Tilgungsrechner

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchtest, kannst du mit dem kostenlosen Tilgungsrechner online verschiedene Szenarien für deine individuelle Finanzierung einfach und schnell selbst kalkulieren und einen exemplarischen Tilgungsplan erstellen. Wie verändert der Zinssatz die Finanzierung, welchen Einfluss haben Tilgungssatz, Eigenkapital und Standort der Immobilie? Der Hauskredit Tilgungsrechner hält eine Vielzahl nützlicher Informationen bereit.

Schritt für Schritt für Schritt berechnest du ganz einfach mit dem Tilgungsrechner deinen Kredit für die Baufinanzierung.

Schritt 1: Angaben im Tilgungsrechner machen

So funktioniert der kostenlose Immobilien Tilgungsrechner: Gib verschiedene Eckdaten für eine mögliche Finanzierung in den Rechner ein. So kannst du Tilgung und Restschuld berechnen. Folgende Angaben sind u.a. möglich:

• Vorhaben, z.B.: Hauskauf, Hausbau, Modernisierung oder Anschlussfinanzierung
• Standort der Immobilien (Bundesland)
• Kaufpreis der Immobilie
• Eigenkapital
• Tilgungssatz
• Laufzeit

Mit nur wenigen Klicks erhältst du so eine (Muster-)Berechnung für ein Immobiliendarlehen. Variiere dabei bspw. die Höhe des Eigenkapitals oder die anfängliche Tilgung: So kannst du sehen, wie du mit verschiedenen Stellschrauben deine Finanzierung beeinflussen kannst. Das Ergebnis gibt dir Aufschluss über die Bausteine eines möglichen Finanzierungskonzepts, u. a.:

1. Nebenkosten der Baufinanzierung:
   • Grunderwerbsteuer
   • Notarkosten
   • Grundbuchkosten
   • Maklerprovision
     
     
2. Konditionen
   • Sollzinssatz
   • Effektiver Jahreszins
   • Anfänglicher Tilgungssatz in %
   • Berechnete monatliche Rate
   • Restschuld nach Sollzinsbindung
   • Anzahl der Raten
   • Laufzeit in Jahren
     
     
3. Nettodarlehensbetrag

Schritt 2: Erstelle deinen Tilgungsplan

Der Tilgungsrechner für Baufinanzierung liefert dir so mit nur wenigen Angaben eine schnelle Orientierung über verschiedene Finanzierungsvarianten. Möchtest du es ganz genau wissen, kannst du den Tilgungsplan berechnen und direkt anzeigen lassen.

Dein Tilgungsplan liefert dir folgende Angaben:

• Jahr / Monat
• Restschuld Jahresanfang
• Restschuld Jahresende
• Rate
• Zinsanteil
• Tilgungsanteil

Beispiel: Berechnung für einen Tilgungsplan

Eine Familie nimmt ein Darlehen für einen Hauskauf in Hamburg auf mit diesen Eckdaten der Finanzierung:

• Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €
• Eigenkapital: 50.000 €
• Tilgungssatz: 2,5 %
• Zinsbindung: 10 Jahre

Der Tilgungsrechner liefert folgende Ergebnisse (Musterberechnung):

• Nettodarlehensbetrag: 394.280 €
• Sollzinssatz: 3,52 %
• Effektiver Jahreszins: 3,61 %
• monatliche Rate: 1.977,97 €
• Restschuld nach Sollzinsbindung: 276.338,94 €
• Laufzeit in Jahren: 25 Jahre

Im folgenden findest du einen exemplarischen Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen (Stand 04.01.2024).

Schritt 3: Finanzierung Anfragen

Eine realistische Haushaltsrechnung und eine sorgfältige Budgetberechnung mit dem Budgetrechner sind die Basis für eine solide Immobilienfinanzierung.

