Baufinanzierung kündigen

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, bindet sich für eine lange Zeit. Immobilienkredite laufen üblicherweise 10 bis 30 Jahre, wobei die Zinsbindungsfrist in der Regel kürzer ist. Die Zinsen liegen seit einigen Jahren historisch niedrig. Daher wählen viele Kreditnehmer eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, um sich die günstigen Zinsen langfristig zu sichern.

Über einen solch langen Zeitraum hinweg kann einiges passieren. Die Hausbesitzer ziehen um, verlieren ihre Arbeit, bekommen Kinder oder trennen sich. Diese Gründe können dazu führen, dass die Darlehensnehmer ihre Immobilie wieder verkaufen. Daneben gibt es Auslöser, den bestehenden Kredit abzulösen, ohne das Haus oder die Eigentumswohnung zu verkaufen. Der eine erbt überraschend eine größere Geldsumme, ein anderer gewinnt im Lotto oder erhält eine großzügige Bonuszahlung. Mit diesem unerwarteten Geldsegen kann der Kreditnehmer auf einmal das Baudarlehen kündigen und ganz oder zum Teil zurückzahlen.

Selbst wenn sich an den privaten Lebensumständen nichts verändert, können die Zinsen sinken, was eine Anschlussfinanzierung attraktiv macht. Wer dabei zu einem anderen Finanzinstitut wechselt, muss die Kosten für die Umschreibung des Grundbuchs einkalkulieren. Daher empfiehlt sich ein solcher Schritt nur, wenn die Einsparung entsprechend hoch ist.

Aus heutiger Sicht scheint das unwahrscheinlich, aber in der Zukunft mag dieser Fall wieder eintreten. Daher fragen sich viele Menschen, wie flexibel ein Immobilienkredit gestaltet werden kann. Gibt es ein Sonderkündigungsrecht oder darf ich den Kredit vorzeitig ablösen?

Bauen oder kaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, reichen Ihre Ersparnisse selten aus, um die Immobilie zu finanzieren. Daher schließen Sie mit Ihrer Bank oder Bausparkasse einen Darlehensvertrag ab, um die Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen.

Selbstverständlich ist ein solcher Vertrag für beide Seiten rechtlich bindend, sie wollen schließlich nicht, dass es sich die Bank im nächsten Jahr anders überlegt. Trotzdem ist der Gedanke beruhigend, dass es unter bestimmten Umständen ein Sonderkündigungsrecht gibt und Sie den Baukredit kündigen können. Wann und wie eine solche Sonderkündigung möglich ist, erklären wir Schritt für Schritt.

Der Gesetzgeber hat erkannt, dass es wichtige Gründe geben kann, warum ein Darlehensnehmer den Immobilienkredit kündigen möchte. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt daher in seinem Paragrafen 489 das ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, auch Sonderkündigungsrecht genannt. Nach einer ordentlichen Kündigung in Einklang mit § 489 brauchen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen.

Als Erstes ist zu unterscheiden, ob Sie Ihre Baufinanzierung mit flexiblen oder festen Zinsen abgeschlossen haben. Haben Sie sich für eine variable Verzinsung entschieden, können Sie den Kredit zu jeder Zeit kündigen. Lediglich die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten müssen Sie einhalten, wenn Sie den Baukredit kündigen. Wird die Kündigung nach Ablauf der drei Monate wirksam, haben Sie 14 Tage Zeit, um die ausstehende Kreditsumme zurückzuzahlen. Sollte Ihnen dies innerhalb der zweiwöchigen Frist nicht möglich sein, gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt. In diesem Fall müssen Sie den Kredit zunächst weiter bedienen und ihn dann erneut kündigen.

