Forward Darlehen

Per Definition ist das Forward-Darlehen eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung, die vor dem Ablauf der aktuellen Zinsbindung abgeschlossen wird. Bereits 1 bis 5 Jahre - bei einigen Banken sogar 5 1/2 Jahre - lassen sich so die aktuellen Zinsen von heute für einen in der Zukunft liegenden Zeitpunkt sichern. Für die Festschreibung der Zinsen während der Forward-Phase verlangen Banken eine Gebühr: Dieser Zinsaufschlag fällt zusätzlich zum vereinbarten Zins an.

Meistens handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein Annuitätendarlehen mit konstanten monatlichen Raten zur Finanzierung bzw. Volltilgung der Restschuld aus der Erstfinanzierung.

• Schwanken die Zinsen und du rechnest zum Ende deiner Zinsbindung mit höheren Zinsen? Dann bietet ein Forward-Darlehen dir Planungssicherheit.
• Günstiger ist dein Forward-Darlehen allerdings nur dann, wenn der Zinssatz inkl. Zinsaufschlag unter dem zum Zeitpunkt der Ablösung der Erstfinanzierung aufgerufenen Marktzins liegt.

Du möchtest wissen, ob ein Forward-Darlehen beim aktuellen Zinsniveau eine gute Lösung ist und für deine Baufinanzierung als Anschlussfinanzierung infrage kommt? Die erfahrenen Finanzierungsspezialisten und -spezialistinnen von Baufi24 beraten dich kostenlos und unverbindlich und empfehlen dir die optimale Vorgehensweise für deinen Anschlusskredit.

Um zu beantworten, ob eine solche Anschlussfinanzierung die optimale Variante ist, solltest du insbesondere diese zwei Faktoren in deine Entscheidung mit einbeziehen:

1. Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen?
2. Wie ist die Prognose für die Entwicklung der Hypothekenzinsen?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen der Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll sein kann:

• Deine Sollzinsbindung läuft nur noch einige Jahre.
• Die aktuelle Bauzinsen am Markt sind relativ niedrig.
• Die Experten und Expertinnen prognostizieren für die kommenden Jahre steigende Hypothekenzinsen.

Sinnvoll ist der Abschluss dieses speziellen Baudarlehens statt einer Prolongation oder einer Umschuldung, wenn sich die Bauzinsen am Markt aktuell entweder auf einem niedrigen Niveau befinden oder steigende Hypothekenzinsen für die kommenden Jahre prognostiziert werden.

Lohnt sich ein Forward-Darlehen aktuell?

In den vergangenen Monaten sind die Hypothekenzinsen und damit auch die Forward-Darlehen Zinsen gefallen. Mitte November 2024 liegen die Bauzinsen aktuell bei 10-jähriger Zinsbindung bei rund 3,3 Prozent. 

Pauschal lässt sich keine Empfehlung geben, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt oder nicht:

• Auf der einen Seite waren die Bauzinsen vor drei Jahren mit zum Teil lediglich 1 Prozent deutlich niedriger als heute.
• Auf der anderen Seite sind die Hypothekenzinsen nach dem Ende der Niedrigzinsphase in den letzten Monaten wieder deutlich gesunken.

Darüber hinaus ist es auch von deiner persönlichen Situation, deinen individuellen Bedürfnissen sowie der Finanzierungsstruktur und den Konditionen deiner Immobilienfinanzierung abhängig, ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens für dich lohnt.

Abhängig von mehreren Faktoren können Forward-Darlehen sowohl Vor- als auch Nachteile haben. Unserer Tabelle kannst du die wichtigsten Vorzüge und Nachteile entnehmen, die du für eine fundierte Entscheidung kennen solltest.

Um auf einer guten Grundlage zu entscheiden, ob ein Forward-Darlehen für dich eine lohnenswerte Form der Anschlussfinanzierung ist, solltest du verstehen, wie das Darlehen funktioniert. Ein Forward-Darlehen ist ein Immobilienkredit, der ausschließlich als Anschlussfinanzierung zum Einsatz kommt. Der wesentliche Unterschied zu einem gewöhnlichen Immobiliendarlehen ist, dass du den Kredit in der Gegenwart abschließt, die Bereitstellung des Darlehens jedoch zum Beispiel erst in vier Jahren erfolgt. Es gibt demzufolge eine Differenz zwischen Abschlusszeitpunkt und Inanspruchnahme des Forward-Darlehens.