Hast du dir mithilfe des kostenlosen Tilgungsrechners einen Überblick verschafft, welche Finanzierungsvarianten für dich infrage kommen, dann lass dir ein kostenloses Finanzierungsangebot schicken. Bei Baufi24 erwartet dich:

• Vergleich der Angebote von über 500 Banken
• persönliche Beratung: professionell, individuell und unverbindlich
• kostenlos: maßgeschneidertes Finanzierungsangebot

Wie beschrieben, kannst du mit dem Tilgungsrechner innerhalb kürzester Zeit mühelos alle wichtigen Werte rund um deine persönliche Immobilienfinanzierung ermitteln. Im Folgenden werden die Begriffe, Hintergründe und Stellschrauben der Hausfinanzierung näher betrachtet. Künftige Darlehensnehmende sollen dadurch ein tieferes Verständnis zum Sachverhalt bekommen und auf dieser Basis den für sich optimalen Immobilienkredit mit passender Tilgung finden.

Wer ein Haus kaufen oder bauen will, ist in der Regel auf eine solide Finanzierung angewiesen. Die Kreditinstitute stellen dir dazu zweckgebundene Darlehen zur Verfügung. Mit deren Hilfe kannst du deinen Traum von den eigenen vier Wänden in die Tat umsetzen. Die dabei am häufigsten gewählte Variante zur Finanzierung des Eigenheims ist das Annuitätendarlehen. Grundsätzlich wirken sich vor allem 3 Faktoren unmittelbar auf deinen Hauskredits aus:

• Eigenkapital
• Tilgung
• Zins

Damit du eine preiswerte Immobilienfinanzierung erhältst, sind diese drei Einflussgrößen mit Bedacht zu wählen und aufeinander abzustimmen.

Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen?

• Das Tilgungsdarlehen war früher der Standard der Immobilienfinanzierung, wurde aber mittlerweile vom Annuitätendarlehen abgelöst. Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate die ganze Finanzierung über konstant. Da sich die Restschuld kontinuierlich dezimiert, sinkt auch die Zinszahlung stetig und mit ihr die monatliche Darlehensrate. Deshalb zahlst du bei einem Tilgungsdarlehen am Anfang meist hohe Raten, am Ende der Kreditlaufzeit jedoch niedrigere als bei einem Annuitätendarlehen.
• Das Annuitätendarlehen hat das Tilgungsdarlehen nicht ohne Grund als Klassiker der Baufinanzierung abgelöst. Denn bei dieser Form des Kredits bleibt die üblicherweise monatlich zu zahlende Rate über die ganze Laufzeit konstant. Außerdem verändert sich der anfangs vereinbarte Zinssatz über die gesamte Sollzinsbindung nicht. Wenn du also ein Annuitätendarlehen abschließt, musst du dir vor steigenden Bauzinsen in den nächsten Jahren keine Sorgen machen. Diese Darlehensart bietet besonders viel Planungssicherheit.

Dein Zinsanteil wird maßgeblich von der Höhe des bei Vertragsabschluss festgesetzten Sollzinses beeinflusst. Dieser gilt für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung und ist als Entgelt für die Überlassung des Darlehens an die Bank zu zahlen. Der andere Teil der Rate dient zur Tilgung, also zur Rückzahlung deines Kredits. Wie hoch dieser ausfällt, hängt insbesondere vom gewählten anfänglichen Tilgungssatz ab. Beide Anteile zusammen ergeben die für gewöhnlich monatlich zu überweisende Darlehensrate.

Darum verschieben sich Zins- und Tilgungsanteil

Zwar bleibt die Rate über die gesamte Sollzinsbindung gleich. Die Anteile aus Zins und Tilgung verändern sich allerdings über die Laufzeit. Das hat folgenden Hintergrund: Zu Beginn wird ein Sollzins sowie ein anfänglicher Tilgungssatz festgesetzt. Auf Basis des aufgenommenen Kreditbetrags errechnet sich daraus der entsprechende Zins- und Tilgungsanteil. Da du jeden Monat einen Teil des Darlehens tilgst, verringert sich deine Restschuld kontinuierlich. Sofern die Tilgungsverrechnung monatlich beziehungsweise unmittelbar nach Zahlung erfolgt, reduziert sich die Restschuld bereits während des Jahres.

