Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen, das die Bank zum Kauf oder Bau eines Eigenheims vergibt. Mit dem darüber bereitgestellten Kapital und Eigenmitteln kannst du deine Wunschimmobilie finanzieren – ohne eigenes Vermögen.

Grundsätzlich eignen sich solche Finanzierungen nicht nur zum Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung zur Selbstnutzung. Ein Grundstückskauf oder der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage ist damit ebenfalls machbar.

Hast du dich bereits zum Thema „Finanzierung einer Immobilie“ informiert, bist du wahrscheinlich auf verschiedene Begriffe gestoßen. Unter anderem diese Bezeichnungen werden für gewöhnlich synonym zu einer Immobilienfinanzierung verwendet:

• Baufinanzierung
• Baudarlehen
• Baukredit
• Immobilienkredit
• Immobiliendarlehen
• Hauskauf-Finanzierung
• Hauskredit
• Hausfinanzierung
• Wohnungskredit

Möchtest du dich allgemein beraten lassen oder hast bereits eine konkrete Immobilie im Blick, die du finanzieren möchtest: Unsere erfahrenen Experten und Expertinnen für Immobilienfinanzierungen beraten dich unverbindlich.

Die Konditionen bzw. Kosten für eine Haus- oder Wohnungsfinanzierung hängen von verschiedenen Parametern ab. Einige von ihnen fungieren als Stellschrauben, über die sich ein individuelles Finanzierungskonzept erstellen lässt. Denkst du darüber nach, eine Immobilie zu finanzieren, solltest du mit folgenden Kenngrößen vertraut sein.

Zinsen

Wer eine Immobilienfinanzierung abschließt, hat dafür Zinsen zu zahlen. Sie sind für dich nichts anderes als Gebühren. Deswegen gilt: Je geringer der Zins, desto günstiger ist die Immobilienfinanzierung und andersherum. Eine wesentliche Voraussetzung für gute Bauzinsen aktuell ist eine hohe Kreditwürdigkeit der Antragstellerin bzw. des Antragstellers. Abgesehen davon orientieren sich die Zinssätze an der allgemeinen Zinsentwicklung am Immobilienmarkt.

Zinsbindung

Wie lange der von der Bank zugesagte Zins unverändert bleibt, gibt die Sollzinsbindung an. Wählst du eine längere Zinsbindung, steigt deine Planungssicherheit. Hierfür erhebt die Bank jedoch einen kleinen Zinsaufschlag. Erwartest du in den nächsten Jahren sinkende Bauzinsen, ist für deine Immobilie eine Finanzierung mit kürzerer Zinsbindung passend. Später besteht dann die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung mit besseren Zinskonditionen zu erhalten.

Mit Tilgung ist die Rückzahlung des Darlehens gemeint. Bei Immobilienfinanzierungen ist in der Regel vom anfänglichen Tilgungssatz die Rede. Dieser gibt an, wie viel Prozent von der Kreditschuld du im ersten Jahr an die Bank zurückzahlst. Entscheidest du dich für eine höhere Tilgung, reduzieren sich deine Gesamtkosten und du führst deinen Immobilienkredit rascher zurück. Im Gegenzug erhöht sich allerdings die Darlehensrate.

Folgende Beispielrechnung verdeutlicht den Einfluss der anfänglichen Tilgungsrate auf die Gesamtkosten. Die Vorgaben: 

• Finanzierungsvorhaben: Kauf einer Immobilie
• Kaufpreis: 350.000 €
• Eigenkapital: 80.000 €
• Sollzins: 3,25 %
• Zinsbindung: 15 Jahre

In der Tabelle sind die Gesamtzinskosten bis zum Ende der Zinsbindung in Abhängigkeit von unterschiedlichen Tilgungssätzen gegenübergestellt:

Die Übersicht zeigt: Mit zunehmendem Tilgungssatz steigt der Tilgungsbetrag deutlich. Zugleich sinken die zu zahlenden Zinskosten. Wählst du hier etwa eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent, sparst du gegenüber einer Tilgungsrate von 1 Prozent innerhalb von 15 Jahren rund 26.000 Euro.

„Viel hilft viel“ - beim Eigenkapital ist diese Aussage generell zutreffend. Für einen hohen Eigenkapitalanteil gewähren Banken nämlich günstigere Immobilienfinanzierungen, sprich niedrigere Zinsen. Wer hingegen seinen Hauskauf mit wenigen Ersparnissen bestreitet, hat mit teureren Zinsen zu rechnen. Außerdem nimmt bei einem kleineren Eigenkapitalanteil die Wahrscheinlichkeit für eine Kreditvergabe ab.

Die Finanzierung einer Immobilie muss weder kostspielig noch kompliziert sein. Für eine sorgfältige Planung deines Vorhabens greife gern auf unseren Finanzierungsrechner zurück. Mit ihm lassen sich verschiedenste Szenarien direkt online durchspielen - natürlich kostenlos.

8 Tipps: So sparst du Kosten bei der Immobilienfinanzierung

Beabsichtigst du, eine Immobilie zu finanzieren, können diese Tipps für dich interessant sein:

1. Ausreichend hohen anfänglichen Tilgungssatz festlegen: Stelle sicher, dass der Tilgungssatz zu Beginn wenigstens 2, wenn möglich 3 Prozent beträgt. Denn eine größere Tilgung reduziert die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung.
2. Passende Zinsbindung wählen: Eine längere Zinsbindung schützt dich vor steigenden Zinsen bzw. Kosten.
3. Hohen Anteil an Eigenkapital beisteuern: Bringst du viele eigene Ersparnisse mit, vergünstigt sich deine Immobilienfinanzierung.
4. Bausparvertrag frühzeitig abschließen: Ein Bausparvertrag ermöglicht es dir, Eigenkapital anzusparen. Dieses kannst du später einsetzen, um deine Immobilie zinsgünstig zu finanzieren.
5. Muskelhypothek einbringen: Durch eine Muskelhypothek, also Eigenleistungen beim Hausbau, minimierst du deine Baukosten.
6. Zusatzsicherheiten stellen: Kannst du weitere Sicherheiten, wie bspw. eine zweite Kreditnehmerin bzw. einen zweiten Kreditnehmer, eine bereits schuldenfreie Immobilie oder eine Lebensversicherung, vorweisen? Dann gewährt die Bank in der Regel geringere Bauzinsen.
7. Fördermöglichkeiten ausschöpfen: Die beste Immobilienfinanzierung berücksichtigt ebenso staatliche Fördermittel. Beschaffe dir deshalb Informationen zu den Programmen der KfW, des BAFA und deines Bundeslandes.
8. Finanzierungsvergleich für Immobilie durchführen: Mache einen systematischen Vergleich der Angebote. Auf diese Weise erhöhst du deine Chancen auf eine günstige Immobilienfinanzierung erheblich.

Für die erfolgreiche Immobilienfinanzierung gehst du am besten schrittweise vor. Hausbauende und Hauskaufende orientieren sich einfach an folgendem Ablauf.

1. Informationen einholen

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Das ist die zentrale Frage bei der Budgetplanung. Um sie zu beantworten, ist als Erstes zu klären, wie hoch die Kreditrate für die Hausfinanzierung sein darf. Hierfür eignet sich eine Haushaltsrechnung. Diese beinhaltet sämtliche Einnahmen und Ausgaben. Aus der Differenz ergibt sich die maximal mögliche Rate. Mit dieser und einer Angabe zum Eigenkapital kannst du dann dein individuelles Budget bestimmen. Am schnellsten funktioniert das mit unserem Budgetrechner. Das Tool liefert unter anderem diese Informationen:

• möglicher Darlehensbetrag
• möglicher Kaufpreis
• Gesamtbudget

Mit diesen Zahlen und einer konkreten Vorstellung zur Wunschimmobilie startest du deine Grundstücks- bzw. Immobiliensuche. Anlaufstellen hierfür können das Internet, eine Maklerin bzw. ein Makler sowie persönliche Kontakte sein.

2. Unverbindliche Beratung einbeziehen

Für den Kauf oder Bau eines Eigenheims benötigst du für gewöhnlich eine sechsstellige Summe. Informiere dich deshalb vorab gründlich, wenn die Finanzierung deiner Immobilie ansteht. Hauskaufende und Hausbauende profitieren dabei besonders von einer transparenten, unverbindlichen und neutralen Beratung. Eine solche bieten dir unsere Baufi24 Expertinnen und Experten kostenlos an. Bei dem Gespräch geht unser Team selbstverständlich auf deine persönlichen Bedürfnisse ein und prüft alle infrage kommenden Fördermöglichkeiten.

3. Finanzierungsangebote vergleichen

Damit du den optimalen Immobilienkredit erhältst, musst du mehrere Finanzierungsvorschläge einholen. Anschließend führen Kaufende bzw. Bauende einen Vergleich der verschiedenen Immobilienfinanzierungen durch. Hierbei ist vor allem auf die ausgewiesenen Hypothekenzinsen zu schauen.

Hast du den idealen Haus- bzw. Wohnungskredit gefunden, bereitest du als Nächstes deine Unterlagen für die Baufinanzierung vor. Wichtige Dokumente hierfür sind bspw. Gehalts- und Eigenkapitalnachweise. Anhand dieser Informationen führt die Bank eine Kreditwürdigkeitsprüfung durch. Fällt diese positiv aus, bekommst du eine Finanzierungsbestätigung zugeschickt. Diese kontrollierst du dann zusammen mit deiner Baufi24 Spezialistin oder deinem Baufi24 Spezialisten. Ist alles wie gewünscht, kannst du deine Unterschrift unter den Darlehensvertrag setzen.

Bei einem Kauf erfolgt die Auszahlung des Immobilienkredits, sobald die Bank diese Nachweise hat:

• Beleg, dass Grundschuld im Grundbuch vermerkt ist
• Fälligkeitsmitteilung der Notarin bzw. des Notars

Der Kauf oder Bau eines Eigenheims lässt sich grundsätzlich über verschiedene Kredittypen finanzieren. Die gängigsten Darlehensarten stellen wir dir hier vor.

