Hypothekenrechner

Du träumst davon, ein neues Eigenheim zu finanzieren? Mit dem Hypothekenrechner lässt sich dieser Wunsch in konkrete Zahlen überführen. Dazu hast du lediglich ein paar Angaben zu machen, wie etwa zum Wert der Immobilie sowie zum Eigenkapital. Der Rechner erfasst sämtliche Daten und errechnet die wichtigsten Zahlen zur Hypothekenfinanzierung.

Künftige Hauskaufende entnehmen dem Hypothekenrechner beispielsweise die monatliche Rate zur Rückführung des Immobilienkredits. Diese Information ist für dich wichtig, um abzuschätzen, ob du dir ein solches Haus leisten kannst. Zur Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen erhältst du auch Auskunft. Wer erfahren will, wie lange er seine Hauskauf-Finanzierung abzahlen muss, bekommt über den Rechner ebenfalls eine Antwort.

So bedienst du den Hypothekenrechner

Der Hypothekenrechner ist leicht verständlich und übersichtlich aufgebaut. Gib zunächst eine wenige Daten ein, u.a.:

• Dein Vorhaben: Hier gibst du an, ob du bspw. ein Haus kaufen oder eine Immobile kaufen möchtest.
• Wo befindet sich die Immobilie: Zur Bestimmung de Nebenkosten ist es wichtig, das Bundesland anzugeben, da z. B. die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern unterschiedlich hoch ist. 
• Kaufpreis: Wie teuer ist die Immobilie? Möglicherweise kannst du dir zwar eine Baufinanzierung bzw. eine Immobilie leisten, musst dir aber ein günstigeres Objekt suchen. Das verrät dir der Hypothekenrechner.
• Eigenkapital: Klassischerweise werden mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten.
• Zinsbindung: Die Dauer der Zinsbindung hat wesentlichen Einfluss auf die Kosten und die Struktur deiner Finanzierung. Berechne mit dem Hypothekenrechner mehrere Varianten, indem du die Zinsbindung variierst.

Mit nur einem Klick erhältst du sofort deine Berechnung.

Dieses Ergebnis liefert der Hypothekenrechner

Hast du alle notwendigen Angaben gemacht, erhältst du sofort einen Überblick über eine mögliche Finanzierung. Enthalten sind u.a. die Nebenkosten beim Hauskauf. Sie setzen sich zusammen aus:

• Gebühren für Grundbucheintragung
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Aufwendungen für Makler

Desweiteres siehst du die Details einer Finanzierung mit exemplarischen Konditionen. Dies sind u.a.:

• Sollzinssatz
• Tilgungssatz
• Restschuld nach Zinsbindung
• Anzahl der Raten
• Höhe der monatlichen Rate
• Nettodarlehensbertrag

Rechenbeispiel: Paar plant Wohnungskauf

Wie nützlich der Hypothekenrechner ist, zeigt sich an einem Beispiel: Ein Paar beabsichtigt, eine Eigentumswohnung in Bayern zu kaufen. Der Eigentümer bietet diese für 325.000 Euro an. Die finanziellen Rücklagen für das Hypothekendarlehen belaufen sich auf 65.000 Euro. Ferner erwerben die beiden das Objekt direkt vom Eigentümer, sodass keine Maklerprovision anfällt. Die Nebenkosten betragen daher nur 17.875 Euro. Für den Darlehensbetrag ergibt sich somit:

Ferner wünscht das Paar eine Sollzinsbindung von 15 Jahren sowie eine anfängliche Tilgungsquote von 2,5 Prozent. Das Tool kommt zu diesen Resultaten (Stand: März 2023):

• monatliche Darlehensrate: 1.482,67 €
• Sollzins p. a.: 3,90 %
• Zeitspanne bis zur Volltilgung des Hypothekendarlehens (bei gleichem Sollzins): 24 Jahre, 1 Monat
• Restschuld nach 15 Jahren: 136.631,81 €

Mit einer Kreditrate von monatlich knapp 1.500 Euro sind die Wohnungskaufenden in rund 24 Jahren schuldenfrei. Voraussetzung ist jedoch, dass die beiden nach 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung mit einem Sollzins von ebenfalls 3,90 Prozent erhalten. Variiere gerne die Eingabewerte des Beispiels und beobachte, wie sich dadurch die Ergebnisse ändern.

