Baunebenkosten

Der Traum vom Eigenheim: Hast du dich für den Bau einer eigenen Immobilie entschieden, solltest du die dafür notwendige Immobilienfinanzierung sorgfältig und genau planen. Beim Hausbau fallen verschiedene Kosten an:

• Grundstückskauf: Kaufpreis für das Baugrundstück
• Kosten beim Hausbau: die eigentlichen Baukosten 

Zusätzlich fallen Nebenkosten beim Hausbau an. Dabei gilt es zu unterscheiden zwischen:

• Kaufnebenkosten
• Baunebenkosten

Kaufnebenkosten beim Hausbau

Der Kauf einer Immobilie ist stets mit diversen Nebenkosten verbunden, die bei der Baufinanzierung unbedingt zu berücksichtigen sind. Hierzu zählen insbesondere: 

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Eintragungen ins Grundbuch

Sofern für den Immobilien- bzw. Grundstückskauf ein Makler/eine Maklerin beauftragt wurde, fällt zusätzlich Maklerprovision an.

Baunebenkosten beim Hausbau

Hast du dich gegen den Kauf einer Bestandsimmobilie und für den Bau eines Hauses entschieden, entstehen zusätzlich zu den immer anfallenden Kaufnebenkosten auch Baunebenkosten. Dazu gehören u. a.:

• Planungs- und Genehmigungskosten
• Finanzierungskosten
• Gebühren für behördliche Leistungen
• Versicherungen
• Kosten für die Bauvorbereitung
• Erschließungskosten
• weitere Kosten

Sowohl die Kauf- als auch gegebenenfalls die Baunebenkosten sollten bei der Budget- bzw. Kostenkalkulation unbedingt berücksichtigt werden, damit im Nachhinein keine Finanzierungslücke entsteht.

Wie hoch die Baunebenkosten beim Hausbau genau sind, lässt sich pauschal nur schwer beziffern, da jedes Bauprojekt individuell betrachtet und hinsichtlich der anfallenden Kosten bewertet werden muss. Um die Baunebenkosten berechnen zu können, gilt es also, sich so früh wie möglich einen detaillierten Überblick über das Bauvorhaben zu verschaffen.

Du benötigst einen günstigen Baukredit? Die erfahrenen Experten und Expertinnen von Baufi24 beraten dich unverbindlich und kostenlos und erstellen dir einen individuellen Finanzierungsplan, der auch die Finanzierung der Baunebenkosten berücksichtigt.

Ist der Bau einer Immobilie geplant, wird zunächst ein Grundstück benötigt, auf dem gebaut werden kann. In diesem Zusammenhang fallen unvermeidbare Nebenkosten beim Grundstückskauf und für den Hausbau an, die wir nachfolgend für dich zusammengestellt haben.

Grunderwerbsteuer

Wer in Deutschland ein Grundstück erwirbt, muss in aller Regel Grunderwerbsteuer abführen. Deren Höhe wird jeweils von dem Bundesland bestimmt, in dem das Bauvorhaben durchgeführt werden soll. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist dementsprechend unterschiedlich hoch und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Grundstückskosten.

Notariat und Grundbuch

Der Kauf bzw. Verkauf eines Grundstücks muss in Deutschland notariell beglaubigt werden. Der Notar bzw. die Notarin besiegelt den Eigentumswechsel mit einem entsprechenden Kaufvertrag. Außerdem organisiert der Notar/die Notarin die notwendigen Eintragungen im Grundbuch, wofür die jeweilige Gemeinde zusätzliche Gebühren erhebt. Zwischen 1,5 und 2 Prozent der Kaufsumme solltest du für Notar- und Grundbuchkosten einkalkulieren.

Maklerkosten

Sofern du für die Suche nach einem geeigneten Grundstück einen Makler bzw. eine Maklerin beauftragt hast, fallen hierfür ebenfalls entsprechende Kosten und Gebühren an. Da die Kostensätze für Maklerleistungen nicht gesetzlich geregelt sind, können Makler und Maklerinnen die Preise für ihre Dienstleistungen individuell festlegen und verlangen bis zu 7 Prozent des Kaufbetrags.

Da die Kaufnebenkosten, bis auf die Maklerkosten, bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen, sollten diese Nebenkosten bei einer Baufinanzierung unbedingt bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Empfohlen wird dabei, zumindest die Kaufnebenkosten durch eigene Mittel zu finanzieren, idealerweise steuerst du mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenkapital bei.

