du bei einem neuen Kreditgebenden bessere Vertragsbedingungen erhältst als bei deiner Hausbank, ist hoch.

Wir empfehlen grundsätzlich, schon sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung deiner Immobilienfinanzierung, Angebote anderer Banken für die Anschlussfinanzierung deiner Baufinanzierung einzuholen. So hast du genug Zeit, Zinssatz und andere Konditionen zu vergleichen und eine wohlüberlegte Entscheidung zu treffen.

Allerdings bringt eine Umschuldung auch Nachteile mit sich: Im Regelfall ist eine erneute Bonitätsprüfung nötig, was zusätzlichen bürokratischen Aufwand bedeutet. Ferner fallen Gebühren an für:

• die Übertragung der Grundschuld
• den Notar bzw. die Notarin

Trotzdem kann sich eine Umschuldung für dich schon bei einem kleineren Zins von wenigen Prozentpunkten lohnen. Denn es stehen sich hier einige Hundert Euro Aufwand einer Ersparnis von bis zu mehreren Tausend Euro gegenüber.

Vergleich für die Anschlussfinanzierung der Restschuld aus dem Erstkredit in Höhe von 130.000 € (neuer Darlehensbetrag).

• Zinsbindung: 15 Jahre
• Tilgungssatz: 3 Prozent

Das Ergebnis ist eindeutig: Obwohl der Sollzins des neuen Anbieters nur einen halben Prozentpunkt niedriger ist, lassen sich trotz Gebühren für Notar/-in und Übertragung der Grundschuld über 6.000 Euro an Zinskosten sparen.

3. Forward-Darlehen: Zinsen schon Jahre im Voraus reservieren

Die Zinsbindung deiner Erstfinanzierung läuft noch einige Jahre, aber es ist zeitnah mit steigenden Zinsen zu rechnen? In diesem Fall kann der Abschluss eines Forward-Darlehens für dich die optimale Form der Anschlussfinanzierung sein.

Dabei handelt es sich um einen üblichen Kredit für die Anschlussfinanzierung, der jedoch schon bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens abgeschlossen wird. Auf diese Weise kannst du dir die aktuellen Zinsen für deine Anschlussfinanzierung reservieren. Heißt in der Praxis: Du unterschreibst heute einen Kreditvertrag zu aktuellen Konditionen, der erst später in Kraft tritt und den du dann erst bedienst.

Völlig kostenlos ist dieser Service der Banken leider nicht: Je nach Länge des Bereitstellungszeitraums berechnen die Finanzanbieter einen Aufschlag auf den derzeitigen Zins.

• Diese Bereitstellungszinsen belaufen sich meist auf um die 0,02 Prozent des Kreditbetrags.
• Sie erhöhen sich, je weiter der Beginn der Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt.

Darüber hinaus birgt der Abschluss eines Forward-Darlehens für dich ein gewisses Risiko. Wie jeden anderen Kreditvertrag auch musst du diesen einhalten, auch wenn die Zinsen zum entsprechenden Zeitpunkt dann doch nicht gestiegen oder gar gesunken sind.

Letztlich ist ein Forward-Darlehen eine Wette auf steigende Bauzinsen. Sollten sie trotz allem bis zum Inkrafttreten des Forward-Darlehens fallen, kannst du dieses nur gegen die Zahlung einer Entschädigung wieder kündigen. Dies gilt auch, wenn sich deine Lebensumstände in der Zwischenzeit ändern, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit oder Scheidung.

Ob sich ein solches Darlehen für deine Anschlussfinanzierung lohnt, oder ob doch eine Prolongation oder eine Umschuldung für dich von Vorteil sind, können die erfahrenen Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten von Baufi24 für dich strategisch einschätzen. Ein professioneller Vergleich lohnt sich bei allen Arten der Anschlussfinanzierung.

Das Ende der Sollzinsbindung deiner Immobilienfinanzierung ist noch lange nicht in Sicht, doch du würdest trotzdem gerne die Bank wechseln? Solltest du während einer Hochzinsphase einen Kredit mit einer Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren abgeschlossen haben, gibt es für dich noch eine Möglichkeit, auf niedrige Zinsen umzusteigen: die Sonderkündigung.