Wer sich mit dem Thema Immobiliendarlehen auseinandersetzt, stößt früher oder später auf den Begriff Hypothek. Nach dem deutschen Sachenrecht handelt es sich hierbei um ein Grundpfandrecht, welches im § 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt ist. Kurze Erklärung dazu: Wenn du einen Hauskredit aufnehmen möchtest, verlangt die Bank neben ausreichend hohen Einkünften in der Regel eine grundpfandrechtliche Sicherheit, wie etwa eine Hypothek. Diese wird in das Grundbuch der zu erwerbenden Immobilie eingetragen.

Sofern du die Raten deiner Baufinanzierung bis zur Volltilgung pünktlich bedienst, kannst du anschließend die eingetragene Hypothek aus dem Grundbuch entfernen lassen. Erfüllt der Hauskaufende hingegen nicht seine eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, hat der Kreditgebende allerdings die Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung zu beantragen. Den daraus erzielten Erlös nutzt die Bank dann dazu, die offenen Forderungen gegenüber dem Hausbauenden zu befriedigen.

Für dich wichtig zu wissen: In Deutschland werden die Bezeichnungen Hypothek und Immobilienkredit oft synonym verwendet. Bei Letzterem handelt es sich jedoch im engeren Sinn um ein zweckgebundenes Darlehen, das die Bank zum Kauf oder Bau eines Hauses ausreicht. Für dieses wiederum hast du eine Hypothek oder Grundschuld aufzunehmen. Im Weiteren ist analog zum allgemeinen Sprachgebrauch unter Hypothekendarlehen das Gleiche zu verstehen wie unter Immobilienkredit.

Sowohl eine Hypothek als auch eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Dieses dient zur Absicherung von Darlehen. Beide Arten von Grundpfandrechten werden zudem im Grundbuch deiner zu finanzierenden Immobilie vermerkt.

Im Gegensatz zu einer Grundschuld bezieht sich eine Hypothek allerdings auf eine konkrete Forderung – also etwa auf ein Hypothekendarlehen. Durch die in den gezahlten Kreditraten enthaltenen Tilgungen reduzierst du nun den Betrag der Hypothek kontinuierlich. Sobald die Restschuld getilgt ist, löscht das Grundbuchamt den Eintrag im Kataster (nach Erteilung einer Löschungsbewilligung).

Eine Grundschuld ist hingegen nicht an einen bestimmten Kredit gebunden. Deshalb lässt sich diese auch als Sicherheit für ein weiteres Immobiliendarlehen verwenden. In einem solchen Fall kannst du dir die Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer neuen Kreditsicherheit sparen. Darüber hinaus ist es möglich, die Grundschuld auf eine andere Person zu übertragen. Willst du nach Rückführung der Hypothekenfinanzierung die Grundschuld löschen, hast du dazu aber einen entsprechenden Antrag zu stellen.

Der Begriff Hypothekendarlehen ist nach wie vor weit verbreitet. In der Praxis erwarten jedoch die meisten Banken die Eintragung einer Grundschuld. Eine klassische Hypothek nehmen Eigenheimbesitzende daher immer seltener auf.

Die Höhe des von der Bank eingeräumten Hypothekenzinses wirkt sich unmittelbar auf die Kosten deines Hauskredits aus. Deshalb sparen Hausbauende mit einem niedrigeren Sollzins bares Geld. Generell gibt es hinsichtlich des Bauzinses für den Darlehensinteressierten sowohl beeinflussbare als auch nicht beeinflussbare Faktoren.

Zu Letzteren zählt die aktuelle Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB): Seit Juli 2022 hat sie damit begonnen, die Leitzinsen nach und nach anzuheben. Seitdem ist auch ein Anstieg der Hypothekenzinsen zu verzeichnen. Lag der Effektivzins einer Immobilienfinanzierung zu Beginn des Jahres 2022 noch bei um die 0,5 Prozent (Standardkredit mit 10-jähriger Laufzeit), so sind diese im Verlauf der Jahre 2022 und 2023  nach einer langen Phase der Niedrigzinsen nach und nach gestiegen. Im Oktober 2023 lagen die Hypothekenzinsen kurzzeitig bei über 4 Prozent. Seit dem sind sie mit Schwankungen wieder leicht gefallen und liegen aktuell bei 3,2 bis 4 Prozent.

