Altes Haus kaufen und sanieren

Wer keine Miete mehr zahlen und ein Haus kaufen möchte, steht zunächst vor der Entscheidung Haus bauen oder kaufen. Fällt die Wahl auf eine Bestandsimmobilie, schließt sich die nächste Frage an. Wie alt darf das Haus sein? Ein altes Haus zu kaufen hat den Vorteil, dass es meist etwas günstiger zu haben ist. Zudem liegen ältere Immobilien oft in einem etablierten Stadtviertel und nicht in einem Neubaugebiet ohne Verkehrsanbindung. Meist fallen dann Erschließungskosten jedweder Art weg. Wer wenig Geduld für die Gartenarbeit mitbringt, profitiert von einem eingewachsenen Garten mit kleiner Ernte und genügend Schatten.

Ist das Haus in die Jahre gekommen, hat der Kauf einen Nachteil: Es muss möglicherweise zunächst aufwendig saniert werden. Auch der Geschmack der Menschen verändert sich über die Zeit. Waren früher separate Esszimmer beliebt, bevorzugen heute viele Immobilieninteressierte offene Wohnküchen. Auch die Bäder entwickeln sich zu kleinen Wellness-Oasen und können nicht groß genug sein. Bei einem Neubau können Hausbauende über diese Aspekte frei entscheiden. Wer ein altes Haus kaufen und sanieren möchte, muss meist Zugeständnisse machen.

Im Idealfall ist die Bestandsimmobilie in einem hervorragenden Zustand und frisch saniert. So kannst du das Haus kaufen und renovieren, damit es deinen Ansprüchen genügt. Häufig werden jedoch Häuser angeboten, die nicht in einem Top-Zustand sind. Schnell stehen dann Umbauten, Instandhaltung oder eine energieeffiziente Sanierung an. Idealerweise sind die Kosten für die Sanierung vorher bekannt. So können Immobilieninteressierte besser abschätzen, ob sie sich den Kauf leisten können. Ein altes Haus zu sanieren ist kein preiswertes Vergnügen.

Wann gilt ein Haus als "alt"?

Ob ein Haus alt ist, ist auch subjektiv. Wer an der neuesten Technik und Baumethoden interessiert ist, empfindet ein Haus bereits als alt, wenn es vor mehr als zehn Jahren gebaut wurde. Andere Menschen lieben alte Gemäuer und denken erst in der Kategorie „altes“ Haus, wenn es vor dem Ersten Weltkrieg errichtet wurde.

Die Abgrenzung zwischen Altbauten und Neubauten erfolgt unterschiedlich:

• So gilt im Mietrecht ein Gebäude als Altbau, das vor 1949 errichtet wurde.
• Einkommensteuerrechtlich betrachtet liegt diese Grenze sogar im Jahr 1924. 

Üblicherweise gelten Immobilien als „alt“, wenn sie älter als 50 Jahre sind.

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Ein Haus, das 100 Jahre alt ist, kann eine bessere Investition sein als eine Immobilie, die Ende der 1970er Jahren gebaut wurde. Das heißt zugleich, dass es wichtig ist, die Bausubstanz zu überprüfen. Auch die verwendeten Materialien haben sich im Laufe der Zeit verändert. So wurden im Norden und Osten Deutschlands in einem vor Mitte der 1970er Jahre gebauten Haus möglicherweise Bleirohre verwendet.

Bis Anfang der 1990er-Jahre wurde in Deutschland teilweise der gesundheitsgefährdende Werkstoff Asbest beim Hausbau für das Dach, die Fassade oder andere Teile eingesetzt. Auch in Nachtspeicherheizungen kann Asbest zu finden sein, sofern diese vor 1978 installiert wurden. Wird eine Sanierung nötig, um das Asbest zu entfernen, kann es teuer werden. Bei solchen Arbeiten sind Spezialistinnen und Spezialisten gefragt, auch für die fachgerechte Entsorgung des Materials.

Wer ein altes Haus kauft, muss über kurz oder lang in die Instandhaltung investieren. Daher ist es wichtig, den Zustand beim Kauf gut einzuschätzen. Wer nicht Handwerker/-in ist oder in der Baubranche arbeitet, kann das meist nur schwierig beurteilen. Es lohnt sich, Sachverständige zurate zu ziehen, die helfen, nichts zu übersehen. Falls du niemanden kennst, setze auf eine Empfehlung oder schaue in die Listen von Berufsverbänden wie dem Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e. V.

Sachverständige können sein:

• Bausachverständige
• Architekt/-innen
• Energieberatende
• Bauingenieurinnen und Bauingenieure
• oder Handwerker/-innen mit viel Erfahrung

Stelle die richtigen Fragen: Erkundige dich nach dem Alter der Heizung und frage, wann die Vorbesitzer/-innen dem Haus zuletzt einen Außenanstrich verpasst haben. Auch Reparaturen am Dach sind interessant. Frage nach Unterlagen und lass dir wichtige Rechnungen der Handwerker/-innen zeigen.

Letztlich spielt das genaue Alter der Immobilie weniger eine Rolle als ihr Zustand. Weist das Gebäude eine gute Bausubstanz auf, kann auch ein älteres Haus in einem sehr guten Zustand sein. Des Weiteren ist nicht unwichtig, ob die Vorbesitzer/-innen regelmäßig renoviert haben, das Haus gut gedämmt ist und ob die Heizungsanlage energieeffizient ist. Fragen auch kritisch nach, wenn du den Verdacht hast, dass als gesundheitsschädlich geltende Holzschutzmittel verbaut wurden.

