Annuitätenrechner

Familien, Alleinstehende und Paare, die sich den Wunsch nach einem Eigenheim verwirklichen wollen, brauchen dafür in der Regel einen Immobilienkredit. Doch wie hoch würde die monatliche Rate bei einem bestimmten Darlehensbetrag ausfallen? Diese Frage beantwortet dir unser kostenloser Annuitätenrechner. Außerdem gibt er an, wie lange der Kreditnehmende das Immobiliendarlehen abzuzahlen hat, bis er schuldenfrei ist. Somit vermittelt der Annuitätenrechner eine belastbare Entscheidungsgrundlage für den Abschluss einer Hauskauf-Finanzierung.

Wie verwende ich den Annuitätenrechner?

So individuell deine Vorstellungen und Bedürfnisse sind, so flexibel lässt sich der Annuitätenrechner online nutzen. Hausbauende tippen in ihn die gewünschten Daten ein und erhalten im Gegenzug eine Vielzahl an Informationen zu ihrem Annuitätendarlehen. Am Anfang gibst du einige grundsätzliche Angaben zu deiner Baufinanzierung an, u.a.:

• Vorhaben
• Wert/Kaufpreis
• Bundesland
• Eigenkapital
• Dauer der Sollzinsbindung
• Den Tilgungssatz kannst du frei wählen oder aber den vorgegebenen Wert zunächst übernehmen.
• Zinssatz: Entweder gibst du einen bestimmten Wert vor oder du lässt diesen auf Grundlage der gemachten Angaben automatisch kalkulieren.

Mit nur einem Klick ermittelt der kostenlose Annuitätenrechner eine exemplarische Baufinanzierung. 

Kalkuliert werden u. a. unter anderem Werte für

• Kaufnebenkosten, aufgeschlüsselt nach Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer
• Sollzins und effektiver Jahreszins
• monatliche Kreditrate
• Restschuld zum Ablauf der Zinsbindungsfrist
• Anzahl der Raten
• Laufzeit bis zur endgültigen Tilgung

Sofern du dich für die jährliche Veränderung der Restschuld interessierst, kannst du einfach den Tilgungsplan aufrufen. Hier siehst du auch, wie hoch der Zinsanteil und der Tilgungsanteil pro Rate ist. Der Annuitätenrechner ermittelt den Darlehensbetrag für dein Annuitätendarlehen.

Für eine einfach Darlehensberechnung kannst du auch diese Formel nutzen:

Wert/Kaufpreis der Immobilie + Nebenkosten des Erwerbs oder Baus – Eigenkapital = Kreditbetrag

Eine Familie aus Nordrhein-Westfalen plant, in ein Einfamilienhaus zu ziehen. Für ihre Wunschimmobilie veranschlagen die Darlehensinteressierten einen Kaufpreis von 350.000 Euro. Dank einer Erbschaft und eigener Ersparnisse verfügt die Familie über 80.000 Euro Eigenkapital. Als Erstes nutzt sie den Annuitätenrechner, um den Darlehensbetrag zu kalkulieren.

Folgende Angaben geben sie im Annuitätenrechner ein: 

• Wert/Kaufpreis: 350.000 €
• Eigenkapital: 80.000 €
• Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Die Beträge lassen sich mit einem Klick für die Online-Berechnung des Annuitätendarlehens übernehmen. Somit stehen bereits der Kaufpreis sowie der Kreditbetrag fest. Außerdem möchte die Familie sich die aktuellen Hypothekenzinsen für 15 Jahre festschreiben lassen. Den Sollzins kalkuliert der Annuitätenrechner selbstständig.

