Anschlussfinanzierung

Ist der erste Kredit für das Traumhaus oder die Eigentumswohnung einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzende in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert dich außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von deiner Sollzinsbindung ab, die du mit der Bank für die Erstfinanzierung vereinbart hast. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. Normalerweise sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Baufinanzierung.

Verfällt die Zinsbindung der Erstfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist dein Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld oft noch recht hoch aus.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro, einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent, einem Tilgungssatz von ebenfalls 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch immer etwa 130.000 Euro!

Um diese Restschuld zu tilgen, bist du nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen – die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Eine Anschlussfinanzierung für dein Haus oder deine Wohnung ist die Fortsetzung deines bestehenden Kredits, allerdings mit neuen Konditionen. Dabei richtet sich die Anschlussfinanzierung nach den aktuellen Bauzinsen, einer neuen Zinsbindung sowie Tilgungsrate.

So funktioniert eine Anschlussfinanzierung

• Schritt 3: Prüfe deine Optionen. Entscheidest du dich für eine Umschuldung oder ein Forward Darlehen, findet Baufi24 die für dich und deine Anforderungen besten Finanzierungspartner und begleitet dich bis zum Vertragsabschluss und darüber hinaus.

Die Hausbank ist gesetzlich verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist einen Vorschlag für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Grundsätzlich empfehlen wir dir, dich schon früher über eine Anschlussfinanzierung für dein Haus oder deine Wohnung zu informieren, um ausreichend Zeit für den Vergleich von Angeboten und das Abwägen aller Optionen zu haben. 

• In mehr als 5 Jahren: Eine Anschlussfinanzierung ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich. Ausnahme: Sollten seit der Auszahlung deines ersten Kredits bereits 10 Jahre vergangen sein, steht dir ein Sonderkündigungsrecht zu, ohne dass dir eine Vorfälligkeitsentschädigung droht. Markiere dir zudem ein Datum in deinem Kalender: Bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit deines Erstkredits kannst du dich bezüglich eines Forward Darlehens beraten lassen. 
• In 1 bis 5 Jahren: Ab 5 Jahren vor Verstreichen der Zinsbindung deiner Erstfinanzierung kannst du über ein Forward Darlehen nachdenken. Damit lassen sich niedrige Zinsen schon Jahre davor sichern, ehe die Laufzeit der Anschlussfinanzierung beginnt. Diese Darlehensart ist vor allem sinnvoll, wenn mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen ist. Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit solltest du Angebote für Anschlusskredite einholen, um die Chance auf eine günstige Anschlussfinanzierung nicht zu verpassen.

• In 3 bis 12 Monaten: Informiere dich 12 Monate vor Ende deiner Zinsbindung über Angebote verschiedener Kreditinstitute für deine Anschlussfinanzierung. Mit der Unterstützung von unabhängigen Finanzierungsvermittlern wie Baufi24 kannst du dir dabei besonders günstige Konditionen sichern. Sind die Angebote günstiger als das deiner Hausbank, solltest du eine Umschuldung in Erwägung ziehen und viel Geld sparen. Ist hingegen das Angebot deiner Hausbank das beste, bietet sich eine Prolongation an.

Lohnt es sich, die Bank zu wechseln?

Die Zusammensetzung der zweiten Finanzierungsrunde unterscheidet sich grundsätzlich nicht von der des Erstkredits. Jedoch können und sollten alle Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden, um die neue Baufinanzierung optimal an deine aktuelle Situation anzupassen: Nicht nur deine persönlichen Lebensverhältnisse haben sich seit dem Abschluss des Erstdarlehens sehr wahrscheinlich verändert, sei es durch einen besser bezahlten Job oder durch Familienzuwachs. Auch die aktuellen Zinsen werden seit dem Abschluss deines ersten Darlehens gestiegen oder im besten Fall gesunken sein.

Im Folgenden sind die wichtigen Entscheidungskriterien für ein Darlehen aufgelistet und mit Hinweisen versehen, worauf du vor allem bei Angeboten für die Anschlussfinanzierung achten solltest.

