Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist gemeint, dass der Kaufpreis der Immobilie in vollem Umfang durch einen Baukredit abgedeckt wird. In die Baukosten oder den Kaufpreis fließt somit kein Kapital, welches du als Eigenmittel besitzt.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie eine Finanzierung ohne Eigenkapital gestaltet werden kann. Differenziert wird oft zwischen den folgenden Varianten:

• 100-Prozent-Finanzierung: Bei dieser Form der Finanzierung ohne Eigenkapital deckst du mit dem Kredit der Bank den Kaufpreis in vollem Umfang ab. Die anfallenden Nebenkosten der Baufinanzierung bzw. des Immobilienerwerbs zahlst du hingegen aus eigener Tasche.
• 110-Prozent-Finanzierung: Diese Variante der Finanzierung ohne Eigenkapital wird häufig als Vollfinanzierung bezeichnet. Gemeint ist damit, dass die Kaufnebenkosten in vollem Umfang oder zumindest zum Teil – je nach deren Höhe - durch die Bank finanziert werden.
• 120-Prozent-Finanzierung: In diesem Fall musst du keinen Euro an Eigenmitteln aufbringen. Durch den Immobilienkredit werden sowohl der Kaufpreis der Immobilie als auch sämtliche Erwerbsnebenkosten abgedeckt.

Du bist auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Wir beraten dich, schätzen deine Chancen auf eine solche Finanzierung ein, suchen nach alternativen Lösungsmöglichkeiten und beantworten deine Fragen.

Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung auch heutzutage noch möglich. Allerdings sind die Anforderungen der Banken hoch, da die Beleihungsgrenze bei fehlenden Eigenmitteln faktisch überschritten wird.

Nur wenige Banken sind heute noch bereit dazu, eine Vollfinanzierung anzubieten. Daher ist es für die meisten Kreditsuchenden sehr schwierig, eine Kreditzusage zu erhalten. Ohnehin handelt es sich stets um eine Einzelfallentscheidung.

Damit die Banken einen Hauskredit ohne Eigenkapital genehmigen, sind mehrere Voraussetzungen zu erfüllen, vor allem:

• sehr gute Bonität
• regelmäßiges und überdurchschnittlich hohes Einkommen
• monatlich deutlich höhere Einnahmen als Ausgaben
• sicheres Einkommen und unbefristeter Arbeitsvertrag
• gute Lage und Zustand der Immobilie

Das eingebrachte Eigenkapital ist für Banken innerhalb der Immobilienfinanzierung ein entscheidender Faktor. Der Grund ist, dass Kreditgebende ohne Eigenmittel auf Seiten der Kreditnehmenden ein höheres Risiko mit der Finanzierung eingehen.

Es gibt nur noch relativ wenige Kreditinstitute, die sich auf einen Kredit ohne Eigenkapital bzw. eine Vollfinanzierung einlassen. Das eigene Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren ist oft nur unter der Voraussetzung möglich, dass du zumindest die Nebenkosten der Baufinanzierung bzw. des Hauskaufs selbst bezahlen kannst. Man spricht in dem Fall von einer 100-Prozent-Finanzierung, die ausschließlich den Kaufpreis oder die Baukosten abdeckt. Demgegenüber sind nur sehr wenige Kreditinstitute bereit, eine 110- oder gar 120-Prozent-Finanzierung anzubieten.

Wenn du einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital erhalten möchtest, musst du einige Voraussetzungen erfüllen. Nur dann besteht die Chance, dass die Bank zustimmt, das Haus oder die Wohnung zu finanzieren ohne Eigenkapital.

Im Folgenden führen wir wichtige Kriterien auf, die du erfüllen solltest, um einen Kredit für ein Haus ohne Eigenkapital zu erhalten.