Annuitätendarlehen

Mit ihm liegst du meistens richtig: Das Annuitätendarlehen ist im Vergleich zu den anderen Kreditarten die am häufigsten gewählte Variante zur Immobilienfinanzierung. Für den Kredittyp charakteristisch sind die wiederkehrenden, gleichbleibenden Ratenzahlungen (Annuitäten). Überdies sind Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung ausgestattet. Innerhalb dieser Zeitspanne verändert sich der Sollzins nicht.

Variables Darlehen

Beim variablen Darlehen bezieht sich das Wort „variabel“ auf den Zins. Im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen passt die Bank hier den Zinssatz regelmäßig an das aktuelle Marktniveau an. Aufgrund seiner Eigenschaften wird ein variables Darlehen vor allem zur Zwischenfinanzierung eingesetzt.

Volltilgerdarlehen

Schließt du ein klassisches Annuitätendarlehen ab, bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld offen. Für diese benötigen Hauskaufende später einen neuen Immobilienkredit - auch als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Möchtest du dir eine solche sparen, liegst du mit einem Volltilgerdarlehen richtig. Denn dieses tilgen Kreditnehmende komplett innerhalb der vereinbarten Zinsbindung.

KfW-Darlehen

KfW-Darlehen sind von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergebene zinsverbilligte Immobilienkredite. Für Hausbauende und Hauskaufende dienen die Förderungen der KfW normalerweise als Ergänzung zu einem herkömmlichen Bankdarlehen. Ferner gibt es KfW-Darlehen, mit denen du die Sanierung deiner Immobilie finanzieren kannst.

Die Finanzierung eines Eigenheims birgt Risiken, aber auch Chancen. Unsere Ratschläge bringen dich deinem Ziel einer günstigen Immobilienfinanzierung näher.

Nebenkosten nicht vergessen

Bei jedem Immobilienerwerb fallen Nebenkosten an. Diese hast du zusätzlich zum Kaufpreis zu finanzieren. Damit die Finanzplanung vollständig ist, müssen die Nebenkosten bei der Baufinanzierung zwingend berücksichtigt werden. Hierzu ein Beispiel:

Kaufst du in Hamburg eine Immobilie für 400.000 Euro, musst du mit Nebenkosten von 42.500 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen (Stand: 09.10.2024):

Somit betragen die Nebenkosten im Beispiel etwas mehr als 10 Prozent des Kaufpreises.

Tilgung nicht unterschätzen

Oft werden die Zinsen als wichtigster Baustein angesehen, wenn es um eine günstige Immobilienfinanzierung geht. Doch ein ebenso bedeutender Faktor ist die Tilgung. Der Tilgungssatz bestimmt nämlich letztlich, wie lange du deinen Immobilienkredit zurückzahlst und damit auch, wie lange du Zinsen an die Bank überweisen musst. Daraus folgt: Je höher der anfängliche Tilgungssatz ist, desto schneller ist das Baudarlehen abbezahlt – und desto kürzer bezahlst du Zinsen.

Mit dem Tilgungsrechner von Baufi24 kannst du deinen Baukredit online berechnen und einen Tilgungsplan erstellen. Probierst du verschiedene Tilgungssätze aus, wirst du den beschriebenen Effekt feststellen: je höher die anfängliche Tilgung, desto niedriger die Zinszahlungen für den gesamten Zeitraum deiner Finanzierung.

Fördermöglichkeiten nutzen

Sie können eine wichtige Säule deiner Immobilienfinanzierung sein: staatliche Förderungen, meist in Form von zinsgünstigen Darlehen. Hauskaufende und Hausbauende haben bspw. die Möglichkeit, eine KfW-Förderung zu beantragen. Wer eine energetische Sanierung seines Eigenheims plant, informiert sich vorab zum Thema BAFA-Förderungen.

Weiterhin haben die einzelnen Bundesländer und manche Kommunen Förderprogramme zum Immobilienbau bzw. -erwerb aufgelegt. Wohn-Riester sowie eine Wohnungsbauprämie können für dich ebenfalls interessant sein. Für staatliche Zulagen wie diese gelten bestimmte Vergabekriterien. 

Achte für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung vor allem auf diese wesentlichen Kenngrößen: Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung und Eigenkapital. Willst du deine Finanzierungskosten effektiv senken, wirf einen Blick auf unsere Profi-Tipps. 

Qualifizierte Beratung ist entscheidend: Um die beste Immobilienfinanzierung zu erhalten, ist es sinnvoll, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Unser Baufi24 Team unterstützt dich gern. Gerne führen unsere Expertinnen und Experten einen systematischen Finanzierungsvergleich für deine neue Immobilie durch. Als unabhängiger Partner berücksichtigen wir dabei die Angebote von über 500 Banken.

Möchtest du eine Immobilie finanzieren, profitierst du bei uns von einer individuellen, kostenlosen Beratung. Kontaktiere uns oder komm vorbei in einer unserer vielen Geschäftsstellen an Standorten deutschlandweit und wir erarbeiten dir eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung.

Die persönliche Beratung durch unsere Expertinnen und Experten für Immobilienfinanzierungen ist dabei jederzeit:

• unabhängig
• unverbindlich
• und kostenlos