Weil sich der Zinsanteil aus dem konstanten Sollzins multipliziert mit der noch offenen Restschuld errechnet, ist deine Zinslast am Anfang der Rückzahlung am höchsten. Im Laufe der Monate und Jahre nehmen die Restschuld und damit auch der Zinsanteil der Rate immer weiter ab. Gleichzeitig erhöht sich die monatliche Tilgung um den Betrag, um den sich der Zinsanteil vermindert. Daher gilt: Mit zunehmender Laufzeit fällt deine Zinslast, während dein Tilgungsanteil um den gleichen Wert steigt.

Über die Tilgungen zahlt der künftige Hausbesitzende den aufgenommenen Kredit an die Bank zurück. Wenn du zur Finanzierung deiner Immobilie ein Darlehen abschließt, hast du dich zu Beginn für einen Tilgungssatz zu entscheiden. Dieser wird in Prozent angegeben und steigt mit zunehmender Laufzeit. Die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten empfehlen einen Tilgungssatz von anfangs mindestens 2 Prozent. Schließlich führst du deinen Kredit allein über die Tilgungen zurück, nicht über die Zinsen.

So wirken sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf dein Darlehen aus

Die Tilgungshöhe ist ein zentrales Steuerungselement deiner Finanzierung. Wie erwähnt, sollten Darlehensnehmende auf eine ausreichend hohe Rückzahlung achten. Ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 Prozent oder mehr bietet dir diese Vorteile:

• schnellere Senkung der Restschuld
• kürzere Darlehenslaufzeit
• reduzierte Gesamtzinslast

Wenn du ab der ersten Rate erhöhte Tilgungen vereinbart hast, zahlst du mit jedem Monat mehr von deinem Kredit an die Bank zurück. In der Folge verringert sich die Restschuld deutlich rascher als bei einem geringeren Tilgungssatz. Daraus ergibt sich der nächste Vorteil: Dank der schnelleren Reduzierung der Restschuld führst du deinen Kredit früher zurück – deine Darlehenslaufzeit verringert sich also. Des Weiteren berechnet die kreditgebende Bank die monatliche Zinslast aus dem fixen Sollzins sowie der Höhe der Restschuld. Vermindert sich die Restschuld schneller, fallen auch die Zinszahlungen niedriger aus.

Gleichwohl birgt ein hoher anfänglicher Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen ebenso Risiken. Denn ein solcher führt gleich zu Beginn der Laufzeit zu größeren Tilgungen und damit zu einer erhöhten Kreditrate. Aufgrund dessen solltest du vor Abschluss deiner Immobilienfinanzierung genau kalkulieren, welche monatliche Rate du dir leisten kannst.

Hierbei sind nicht nur die nächsten Monate in Betracht zu ziehen, sondern auch der gesamte Zeitraum der vereinbarten Zinsbindung. Denn für diese Zeitspanne verharren die Darlehensraten auf dem gleichen Niveau. Bei zu hoch angesetzten Tilgungen steigt daher die Gefahr, dass du deinen Zahlungsverpflichtungen zu irgendeinem Zeitpunkt nicht mehr nachkommen kannst.

Die Auswirkungen eines hohen beziehungsweise niedrigen Tilgungssatzes lassen sich am besten anhand eines Beispiels verdeutlichen. Angenommen, du möchtest eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 350.000 Euro erwerben. Befindet sich das Eigenheim in Nordrhein-Westfalen, kalkuliert der Tilgungsrechner Nebenkosten in Höhe von 42.245 Euro. Verfügst du beispielsweise über 70.000 Euro Eigenkapital, brauchst du laut Rechner einen Darlehensbetrag von 322.000 Euro (auf volle 1.000 Euro gerundet).