1. Zinsen für die Anschlussfinanzierung

Wie hoch das Entgelt ist, das Kreditnehmende für das entliehene Baugeld entrichten, ist einer der wichtigsten Bausteine der Immobilienfinanzierung. Hast du etwa im Jahr 2008 einen Baukredit abgeschlossen, musstest du mit Sollzinsen von um die 5 Prozent vorliebnehmen. Nach dem Ende der Niedrigzinsphase im Jahr 2022 liegen die Bauzinsen aktuell, abhängig von verschiedenen Faktoren, bei 3,2 bis 4 Prozent. Das bedeutet: Bei einem 2008 ausgereichten Immobiliendarlehen hast du momentan Einsparpotenzial bei deiner Anschlussfinanzierung. 

Aktuelle Zinsen bei Anschlussfinanzierung

Hierzu ein konkretes Rechenbeispiel: Eine Familie kaufte vor 15 Jahren ein Haus im Wert von insgesamt 300.000 Euro. Abzüglich des Eigenkapitals und den gezahlten monatlichen Raten wird sie zum Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld von 100.000 Euro offen haben. Nun möchte die Familie wissen, wie hoch die Zinsen für die Anschlussfinanzierung aktuell wären. Dazu gibt sie u. a. diese Angaben in den Rechner Anschlussfinanzierung von Baufi24 ein:

• Vorhaben: Anschlussfinanzierung
• Marktwert (in diesem Fall = Kaufpreis): : 300.000 €
• Darlehensbetrag (Restschuld): 100.000 €
• Eigenkapital: 0 €
• Mögliche monatliche Rate: 850,00 €
• Auszahlungsdatum (Ende der Zinsbindung): 30.11.2024
• Zinsbindung: 15 Jahre

Das Tool liefert dir einen Sollzins p. a. (Stand: 17.04.2024, unverbindliche Musterberechnung) von 3,41 %. Die Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung (Sollzins konstant) beträgt in diesem Fall 12 Jahre, dann wäre die Familie in weniger als 15 Jahren komplett schuldenfrei. Wenn du in den nächsten Monaten deine Baufinanzierung umschulden möchtest, solltest du die Entwicklung der Bauzinsen immer im Blick behalten. 

Im Folgenden findest du eine Tabelle mit exemplarischen Zinsen bei verschiedenen Laufzeiten für die selbe Anschlussfinanzierung im Vergleich:

2. Sollzinsbindung

Die Zeitspanne, in der die Konditionen der Baufinanzierung nicht veränderbar sind, sollte sich an der erwarteten Entwicklung der Bauzinsen orientieren. Wenn in Hochzinsphasen mit fallenden Zinsen zu rechnen ist, wählst du eine möglichst kurze Sollzinsbindung. So profitierst du von einem niedrigen Zinssatz bei deiner Anschlussfinanzierung. In Niedrigzinsphasen ist hingegen eine möglichst lange Zinsbindung anzuraten, um die kleinen Zinsen langfristig zu sichern. Insgesamt ist die Dauer der Sollzinsbindung einer der entscheidenden Faktoren bei der individuellen Gestaltung deiner Anschlussfinanzierung

3. Tilgung

Viele Hausbesitzende machen den Fehler, der anfänglichen Tilgungsrate zu wenig Beachtung zu schenken. Dabei ist der Tilgungssatz mindestens ebenso wichtig wie der Zinssatz für die Gestaltung und die Kosten deiner Baufinanzierung. Denn je schneller du tilgst, desto rascher sind die Baugeldzinsen zurückgezahlt – und desto weniger Jahre zahlst du folglich Zinsen. 

Bei der Zusammenstellung deiner Anschlussfinanzierung solltest du ferner darauf achten, den Tilgungssatz an deine aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ist dein finanzieller Spielraum seit dem Abschluss des Erstkredits gewachsen, beispielsweise weil du den Arbeitsplatz gewechselt hast? In diesem Fall kannst du das überschüssige Geld in eine höhere Tilgung des neuen Kredits investieren. Hierdurch profitierst du von einer großen Zinsersparnis. Mit dem Tilgungsrechner kannst du dies auch ganz einfach simulieren.