Der große Vorteil ist, dass dann die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Für die Kündigung des Darlehens musst du also "keine Strafe" an die Bank zahlen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt natürlich auch für eine Anschlussfinanzierung deiner Immobilie, wobei hier nicht das Datum der Vertragsunterschrift ausschlaggebend ist, sondern der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Baugelds.

Damit du den bestmöglichen Anschlusskredit bekommst, gilt es einige Dinge zu beachten. Wer unsere folgenden Tipps beherzigt, hat gute Aussichten auf eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen:

1. Vorausschauende Planung: Beschäftige dich frühzeitig, idealerweise bereits 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung, mit der Entwicklung der Anschlussfinanzierung Zinsen.
2. Optionen kennen: Informiere dich über die verschiedenen Varianten der Anschlussfinanzierung. Nicht zwingend ist eine Prolongation die günstigste Form der Anschlussfinanzierung für dich.
3. Frühzeitige Ablösung prüfen: Hast du dein Immobiliendarlehen bereits vor mehr als 10 Jahren aufgenommen, dann kannst du unter Umständen mit einem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB den bestehenden Baukredit ablösen – und zwar ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
4. Kreditangebote vergleichen: Hole mehrere Angebote zum Vergleich der Anschlussfinanzierungen ein – noch bevor dir die bisherige Bank eine Prolongation anbietet.
5. Schneller schuldenfrei sein: Die durch die Umschuldung eventuell erzielte Zinsersparnis investierst du am besten in einen höheren Tilgungssatz. Hierdurch lässt sich das Baudarlehen rascher zurückführen und du kannst Zinskosten sparen.
6. Die richtige Zinsbindung wählen: Je nach Zinsumfeld ist bei Anschlussfinanzierungen eine längere oder kürzere Zinsbindung vorzuziehen.
7. Eigenmittel geschickt einsetzen: Konntest du seit Abschluss deiner Finanzierung Eigenkapital ansparen, bspw. durch eine Abfindung, oder kannst du über einen höheren Betrag durch ein vorgezogenes Erbe oder eine Schenkung verfügen? Eine reduzierte zu finanzierende Restschuld verkürzt deine Kreditlaufzeit und reduziert deine Kosten.
8. Monatsrate überdenken: Wie bei der Erstfinanzierung solltest du eine Haushaltsrechnung machen und deine Anschlussfinanzierung an deine möglicherweise veränderten Anforderungen und Lebensumstände anpassen. Eine höhere oder niedrigere Kreditrate kann zukünftig für dich sinnvoller sein.
9. Immobilie bewerten lassen: Seit Abschluss deiner Baufinanzierung hat sich am Immobilienmarkt einiges getan. Ggf. kannst du durch eine Wertsteigerung bei der Anschlussfinanzierung von profitieren: Lass also auf jeden Fall eine neue Immobilienbewertung machen.
10. Restschuld reduzieren: Nutze alle Möglichkeiten deiner laufenden Finanzierung aus. Schöpfst du deine bestehenden Sondertilgungsoptionen optimal aus oder kannst du von einem Tilgungssatzwechsel profitieren? Prüfe deinen laufenden Kreditvertrag sorgfältig.

Ohne langjährige Expertise im Immobilien- und Finanzbereich kann es schwierig sein, bei der Suche nach der optimalen Anschlussfinanzierung den Durchblick zu behalten – zu vielfältig ist der Markt von Banken und Finanzangeboten, zu viele Vertragsbedingungen gilt es, mit der eigenen individuellen Lebenssituation abzustimmen.

Dabei lässt sich mit einem sorgfältigen Angebotsvergleich viel Geld sparen. Die Prolongation bei der Hausbank ist meist die bequemste, nicht immer aber die kostengünstigste Option.

Als neutraler und privater Vermittler von Immobilienfinanzierungen bietet Baufi24 seit vielen Jahren professionelle Beratung rund um die Baufinanzierung an. Wir vergleichen für dich Angebote von über 500 Finanzinstituten und erstellen für dich die optimale und günstigste Finanzierungsstrategie:

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* Sollzins Nettodarlehensbetrag 150.000 €, Sollzinsbindung 10 Jahre, Tilgung 2 % p.a. für Darlehen bis 80 % des Wertes wohnwirtschaftlicher Objekte