Ferner hat die Familie ausgerechnet, dass sie in der Lage ist, eine monatliche Kreditrate von circa 1.300 Euro zu tragen. Jährliche Sondertilgungen in Höhe von 2.000 Euro wollen die Hauskaufenden ebenfalls tätigen. Hier alle Eingaben auf einen Blick (Stand: März 2023):

• Wert/Kaufpreis: 350.000 €
• Darlehensbetrag: 312.000 €
• Sollzins: automatisch errechnet
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• erste Rate: Januar 2024
• Tilgungsvariante: Vorgabe der Monatsrate
• Monatsrate: 1.300 €
• Sondertilgung: jährlich 2.000 € zum 01.01.

Für einen besonders realistischen Sollzins nutzen die Darlehensinteressierten die Option Zinsen verfeinern des Online-Rechners. Die Familie macht diese ergänzenden Angaben:

• Vorhaben: Kauf
• Objektart: Einfamilienhaus
• Berufsstand: Angestellter
• bewohnen (nicht vermieten)
• Postleitzahl: 50765 (Nordrhein-Westfalen)

Das Ergebnis des Annuitätenrechners:

• monatliche Kreditrate: 1.336,40 €
• Sollzins p. a.: 3,79 %
• Kreditlaufzeit bis zur Volltilgung: 28 Jahre, 0 Monate
• Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung von 15 Jahren: 186.067,81 €
• bis zum Ende des Darlehens geleistete Zinszahlungen (bei konstantem Sollzins): 194.333,87 €

Mit einer monatlichen Rate von 1.336,40 Euro sowie jährlichen Sondertilgungen in Höhe von 2.000 Euro benötigen die Hauskaufenden genau 28 Jahre, bis das Annuitätendarlehen vollständig getilgt ist.

Der Begriff Annuität leitet sich vom lateinischen Wort "annus" für Jahr ab und steht für eine jährlich wiederkehrende Zahlungsgröße. Bei Immobilienkrediten entspricht die Annuität deiner Kreditrate. Diese umfasst 2 Komponenten: einen Zins- sowie Tilgungsanteil. Ersterer wird maßgeblich von der Höhe des Sollzinses beeinflusst.

Es gilt: Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil = Konstant

Um dein Annuitätendarlehen zurückzuführen, sind jedoch ausschließlich die Tilgungsbeträge relevant, nicht die Zinsen. Der Tilgungsanteil wiederum ergibt sich aus dem zu Beginn der Baufinanzierung gewählten Tilgungssatz sowie der Restschuld. Die Besonderheit der Annuität besteht nun darin, dass sich deren Höhe über eine bestimmte Laufzeit – die Sollzinsbindung – nicht ändert.

Demgegenüber variieren die einzelnen Anteile für Zins und Tilgung innerhalb deiner Rate über die Jahre. Vereinfacht gesehen ist der Zinsanteil das Produkt aus Zinssatz und Restschuld. Zudem gilt:

Aufgenommener Kreditbetrag - Summe aller Tilgungen = Restschuld

Da die Restschuld am Anfang des Annuitätendarlehens am höchsten und der Sollzins konstant ist, fällt der Zinsanteil zu Beginn maximal aus. Um eine insgesamt unveränderte Annuität zu erhalten, muss also der Tilgungsanteil beim Start deiner Immobilienfinanzierung minimal sein. Je länger nun dein Hauskredit läuft, desto mehr sinkt der Zins- zugunsten des Tilgungsanteils.

Bei der Zahlung von Annuitäten hat der Darlehensnehmende den großen Vorteil, dass die finanzielle Belastung über einen langen Zeitraum gleich bleibt. Aufgrund der anfangs geringeren Tilgungsanteile erfolgt die Rückführung der Kreditschuld allerdings etwas verzögert.

Jeder, der den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzieren möchte, stellt sich diese Frage: Welche Kreditart ist die richtige? In vielen Fällen lautet die Antwort: das Annuitätendarlehen. Hausbauende und Immobilienkaufende bevorzugen diesen Kredittyp in erster Linie wegen seiner hervorragenden Planbarkeit.

