Immobilienerwerb GbR

Die GbR, manchmal auch BGB-Gesellschaft genannt, ist die juristische Verbindung zwischen mindestens zwei Personen, die einen gemeinsamen Zweck erfüllt. Die Ausgestaltung der Gesellschaft richtet sich nicht zwangsläufig auf berufliche Interessen, sie kann auch private Ziele verfolgen. Entscheidend für eine GbR ist der Gesellschaftervertrag, der den Zweck bestimmt. Soll eine Immobilie erworben und bewirtschaftet werden, so muss dies im Vertrag festgehalten werden.

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird die GbR im Grundbuch eingetragen. Danach ist die GbR als Eigentümer bestätigt. Wie sich dies im Innenverhältnis der Parteien auswirkt, sollte im Gesellschaftervertrag genau geregelt werden. Wird beispielsweise ein Mehrfamilienhaus durch eine GbR mit dem Ziel erworben, den Gesellschaftern je eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, so muss im Innenverhältnis genau festgelegt sein, welcher Gesellschafter welche Wohnung erhalten wird. Hieraus errechnet sich dann auch der zu entrichtende, anteilige Preis. Bei eheähnlichen Lebenspartnerschaften kommt häufig ein Effekt zum Tragen: Die Anteile am Haus sind „beweglich“ , das heißt, ein neuer Gesellschaftervertrag kann die internen Eigentumsverhältnisse ändern in einer Spannbreite zwischen 5 Prozent und 95 Prozent. So kann der Gesellschaftervertrag in der finanziellen Leistungsfähigkeit oder anderen Leistungen angepasst werden, ohne dass eine Grundbuchänderung nötig ist, wodurch Notar- und Grundbuchkosten entfallen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 28.04.2011 ist zum Kauf einer Immobilie ein unterschriftsbeglaubigter Gesellschaftervertrag nicht notwendig. Wichtig beim Notartermin ist ausschließlich, dass Gesellschafter anwesend sind und dem Kauf zustimmen.

Eine Immobilie über eine GbR zu finanzieren ist hingegen nicht immer einfach. Erstens sollte von allen Gesellschaftern ein Finanzinstitut ausgesucht werden, das die Finanzierung übernimmt. Zweitens hängt eine Finanzierung von vielen Faktoren ab, wie dem Eigenkapital, Einkommen sowie anderen finanziellen Verpflichtungen. Gibt es hier große Unterschiede – von niedriger Bonität bis höchster Bonität – so sollte zunächst intern geklärt werden, wer was zu zahlen hat. Die Bank kann in diesen Fällen der Finanzierung natürlich einen Risikoaufschlag nehmen. Daher empfiehlt sich auch eine Finanzierung nur unter Personen ähnlicher Bonität.

Problematisch kann es auch werden, wenn beispielsweise ein Haus gemeinschaftlich gekauft und anschließend wieder aufgeteilt wird. Dies hat ein geändertes Risiko für die Bank zur Folge. Auch wenn es wenig wahrscheinlich ist, dass der Kreditgeber unmittelbar tätig wird, dürfte im Einzelfall die Anschlussfinanzierung für einige ehemalige Gesellschafter teurer werden.

Unter Umständen kann sich ein Gesellschafter den Traum vom Eigenheim nach einiger Zeit nicht mehr leisten. Er hat dann die Möglichkeit, seinen Anteil intern an andere Gesellschafter zu verkaufen oder es wird ein neuer Gesellschafter als Ersatz gefunden, der einen anteiligen Kaufpreis leistet. Fürs Grundbuch hat dies zunächst keine Bedeutung, da sich zwar ein Gesellschafter geändert hat, aber nicht die GbR und der Gesellschaftszweck. Eine notarielle Beurkundung muss allerdings erfolgen. Kosten fürs Grundbuch fallen somit nicht an – es sei denn, es handelt sich nur um eine Lebenspartner-GbR und ein Lebenspartner übernimmt die Immobilie allein. Dann erlischt die GbR und es fallen sowohl Notar- als auch Grundbuchgebühren an.