Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem regelmäßige Ratenzahlungen in gleichbleibender Höhe an die Bank zurückgezahlt werden. Die gleichbleibenden Raten können monatlich, vierteljährlich oder jährlich erfolgen. Sie werden auch „Annuität“ genannt. Dieses stammt vom lateinischen Wort „annus“, das für Jahr steht.

Um sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen zu können, ist meistens eine Kombination aus Eigenkapital und fremden Finanzmitteln notwendig. Das Fremdkapital erhältst du in Form einer Baufinanzierung als Kredit von der Bank.

Dabei ist die Auswahl eines geeigneten Darlehens besonders wichtig. Die klassische Form des Immobilienkredits, und nach wie vor die häufigste Variante, ist das sogenannte Annuitätendarlehen.

Diese Darlehensart ist insbesondere wegen ihrer Planungssicherheit so beliebt. Die Merkmale des Annuitätendarlehens sind:

• eine gleichbleibend hohe monatliche Kreditrate
• eine feste Sollzinsbindung

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du den aufgenommenen Immobilienkredit in Form von Annuitäten zurück. Der Begriff Annuitätendarlehen leitet sich vom Wort „Annuität“ ab. Dieses stammt vom lateinischen Wort „annus“, das für Jahr steht. Im Kontext Baufinanzierung bedeutet dies:  Konkret ist hier mit Annuität eine kontinuierliche, jährliche Geldzahlung gemeint. Ferner setzen sich bei einem Hypothekendarlehen die einzelnen Raten aus zwei Teilen zusammen:

• dem Zinsanteil
• dem Tilgungsanteil

Die monatliche Kreditrate verändert über die gesamte Laufzeit nicht. So wird bereits zum Abschluss deiner Hauskauf Finanzierung die zu zahlende Rate ermittelt. So weißt du genau, wie hoch deine monatliche finanzielle Belastung in den folgenden Jahren – bis zum Ende der Zinsbindung – ist.

Zinsanteil und Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Das prägnanteste Merkmal eines Annuitätendarlehens ist die gleichbleibend hohe monatliche Rate. Diese setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

• Zinsanteil: Bei deiner Finanzierung fallen die Zinsen zu jeder Zeit immer nur auf den noch ausstehenden Betrag deines Kredits an.
• Tilgungsanteil: Mit dem Tilgungsanteil wiederum führst du monatlich deine Kreditschuld zurück.

Während der Zinsanteil zu Beginn der Kreditlaufzeit noch sehr hoch ist und der Tilgungsanteil gering ausfällt, ändert sich dies im Laufe der Jahre. Das bedeutet: Mit jeder Rate wird deine Kreditschuld, auf die die Zinsen anfallen, kleiner, so dass der Zinsanteil stetig kleiner wird, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Nutze auch unseren Tilgungsrechner, um den optimalen Tilgungsplan für dein Annuitätendarlehen zu berechnen.

Annuitätendarlehen Zinsen und Zinssätze

Bei einem Annuitätendarlehen ist es sinnvoll, zwischen Zinsen und Zinssätzen zu differenzieren. Der Zinssatz ist eine Prozentangabe, welcher die Höhe der Gebühr für das Darlehen der Bank angibt. Die Zinsen hingegen stellen den Geldbetrag dar, der sich ergibt, wenn der Zinssatz auf die Darlehenssumme angewendet wird. Falls bereits Teile des Annuitätendarlehens zurückgezahlt wurden, beziehen sich die Zinsen entsprechend auf die Restschuld.

Der größte Vorteil des Annuitätendarlehens liegt in seiner Planbarkeit. Im Folgenden listen wir dir die wichtigsten Vorteile und Nachteile auf.

Vorteil 1: Die monatlichen Raten bleiben konstant

Wie bereits oben erläutert ist die Rate, die sich aus zwei Teilen zusammensetzt, jeden Monat gleich hoch. Das bietet dir maximale Planungssicherheit und du kennst deine finanzielle Belastung bis zum Ende der Zinsbindung bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses deiner Hausfinanzierung.

Vorteil 2: Du sicherst dir einen festen Zinssatz 

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt der vereinbarte Sollzins bis zur Zinsbindungsfrist gleich. Hast du dir während der Niedrigzinsphase einen guten Zinssatz gesichert, profitierst du auch während steigenden Zinsen von deinem vereinbarten Zinssatz. Sind die Zinsen aktuell höher oder befinden sich in einem Aufwärtstrend, kannst du dich gegen weiterhin steigende Bauzinsen absichern.

Vorteil 3: Deine Restschuld reduziert sich kontinuierlich

Jede von dir gezahlte Tilgung vermindert die Restschuld. Für gewöhnlich kommen die einzelnen Tilgungszahlungen unmittelbar zum Abzug. Weiterhin ergibt sich der zu zahlende Zinsanteil aus dem Produkt des Zinssatzes und der aktuellen Höhe der Restschuld. Deshalb hat eine geringere Restschuld niedrigere Zinszahlungen zur Folge.

Vorteil 4: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist bekannt

Bei einem Annuitätendarlehen steht schon zum Start der Baufinanzierung fest, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ausfällt. Das vereinfacht die frühzeitige Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung. 

Nachteil: Du bist weniger flexibel

Die Kehrseite der Medaille: Die gute Planbarkeit bringt eine geringere Flexibilität mit sich. Innerhalb der Sollzinsbindung musst du den Immobilienkredit wie vereinbart bedienen.

