Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem regelmäßige Ratenzahlungen in gleichbleibender Höhe an die Bank zurückgezahlt werden. Die gleichbleibenden Raten können monatlich, vierteljährlich oder jährlich erfolgen. Sie werden auch „Annuität“ genannt. Dieses stammt vom lateinischen Wort „annus“, das für Jahr steht.

Um sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen zu können, ist meistens eine Kombination aus Eigenkapital und fremden Finanzmitteln notwendig. Das Fremdkapital erhältst du in Form einer Baufinanzierung als Kredit von der Bank.

Dabei ist die Auswahl eines geeigneten Darlehens besonders wichtig. Die klassische Form des Immobilienkredits, und nach wie vor die häufigste Variante, ist das sogenannte Annuitätendarlehen.

Diese Darlehensart ist insbesondere wegen ihrer Planungssicherheit so beliebt. Die Merkmale des Annuitätendarlehens sind:

• eine gleichbleibend hohe monatliche Kreditrate
• eine feste Sollzinsbindung

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du den aufgenommenen Immobilienkredit in Form von Annuitäten zurück. Der Begriff Annuitätendarlehen leitet sich vom Wort „Annuität“ ab. Dieses stammt vom lateinischen Wort „annus“, das für Jahr steht. Im Kontext Baufinanzierung bedeutet dies:  Konkret ist hier mit Annuität eine kontinuierliche, jährliche Geldzahlung gemeint. Ferner setzen sich bei einem Hypothekendarlehen die einzelnen Raten aus zwei Teilen zusammen:

• dem Zinsanteil
• dem Tilgungsanteil

Die monatliche Kreditrate verändert über die gesamte Laufzeit nicht. So wird bereits zum Abschluss deiner Hauskauf Finanzierung die zu zahlende Rate ermittelt. So weißt du genau, wie hoch deine monatliche finanzielle Belastung in den folgenden Jahren – bis zum Ende der Zinsbindung – ist.

Zinsanteil und Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Das prägnanteste Merkmal eines Annuitätendarlehens ist die gleichbleibend hohe monatliche Rate. Diese setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

• Zinsanteil: Bei deiner Finanzierung fallen die Zinsen zu jeder Zeit immer nur auf den noch ausstehenden Betrag deines Kredits an.
• Tilgungsanteil: Mit dem Tilgungsanteil wiederum führst du monatlich deine Kreditschuld zurück.

Während der Zinsanteil zu Beginn der Kreditlaufzeit noch sehr hoch ist und der Tilgungsanteil gering ausfällt, ändert sich dies im Laufe der Jahre. Das bedeutet: Mit jeder Rate wird deine Kreditschuld, auf die die Zinsen anfallen, kleiner, so dass der Zinsanteil stetig kleiner wird, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Nutze auch unseren Tilgungsrechner, um den optimalen Tilgungsplan für dein Annuitätendarlehen zu berechnen.

Annuitätendarlehen Zinsen und Zinssätze

Bei einem Annuitätendarlehen ist es sinnvoll, zwischen Zinsen und Zinssätzen zu differenzieren. Der Zinssatz ist eine Prozentangabe, welcher die Höhe der Gebühr für das Darlehen der Bank angibt. Die Zinsen hingegen stellen den Geldbetrag dar, der sich ergibt, wenn der Zinssatz auf die Darlehenssumme angewendet wird. Falls bereits Teile des Annuitätendarlehens zurückgezahlt wurden, beziehen sich die Zinsen entsprechend auf die Restschuld.

Der größte Vorteil des Annuitätendarlehens liegt in seiner Planbarkeit. Im Folgenden listen wir dir die wichtigsten Vorteile und Nachteile auf.

Vorteil 1: Die monatlichen Raten bleiben konstant

Wie bereits oben erläutert ist die Rate, die sich aus zwei Teilen zusammensetzt, jeden Monat gleich hoch. Das bietet dir maximale Planungssicherheit und du kennst deine finanzielle Belastung bis zum Ende der Zinsbindung bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses deiner Hausfinanzierung.