Bevor du mit dem Bau des Hauses beginnen kannst, kommen bereits Kosten für die Bauvorbereitung auf dich zu. Insbesondere folgende Baunebenkosten fallen in dieser Anfangsphase der Bebauung an:

Kosten für Behörden und Genehmigungen

Um mit der Bebauung beginnen zu können, muss zunächst ein Bauantrag beim zuständigen Bauamt eingereicht werden.

• Für den Bauantrag solltest du Kosten in Höhe von 0,5 Prozent der Bausumme einplanen.
• Nach Prüfung des Bauantrags erteilt die Behörde dann eine Baugenehmigung, die zusätzlich mit 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme zubuche schlägt.

Vermessung

Gegebenenfalls kann es notwendig sein, dass das zu bebauende Grundstück vermessen werden muss. Dies muss von einem offiziell anerkannten Vermessungsunternehmen durchgeführt werden. Die Kosten für die Vermessung ergeben sich aus einer zugrunde liegenden Vermessungsgebührenordnung und sind daher bundesweit gut abzuschätzen. Je nach notwendigem Umfang und den damit verbundenen Leistungen belaufen sich die Vermessungskosten im Normalfall auf 2.000 bis 3.000 Euro.

Bodengutachten

Ein Bodengutachten ist in den meisten Fällen vor dem Hausbau empfehlenswert. Denn der Boden muss so beschaffen sein, dass er eine Bebauung mit einem Haus zulässt. Diese Informationen sind insbesondere für Statiker/-innen nützlich, damit sie die entsprechenden Bedingungen in die Baupläne einbringen können.

Geprüft wird beim Bodengutachten unter anderem:  

• geologische Zusammensetzung
• Tragfähigkeit
• Belastungen durch Gift- und Gefahrenstoffe
• Versickerungsfähigkeit
• Informationen und Daten zum Grundwasser

Statik

Sowohl die Beschaffenheit des Baugrundes als auch später der Neubau an sich müssen von einem Prüfstatiker bzw. einer Prüfstatikerin begutachtet und abgenommen werden. Diese technische Bauprüfungsleistung ist mit Kosten zwischen 1.000 Euro und 2.000 Euro verbunden, je nach Prüfungsaufwand.

Erschließungs- und Anschlusskosten

• Trinkwasseranschluss
• Anschluss an das Kanalisationssystem
• Stromnetzanschluss
• Gasversorgung
• Telefon- und Internetanschlüsse

Darüber hinaus kann auch eine Anschließung an das Verkehrsnetz notwendig sein. Die Kosten für diese Leistungen schwanken stark und sind unter anderem vom jeweiligen Materialeinsatz und dem Arbeitsaufwand abhängig. 

Möchtest du die Erschließung im Rahmen der Baunebenkosten berechnen, kannst du diese einfache Formel benutzen:

Quadratmeter x Erschließungskosten pro Quadratmeter = Erschließungskosten

Bis du die konkreten Werte kennst, hier ein Baunebenkosten Beispiel für die Erschließungskosten bei einer Grundstücksgröße von 500 m²:

• 50 Euro pro m²: 500 m² x 50 € = 25.000 €
• 100 Euro pro m²: 500 m² x 100 € = 50.000 €

So hoch können die Erschließungskosten bei vollständig unerschlossenen Grundstücken ausfallen. Informiere dich also vollumfänglich bei der Gemeinde oder der Kommune, bevor du dich für ein bestimmtes Grundstück entscheidest. 

Grundstücksfreimachung

Damit mit dem Bau einer Immobilie begonnen werden kann, muss der Baugrund entsprechend vorbereitet werden. Bereits bestehende Gebäude müssen gegebenenfalls abgerissen werden. Außerdem sind auch Baumfällarbeiten und Rodungen mit entsprechenden Kosten verbunden. Auch in diesem Fall hängen die mit den Arbeiten verbundenen Kosten stark vom individuell vorliegenden Einzelfall ab und können daher schwer pauschalisiert werden. Mit einigen Tausend Euro solltest du je nach Umfang jedoch rechnen.