• Sehr gute Bonität: Unabdingbar für einen Baukredit ohne Eigenkapital ist eine sehr gute Kreditwürdigkeit, welche die Bank im Rahmen ihrer Bonitätsprüfung feststellt. Auf keinen Fall darf sich ein negatives Merkmal in deiner Schufa befinden. Zudem sollte deine Kreditwürdigkeit am besten über dem Durchschnitt liegen.
• Gutes und sicheres Einkommen: Ebenfalls Voraussetzung für die Zusage eines Hauskredits ohne Eigenkapital ist, dass du einen unbefristeten Arbeitsvertrag hast und dein Arbeitsplatz möglichst sicher ist. Zudem sollte das Einkommen hoch genug sein, damit nach Abzug aller monatlichen Fixkosten ein größerer Freiraum für die spätere Kreditrate existiert.
• Keine weiteren Kredite: Im Idealfall hast du keine laufenden Kredite, die neben dem beantragten Immobilienkredit bedient werden müssen. Allerdings ist es kein grundsätzliches Ausschlusskriterium, wenn du zum Beispiel einen Autokredit zurückzahlst.
• Immobilie in sehr gutem Zustand mit Bestlage: Neben den Voraussetzungen, die deine Person betreffen, stellt die Bank ebenso Anforderungen an die Immobilie. Diese sollte sich in einem sehr guten Zustand und möglichst in bester Lage befinden. Der Grund ist, dass dein Haus für die Bank die größte Sicherheit darstellt.

Bevor du dich dafür entscheidest, ein Haus zu finanzieren ohne Eigenkapital, setze dich mit den Vor- und Nachteile auseinander. In der Regel werden die Risiken sowie Nachteile überwiegen, die mit der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital verbunden sind. Im Grunde existieren nur zwei nennenswerte Vorteile, die ein Kredit für dein Haus ohne Eigenkapital, so er denn bewilligt wird, beinhaltet:

• Du erhältst deine Liquidität
• Du kannst deinen Traum von den eigenen vier Wänden sofort erfüllen.

Diesen Vorteilen steht eine Reihe von Nachteilen gegenüber:

• Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist deutlich teurer (höherer Zinssatz).
• Die monatliche Kreditrate fällt höher aus.
• Du hast bei gleichem Kaufpreis eine längere Kreditlaufzeit.
• Am Ende der Zinsbindung verbleibt eine höhere Restschuld, was mit einem größeres Zinsänderungsrisiko einhergeht.
• Eine sehr gute Bonität ist unabdingbar.
• Du trägst ein höheres Schuldenrisiko, bspw. nach einer Zwangsversteigerung.

Wie du an den Nachteilen schnell erkennst, ist der Kredit ohne Eigenkapital durchaus mit nicht unerheblichen Risiken verbunden.

Beispiel: So wirkt sich ein höherer Zinssatz aus

Das Baudarlehen ohne Eigenkapital ist im Vergleich zu einer Finanzierung mit Eigenmitteln stets mit einem höheren Zinssatz belastet. Daher solltest du wissen, wie sich die Finanzierung ohne Eigenkapital negativ auf deine Bauzinsen auswirken kann.

Der folgenden Tabelle entnimmst du ein Rechenbeispiel. Wir stellen dort eine Finanzierung mit einer Eigenkapitalquote in Höhe von 30 Prozent einem Kredit ohne Eigenkapital gegenüber. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Du erkennst auf einen Blick, welche Auswirkungen die fehlenden Eigenmittel beim Annuitätendarlehen haben bezüglich der:

• Zinskosten
• Restschuld
• monatliche Belastung

Im Beispiel wirkt sich das fehlende Eigenkapital deutlich negativ aus.

• Die monatliche Belastung ist mit Eigenmitteln um fast 600 Euro geringer trotz niedriger angesetzter Tilgung.
• Beim Hauskredit ohne Eigenkapital zahlst du in zehn Jahren Zinsbindung knapp 60.000 Euro mehr an Zinsen.
• Die Restschuld bei einem Baukredit ohne Eigenmittel nach Ende der Zinsbindung wesentlich höher.

Aufgrund der erwähnten Nachteile suchen manche Kreditnehmenden nach Alternativen zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Es gibt tatsächlich andere Optionen, die dabei helfen, eine optimale Finanzierung zu erreichen. Nachfolgend möchten wir einige Alternativen zum Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren nennen und kurz erläutern. Vielleicht kommt eine davon für dich infrage, falls du keine Eigenmittel in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst oder möchtest.