Was wird üblicherweise saniert oder renoviert?

Der Energieverbrauch von Immobilien wird immer wichtiger. Daher sind Maßnahmen gefragt, die die Energieeffizienz eines Hauses steigen. Dazu gehören u.a.:

• die Dämmung des Daches
• die Innendämmung
• die Dämmung der Außenfassade

Neue Fenster oder eine neue Heizungsanlage sind weitere Maßnahmen, die den Energieverbrauch können. Auf erneuerbare Energien in Form von Photovoltaik oder Solarthermie zu setzen, kann ebenfalls sinnvoll sein.

Sind die potenziellen Kosten der Sanierung zu hoch, aber das Grundstück sehr attraktiv, kann es preiswerter sein, das Haus abzureißen und neu zu bauen. Für einen Neubau kann maximal energieeffizient geplant werden und alle individuellen Wünsche lassen sich umsetzen.

Der Kaufpreis eines alten Hauses liegt üblicherweise niedriger als bei einem Neubau. Ausnahmen bestätigen die Regel, da gewisse Merkmale eines Altbaus wie knarzende Holzdielen für den besonderen Wohnflair sorgen. So kann beispielsweise ein besonders attraktiver Altbau mit Stuck, hohen Decken, eleganten Flügeltüren und einem gemütlichen Erker einen hohen Verkaufspreis erzielen. Dabei solltest du die Kosten für möglicherweise notwendige Sanierungsmaßnahmen nicht unterschätzen.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus erwirbt, sollte die besonderen Anforderungen im Blick behalten, die damit verbunden sind. Häufig sind nur minimale oder keine Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild erlaubt. Du solltest ausschließlich erfahrene Fachbetriebe mit der fachgerechten Sanierung beauftragen. Den höheren Kosten stehen allerdings Möglichkeiten der öffentlichen Förderung sowie Steuervergünstigungen gegenüber.

Die laufenden Kosten liegen bei einem älteren Haus meist höher als bei einer neu gebauten Immobilie. Nimm daher daher Einblick in den Energieverbrauch der Vorbesitzer/-innen und lass dir den Energieausweis aushändigen. Auch die Höhe der Gebäudeversicherung orientiert sich unter anderem am Baujahr, sodass du für ältere Gebäude eine höhere Prämie zahlen musst.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, besser bekannt unter der Abkürzung KfW, fördert insbesondere den energieeffizienten Umbau von Bestandsimmobilien mit günstigen KfW-Darlehen.

Du möchtest ein altes Haus kaufen und sanieren? Meist weisen alte Häuser keine oder eine schlechte Dämmung nach modernen Standards auf. Das führt dazu, dass die Heizkosten überdurchschnittlich hoch ausfallen. Um die künftigen Energiekosten zu reduzieren und zugleich die Umwelt zu schonen, bieten sich folgende Maßnahmen an:

• das Dach dämmen
• die Fassade dämmen
• alte Fenster durch besser abdichtende Fenster ersetzen
• die in die Jahre gekommene Heizung durch eine effiziente neue Heizungsanlage ersetzen
• eine Anlage mit Photovoltaik oder Solarthermie einbauen

Für eine oder mehrere dieser Maßnahmenkannst du Fördermittel beantragen.

• Beispielsweise mit dem Förderprogramm KfW 261, für alle, die ein Haus energieeffizient bauen, kaufen oder sanieren möchten. Ein Förderkredit von bis zu 150.000 Euro ermöglicht dir die Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus. Ein Tilgungszuschuss reduziert deine Restschuld. Dessen Höhe hängt davon ab, welchen KfW-Energieeffizienz-Standard dein Haus nach der Sanierung erreicht.
• Zu dem oben genannten Förderprogramm gehört ein Zuschuss von bis zu 5.000 Euro für eine Baubegleitung. In Kombination mit anderen KfW-Förderungen kannst du Sachverständige für Energieeffizienz beauftragen. Die Deutsche Energie-Agentur führt eine Liste, über die du kompetente Ansprechpartner/-innen in deiner Region finden können. Die spezialisierten Energieberatenden begleiten deine Sanierung von der Planung bis zur Umsetzung. Auch über die BEG-Förderung wird der Einsatz von Beratenden gefördert.
• Für Familien mit Kindern und Alleinerziehende kann auch das Förderprogramm "Jung kauft Alt" interessant sein. So fördert der KfW 308 den Kauf eines Altbaus mit anschließender energieeffizienter Sanierung. Dafür kannst du dir bis zu 150.000 Euro leihen.
• Wenn du ein altes Haus kaufen und es altersgerecht umbauen möchtest, bietet sich das Förderprogramm KfW 159 an. Das KfW-Programm unterstützt deine Maßnahmen, um Barrieren im oder vor dem Haus zu reduzieren oder den Schutz vor Einbrüchen zu erhöhen.

* Stand 18.02.2025. Alle Informationen auf dieser Seite sind unter Vorbehalt. Zinsen und Konditionen sowie Inhalte und Status der KfW-Förderprogramme können sich jederzeit ändern.