Derzeit meinen die meisten Immobilienprofis, dass die Bauzinsen weiter steigen beziehungsweise später auf einem höheren Niveau verharren. Aus diesem Grund empfiehlt sich eine längere Zinsbindung von 15 Jahren. Der kostenlose Tilgungsrechner erlaubt es dir nun, verschiedene Tilgungssätze vorzugeben. Legst du den anfänglichen Tilgungssatz auf 1,5 Prozent beziehungsweise 2,5 Prozent fest, liefert dir der Tilgungsrechner diese Werte:

Vorgaben für den Tilgungsrechner (Stand März 2023):

• Wert/Kaufpreis: 350.000 €
• Eigenkapital: 70.000 €
• Darlehensbetrag: 322.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Sollzins pro Jahr: automatisch

Die mit dem Tilgungsrechner durchgeführte Kalkulation zeigt dir auf eindrucksvolle Weise, wie sich bei einer Finanzierung ein hoher gegenüber einem niedrigen Tilgungssatz auswirkt. Wer sich in diesem Beispiel für einen Tilgungssatz von 2,5 Prozent entscheidet, für den beläuft sich der monatliche Kapitaldienst auf über 1.700 Euro. Darlehensnehmende, die zu Beginn ein Prozent weniger tilgen, zahlen immer noch eine monatliche Rate von knapp 1.500 Euro.

Interessant ist auch der Vergleich der jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile: Bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent liegt dein Zinsanteil bei über 70 Prozent. Nimmst du zu Beginn eine Tilgungsrate von 2,5 Prozent, reduziert sich dein anfänglicher Zinsanteil auf etwas über 60 Prozent. In diesem Fall würdest du fast 40 Prozent deiner Rate zur Tilgung nutzen.

Vorteile eines höheren Tilgungssatzes

Sollte das Darlehen nach der Zinsbindung mit unverändertem Sollzins weiterlaufen, dauert es bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 1,5 Prozent in der obigen Beispielrechnung mehr als 32 Jahre bis zur Volltilgung. Wer gleich zu Beginn nur 1 Prozent mehr tilgt, ist hingegen nach etwas mehr als 23 Jahren schuldenfrei. Damit zeigt sich der erste Vorteil einer höheren Tilgung: die verkürzte Darlehenslaufzeit.

Nach Ende der Zinsbindung benötigst du eine Anschlussfinanzierung, um die bis dahin noch offene Restschuld zu begleichen. Daher ist es sinnvoll, den Zeitpunkt nach 15 Jahren näher zu betrachten. Kreditnehmende, die mit einer Tilgung von 1,5 Prozent starten, haben in diesem Beispiel nach 15 Jahren bereits gut 168.000 Euro an Zinsen gezahlt. Bevorzugst du eine anfängliche Rückzahlung von 2,5 Prozent, überweist du bis zu diesem Zeitpunkt gut 17.000 Euro weniger an Zinsen. Dieser Umstand offenbart den zweiten Vorteil einer höheren Tilgungsrate: die geringere Gesamtzinslast.

Drittens fällt bei einem hohen Tilgungssatz nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld deutlich niedriger aus. So liegt diese bei einem Tilgungssatz von 2,5 Prozent mit 156.237,73 Euro erheblich niedriger als gegenüber 222.624,00 Euro bei einem Tilgungssatz von 1,5 Prozent.

Wie die Kalkulation mit dem Tilgungsrechner anschaulich verdeutlicht, spricht viel für einen hohen Tilgungssatz. Überlege dir bei deinen Planungen dennoch genau, wie viel Tilgung du dir auf Dauer leisten kannst. Denn ein erhöhter Tilgungssatz führt zu einer größeren Darlehensrate. Falls du zu einem späteren Zeitpunkt die Kreditraten nicht mehr bedienen kannst, besteht nämlich das Risiko einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Aufgrund dessen sollten künftige Hausbesitzende ihr Budget sorgfältig bestimmen. Der praktische Budgetrechner hilft dir dabei!

