Eigenkapital

Wenn Sie sich zum Kauf eines Eigenheims oder einer Wohnung entschlossen haben, sollten Sie sich zeitnah eine passende Finanzierung suchen. Am Markt gibt es zahlreiche Banken, die Darlehen zu unterschiedlichen Bedingungen und Kosten anbieten. Eine bedeutende Einflussgröße bei der Immobilienfinanzierung ist das sogenannte Eigenkapital. Wie der Begriff bereits erahnen lässt, handelt es sich hierbei um das vom Häuslebauer frei zur Verfügung stehende Vermögen, welches für den Kauf aufgewendet wird.

Zum Eigenkapital gehören unter anderem:

• Guthaben aus Spar-, Tagesgeld- und Girokonten
• Aktien und Fonds
• private Darlehen
• Bausparverträge
• bereits abbezahlte Immobilien und Baugrundstücke
• Auszahlungen aus Kapitallebensversicherungen

Alle diese Finanzquellen können Sie als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einfließen lassen.

Denn die Banken gewähren aufgrund des reduzierten Kreditausfallrisikos bessere, also niedrigere Sollzinsen. Der Teil, der im Rahmen einer Immobilienfinanzierung nicht vom Eigenkapital abgedeckt wird, ist hingegen durch Fremdkapital zu finanzieren.

Um in den Genuss möglichst günstiger Finanzierungsbedingungen zu kommen, ist es sinnvoll, eigenes Geld in die Baufinanzierung einzubringen. Darlehensnehmern, die ein selbst genutztes Haus oder eine selbst genutzte Wohnung erwerben, empfehlen die Baufi24 Experten einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Kaufsumme.

Soweit möglich, sollten aber höhere Quoten von 30 Prozent und mehr angestrebt werden. Denn jeder Euro, den Sie aus eigener Tasche zur Immobilienfinanzierung aufwenden, verschafft Ihnen oftmals bare Vorteile.

Zudem gilt: Je höher der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung, desto mehr Eigenkapital ist empfehlenswert. Bei hohen Kaufsummen und gleichzeitig geringem Eigenkapital kann sich die monatliche Darlehensrate schnell auf deutlich mehr als 1.000 Euro belaufen – eine finanzielle Last, die nicht jeder Haushalt auf Dauer zu stemmen vermag.

Viel Eigenkapital – viele Vorzüge

Häuslebauer, die in der Lage sind, mehr eigene Mittel für die Baufinanzierung aufzuwenden, werden dafür von der Bank auf verschiedene Weise belohnt. Eine höhere Eigenfinanzierung bedeutet tendenziell:

• eine einfachere Darlehenszusage vonseiten der Bank
• niedrigere Bauzinsen, da Zahlungsausfall für Bank geringer ist
• schnellere Tilgung der Schuld
• bessere Bedingungen bei einer eventuellen Zwangsversteigerung im Notfall

Sofern Sie eigenes Geld einbringen, bekommen Sie die Zusage für eine Immobilienfinanzierung in der Regel einfacher. Denn laut der seit März 2016 gültigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben Banken die Bonität, also die Kreditwürdigkeit, der Darlehensnehmer genau zu prüfen. Da Sie durch einen höheren Eigenkapitalbeitrag Ihre Solvenz unterstreichen, kalkuliert der Darlehensgeber mit einem niedrigeren Kreditausfallrisiko. Aufgrund dessen dürfen sich Darlehens­nehmer in einem solchen Fall über niedrigere Bauzinsen freuen. Folglich liegt die Zinslast über die gesamte Bindungsdauer deutlich geringer als bei einer Finanzierung ohne eigenes Kapital.

Da durch eine hohe Eigenkapitalquote auch die Restschuld nach der Sollzinsbindung niedriger ausfällt, vermindert sich ebenso die gesamte Kreditlaufzeit. Dank eines hohen Anteils an Eigenkapital sind Sie also noch schneller im schuldenfreien Eigenheim.

Des Weiteren ist es möglich, dass der Bauherr oder Hauskäufer die Darlehensraten zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr bedienen kann. In einer solchen Situation ist die kreditgebende Bank dazu berechtigt, eine Zwangsversteigerung durchzuführen. Das zuvor eingebrachte Kapital senkt dabei jedoch die Gefahr einer großen Schuldenlast.

Wie wirkt sich wenig Eigenkapital auf die Immobilienfinanzierung aus?

Nicht immer ist der Bauherr oder Hauskäufer in der Lage, viel eigenes Geld für die Hausfinanzierung zur Verfügung zu stellen. Wenn beispielsweise ein Eigenheim im Wert von 300.000 Euro erworben wird, beträgt der niedrigste empfohlene Eigenkapitaleinsatz immerhin 60.000 Euro. Einen solchen Betrag hat nicht jeder Kreditnehmer „auf der hohen Kante liegen“. Doch grundsätzlich ist auch eine Immobilienfinanzierung mit geringerem Eigenkapital realisierbar.

Wer etwa nur 10 Prozent anzahlt, in diesem Beispiel also 30.000 Euro, kann ebenfalls einen entsprechenden Hauskredit aufnehmen. Allerdings muss die ausgewählte Bank davon überzeugt sein, dass das Einkommen des Häuslebauers oder Hauskäufers dauerhaft ausreicht, um die vereinbarten Raten zu decken. Da aus Sicht des Kreditgebers ein niedrigerer Eigenkapitalanteil ein erhöhtes Risiko für eine Zahlungsunfähigkeit darstellt, verlangt die Bank in der Regel einen höheren Sollzins.