Vorteil 2: Du sicherst dir einen festen Zinssatz 

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt der vereinbarte Sollzins bis zur Zinsbindungsfrist gleich. Hast du dir während der Niedrigzinsphase einen guten Zinssatz gesichert, profitierst du auch während steigenden Zinsen von deinem vereinbarten Zinssatz. Sind die Zinsen aktuell höher oder befinden sich in einem Aufwärtstrend, kannst du dich gegen weiterhin steigende Bauzinsen absichern.

Vorteil 3: Deine Restschuld reduziert sich kontinuierlich

Jede von dir gezahlte Tilgung vermindert die Restschuld. Für gewöhnlich kommen die einzelnen Tilgungszahlungen unmittelbar zum Abzug. Weiterhin ergibt sich der zu zahlende Zinsanteil aus dem Produkt des Zinssatzes und der aktuellen Höhe der Restschuld. Deshalb hat eine geringere Restschuld niedrigere Zinszahlungen zur Folge.

Vorteil 4: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist bekannt

Bei einem Annuitätendarlehen steht schon zum Start der Baufinanzierung fest, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ausfällt. Das vereinfacht die frühzeitige Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung. 

Nachteil: Du bist weniger flexibel

Die Kehrseite der Medaille: Die gute Planbarkeit bringt eine geringere Flexibilität mit sich. Innerhalb der Sollzinsbindung musst du den Immobilienkredit wie vereinbart bedienen.

• Die Zinsen steigen: In diesem Fall ist dir dein niedrigerer Zinssatz bis zum Ende der Zinsbindung sicher.
• Die Zinsen fallen: Du musst den vereinbarten Zinssatz trotzdem zahlen. Sondertilgungen sind nur in der Höhe möglich, wie sie vertraglich zugesichert wurden.

Möchtest du zusätzliche Tilgungen leisten oder die Immobilienfinanzierung früher als vereinbart ablösen? Dann verlangt die Bank i.d.R. eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Prüfe bereits bei Vertragsabschluss, ob bei der Baufinanzierung Sondertilgungen möglich sind und wenn ja, ob dafür Kosten anfallen.

Definition – was bedeutet eigentlich Annuität? Der Begriff Annuität stammt aus der Investitionsrechnung und bezeichnet eine jährlich wiederkehrende Zahlungsreihe. Diese dient zur Rückführung einer Kapitalschuld, wie etwa bei einem Immobilienkredit. 

Formel für Annuität:

Annuität (jährlich) = Zinsanteil + Tilgungsanteil

Bei einem Annuitätendarlehen, das im Zuge einer Baufinanzierung aufgenommen wird, bleibt die Höhe der Annuität gleich. Um sie zu ermitteln, berechnest du die jeweiligen Zinsen und Tilgungen.

Formeln zur Berechnung

Im ersten Schritt errechnest du den Zinsanteil:

Zinsanteil = Restschuld * Zinssatz/100

Dafür benötigst du die Höhe der Restschuld:

Restschuld = Darlehensbetrag - Summe der gezahlten Tilgungen

Daraus ergibst sich der Tilgungsanteil:

Tilgungsanteil = Annuität - Zinsanteil

Annuitätenrechner für Annuitätendarlehen

Schneller und einfacher kannst du die monatliche Kreditrate für deine Immobilienfinanzierung mit dem kostenlosen Annuitätendarlehen-Rechner ermitteln. 

Mit dem Rechner für Annuitätendarlehen kannst du verschiedene Szenarien für deine Finanzierung durchspielen und dir einen detaillierten Tilgungsplan erstellen. Im Folgenden findest du ein exemplarisches Beispiel für ein Annuitätendarlehen.