4. Sondertilgungen

Auch mit außerplanmäßigen Tilgungsleistungen lassen sich über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg Zinszahlungen vermeiden. Sondertilgungen liegen meist um die 5 Prozent des Darlehenswertes, können aber auch niedriger oder höher ausfallen. Wenn du mit außerplanmäßigen Geldzuflüssen rechnest, können sogar Sondertilgungen in Höhe von 10 Prozent sinnvoll sein.

Hast du eine Baufinanzierung für dein Eigenheim und bemühst dich um eine Anschlussfinanzierung, bist du für Banken ein/-e attraktive/-r Kunde bzw. Kundin: Über Jahre hast du Glaubwürdigkeit und Bonität unter Beweis gestellt, indem du deinen Kredit regelmäßig bedient hast. Ein großer Teil der Schulden ist bereits abbezahlt. Und der Wert deiner Immobilie ist im besten Fall auch Stück gestiegen. Die Verhandlungsbasis, um die besten Konditionen für die Anschlussfinanzierung herauszuschlagen, ist also optimal.

Im Folgenden zeigen wir dir drei mögliche Optionen, die günstigste Weiterfinanzierung zu erreichen und klären dich über Chancen und Risiken der Optionen auf.

1. Prolongation: Bei der Hausbank bleiben

Prolongation bedeutet Verlängerung, also die Fortführung des Erstdarlehens bei deiner Hausbank – jedoch mit aktuellen Zinsen und Tilgungsraten für die Anschlussfinanzierung. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist wird dir deine Hausbank ein Angebot für die Anschlussfinanzierung unterbreiten. Meist lassen sich jedoch bei anderen Kreditinstituten bessere Konditionen finden. Vertraue also nicht vorschnell auf das Angebot deiner Hausbank, ohne einen Vergleich verschiedener Angebote zur Anschlussfinanzierung durchzuführen.

Wer es lieber bequem mag, für den kann der Verbleib bei der Hausbank trotzdem der geeignete Weg sein. Denn der alte Finanzierungspartner wird deine Bonität in der Regel nicht erneut prüfen. Außerdem würde für dich der zusätzliche Weg zum Notar sowie das Übertragen der Grundschuld entfallen. Verhandle aber in jedem Fall mit deiner alten Bank: Mit etwas Glück lässt sich der Sollzins mit Verweis auf günstigere Angebote zu deinen Gunsten verhandeln.

Die Vorteile einer Prolongation:

• Der Verbleib bei der Hausbank ist einfach und mit dem geringsten Aufwand verbunden. 
• Du musst dir keine Zeit nehmen für einen Kreditvergleich oder für den Vergleich von Konditionen und sparst so viel Zeit.
• Es fallen keine Kosten für die Übertragung der Grundschuld an.
• Es findet keine erneute Bonitätsprüfung statt.

Die Nachteile einer Prolongation:

• Du verschwendest Sparpotenzial, wenn du beim Bankwechsel günstigere Zinsen erhalten hättest und nimmst eine teurere Anschlussfinanzierung in Kauf.
• Eine andere Bank hätte dir möglicherweis bessere Konditionen oder Leistungen angeboten.

2. Umschuldung: Bankwechsel mit besseren Konditionen

Mit dem Verstreichen der Zinsbindung verfällt auch die Bindung an den bisherigen Finanzanbieter. Zu diesem Zeitpunkt kannst du das Kreditinstitut wechseln, ohne die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an deine alte Bank zahlen zu müssen.

Der Vorteil der Umschuldung: Du hast jetzt die Möglichkeit, dich neu über die Konditionen für deine Anschlussfinanzierung zu informieren und das beste Angebot zu wählen. Die Wahrscheinlichkeit, dass du bei einem neuen Kreditgebenden bessere Vertragsbedingungen erhältst als bei deiner Hausbank, ist hoch.

