Rechner Anschlussfinanzierung

Endet bei deiner aktuellen Baufinanzierung demnächst die Zinsbindungsfrist? Hausbauende, die dann noch eine Restschuld zu tilgen haben, kümmern sich am besten zeitnah um eine passende Anschlussfinanzierung. Möchtest du erfahren, wie hoch das Einsparpotenzial bei einer Umschuldung konkret ist, nutze einfach den Rechner Anschlussfinanzierung. Dieser ermittelt auf Grundlage individueller Vorgaben insbesondere die monatliche Kreditrate. Sie lässt sich dann mit der Rate der ersten Immobilienfinanzierung vergleichen.

Wenige Angaben zur Umschuldung notwendig

Damit dir der Rechner Anschlussfinanzierung ein verlässliches Resultat liefert, braucht er einige Informationen. Das Tool bietet dazu 3 Eingabebereiche:

• Grundsätzliches zum Darlehen
• Tilgung des Darlehens
• Während der Laufzeit

Wie hoch war der Kaufpreis für das Haus? Welchen Kreditbetrag benötigt der Darlehensnehmende, um das erste Baudarlehen abzulösen? Diese Zahlen trägst du bei Grundsätzliches zum Darlehen ein. Außerdem hast du die Möglichkeit, eine Sollzinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren auszuwählen.

Den Sollzins für die Anschlussfinanzierung berechnet das Tool standardmäßig automatisch. Alternativ dazu kannst du selbst einen Zins eintippen. Für eine präzise Planung lässt sich ferner der Zeitpunkt der ersten Ratenzahlung im Rechner Anschlussfinanzierung festlegen. Als Nächstes bestimmst du, wie du dein Darlehen tilgen willst. Es stehen folgende Optionen zur Verfügung:

• Tilgungssatz (Standard)
• Vorgabe der Monatsrate
• Volltilgung in Sollzinsbindung
• Volltilgung in xx Jahren
• keine Tilgung (Tilgungsaussetzung)

Bereits voreingestellt ist der Tilgungssatz (Standard). Denn diese Tilgungsart wird am häufigsten verwendet. Möchtest du zur Anschlussfinanzierung ein Immobiliendarlehen aufnehmen, kannst du dich aber ebenso für ein Volltilgerdarlehen in Sollzinsbindung oder in einer bestimmten Zeitspanne entscheiden. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn deine Restschuld nicht mehr allzu groß ist.

Im dritten Eingabebereich des Tools machen Hausbauende ergänzende Vorgaben, die während der Laufzeit der Finanzierung gelten. So ist es beispielsweise möglich, einen Tilgungssatzwechsel einzuplanen. Falls du durch Sondertilgungen deine Restschuld rascher senken willst, lässt sich das ebenfalls im Rechner Anschlussfinanzierung hinterlegen. Nun reicht ein Klick auf den Button Jetzt berechnen aus, damit du ein unverbindliches Ergebnis erhältst.

Der Rechner Anschlussfinanzierung kalkuliert alle relevanten Zahlen

Dem leicht zu bedienenden Hilfsmittel entnimmst du eine Reihe wertvoller Informationen. Besonders interessant ist etwa die monatliche Darlehensrate unter Angabe des Zins- und Tilgungsanteils. Weiterhin stellt dir der Rechner Anschlussfinanzierung diese wichtigen Resultate bereit:

• Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung
• Restschuld, getilgter Betrag und Zinszahlungen gesamt zum Ende der Sollzinsbindung
• Zinszahlungen gesamt bis zur Volltilgung (für konstanten Sollzins)

Paare und Singles, die ein Immobilienobjekt erwerben, schließen dafür in der Regel eine Immobilienfinanzierung mit Sollzinsbindung ab. Dank Letzterer verändert sich der vereinbarte Hypothekenzins für einen festgelegten Zeitraum nicht. Läuft nun diese Zinsbindung ab, ist für gewöhnlich noch ein Kreditbetrag offen. Um diese Restschuld zu tilgen, brauchst du eine Anschlussfinanzierung.

Hierzu ein kurzes Beispiel: Eine Familie hat Anfang 2013 ein Baudarlehen in Höhe von 250.000 Euro aufgenommen. Der Tilgungssatz lag bei 2 Prozent, ein Sollzins von 3 Prozent wurde für 10 Jahre festgeschrieben. Laut dem Rechner Anschlussfinanzierung beläuft sich die Restschuld nach Ende der Zinsbindungsfrist auf rund 192.000 Euro. Diesen Betrag begleicht die Familie mithilfe eines neuen Immobilienkredits.

Zur Anschlussfinanzierung kommen grundsätzlich 3 Optionen infrage:

1. Prolongation
2. Umschuldung
3. Forward Darlehen

Bist du mit dem bisherigen Baudarlehen zufrieden, kannst du eine sogenannte Prolongation in Erwägung ziehen. Die funktioniert so: Ein paar Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung erhältst du ein Schreiben von deiner Hausbank. In diesem macht sie dir ein an die aktuellen Marktbedingungen angepasstes Angebot zur Anschlussfinanzierung.

Wer damit einverstanden ist, hat den Vertrag nur noch zu unterzeichnen. Vorteil: Bei einer Prolongation musst du keinerlei Daten mehr übermitteln oder Anträge stellen. Denn alle benötigten Informationen liegen der Bank bereits vor. Doch Achtung: Auch wenn eine Prolongation verlockend erscheint, garantiert sie dir nicht die besten Zinskonditionen.

Die Finanzierungsexperten und -expertinnen von Baufi24 empfehlen, vor jedem Anschlusskredit einen systematischen Vergleich anderer Angebote vorzunehmen. Das Team von Baufi24 hilft dir dabei: kostenlos und unverbindlich. Des Weiteren kann in vielen Fällen eine Umschuldung der Baufinanzierung die sinnvollere Lösung sein. Was damit gemeint ist und welche Vorzüge sie hat, erfährst du im nächsten Abschnitt.

Empfehlung von Baufi24

Betrachte die Suche nach einer Anschlussfinanzierung mehr als Chance denn als Arbeit. Schließlich lassen sich über ein neues Baudarlehen viele Kreditkonditionen, wie etwa Tilgungssätze oder Darlehensraten, an die persönlichen Bedürfnisse anpassen.

Zur Anschlussfinanzierung können sich Hauskaufende auch für eine Umschuldung entscheiden. Im Gegensatz zu einer Prolongation wechselst du hierbei die Bank. Das Ziel ist klar: Mit einem solchen Schritt kommst du häufig in den Genuss besserer Sollzinsen. Dadurch lassen sich mitunter mehrere Tausend Euro an Kosten sparen.

Nach einer langen Phase sehr günstiger Zinsen sind seit der ersten Leitzinserhöhung durch die EZB 2022 und weiteren Anhebungen in 2022 und 2023 Schritt für Schritt auch die Hypothekenzinsen wieder gestiegen. Im Oktober 2023 knackt der durchschnittliche  Zinssatz für Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren kurzfristig und erstmalig seit vielen Jahren die 4 Prozent Marke. Einen solchen Zins musstest du das letzte Mal Anfang 2011 bezahlen. Mitte August 2024 zahlst du im Schnitt 3,26 Prozent bei einer 10-jährigen Zinsbindung.

Die Zinsen sind also wieder leicht rückläufig: Darum kann es ratsam sein, dass du dich zeitnah um eine Anschlussfinanzierung kümmerst. 

Willst du in diesen Zeiten Zinskosten sparen, liegst du meist mit einer Umschuldung richtig. Diese ist oft günstiger als eine Prolongation. Nun stellt sich die Frage: Wie groß kann die Ersparnis durch einen Bankwechsel sein? Darauf gibt dir die folgende mit dem Rechner Anschlussfinanzierung durchgeführte Berechnung Antwort.

Beispielrechnung Anschlussfinanzierung

Eine Familie kaufte vor circa 10 Jahren ein Reihenhaus im Wert von 350.000 Euro. Durch Eigenkapital und monatlich gezahlte Tilgungen reduzierte sich die Restschuld auf 150.000 Euro. Sie gibt diese Daten in den Rechner ein:

• Wert/Kaufpreis: 350.000 €
• Darlehensbetrag: 150.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Tilgung: Volltilgung in Sollzinsbindung

Nun werden 2 Szenarien durchgespielt: Die Familie zahlt für die Anschlussfinanzierung:

1. 3,5 Prozent Sollzinsen (Umschuldung)
2. 4,0 Prozent Sollzinsen (Prolongation)

Das sind die Ergebnisse (Stand: März 2023):

Wie du siehst, zahlst du bei einem Sollzins von 3,5 Prozent eine etwas geringere monatliche Rate als bei einer Prolongation mit 4,0 Prozent. Die Ersparnis der Umschuldung ergibt sich nun aus der Differenz der beiden Zinszahlungen gesamt. In dem Beispiel hätten die Hausbauenden also über 6.000 Euro niedrigere Zinskosten bis zur Volltilgung!

Um noch schneller ins abbezahlte Eigenheim zu kommen, kannst du im Rahmen eines Bankwechsels die erzielte Zinsersparnis nutzen, um deinen Tilgungssatz anzuheben. Darüber hinaus besteht bei Umschuldungen der Vorteil, dass sich weitere Konditionen neu aushandeln lassen. So ist es beispielsweise möglich, im Vertrag zur Anschlussfinanzierung ein Recht auf Sondertilgungen oder Tilgungssatzänderungen zu verankern. Auf diese Weise erhöhst du die Flexibilität deines Baukredits.

Für Darlehensnehmende, die ihre Finanzierung umschulden möchten, hält sich der Arbeitsaufwand in Grenzen. Denn normalerweise tauscht die neue Bank mit der alten die relevanten Informationen selbstständig aus. Weiterhin ist bei Umschuldungen das Thema Grundschuld von Bedeutung. Bist du damit einverstanden, die vorhandene Grundschuld auf die neue Bank zu übertragen, gestaltet sich der Prozess besonders einfach.

Damit du beurteilen kannst, wann sich ein Wechsel des Darlehensgebenden lohnt, behalte bitte diese Merkregel im Hinterkopf: Eine Umschuldung ist vor allem dann empfehlenswert, wenn entweder die Bauzinsen seit Abschluss des Immobilienkredits gesunken sind oder sich die Einkommensverhältnisse verändert haben.

Liegt der Zinssatz deines aktuellen Kredits über dem aktuellen marktüblichen, durchschnittlichen Zinssatz? Dann kann sich eine Umschuldung lohnen. Wer jedoch bereits ein Darlehen aufgenommen hat, darf dieses nicht einfach durch eine neue Finanzierung ablösen. Das geht erst, wenn die vertraglich vereinbarte Zinsbindung verstrichen ist. Ansonsten verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von dir.

In jedem Fall lässt sich aber eine Anschlussfinanzierung abschließen, sofern das erste Baudarlehen mehr als 10 Jahre läuft. Denn der § 489 des BGB erlaubt dir nach dieser Zeit eine Kündigung deiner alten Baufinanzierung – das sogenannte Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung. Trifft das bei dir nicht zu, musst du dich mit der Umschuldung oder Prolongation noch etwas gedulden.

Allerdings gibt es eine weitere Option: So kannst du dir deutlich vor Ende der Sollzinsbindung ein Forward Darlehen sichern.

So funktioniert ein Forward Darlehen:

• Bis zu 66 Monate (5,5 Jahre) vor Ablauf der Zinsbindungsfrist der Erstfinanzierung ist die Beantragung eines Forward Darlehens möglich.
• Sobald die Zinsbindung des ersten Darlehens endet, erhältst du den vereinbarten Geldbetrag aus dem Forward Darlehen zur Verfügung gestellt.
• Das ausgezahlte Kapital nutzt der Kreditnehmende zur Tilgung der Restschuld aus dem vorhergehenden Darlehen.
• Die Anschlussfinanzierung führst du bequem über monatliche Raten an die Bank zurück.

Doch weshalb sollte der Hauskaufende nicht warten, bis die Zinsbindungsfrist der Erstfinanzierung abgelaufen ist? Schließlich kann er dann immer noch umschulden oder eine Prolongation wählen. Nun, was einen Immobilienkredit günstig oder teuer macht, ist der Sollzins. Wie sich dieser zukünftig genau entwickelt, können selbst Expertinnen und Experten nur abschätzen.

Ziehen die Hypothekenzinsen an, dann stellt das manche Hausbesitzende vor ein Problem. Denn höhere Hypothekenzinsen bedeuten teurere Anschlussfinanzierungen. Um dieses Risiko der Zinsänderung auszuschalten, kann sich der Abschluss eines Forward Darlehens lohnen.

Vorteile und Nachteile eines Forward Darlehens

• Aktuelle Zinssätze lassen sich für später festschreiben.
• Die heute bereits ermittelte Monatsrate der Anschlussfinanzierung schafft eine solide Planungsgrundlage.
• Zukünftig höhere Zinsen können deine Baufinanzierung nicht mehr gefährden.

Diesen Vorzügen stehen allerdings auch Nachteile gegenüber. So berechnet dir die kreditgebende Bank für das Forward Darlehen einen Zinsaufschlag. Je länger dabei die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Kreditbereitstellung ist, desto höher fällt der Aufschlag aus. Darüber hinaus muss das vereinbarte Forward Darlehen aufgenommen werden – also auch dann, wenn es zu diesem Zeitpunkt schon Anschlussfinanzierungen mit attraktiveren Konditionen gibt.

Nicht nur bei Erstfinanzierungen ist es sinnvoll, Angebote einzuholen und diese genau zu vergleichen, sondern ebenso bei Anschlussfinanzierungen. Das gilt gerade auch in Phasen sich verteuernder Hypothekenzinsen.

Sprich daher einfach eine Baufi24 Spezialistin oder einen Spezialisten an und lasse dir ein passgenaues Finanzierungskonzept unterbreiten. Unser professionelles Team prüft unabhängig und neutral Zinsangebote von über 500 Banken und Finanzinstituten. Vereinbare jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.