Eckdaten des Annuitätendarlehens:

• Kaufpreis der Immobilie (Nordrhein-Westfalen): 350.000 €
• Eigenkapital: 90.000 €
• Sollzinssatz: 4 %
• Anfänglicher Tilgungssatz: 4 %
• Zinsbindung: 20 Jahre

Mit dem Annuitätenrechner erhältst du mit wenigen Klicks folgendes Ergebnis:

• Kaufnebenkosten: 42.245 € (Maklerprovision, Notarkosten- und Grundbuch, Grunderwerbsteuer)
• monatliche Darlehensrate: 1.511,23 €
• Restschuld nach Zinsbindung: 117.485,34 €

Ein Blick in den Tilgungsplan zeigt die Anteile von Zinsen und Tilgung bei der monatlichen Kreditrate über die Laufzeit der Zinsbindung. In dem Beispiel für das Annuitätendarlehen siehst du die jeweils ersten Raten des jeweiligen Jahres während der Zinsbindung:

Der Ausschnitt des Tilgungsplan vom Annuitätendarlehen zeigt schnell:

• Mit jeder Ratenzahlung steigt der Tilgungsanteil.
• Mit jeder Kreditrate sinkt der Zinsanteil.

Du möchtest die Zinsaufwendungen für deine Immobilienfinanzierung so niedrig wie möglich halten? Dann achte bei deinem Annuitätendarlehen auf eine möglichst hohe anfängliche Tilgungsrate. Durch jede einzelne Rate tilgst du einen Teil deines Darlehens und verringerst so die Restschuld. Je höher direkt zu Beginn der Tilgungssatz, desto schneller reduzierst du die Restschuld. Bei ansonsten gleicher Finanzierungsstruktur gilt: Je höher der Tilgungssatz, umso ...

• niedriger ist die Zinslast
• höher ist die monatliche Rate
• schneller ist das Darlehen abgezahlt

Die Baufi24 Berater und Beraterinnen empfehlen deshalb einen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent. Wie sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf das Annuitätendarlehen auswirken, illustriert dieses Beispiel (Stand: Dezember 2024):

Beispiel Berechnung Annuitätendarlehen: Tilgungsrate

Eckdaten des Annuitätendarlehens:

• Kaufpreis der Immobilie (Nordrhein-Westfalen): 350.000 €
• Eigenkapital: 90.000 €
• Sollzinssatz: 3 %
• Zinsbindung: 20 Jahre

Wichtig ist eine individuelle Finanzierung. Auch, wenn sich mit einem höheren Tilgungssatz Kosten sparen lassen, so muss die monatliche finanzielle Belastung auch nachhaltig tragbar sein. Neben der Höhe des Eigenkapitals, der Bonitätsprüfung, den Zinsen und der Tilgungsrate spielen weitere Faktoren eine wichtige Rolle.

Neben den typischen Merkmalen eines Annuitätendarlehens gibt es weitere Stellschrauben, mit denen du den Baukredit individuell gestalten kannst. Dazu gehören insbesondere Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und eine bereitstellungszinsfreie Zeit.

Sondertilgungen

Eine Vereinbarung mit der Bank, durch die ein Annuitätendarlehen noch individueller wird, ist die Sondertilgung. Im Zuge der sogenannten Annuität zahlst du monatlich einen Teil des Darlehens zurück sowie die vereinbarten Zinsen. Es findet somit eine laufende Tilgung im Zuge der Monatsrate statt. Neben dieser regulären Tilgung gibt es die Möglichkeit, eine Sondertilgung vorzunehmen. Das bedeutet, dass du einmalig einen größeren Betrag – unabhängig von der normalen Tilgung – an das kreditgebende Institut zurückzahlst. Die Folge der Sondertilgung ist, dass die Restlaufzeit des Annuitätendarlehens reduziert wird und eine geringere Zinsbelastung entsteht.

Eine Sondertilgung als Option eignet sich insbesondere unter der Voraussetzung, dass es dir wichtig ist, möglichst schnell schuldenfrei zu werden. Zudem reduzierst du das Zinsänderungsrisiko bei einer späteren Anschlussfinanzierung. Allerdings solltest du darauf achten, dass die Tilgung außer der Reihe häufig mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Daher ist es sinnvoll, mit der Bank über eine kostenlose Sondertilgung zu verhandeln.