Seit Anfang 2022 hat die Jahre andauernde Niedrigzinsphase ein Ende. Schritt für Schritt sind die Hypothekenzinsen gestiegen und haben im Oktober letzten Jahres, wenn auch kurz, die 4 Prozent Grenze überschritten (im Schnitt bei Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung). Der Trend ist wieder leicht rückläufig: Zum Januar 2024 liegt der Zinssatz bei rund 3,3 Prozent. 

Generell ergeben sich deine zu leistenden Zinszahlungen aus 2 Größen:

1. dem Sollzins
2. sowie der Kredit- beziehungsweise Restschuld.

An dieser Stelle kommt die Tilgung ins Spiel. Durch sie vermindern Darlehensnehmende ihre Kreditschuld von Monat zu Monat. Wählst du nun einen höheren Tilgungssatz, reduzierst du deine Restschuld entsprechend rascher.

Eine geringere Restschuld multipliziert mit einem fixen Sollzins ergibt wiederum eine kleinere Zinslast. 

Nutze die rückläufigen Immobilienpreise zur schnelleren Tilgung

Teurere Bauzinsen haben für Hauskaufende aber oft auch einen positiven Effekt. Höhere Hypothekenzinsen senken nämlich die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen beziehungsweise nach Häusern und Wohnungen. In vielen Regionen und Städten Deutschlands sind deshalb aktuell die Immobilienpreise rückläufig. Somit kann sich gerade jetzt eine günstige Kaufmöglichkeit für dich ergeben.

Angenommen, du erwirbst eine Immobilie, deren Preis um 5 Prozent gefallen ist. Statt zum Beispiel 350.000 Euro zahlst du dann nur noch 332.500 Euro. Das entspricht einer Ersparnis von 17.500 Euro. Nutzt du zum Kauf einen Immobilienkredit, benötigst du also einen entsprechend niedrigeren Darlehensbetrag. Um die gestiegenen Bauzinsen ein Stück weit auszugleichen, kannst du nun einen etwas größeren anfänglichen Tilgungssatz vorgeben.

Die optimale Tilgungsrate ist abhängig von deiner finanziellen Situation, deinen persönlichen Bedürfnissen und auch vom aktuellen Zinsniveau. Pauschal lässt sich die Frage nach der optimalen Tilgungsrate nicht beantworten.

Tipp der Experten und Expertinnen von Baufi24: 2 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung solltest du für deinen Kredit im Tilgungsplan ansetzen.

• Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist dein Immobiliendarlehen getilgt.
• Gleichzeitig bedeutet eine höhere Tilgungsrate bei ansonsten gleichen Konditionen auch eine höhere monatliche Belastung.

Wichtig ist: Du musst dir deine individuelle Tilgungsrate leisten können. Welche Tilgung für dich richtig ist, findest du mit dem online Tilgungsrechner für Immobilien heraus, indem du verschiedene Szenarien durchspielst. Kontaktiere auch gern kostenlos unser Team: Wir beraten dich und erarbeiten einen individuellen Tilgungsplan für dich.

Hauskaufende mit hohem Einkommen oder viel Eigenkapital haben ebenso die Möglichkeit, den aufgenommenen Kredit innerhalb der Zinsbindungsdauer komplett zu tilgen: das Volltilgerdarlehen. Eine solche Form der Tilgung bietet dir diese Vorteile:

• maximale Zinssicherheit
• viele Banken gewähren einen Zinsrabatt
• feste Laufzeit bis zur Volltilgung
• keine Anschlussfinanzierung erforderlich

Schließt du ein Volltilgerdarlehen ab, kommen jedoch höhere monatliche Raten auf dich zu. Damit diese nicht zu hoch ausfallen, sollten Kreditnehmende ihre Zinsbindung normalerweise auf mindestens 20 Jahre festlegen. Falls du dich für eine Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindung interessierst, kannst du diese Variante mithilfe des Tilgungsrechners einfach ausprobieren. Nach nur wenigen Klicks erhältst du alle wichtigen Werte zu deiner Finanzierung.