Allerdings hängt der gewährte Zins nicht nur von der allgemeinen Zinsentwicklung ab. Denn die Bank kalkuliert für jede Immobilienfinanzierung einen individuellen Sollzins. Er lässt sich mithilfe des Hypothekenrechners einfach abschätzen. Dein persönlicher Hypothekenzins richtet sich insbesondere danach:

• Kreditwürdigkeit
• Eigenkapital
• Immobilienwert
• Ausgestaltung der Hypothekenfinanzierung

Die genaue Sollzinshöhe des Baukredits spiegelt unter anderem die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls wider. Oder anders ausgedrückt: Je besser deine Bonität ist, desto geringer sind deine Hypothekenzinsen. Insofern solltest du über ein festes, solides Einkommen verfügen. Zudem ist es von Vorteil, keine offenen Verbindlichkeiten zu haben, also schuldenfrei zu sein.

Niedrige Hypothekenzinsen dank größerer Ersparnisse und einer wertbeständigen Immobilie

Ob du günstige Zinsen für deine Immobilienfinanzierung erhältst, hängt auch von der Höhe des bereitgestellten Eigenkapitals ab. Grundsätzlich begrüßen es Kreditgebende, wenn der Hausbauende möglichst viele eigene Finanzmittel für seine Hypothekenfinanzierung aufwendet. In der Praxis hat sich folgende Faustregel durchgesetzt:

Bestreite mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital.

Um das Kreditausfallrisiko für die Bank weiter zu minimieren und dadurch bessere Sollzinsen zu bekommen, können auch Eigenkapitalquoten von 30 Prozent und mehr sinnvoll sein. Gleichwohl empfehlen dir die Baufi24 Beratenden, etwas Geld für unvorhergesehene Ereignisse zurückzuhalten.

Weiterhin achtet die Bank bei der Kreditvergabe auf die Lage und den Zustand der zu erwerbenden Immobilie. Schließlich dient diese als Sicherheit für den Darlehensgebenden. Lässt sich dein Haus gut beleihen, darfst du geringere Hypothekenzinsen erwarten.

Zinsbindung und Tilgungssatz beeinflussen deinen Bauzins

Die Wahl der Parameter und Konditionen zu deiner Immobilienfinanzierung verändern deinen Sollzins. Zu diesen Stellschrauben gehört auch die Zinsbindung. Mit ihr sicherst du dir einen bestimmten Zinssatz. Das bedeutet:

• Bei steigenden Zinsen schützt du dich vor einem weiteren Anstieg.
• Bei sinkenden Zinsen profitierst du leider nicht vom niedrigeren Zinsniveau.

Nachteil einer längeren Zinsbindung: Je länger sie ist, desto größer fällt der von der Bank berechnete Zinsaufschlag aus. 

Bei einem Hypothekendarlehen ist ferner ein hinreichend hoher Tilgungssatz festzulegen. Hintergrund: Hausbauende minimieren ihre Kreditschuld nur über die Tilgungen, nicht über die Zinsen. Wer daher frühzeitig viel tilgt, senkt seine Restschuld stärker.

Des Weiteren ergeben sich die Zinsaufwendungen für das Baudarlehen aus dem Produkt von Zinssatz und Restschuld. Ist Letztere geringer, reduziert das deine Zinskosten. Auf diese Weise macht ein erhöhter Tilgungssatz deine Hypothekenfinanzierung günstiger.

Seit dem Ende der Niedrigzinsphase sind viele Menschen von der Zinsentwicklung am Immobilienmarkt verunsichert. Schließlich haben die Bauzinsen in vergleichsweise kurzer Zeit deutlich angezogen. Hierdurch verteuert sich dein Hypothekendarlehen. Die genaue Höhe des Bauzinses hängt allerdings auch vom Beleihungsauslauf ab. Dieser prozentuale Wert gibt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert wieder.

In der folgenden Tabelle siehst du eine beispielhafte Berechnung für ein Hypthekendarlehen mit einem Nettokreditbetrag von 150.000 Euro und einer Sollzinsbindung über 15 Jahre:

Angenommen, du nimmst eine Hypothekenfinanzierung in Höhe von maximal 70 Prozent des Beleihungsauslaufs auf. Dann gewährt dir die Bank in diesem Szenario einen Sollzins von rund 3,86 Prozent beziehungsweise einen effektiven Jahreszins von circa 3,93 Prozent.

Da die Sollzinsen und effektiven Jahreszinsen täglichen Schwankungen unterliegen, findest du aktuelle Werte auf der Seite Hypothekenzinsen.