Die monatliche Darlehensrate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen, wobei eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent marktüblich sind. Zur Rückführung des Kredits sind dabei ausschließlich die Tilgungsraten, nicht jedoch die Höhe der Zinsen relevant. Sofern ein höherer Zinsanteil bei gleichbleibend hoher Tilgungsrate anfällt, steigt dadurch die monatliche Gesamtrate.

Überdies dauert es mit geringerem Eigenkapitaleinsatz länger, die Restschuld gegenüber dem Darlehensgeber zu begleichen. Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass nach Ende der Sollzinsbindung die Restschuld höher ist. Das wiederum macht eine kostspieligere Anschlussfinanzierung wahrscheinlicher.

Wer über keinerlei finanzielle Rücklagen verfügt, hat die Möglichkeit, auf eine sogenannte Vollfinanzierung oder auch 100-Prozent-Finanzierung zu setzen. Dabei werden 100 Prozent der Kaufsumme von der Bank finanziert. Die Schwierigkeit ist, ein Kreditinstitut zu finden, das ein Hauskredit ohne Eigenkapital realisiert. Heutzutage gibt es aber bereits einige Banken am Markt, die ihren Kreditnehmern eine Vollfinanzierung anbieten. Um den Darlehensgeber auch ohne eigene Finanzreserven von der eigenen Solvenz zu überzeugen, sollte ein solides und vor allem verlässliches Einkommen vorhanden sein.

Auch wenn eine Immobilienfinanzierung ohne eigene Mittel bestritten werden kann, birgt diese Variante doch erhöhte Risiken. Denn ein Baukredit, der völlig auf Eigenkapital verzichtet, hat meist diese Nachteile:

• kostspieligeres Darlehen aufgrund erhöhter Zinslast
• längere Darlehenslaufzeit, da langsamere Tilgung
• höhere Schuldenlast nach Ende der Zinsbindungsfrist
• bei Zwangsversteigerung Gefahr einer „Schuldenfalle“

Häuslebauer haben nicht nur die unmittelbaren Kaufkosten zu stemmen – die sogenannten Kaufnebenkosten sind beim Immobilienerwerb ebenfalls nicht zu vernachlässigen. Zu den Nebenkosten beim Hauskauf zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine etwaige Maklerprovision.

Je nachdem, ob eine Immobilie erworben oder gebaut wird, kommen noch weitere Posten hinzu. Außerdem variieren die Kaufnebenkosten von Bundesland zu Bundesland. Im Allgemeinen belaufen sie sich auf etwa 9 bis 16 Prozent der Kaufsumme. Zwar bieten einige Banken die Vollfinanzierung von Immobilien an – normalerweise sind die Kaufnebenkosten darin aber nicht enthalten.

Das heißt: Der Finanzbedarf für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar & Co. muss meist aus eigener Tasche bestritten werden. In Ausnahmefällen ist eine Finanzierung der Nebenkosten, die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, über einen zusätzlichen Privatkredit möglich. Ob dies in jeder Situation empfehlenswert ist und wie sich eine solche Finanzierung auf den Zinsvorschlag der Banken auswirkt, sollten Interessenten mit Experten für Baufinanzierung und Hauskauf Finanzierung, wie denen von Baufi24, beratschlagen.

Die Rechnung verdeutlicht eindrucksvoll, welchen Einfluss das Eigenkapital auf Ihre Baufinanzierung hat. In unserem Beispiel liegt bei einer Vollfinanzierung die Darlehensrate mit 805,00 Euro höher als bei einem mit Eigen­mitteln hinterlegten Darlehen. Denn in den Fällen B und C fällt die monatliche Belastung mit 733,12 Euro beziehungsweise 616,00 Euro für den Darlehensnehmer niedriger aus.

Dafür verantwortlich sind insbesondere die günstigeren Hypothekenzinsen, die die Banken aufgrund des eingebrachten Eigenkapitals gewähren. Da die Zinsbelastung in den Fällen B und C geringer zu Buche schlägt, sind zudem höhere anfängliche Tilgungssätze möglich.

Dadurch hat der Häuslebauer oder Bauherr trotz niedrigerer monatlicher Gesamtraten sein Eigenheim schneller schuldenfrei. Wenn Sie die Rechnung mit diesen oder anderen Zahlen selbst durchführen möchten, nutzen Sie gerne den kostenlosen Baufinanzierungsrechner von Baufi24.

Darlehensnehmer, die sich für eine preiswerte Immobilienfinanzierung interessieren, jedoch über keinerlei Eigenkapital verfügen, haben einige wenige Alternativen. Als Alternative zum Eigenkapital zählt beispielsweise die Eigenleistung, im Volksmund auch "Muskelhypothek" genannt. Sofern beispielsweise kleinere Reparaturen oder Erneuerungen am gekauften Haus selbst vorgenommen werden, bewertet die kreditgebende Bank dies positiv. Unter Umständen dürfen Sie dann die erbrachten Eigenleistungen als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Darüber hinaus können Immobilieninteressierte ohne Eigenkapital auf ein besseres Zinsangebot von der Bank hoffen, wenn sie Zusatzsicherheiten vorweisen können. Beispielsweise kann eine bereits abbezahlte Immobilie aus der Familie, beispielsweise das Elternhaus, bei der Bank als Sicherheit angegeben werden. Das durch die Immobilie verminderte Risiko belohnen Banken meist mit einem niedrigeren Zins.

Nehmen Sie gerne mit den Experten von Baufi24 Kontakt auf, wenn Sie zum Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung eine fachkundige, unabhängige Beratung wünschen. Die Spezialisten von Baufi24 berücksichtigen dabei alle persönlichen Vorstellungen und erarbeiten eine individuelle Finanzierungsstrategie. Nutzen Sie die Gelegenheit und rufen Sie jetzt an oder lassen Sie sich direkt vor Ort beraten.