Wir empfehlen grundsätzlich, schon sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung deiner Immobilienfinanzierung Angebote anderer Banken für die Anschlussfinanzierung deiner Baufinanzierung einzuholen. So hast du genug Zeit, Zinssatz und andere Konditionen zu vergleichen und eine wohlüberlegte Entscheidung zu treffen.

Allerdings bringt eine Umschuldung auch Nachteile mit sich: Im Regelfall ist eine erneute Bonitätsprüfung nötig, was zusätzlichen bürokratischen Aufwand bedeutet. Ferner fallen Gebühren an für:

• die Übertragung der Grundschuld
• den Notar 

Trotzdem kann sich eine Umschuldung für dich schon bei einem kleineren Zins von wenigen Prozentpunkten lohnen. Denn es stehen sich hier einige Hundert Euro Aufwand einer Ersparnis von bis zu mehreren Tausend Euro gegenüber.

Die Vorteile einer Umschuldung:

• In der Regel erhältst du beim Wechsel der Bank günstigere Zinsen.
• Für den Wechsel profitierst du häufig von zusätzlichen oder bessern Leistungen

Die Nachteile einer Umschuldung:

• Mehr Aufwand: Bei einer neuen Bank wirst du erneut einer Prüfung deiner Kreditwürdigkeit unterzogen.
• Es fallen Kosten für die Übertragung der Grundschuld an. Deine Ersparnis ist i.d.R. größer als die Kosten, die beim Notar bzw. der Notarin für die Grundbuchumschreibung anfallen. Baufi24 Tipp: Frage nach, ob die Bank diese Kosten ggf. für dich übernimmt.

Rechenbeispiel: Anschlussfinanzierung durch Umschuldung

Das Ergebnis ist eindeutig: Obwohl der Sollzins des neuen Anbieters nur einen halben Prozentpunkt niedriger ist, lassen sich trotz Gebühren für Notar und Übertragung der Grundschuld über 6.000 Euro an Zinskosten sparen.

3. Forward Darlehen: Zinsen schon Jahre im Voraus reservieren

Die Zinsbindung deiner Erstfinanzierung läuft noch einige Jahre, aber es ist zeitnah mit steigenden Zinsen zu rechnen? In diesem Fall kann der Abschluss eines Forward Darlehens für dich die optimale Form der Anschlussfinanzierung sein.

Dabei handelt es sich um einen üblichen Kredit für die Anschlussfinanzierung, der jedoch schon bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens abgeschlossen wird. Auf diese Weise kannst du dir die aktuellen Zinsen für deine Anschlussfinanzierung reservieren. Heißt in der Praxis: Du unterschreibst heute einen Kreditvertrag zu aktuellen Konditionen, der dann in einigen Jahren in Kraft tritt und den du dann erst bedienst.

Völlig kostenlos ist dieser Service der Banken leider nicht: Je nach Länge des Bereitstellungszeitraums berechnen die Finanzanbieter einen Aufschlag auf den derzeitigen Zins.

• Diese Bereitstellungszinsen belaufen sich meist auf um die 0,02 Prozent des Kreditbetrags.
• Sie erhöhen sich, je weiter der Beginn der Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt.

Darüber hinaus birgt der Abschluss eines Forward Darlehens für dich ein gewisses Risiko. Wie jeden anderen Kreditvertrag auch musst du diesen einhalten, auch wenn die Zinsen zum entsprechenden Zeitpunkt dann doch nicht gestiegen oder gar gesunken sind.

Letztlich ist ein Forward Darlehen eine Wette auf steigende Bauzinsen. Sollten sie trotz allem bis zum Inkrafttreten des Forward Darlehens fallen, kannst du dieses nur gegen die Zahlung einer Entschädigung wieder kündigen. Dies gilt auch, wenn sich deine Lebensumstände in der Zwischenzeit ändern, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit oder Scheidung.

Ob sich ein solches Darlehen für deine Anschlussfinanzierung lohnt, oder ob doch eine Prolongation oder eine Umschuldung für dich von Vorteil sind, können die erfahrenen Baufinanzierungsspezialistinnen und -spezialisten von Baufi24 für dich strategisch einschätzen. Ein professioneller Vergleich lohnt sich bei allen Arten der Anschlussfinanzierung, auch bei einem Forward Darlehen.