Tilgungssatzwechsel

Der Tilgungssatzwechsel ist eine weitere Stellschraube beim Annuitätendarlehen als Beispiel. Gemeint ist damit, dass sich der Anteil der Tilgung reduziert oder erhöht. Ein solcher Tilgungssatzwechsel wird ausschließlich von Kreditnehmenden gewünscht und von der Bank bei deren Zustimmung durchgeführt. Es gibt zwei wesentliche Gründe für einen Tilgungssatzwechsel: 

1. Kredit soll schneller zurückgezahlt werden → Erhöhen des Tilgungssatzes
2. Monatliche Belastung soll reduziert werden → Senken des Tilgungssatzes

Empfehlenswert ist diese Option vor allem unter der Voraussetzung, dass du eine niedrigere, monatliche Belastung haben möchtest. Das erreichst du durch eine Reduzierung des Tilgungssatzes. Auf die Annuität wirkt sich die Senkung des Tilgungssatzes so aus, dass die Kreditrate fortan niedriger ist. Gründe für die Änderung können finanzielle Schwierigkeiten und Engpässe sein, sodass eine reduzierte Belastung hilfreich ist.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Nach Genehmigung des Annuitätendarlehens stellt dir die Bank die Kreditsumme in aller Regel umgehend zur Verfügung. Rufst du den Kreditbetrag allerdings nicht sofort oder nur teilweise ab, kann es zu sogenannten Bereitstellungszinsen kommen. Es handelt sich um eine Gebühr, die von Kreditgebenden unter der Voraussetzung berechnet wird, dass die Darlehenssumme bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nach Genehmigung des Baudarlehens nicht vollständig abgerufen wird. Der Zeitpunkt, bis zu dem die Bereitstellung noch kostenfrei erfolgt, wird als bereitstellungszinsfreie Zeit bezeichnet.

Unter Umständen lohnt es sich, mit der Bank über eine solche bereitstellungszinsfreie Zeit zu sprechen. Das bietet sich insbesondere unter der Voraussetzung an, dass sich zum Beispiel der Bau eines Hauses in Teilen verzögert und daher Zahlungen an das Bauunternehmen später als geplant erfolgen werden. Verlängert die Bank dann die bereitstellungszinsfreie Zeit, bedeutet das für dich eine Kostenersparnis.

KfW-Darlehen

Neben dem Annuitätendarlehen besteht eine Baufinanzierung häufiger zusätzlich aus einem KfW-Darlehen. Es handelt sich um einen Kredit, der seitens der KfW Förderbank vergeben wird. Im Bereich einer Immobilienfinanzierung werden KfW-Kredite zum Beispiel – verbunden mit dem Erfüllen bestimmter Voraussetzungen – für folgende Zwecke vergeben:

• Erwerb einer Immobilie
• Bau eines Hauses
• Modernisierung von Wohnraum
• Energiesparmaßnahmen 

Die Zinskosten sind beim KfW-Darlehen oft, aber nicht immer, geringer als die Annuitätendarlehen Zinsen. Darüber hinaus erhältst du unter bestimmten Bedingungen zusätzlich einen Zuschuss, den du nicht zurückzahlen musst. Lohnenswert sind KfW-Darlehen vor allem, wenn du einen günstigeren Zins als bei einem Annuitätendarlehen zahlen musst. Zudem gibt es insbesondere für energieeffiziente Häuser und Maßnahmen eine attraktive Förderung, die zur Kostenersparnis beitragen kann.

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es weitere Darlehensarten, die ebenfalls im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommen können. Im Folgenden möchten wir dir die häufigsten Alternativen nennen, wenn für dich zum Beispiel die Annuitätendarlehen Nachteile überwiegen sollten.

Das Annuitätendarlehen lässt sich zudem mit einer KfW-Förderung kombinieren. Kontaktiere unsere erfahrenen Berater und Beraterinnen und lass dich bezüglich Annuitätendarlehen und die Möglichkeit der KfW-Förderung beraten. Wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken und finden ein maßgeschneidertes Angebot, dass zu dir und deinen Bedürfnissen passt.