Bauspardarlehen im Finanzierungsmix

Banken finanzieren eine Immobilie nur bis zu einer intern festgelegten Grenze als erstrangiges Darlehen. Bei vielen Banken ist diese Grenze auf 60 Prozent des Beleihungswertes bzw. Kaufpreises festgelegt. Das so genannte „erstrangige Darlehen“ ist aus Sicht der Kreditgeber auch das sicherste – denn es steht im Grundpfandbuch an erster Stelle und wird im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie zuerst bedient. Daher kann die Bank also sicher davon ausgehen, den Kredit – auch dann, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann – zurückzuerhalten. Eine Darlehenssumme, die über die Beleihungsgrenze hinaus geht, vergeben die Banken in der Regel als zweitrangiges Darlehen und erheben einen Zinsaufschlag dafür. Dieser kann derzeit für eine 80-Prozent-Finanzierung 0,05 bis 0,3 Prozent betragen. Noch teurer wird es, wenn der Häuslebauer seine Immobilie komplett mit dem Darlehen der Bank finanzieren möchte, dann können 0,5 bis 1 Prozent Zinsaufschlag anfallen. Meist gilt für der Aufschlag für die gesamte Darlehenssumme, somit ist der Teil des Kredites über der Grenze erheblich teurer als es der Gesamtzins vermuten lässt.

Verfügt der Bauherr über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag, sollte er diesen also nach Möglichkeit einsetzen, um so die Bankfinanzierung in den erstrangigen Bereich zu verlagern. Bausparkassen akzeptieren auch nachrangige Kredite, ohne dafür einen Aufpreis zu berechnen.

Weil Banken allerdings beim Zinsaufschlag sowie bei der Ermittlung des erstrangigen Beleihungsbereichs sehr unterschiedlich vorgehen, gibt es keine allgemeinen Berechnungsmodelle. Der Bauherr sollte sich deshalb beide Modelle von der Bank berechnen lassen. Gibt die Bank keinen effektiven Gesamtzins für die Finanzierung mit Bauspardarlehen an, sollten man die Variante wählen, die bei gleicher monatlicher Belastung eine schnellere Tilgung mit sich bringt.

Da bei Bauspardarlehen der Tilgungsanteil höher ist als bei Hypothekendarlehen, ist es eventuell ratsam, dass der Bauherr die Tilgung des erstrangigen Bankkredites auf lediglich 1 Prozent festlegt oder vorübergehend sogar ganz ausgesetzt. Auf diese Weise zahlt er zunächst das meist etwas teurere Bauspardarlehen zurück, was den Durchschnittszins des Gesamtdarlehens weiter reduziert.

Bei der Finanzierung eines kleineren Bauvorhabens, wie beispielsweise einer Renovierung oder Modernisierung, können sich Bausparverträge eventuell eher als Hypothekendarlehen eignen. Denn zu den Vorteilen des Bausparens wiederum gehört, dass der Darlehenszinssatz für das Bauspardarlehen unabhängig von der Höhe der Darlehenssumme gilt. Im Gegensatz dazu verlangen Banken bei kleineren Kreditsummen unter 50.000 oder 100.000 Euro manchmal einen Zinsaufschlag von bis zu einem Prozent.