Die Vorteile eines Forward Darlehens:

• Du kannst dir niedrige Zinsen vor Ende der Zinsbindung im Vorfeld sichern.
• Du hast deutlich mehr Planungssicherheit, weil du den Zinssatz und die Kosten deiner Anschlussfinanzierung frühzeitig kennst.
• Die Bereitstellungsgebühren entfallen.

Die Nachteile eines Forward Darlehens:

• Vertragsbindung: Sind die Zinsen doch gesunken, kannst du davon nicht profitieren sondern bist an deinen Kredit und dessen Konditionen gebunden.
• Zusätzliche Kosten durch den von der Bank erhobenen Aufschlag für die vorzeitige Zinsfestlegung.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Das Ende der Sollzinsbindung deiner Immobilienfinanzierung ist noch lange nicht in Sicht, doch du würdest trotzdem gerne die Bank wechseln? Solltest du während einer Hochzinsphase einen Kredit mit einer Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren abgeschlossen haben, gibt es für dich noch eine Möglichkeit, auf niedrige Zinsen umzusteigen. Bedingung dafür ist, dass dein Kredit bereits seit 10 Jahren läuft und in dieser Zeit keine Änderungen am Darlehensvertrag vorgenommen wurden. Denn gemäß § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht es Darlehensnehmenden zu, einen Kredit nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.

Der große Vorteil ist, dass dann die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Für die Kündigung des Darlehens musst du also "keine Strafe" an die Bank zahlen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt natürlich auch für eine Anschlussfinanzierung deiner Immobilie, wobei hier nicht das Datum der Vertragsunterschrift ausschlaggebend ist, sondern der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Baugelds.

Damit du den bestmöglichen Anschlusskredit bekommst, gilt es einige Dinge zu beachten. Wer unsere folgende Tipps beherzigt, hat gute Aussichten auf eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen:

1. Vorausschauende Planung: Beschäftige dich frühzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist mit dem Thema Anschlussdarlehen. Dabei ist insbesondere zu ermitteln, wie hoch die Zinsbelastung des aktuellen Immobilienkredits ausfällt und wie sich das aktuelle Zinsniveau entwickelt.
2. Frühzeitige Ablösung prüfen: Hast du dein Immobiliendarlehen bereits vor mehr als 10 Jahren aufgenommen, dann kannst du unter Umständen mit einem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB den bestehenden Baukredit ablösen – und zwar ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
3. Kreditangebote vergleichen: Hole mehrere Angebote zum Vergleich der Anschlussfinanzierungen ein – noch bevor dir die bisherige Bank eine Prolongation anbietet.
4. Schneller schuldenfrei sein: Die durch die Umschuldung eventuell erzielte Zinsersparnis investierst du am besten in einen höheren Tilgungssatz. Denn hierdurch lässt sich das Baudarlehen rascher zurückführen.
5. Die richtige Zinsbindung wählen: Je nach Zinsumfelds ist bei Anschlussfinanzierungen eine längere oder kürzere Zinsbindung vorzuziehen.

Als Laie ohne langjährige Expertise im Immobilien- und Finanzbereich kann es schwierig sein, bei der Suche nach der optimalen Anschlussfinanzierung den Durchblick zu behalten – zu vielfältig ist der Markt von Banken und Finanzangeboten, zu viele Vertragsbedingungen gilt es mit der eigenen individuellen Lebenssituation abzustimmen.

Dabei lässt sich mit einem sorgfältigen Angebotsvergleich viel Geld sparen. Die Prolongation bei der Hausbank ist meist der bequemste, nicht immer aber die kostengünstigste Option.

Als neutraler und privater Vermittler von Immobilienfinanzierungen bietet Baufi24 seit vielen Jahren professionelle Beratung rund um die Baufinanzierung an.

Wir vergleichen für dich Angebote von über 500 Finanzinstituten und erstellen für dich die optimale und günstigste Finanzierungsstrategie:

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