• Die mit der Bank vereinbarten Forward-Darlehen Konditionen gelten für die gesamte Laufzeit des Immobilienkredites, in der Regel bis zum Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung.
• Du schließt ein Forward-Darlehen zwischen 1 bis 5 Jahren vor Ablauf deiner aktuellen Zinsbindung ab - bei manchen Banken sogar 5,5 Jahre im Vorfeld.
• Die Auszahlung erfolgt zu dem Zeitpunkt, nachdem die Zinsbindung deines aktuellen Immobilienkredites abgelaufen ist. Somit löst du die Restschuld deines bisherigen Darlehens fristgerecht ab.

Forward-Darlehen im Vergleich laufen kaum anders ab, als du es von deinem bisherigen Immobilienkredit im Rahmen der Erstfinanzierung kennst. Lediglich der Zeitpunkt des Abschlusses ist ein anderer. Im Folgenden erklären wir den Ablauf Schritt für Schritt:

1. Aktuelle Bauzinsen beobachten und informieren: Um entscheiden zu können, ob ein Forward-Darlehen für dich die richtige Wahl ist, solltest du immer die aktuellen Bauzinsen im Auge behalten. 
2. Angebote von verschiedenen Banken vergleichen: Wie bei jeder Finanzierung ist ein sorgfältiger Angebotsvergleich wichtig. Setze dich dabei mit den verschiedenen Optionen auseinander und mache nicht nur einen Vergleich von Forward-Darlehen.
3. Lass dich professionell beraten: Unabhängige Baugeldvermittler wie Baufi24 übernehmen den Vergleich von Forward-Darlehen ebenso die Strukturierung der Finanzierung. Wir können deinen aktuellen Kredit prüfen und dich bei der Entscheidung unterstützen, welche Anschlussfinanzierung für dich die richtige Wahl ist: Forward-Darlehen, Prolongation oder Umschuldung.
4. Forward-Darlehen abschließen: Nachdem du einen Kredit mit günstigen Forward-Darlehen Konditionen gefunden hast, schließt du bei der Bank das Darlehen für deine zukünftige Anschlussfinanzierung ab. Für Forward-Darlehen gelten aktuelle Zinsen plus ein Zinsaufschlag, der von den Banken berechnet wird.
5. Baufinanzierung ablösen: Ist deine Sollzinsbindung ausgelaufen, löst du mit dem ausgezahlten Geld deines Forward-Darlehens die Restschuld aus deiner Erstfinanzierung fristgerecht ab.
6. Forward-Darlehen bedienen: Wie zuvor zahlst du jetzt deine Anschlussfinanzierung in vereinbarten Raten ab, bis deine Restschuld am Ende der Laufzeit vollends getilgt ist und du schuldenfrei bist.

Die Forward-Darlehen Kosten bestehen in erster Linie aus diesen beiden Positionen:

1. Forward-Darlehen Zinsen
2. Zinsaufschlag

Letzteren veranschlagt die Bank im Gegenzug für deine Zinssicherheit. Zudem gleicht sie damit das Zinsänderungsrisiko aus, welches für Kreditgebende existiert.

• Banken kalkulieren die Gebühr unterschiedlich, üblich ist aber ein Zinsaufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozent für jeden Monat, den das Forward-Darlehen vor seiner späteren Inanspruchnahme abgeschlossen wird.
• Manchmal gibt es Angebote, bei denen für die ersten 12 Monate kein Aufschlag anfällt.
• Entscheidend für die Höhe des Zinsaufschlages ist somit, welcher Zeitraum zwischen Abschluss des Kredites und der späteren Auszahlung liegt.

Der vorab vereinbarte Zinssatz inkl. Forward-Darlehen Aufschlag, den du für dein Forward-Darlehen bezahlst, nennt sich auch Forward-Zins.

Im Folgenden stellen wir einen vereinfachten Kostenüberblick vor, der verdeutlicht, wann sich ein Forward-Darlehen rentiert, und wann nicht.