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Um eine Wohnung finanzieren zu können, sind die meisten Menschen auf Fremdkapital angewiesen. Das benötigte Geld reichen Banken in Form eines Immobilienkredits aus. Am häufigsten entscheiden sich Hauskaufende für ein Annuitätendarlehen. Bevor dieses allerdings ausgezahlt wird, bewertet die Bank die Bonität des Darlehensinteressierten. Hierbei prüft der Kreditgebende, ob du in der Lage bist, das Baudarlehen fristgerecht zurückzuzahlen. Die Bank achtet insbesondere darauf:

• Art und Höhe der Einkünfte
• Ersparnisse (Eigenkapital)
• vorhandene Schulden und Verbindlichkeiten
• Werthaltigkeit der Immobilie

Nach positiver Bonitätsprüfung bekommst du das Annuitätendarlehen bereitgestellt. Weiterhin ist es üblich, dass der Darlehensgebende zur Absicherung des Kredits eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen lässt. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmenden ist er dann berechtigt, das Objekt zu verkaufen.

Zur Rückführung der aufgenommenen Kreditschuld überweist du Annuitäten, also Darlehensraten, an die Bank. Im Gegensatz zu einem variablen Darlehen verfügt diese Kreditart über eine Sollzinsbindung. Das bedeutet, der zum Abschluss der Hauskauf-Finanzierung ausgehandelte Sollzins gilt für einen längeren Zeitraum.

Beim Annuitätendarlehen bleibt jedoch nicht nur dein Bauzins konstant. Der Kreditgebende gewährt ebenfalls feste Raten für mehrere Jahre. Wie beschrieben, beinhaltet jede Annuität einen Zins- und Tilgungsanteil. Die Zinsen verstehen sich dabei als Gebühr, die die Bank für die Bereitstellung des Immobilienkredits von dir erhält. Wer also niedrigere Hypothekenzinsen bekommt, senkt die Kosten seines Annuitätendarlehens.

Auf der anderen Seite dienen die Tilgungsanteile dazu, die Kreditschuld zu reduzieren. Achte deshalb beim Kreditabschluss darauf, einen ausreichend hohen anfänglichen Tilgungssatz festzulegen. Andernfalls würde ein zu geringer Wert die Laufzeit der Baufinanzierung unnötig verlängern und zugleich die Gesamtzinskosten erhöhen.

Worin liegen die Stärken dieses Kredittyps?

Aus den Eigenheiten des Annuitätendarlehens ergeben sich spezifische Vorteile. So machen gleichbleibende Raten über viele Jahre diese Kreditart sehr gut planbar: Du weißt schon bei Vertragsabschluss, wie hoch die finanzielle Belastung in der Zukunft ausfällt. Sollten die Zinsen in nächster Zeit weiter steigen, stellt das für Hauskaufende mit Annuitätendarlehen auch kein Problem dar. Die vertraglich vereinbarte Sollzinsbindung gewährleistet nämlich unveränderte Hypothekenzinsen für 5, 10, 15 oder mehr Jahre.

Weiterer Vorteil: Mit jeder überwiesenen Tilgung vermindert sich deine Restschuld. Weil jede Annuität einen Tilgungsbeitrag umfasst, zahlst du einen Teil deines Immobilienkredits bereits ab der ersten Rate zurück. Überdies verbleibt nach Ende der Zinsbindungsfrist für gewöhnlich eine Restschuld. Ein Annuitätendarlehen besitzt hier die Stärke, dass die genaue Höhe der Restschuld schon zu Beginn der Baufinanzierung feststeht. Auf diese Weise lässt sich deine Anschlussfinanzierung frühzeitig planen.

Bereite den Abschluss deines Immobiliendarlehens vor, indem du auf den Annuitätenrechner zurückgreifst und das weitere Vorgehen mit einem erfahrenen Finanzierungsprofi besprichst. Profitiere von unserer jahrelangen Expertise und unserem unabhängigen Zinsvergleich von über 500 Angeboten. Vereinbare jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Gesprächstermin mit deiner Baufi24 Expertin oder deinem Experten!