Sie haben sich für einen festen Zinssatz entschieden - wie sieht es nun aus? In diesem Fall gibt es zwei mögliche Zeitpunkte, wann Sie Ihr Baudarlehen kündigen können. In beiden Fällen greift das Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB. Im Rahmen dieser Sonderkündigung brauchen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen:

1. Ihre Zinsbindungsfrist ist kürzer als die Laufzeit des Darlehens, und Sie haben das Ende der Zinsbindung erreicht. Sofern Sie mit dem Finanzinstitut keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen haben, können Sie das Darlehen ganz oder teilweise kündigen. Mit einer Kündigungsfrist von einem Monat kündigen Sie für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet. Auch hier gilt, dass Sie die ausstehende Darlehenssumme innerhalb von 14 Tagen überweisen müssen, andernfalls ist Ihre Kündigung hinfällig.
2. Ihre Zinsbindung läuft genauso lange wie die Baufinanzierung selbst oder sie beträgt mehr als zehn Jahre. In diesem Fall können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens kündigen, wahlweise den kompletten Betrag oder einen Teil des Darlehens. Das Datum Ihres Kreditvertrages spielt also keine Rolle, sondern der Tag ist relevant, an dem Ihnen der komplette Darlehensbetrag oder die letzte Tranche ausgezahlt wurde. Sie sind dann an eine Kündigungsfrist von sechs Monaten gebunden und haben nach deren Ablauf zwei Wochen Zeit, um die gekündigte Darlehenssumme zu begleichen.

Eine Besonderheit stellt ein Verbraucherkredit dar, der nicht durch ein Grundpfandrecht abgesichert wird. Haben Sie ein solches Darlehen aufgenommen, um beispielsweise eine Sanierung vorzunehmen, können Sie den Kredit sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung kündigen. Die Frist zur Kündigung beläuft sich auf drei Monate.

Lassen Sie uns das komplexe Thema Baudarlehen und Sonderkündigungsrecht anhand eines praktischen Beispiels erläutern. Sie haben am 10. Dezember 2009 Ihren Kreditvertrag mit einer festen Verzinsung unterschrieben. Mit der Darlehenssumme finanzieren Sie den Neubau eines Reihenhauses. Die Darlehenssumme zahlte Ihre Bank nach Baufortschritt in mehreren Tranchen aus. Am 15. Januar 2010 erfolgte die dritte und letzte Zahlung. Am 16. Januar 2010 startete folglich die genannte Frist von zehn Jahren für die Zinsbindung. Ende 2019 haben Sie ein lukratives Stellenangebot in einer anderen Stadt erhalten und haben beschlossen, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Sie informieren Ihre Bank, dass Sie den Baukredit kündigen wollen.

Um den Kredit unmittelbar nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindungsfrist zu beenden, haben Sie diesen bei ihrer Bank schriftlich bis zum 16. Januar 2020 gekündigt. Ab diesem Tag beginnt die Kündigungsfrist von sechs Monaten zu laufen, also bis zum 16. Juli 2020. Von diesem Tag an haben Sie exakt zwei Wochen Zeit, um Ihrer Bank oder Bausparkasse das Darlehen zurückzuzahlen. Tragen Sie sich diesen Zeitraum gut sichtbar im Kalender ein, da die Rückzahlung nur genau innerhalb dieser 14 Tage möglich ist.

Die verschlungenen Wege des Lebens richten sich nicht immer nach Daten und Verträgen, sodass ein Sonderkündigungsrecht angenehm ist. Daher kann es passieren, dass Sie während Ihrer Zinsbindungsfrist oder innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Auszahlung Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen müssen. Wenn Sie nun den Immobilienkredit kündigen, können Sie die Baufinanzierung zurückzahlen, müssen aber mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Die Bank stellt Ihnen den wirtschaftlichen Schaden in Rechnung, der ihr entsteht, weil Sie durch Ihre Kündigung den Kredit vorzeitig ablösen. Im Regelfall ermittelt der Darlehensgeber den Betrag nach der Aktiv-Passiv-Methode. Prüfen Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und lassen Sie sich die Berechnung genau erklären. Haben Sie Zweifel, können Sie die Kalkulation einem Verbraucherverband oder Ihrem Anwalt vorlegen.

Sie sehen, dass es durch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht kein Hexenwerk ist, einen Immobilienkredit zu kündigen. Prüfen Sie genau die einzuhaltenden Fristen, damit alles glatt läuft. Die Frist von zwei Wochen, um die Darlehenssumme am Ende zurückzuzahlen, ist kein langer Zeitraum. Bereiten Sie sich daher sorgfältig vor, damit Sie das Geld nicht zu früh, aber auch nicht zu spät auf die Reise schicken. Für den richtigen Zeitpunkt der Kündigung überprüfen Sie noch einmal, an welchem Datum die letzte und damit vollständige Auszahlung Ihres Darlehens erfolgte.

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