• Förderprogramme der Bundesländer: In manchen Bundesländern existieren Förderprogramme, die Verbrauchern und Verbraucherinnen beim Erwerb einer Immobilie ohne Eigenmittel helfen sollen. Die finanziellen Unterstützungen beinhalten oft zinsgünstige Kredite und Zuschüsse. Eine interessante Option ist auch die KfW-Förderung, zum Beispiel für energieeffiziente Häuser.
• Kredit von privaten Investoren: Eine weitere Alternative zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist das sogenannte Crowdlending. In dem Fall sammelst du über spezielle Plattformen im Internet Kapital von privaten Investoren.
• Bausparvertrag: Den Bausparvertrag musst du schon Jahre vor dem Immobilienkauf abschließen, um das Bausparguthaben sowie das Bauspardarlehen in die Baufinanzierung einzubinden. Das Guthaben dient dann als Eigenkapital.
• Mietkauf als Option: Wenn es an Eigenmitteln für die Immobilienfinanzierung mangelt, kann der Mietkauf eine Option sein. Es handelt sich dabei um einen Mix aus Mieten und Kaufen einer Immobilie. Während der vertraglich geregelten Laufzeit zahlst du Miete, die teilweise auf die Tilgung des späteren Immobilienerwerbs angerechnet wird.
• Kredit von Angehörigen: Das sogenannte Familiendarlehen ist eine weitere Möglichkeit, eine Finanzierung ohne Eigenmittel vorzunehmen. Das bedeutet, dass du dir Geld von Familienmitgliedern leihst.

Wenn du dich für einen Hauskredit ohne Eigenkapital entschieden hast, solltest du auf einige Aspekte achten. Manche Ratschläge helfen dir dabei, Fehler zu vermeiden und optimale Bedingungen für die Finanzierung zu schaffen. Im Folgenden nennen wir sieben Tipps für ein Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital.

• Tipp 1 – Finanzielle Belastbarkeit realistisch einschätzen: Bei einer Vollfinanzierung ist es von großer Bedeutung, dass du deine finanzielle Belastbarkeit realistisch einschätzt. Dazu stellst du mit einem Haushaltsrechner eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung auf, sodass du weißt, wie hoch dein frei verfügbares Einkommen ist. Die spätere Kreditrate darf dieses keinesfalls überschreiten.
• Tipp 2 – Verbessere deinen Schufa-Score: Auch ohne einen negativen Eintrag in der Schufa hast du unter Umständen die Möglichkeit, deinen Schufa-Score zu verbessern. Das funktioniert unter anderem, indem du unnötige Kreditkarten kündigst oder bestehende Kredite zusammenfasst.
• Tipp 3 – Optimale Tilgungsrate wählen: Bei der Tilgungsrate solltest du beachten, dass diese optimal zu deinem Budget passt. Tendenziell fällt die Tilgungsrate bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital niedriger aus, weil die Belastung durch die Zinsen höher ist.
• Tipp 4 – Biete zusätzliche Kreditsicherheiten an: Durch zusätzliche Kreditsicherheiten hast du die Möglichkeit, die Chance auf eine Kreditzusage zu erhöhen. Das können zum Beispiel eine Bürgschaft eines Familienmitgliedes oder die Abtretung einer Lebensversicherung sein.
• Tipp 5 – Eigenleistungen am Bau: Falls du ein neues Haus bauen möchtest, können sogenannte Eigenleistung beim Hausbau das fehlende Eigenkapital zum Teil ersetzen. Banken rechnen diese Eigenleistungen meistens zu einem bestimmten Prozentsatz als Eigenkapital in der Finanzierung an.
• Tipp 6 – Vermeide weitere Darlehen: Neben dem zukünftigen Immobilienkredit tragen weitere Ratenkredite dazu bei, dass die monatliche Belastung hoch ausfällt. Im optimalen Fall kannst du bestehende Darlehen vorzeitig zurückzahlen, um so keine zusätzliche Belastung zu haben.
• Tipp 7 – Vergleich der Angebote: Auf jeden Fall solltest du die Kreditangebote sorgfältig vergleichen. Baufi24 steht für eine individuelle Beratung: Wir sind gut vernetzt, machen einen Angebotsvergleich von mehr als 500 Banken und können mit dir gemeinsam herausfinden, ob es eine Möglichkeit gibt, ein Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren.