Auflassungsvormerkung

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine Eigentumsvormerkung. Es erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch, der den Anspruch von Immobilienkäufern und -käuferinnen sichern soll, dass das Eigentum am Objekt übertragen wird. Die Auflassung ist per Definition die Einigung über den Eigentumsübergang, die Grundlage für die Auflassungsvormerkung ist. Bei einem Immobilienkauf spielt die Auflassungsvormerkung eine große Rolle.

Ohne die Eintragung der Vormerkung könnten sich Kaufende nicht sicher sein, dass die Verkaufenden ihr Objekt nicht doch anderweitig veräußern oder belasten. Die Auflassungsvormerkung ist von zentraler Bedeutung, da es ohne sie seitens der Kaufenden keine Rechtssicherheit im Hinblick auf den Erwerb des Objektes geben würde. Verkaufende hätten zum Beispiel die Möglichkeit, einfach eine Grundschuld auf das Objekt zur Besicherung eines anderen Immobilienkredites eintragen zu lassen, der wiederum die Kaufenden belasten würde.

Unterschied: Auflassung und Auflassungsvormerkung

Rechtlich betrachtet ist die Auflassung per Definition der tatsächliche Vollzug sämtlicher Pflichten, die aus dem Kaufvertrag zur Immobilie resultieren. Daher findet das Übermitteln der Auflassung ins Grundbuch erst statt, nachdem die Zahlung des Kaufpreises erfolgt ist. Der Eintrag der Auflassungsvormerkung wird hingegen seitens des Notariats umgehend veranlasst, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde.

• Die Eigentumsvormerkung hat die wesentliche Aufgabe, die Kaufenden davor zu schützen, dass die Verkaufenden das Objekt zwischenzeitlich anderen Personen zum Erwerb anbieten.
• Zusätzlich wird durch die Auflassungsvormerkung gewährleistet, dass der bisherige Eigentümer bzw. die bisherige Eigentümerin keine weiteren Belastungen eintragen lassen können.

Der Eintrag der Vormerkung ins Grundbuch dauert nicht lange, da die Rechtssicherheit auf Seiten der Kaufenden im Hinblick auf die erworbene Immobilie wichtig ist.

In der Regel nimmt die Eintragung der Auflassungsvormerkung nur wenige Tage in Anspruch. Das hat den Grund, dass das Notariat die Vormerkung für das Eigentum standardmäßig bei jedem Immobilienerwerb durchführt. Wie lange die Vormerkung bestehen bleibt, hängt davon ab, wie schnell die Umschreibung des Eigentums an Zeit in Anspruch nimmt.

Wie nahezu alle Aktionen im Zusammenhang mit dem Grundbuch, so ist auch eine Auflassungsvormerkung mit Kosten verbunden.

Die Höhe der für die Auflassungsvormerkung entstehenden Kosten ist abhängig vom Kaufpreis des Hauses. Auf Basis des Gerichts- und Notarkostengesetzes ist der halbe Gebührensatz der Kosten für den Grundbucheintrag vorgesehen. Die Gebühren für den späteren Eigentumseintrag ins Grundbuch belaufen sich meistens auf 0,3 bis 0,5 Prozent, sodass die Kosten der Vormerkung bei etwa 0,15 bis 0,25 Prozent des Kaufpreises liegen.

Da für die Auflassungsvormerkung Kosten anfallen, solltest du diese bei den Nebenkosten berücksichtigen. Das ist wichtig, weil du den Beitrag im Rahmen der Immobilienfinanzierung eventuell zusätzlich benötigst.

Welche Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung anfallen können, möchten wir kurz an einem Beispiel mit konkreten Zahlen aufzeigen:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
• Eintragung des Eigentums ins Grundbuch (0,4 % des Kaufpreises): 1.200 Euro
• Davon eine Gebühr für die Eintragung der Vormerkung (0,2 % des Kaufpreises): 600 Euro

Die Auflassungsvormerkung hat vor allem für die Kaufenden Vorteile, da ihnen bestimmte Rechte eingeräumt werden. Ein Vorzug der Vormerkung im Grundbuch für Kaufende ist, dass diese als neue Eigentümer/-innen schriftlich fixiert werden. Das gibt die Sicherheit, dass die Verkaufenden das Objekt nicht mehr anderweitig veräußern oder belasten können. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Vormerkung vor eventuellen Ansprüchen Dritter schützt, zum Beispiel im Fall einer Insolvenz der Verkaufenden.

Folgende Rechte werden den Kaufenden einerseits im Rahmen der Auflassungsvormerkung eingeräumt und den Verkaufenden auf der anderen Seite entzogen:

• Keine Rückabwicklung des Erwerbs ohne Zustimmung der Kaufenden mehr möglich
• Verkaufende können die Immobilie bzw. das Grundstück nicht mehr belasten
• Keine negativen Auswirkungen auf das neue Eigentum der Kaufenden, sollten Verkaufende insolvent werden
• Anderweitiges Verkaufsrecht seitens der bisherigen Eigentümer/-innen entfällt

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