Immobilien-GbR

In aller Regel kaufen Privatpersonen eine Immobilie direkt bzw. auf eigenen Namen. Das heißt, dass die Person selbst im Grundbuch des entsprechenden Grundstücks vermerkt wird. Hierzu gibt es jedoch eine Alternative: So kannst du zuerst eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), auch als BGB-Gesellschaft bezeichnet, gründen. Diese erwirbt anschließend die Immobilie und wird anstatt einer Person ins Grundbuch eingetragen.

Eine solche etwas umständlich anmutende Vorgehensweise kann sich vor allem für unverheiratete Paare und Freundinnen/Freunde lohnen, die gemeinsam eine Immobilie kaufen. Denn die Anteile einer GbR lassen sich vergleichsweise simpel von einer Gesellschafterin zu einem anderen Gesellschafter übertragen. Außerdem bietet der Gesellschaftsvertrag einer GbR die Möglichkeit, die Eigentumsverhältnisse individuell zu gestalten.

Wann ist ein Immobilienkauf als GbR sinnvoll?

Eines vorneweg: Die meisten Menschen gründen keine Immobilien-GbR, um ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben. Manchmal ist ein solcher Schritt dennoch zweckmäßig: 

• Individuelle Absprachen: Unverheiratete Paare können über den Gesellschaftsvertrag einer GbR spezielle Vereinbarungen bezüglich des Eigentumsverhältnisses treffen.
• Einfachere Eigentumsübertragung: Bei einer GbR haben bspw. Freundinnen und Freunde die Option, die Eigentumsverhältnisse an ihrer Immobilie zu ändern, ohne eine kostspielige Anpassung im Grundbuch vornehmen lassen zu müssen.
• Potenzielle Vorteile bei Vermietungen: Familienangehörige, die zusammen eine Immobilie vermieten, können über eine GbR die Mieteinnahmen unter Umständen besser aufteilen. Das bringt bisweilen auch steuerliche Vorteile mit sich.

Definition: Was ist eine GbR?

Bei der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) handelt es sich um eine Personengesellschaft, die aus mindestens 2 Gesellschafter/-innen besteht und einem bestimmten Zweck dient. Geregelt ist die GbR in den § 705 bis 740 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort kannst du unter anderem deine Rechte und Pflichten nachlesen, wenn du deinen Immobilienkauf über eine GbR abwickeln möchtest.

Du möchtest dich beraten lasen, ob in deinem Fall ein Immobilienkauf über eine GbR sinnvoll ist: Lass dich juristisch beraten und sprich auch mit unseren erfahrenen Beratern und Beraterinnen, ob eine solche Finanzierungslösung in deinem Fall eine Option ist.

Eine GbR für eine Immobilie zu gründen, ist mit zusätzlichem Aufwand verbunden, kann aber ebenso Vorteile bringen. Die wichtigsten Argumente für und gegen eine Immobilien-GbR im Überblick:

Unterschreibst du zusammen mit deinem Partner oder deiner Partnerin einen Kaufvertrag für eine Immobilie, dann bildest du automatisch eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB). Damit ist gemeint, dass dir ein Teil einer Sache bzw. des gekauften Eigenheims gehört. Gegenüber einem GbR-Vertrag für Immobilien hat eine Bruchteilsgemeinschaft unter anderem diese Vor- und Nachteile:

Möchtest du mit einer GbR ein Haus kaufen oder eine Wohnung finanzieren, beschaffst du dir einen Großteil des hierfür notwendigen Kapitals wie gewöhnlich über eine Immobilienfinanzierung. Allerdings ist eine GbR-Finanzierung in der Regel komplizierter. Hintergrund: Bei einem Immobilienerwerb durch eine GbR kommt es auf die Kreditwürdigkeit jedes einzelnen Gesellschafters/jeder einzelnen Gesellschafterin an (im Darlehensvertrag stehen nämlich immer Personen als Darlehensnehmende, nicht die GbR).

Je mehr Beteiligte, desto komplexer wird also die Bonitätsprüfung durch die Bank. Generell hängt die Kreditwürdigkeit einer Gesellschafterin/eines Gesellschafters insbesondere von diesen Faktoren ab:

• Einkommen
• Eigenkapital
• finanzielle Verpflichtungen

Beim Kauf einer Immobilie über eine GbR ist es sinnvoll, dass nur Personen mit einer vergleichbaren Bonität den Darlehensvertrag unterschreiben. Denn für eine weniger kreditwürdige Gesellschafterin/einen weniger kreditwürdigen Gesellschafter berechnet die Bank höhere Hypothekenzinsen. In einem solchen Fall kann sich ebenso die Bewilligung des Immobilienkredits schwieriger gestalten. Für eine schnellere Abwicklung ist es ferner ratsam, dass alle Gesellschafter/-innen dasselbe Kreditinstitut zur Hausfinanzierung wählen.

Was passiert beim Ausscheiden eines Gesellschafters/einer Gesellschafterin?

Verlässt eine Gesellschafterin bzw. ein Gesellschafter die Immobilien-GbR, können die abzugebenden Anteile entweder intern an andere Gesellschafter/-innen oder an eine neue Gesellschafterin/einen neuen Gesellschafter verkauft werden. Findet ein Gesellschafterwechsel statt, ist dafür seit dem 1. Januar 2024 keine Grundbuchänderung mehr nötig. Bedingung: Die im Gesellschaftsregister eingetragene GbR (eGbR) steht auch als Eigentümerin im Grundbuch. Ein Gesellschafterwechsel ist jedoch dem Register anzuzeigen.

Stellst du dir aktuell die Frage, ob die Finanzierung einer Immobilie als GbR die beste Option für dich ist? Eine pauschale Antwort darauf gibt es leider nicht. Wer eine Baufinanzierung zu zweit plant, kann eine solche Möglichkeit aber in Erwägung ziehen. Unser Baufi24 Team berät dich jederzeit zum Thema Immobilienfinanzierung. Unsere Finanzierungsberater und -beraterinnen vergleichen die Angebote von über 500 Banken.

Gern erarbeiten unsere Expertinnen und Experten eine individuelle Finanzierungslösung für dein Vorhaben. Dabei berücksichtigen sie ebenso alle infrage kommenden Fördermittel und speziellen Varianten wie bspw. eine Hauskauf-GbR. Setze dich jetzt mit uns in Verbindung und vereinbare ein persönliches Beratungsgespräch. Wir stehen dir telefonisch, per Videocall, E-Mail und in unseren deutschlandweiten Geschäftsstellen zur Verfügung.

* Stand 01.03.2025.