1. Forward-Darlehen 
2. Prolongation: Die Zinsen sind gleich geblieben.
3. Prolongation: Die Zinsen sind gestiegen.
4. Prolongation: Die Zinsen sind gesunken

Bei ansonsten gleichen Eckdaten (Darlehenssumme, Laufzeit etc.) ergibt sich:

Es handelt sich bei einem Forward-Darlehen um ein Immobiliendarlehen mit einer Besonderheit. Dennoch gelten im Hinblick auf eine eventuelle Kündigung die gleichen Regeln wie bei einem klassischen Annuitätendarlehen:

• Nach dem Abschluss hast du ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.
• Ist diese Frist verstrichen, ist das Rechtsgeschäft gültig und kann nicht mehr rückgängig gemacht werden.
• Du bist verpflichtet, dich an die vertraglichen Vereinbarungen zu halten und musst deine Anschlussfinanzierung zum vereinbarten Zeitpunkt in Anspruch nehmen.

Was aber passiert, wenn die Bauzinsen am Markt nach dem Abschluss des Forward-Darlehens gesunken sind, sodass du kurz vor Ende der aktuellen Zinsbindung eine wesentlich günstigere Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen könntest? Auch unter dieser Voraussetzung musst du dich an den Kreditvertrag halten und das Darlehen beanspruchen.

Allerdings bieten manche Banken gegen Zahlung einer sogenannten Nichtabnahmeentschädigung an, dich aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Ob sich der Ausstieg trotzdem lohnt, musst du im Einzelfall berechnen. Das ist unter der Voraussetzung der Fall, dass die zukünftige Zinsersparnis durch eine andere Anschlussfinanzierung größer als die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung ausfällt.

Grundsätzlich ist es möglich, eine Baufinanzierung vorzeitig zu kündigen. Nach 10 Jahren gibt es ein Sonderkündigungsrecht der Baufinanzierung nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches. In diesem Fall wird auch keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Du möchtest deine Baufinanzierung kündigen, die du mit einem hohen Zinssatz abgeschlossen hast und von einem Forward-Darlehen mit besseren Konditionen profitieren? Diese Option besteht nur in Ausnahmefällen, zu denen wir dich gern individuell beraten.

Am Markt stehen mehrere Darlehensarten für die Anschlussfinanzierung zur Verfügung. Das sind neben dem Forward-Darlehen die Prolongation und die Umschuldung. Welche der Varianten der Anschlussfinanzierung die beste Option für dich ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Daher solltest du die wichtigsten Eigenschaften der zwei Alternativen des Forward-Darlehens kennen.

1. Prolongation: Mit der Prolongation wird die Verlängerung des bisherigen Immobilienkredites bezeichnet. Die Vorteile sind, dass der bürokratische Aufwand gering ist und in der Regel keine neue Bonitätsprüfung erfolgt. Stattdessen bietet dir die Bank die Verlängerung des bisherigen Immobiliendarlehens zu aktuellen Konditionen an. Nachteilig ist, dass es sich in der Regel nicht um die günstigsten Zinskonditionen am Markt handeln wird.
2. Umschuldung: Mit der Umschuldung der Baufinanzierung ist gemeint, dass du den Immobilienkredit ablöst und ein neues Darlehen zur Tilgung der Restschuld bei einer anderen Bank aufnimmst. Ein Vorteil ist, dass du vorher die Angebote am Markt miteinander vergleichen kannst und eine gute Chance hast, eine günstige Finanzierung zu finden. Ein Nachteil einer Umschuldung besteht darin, dass zusätzliche Kosten entstehen, zum Beispiel durch die Löschung und Neueintragung der Grundschuld.

Forward-Darlehen, Umschuldung oder Prolongation? Die Experten und Expertinnen von Baufi24 setzen sich gern mit deiner Finanzierung und deinen Anforderungen und Wünschen für eine günstige Anschlussfinanzierung auseinander. Dabei berücksichtigen sie deine persönliche Situation und prüfen, ob ein Forward-Darlehen für dich infrage kommt. Dafür vergleichen sie die Angebote von über 500 Banken und machen dir unverbindlich und kostenlos ein maßgeschneidertes Angebot.