• Die Zinsen steigen: In diesem Fall ist dir dein niedrigerer Zinssatz bis zum Ende der Zinsbindung sicher.
• Die Zinsen fallen: Du musst den vereinbarten Zinssatz trotzdem zahlen. Sondertilgungen sind nur in der Höhe möglich, wie sie vertraglich zugesichert wurden.

Möchtest du zusätzliche Tilgungen leisten oder die Immobilienfinanzierung früher als vereinbart ablösen? Dann verlangt die Bank i.d.R. eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Prüfe bereits bei Vertragsabschluss, ob bei der Baufinanzierung Sondertilgungen möglich sind und wenn ja, ob dafür Kosten anfallen.

Definition – was bedeutet eigentlich Annuität? Der Begriff Annuität stammt aus der Investitionsrechnung und bezeichnet eine jährlich wiederkehrende Zahlungsreihe. Diese dient zur Rückführung einer Kapitalschuld, wie etwa bei einem Immobilienkredit. 

Formel für Annuität:

Annuität (jährlich) = Zinsanteil + Tilgungsanteil

Bei einem Annuitätendarlehen, das im Zuge einer Baufinanzierung aufgenommen wird, bleibt die Höhe der Annuität gleich. Um sie zu ermitteln, berechnest du die jeweiligen Zinsen und Tilgungen.

Formeln zur Berechnung

Im ersten Schritt errechnest du den Zinsanteil:

Zinsanteil = Restschuld * Zinssatz/100

Dafür benötigst du die Höhe der Restschuld:

Restschuld = Darlehensbetrag - Summe der gezahlten Tilgungen

Daraus ergibst sich der Tilgungsanteil:

Tilgungsanteil = Annuität - Zinsanteil

Annuitätenrechner für Annuitätendarlehen

Schneller und einfacher kannst du die monatliche Kreditrate für deine Immobilienfinanzierung mit dem kostenlosen Annuitätendarlehen-Rechner ermitteln. 

Mit dem Rechner für Annuitätendarlehen kannst du verschiedene Szenarien für deine Finanzierung durchspielen und dir einen detaillierten Tilgungsplan erstellen. Im Folgenden findest du ein exemplarisches Beispiel für ein Annuitätendarlehen (Stand Oktober 2023).

Eckdaten des Annuitätendarlehens:

• Kaufpreis der Immobilie (Nordrhein-Westfalen): 350.000 €
• Eigenkapital: 90.000 €
• Sollzinssatz: 4 %
• Anfänglicher Tilgungssatz: 4 %
• Zinsbindung: 20 Jahre

Mit dem Annuitätenrechner erhältst du mit wenigen Klicks folgendes Ergebnis:

• Kaufnebenkosten: 42.245 € (Maklerprovision, Notarkosten- und Grundbuch, Grunderwerbsteuer)
• monatliche Darlehensrate: 1.511,23 €
• Restschuld nach Zinsbindung: 117.485,34 €

Ein Blick in den Tilgungsplan zeigt die Anteile von Zinsen und Tilgung bei der monatlichen Kreditrate über die Laufzeit der Zinsbindung. In dem Beispiel für das Annuitätendarlehen siehst du die jeweils ersten Raten des jeweiligen Jahres während der Zinsbindung:

Der Ausschnitt des Tilgungsplan vom Annuitätendarlehen zeigt schnell:

• Mit jeder Ratenzahlung steigt der Tilgungsanteil.
• Mit jeder Kreditrate sinkt der Zinsanteil.

Du möchtest die Zinsaufwendungen für deine Immobilienfinanzierung so niedrig wie möglich halten? Dann achte bei deinem Annuitätendarlehen auf eine möglichst hohe anfängliche Tilgungsrate. Durch jede einzelne Rate tilgst du einen Teil deines Darlehens und verringerst so die Restschuld. Je höher direkt zu Beginn der Tilgungssatz, desto schneller reduzierst du die Restschuld. Bei ansonsten gleicher Finanzierungsstruktur gilt: Je höher der Tilgungssatz, umso ...

• niedriger ist die Zinslast
• höher ist die monatliche Rate
• schneller ist das Darlehen abgezahlt

Die Baufi24 Berater und Beraterinnen empfehlen deshalb einen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent. Wie sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf das Annuitätendarlehen, illustriert dieses Beispiel (Stand: Oktober 2023):

Beispiel Berechnung Annuitätendarlehen: Tilgungsrate

Eckdaten des Annuitätendarlehens:

• Kaufpreis der Immobilie (Nordrhein-Westfalen): 350.000 €
• Eigenkapital: 90.000 €
• Sollzinssatz: 4 %
• Zinsbindung: 20 Jahre

Wichtig ist eine individuelle Finanzierung. Auch, wenn sich mit einem höheren Tilgungssatz Kosten sparen lassen, so muss die monatliche finanzielle Belastung auch nachhaltig tragbar sein. Neben der Höhe des Eigenkapitals, der Bonitätsprüfung, den Zinsen und der Tilgungsrate spielen weitere Faktoren eine wichtige Rolle.

Das klassische Annuitätendarlehen eignet sich für viele Immobilienkredite und Finanzierungskonzepte. Insbesondere ist es für Käuferinnen und Käufer geeignet, die die Immobilie selbst nutzen und das Zinsrisiko gering halten wollen.

Das Annuitätendarlehen lässt sich zudem mit einer KfW-Förderung kombinieren. Kontaktiere unsere erfahrenen Berater und Beraterinnen und lass dich bezüglich Annuitätendarlehen und die Möglichkeit der KfW-Förderung beraten. Wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken und finden ein maßgeschneidertes Angebot, dass zu dir und deinen Bedürfnissen passt.