Tipp 1: Profitiere von Sondertilgungen

Durch außerordentliche Rückzahlungen, sogenannte Sondertilgungen, lässt sich die Restschuld der Immobilienfinanzierung schneller reduzieren. Daraus resultierend verkürzt sich die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredits verringern sich. Lässt sich absehen, dass mittelfristig zusätzliches Kapital frei wird, lohnt es sich bereits im Vorfeld zu prüfen, ob ein Recht auf Sondertilgungen Teil des Vertrags ist. Manche Banken gewähren dir jährliche Sondertilgungen ohne Mehrkosten. Ist dies nicht vertraglich vorgesehen, so fallen in der Regel Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung an.

Tipp 2: Nutze Tilgungssatzwechsel

Beim Abschluss deiner Baufinanzierung vereinbarst du einen anfänglichen Tilgungssatz mit der Bank. Verändern sich im Laufe der Zeit die finanziellen Verhältnisse und ist zum Beispiel wegen einer Gehaltserhöhung langfristig eine höhere Tilgung möglich, ist es sinnvoll, über eine Anhebung des Tilgungssatzes nachzudenken. Immer mehr Banken ermöglichen dir einen Tilgungssatzwechsel während der Kreditlaufzeit. Dies gilt ebenso für eine Reduzierung der Tilgung. Bei manchen Banken ist das ohne Kosten möglich. Häufig fallen dafür aber Gebühren an.

Tipp 3: Strecke bei Bedarf die Tilgung

Geraten Finanzierende etwa aufgrund von Arbeitslosigkeit kurz- oder mittelfristig in einen finanziellen Engpass, ist es ratsam, mit der Bank über eine Streckung der Tilgung zu sprechen. In den meisten Kreditverträgen ist nämlich ein Recht auf Aussetzung nicht vereinbart.

Tipp 4: Individuelle Tilgung abhängig vom Alter

Bei der Wahl deiner Tilgungsrate solltest du nicht nur finanzielle Faktoren berücksichtigen. Das Alter des Kreditnehmenden spielt ebenfalls eine Rolle: Idealerweise ist bei deinem Eintritt ins Rentenalter die Baufinanzierung bereits vollständig getilgt. Je näher also der Renteneintritt ist, umso höher sollte die anfängliche Tilgung ausfallen.

Tipp 5: Plane deine individuelle Finanzierung mit dem Tilgungsrechner

Neben der Tilgung sind die Zinsen und die Dauer der Zinsbindung die wichtigsten Hebel für die Kosten der Baufinanzierung. Möchtest auch du eine maßgeschneiderte und günstige Finanzierung finden, die zu deinen persönlichen Bedürfnissen passt? Dann schaue bitte nicht nur auf den anfänglichen Tilgungssatz.

Der Tilgungsrechner ermöglicht es dir, verschiedene Fälle zu kalkulieren. Dadurch siehst du sofort, wie sich beispielsweise die monatliche Belastung und die Kosten des Kredits ändern, wenn du einen oder mehrere Parameter variierst. Ferner verschafft dir der erstellte Tilgungsplan einen Überblick darüber, wie sich deine Restschuld von Jahr zu Jahr verringert.

Kontaktiere uns jetzt und lasse dich von unseren erfahrenen Expertinnen und Experten kostenlos beraten. Wir unterstützen dich dabei, die für dich optimale Tilgungsrate im Rahmen einer maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung zu bestimmen. Baufi24 vergleicht zudem die Angebote von über 500 Kreditinstituten: Fordere einfach ein unverbindliches Finanzierungsangebot an.