Einrichtung der Baustelle

Um die eigentlichen Bauarbeiten durchführen zu können, sind in der Regel ebenfalls vorbereitende Maßnahmen notwendig, für die Kosten anfallen. Sofern noch keine Verkehrsanbindung besteht, muss gegebenenfalls eine Baustraße errichtet werden. Zudem werden auf der Baustelle sowohl Strom- als auch Wasserzugänge für die Bauarbeiten benötigt. Der in der Regel anfallende Erdaushub muss ebenfalls entsorgt werden, sofern er nicht anderweitig für den Hausbau benötigt und verwertet werden kann. Auch dieser Kostenfaktor ist abhängig vom jeweiligen Bauvorhaben stark individualisiert. Von Kosten im niedrigen vierstelligen Bereich solltest du jedoch ausgehen. 

Auch in der eigentlichen Bauphase kommen diverse Baunebenkosten auf dich zu, die du in die einplanen solltest. Dazu zählen insbesondere: 

• Baufinanzierung
• Bauvertragsprüfung
• Architektenhonorar
• Baugutachten
• Versicherungskosten

Baufinanzierung

Hast du für den Grundstückskauf oder den Hausbau eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen, können während des Hausbaus diverse Baunebenkosten in diesem Zusammenhang anfallen. Baunebenkosten Beispiele dieser Art sind:

• Bereitstellungszinsen
• Sondertilgungsgebühren
• Vorfälligkeitsentschädigungen

Um derartige Nebenkosten beim Hausbau möglichst gering zu halten, empfehlen wir dir, frühzeitig die Expertise erfahrener Finanzexperten und -expertinnen anzufragen. Das Baufi24 Beratungsteam steht dir gern beratend zur Seite.

Damit für dein Bauvorhaben maßgeblichen Bauvertrag keine unnötigen oder falschen Klauseln enthalten sind, die sich für dich nachteilig auswirken könnten, empfiehlt sich eine Prüfung des Bauvertrags durch einen darauf spezialisierten Anwalt bzw. eine Anwältin. Auch für diesen Kostenpunkt ergibt sich eine Preisspanne, die, je nach Aufwand, zwischen 350 Euro und 2.000 Euro beträgt.

Architektenhonorar

Beauftragst du für die Planung und den Bau des Hauses einen Architekten bzw. eine Architektin, sind dafür zusätzliche Baunebenkosten zu berechnen. Die einzelnen Leistungen sowie die damit verbundenen Kosten sind in einer Honorarordnung festgelegt. Die Leistungen für Architekten/Architektinnen sind für einzelne Leistungsphasen oder die gesamte Bauplanung abrufbar. 

Baugutachten

Während des Baus einer Immobilie kann es zu unvorhersehbaren Schwierigkeiten und Problemen kommen, die im Nachhinein für viel Geld behoben werden müssen. Um dem vorzubeugen, empfiehlt es sich, den Bau durch einen Baugutachter bzw. eine Baugutachterin begleiten zu lassen. Sie prüfen regelmäßig den Baufortschritt und können mögliche Mängel bereits während der Bauphase identifizieren und korrigieren lassen. Je nach Anzahl der Baustellenbesuche solltest du für eine derartige Baubegleitung 1.000 Euro bis 3.000 Euro einplanen.

Versicherungskosten

Während des Hausbaus solltest du auch an den Abschluss entsprechender Versicherungen denken, um hinsichtlich eventueller Schadensfälle und damit verbundenen Kosten adäquat vorzusorgen.

Zwei Versicherungen sind in diesem Zusammenhang u. U. empfehlenswert:

1. Bauherrenhaftpflichtversicherung: Mit der Bauherrenhaftpflichtversicherung sicherst du dich gegen Personen- und Sachschäden ab. Hierfür sind Kosten in Höhe von bis zu 300 Euro jährlich einzukalkulieren.
2. Bauleistungsversicherung: Eine Bauleistungsversicherung sichert dich gegen Fehler bei der Bauausführung sowie Schäden durch Naturgewalten ab. Hierfür werden in der Regel Gebühren erhoben, die zwischen 0,1 und 0,4 Prozent der Bausumme betragen.

Ist der Hausbau abgeschlossen, kommen weitere Baunebenkosten für das Haus auf dich zu. Diese unterteilen sich überwiegend in: 

• Innenausbau: Wurde die Bausubstanz schlüsselfertig übergeben, kannst du dich um den Innenausbau und die Einrichtung kümmern. Je nach persönlichem Geschmack, Umfang und Materialien kommen dann entsprechende Kosten auf dich zu.
• Außenanlagen: Auch im Außenbereich fallen nach Fertigstellung der Immobilie in der Regel weitere Kosten an. Beispiele für Baunebenkosten in diesem Bereich sind: 
  • Gartenanlage
  • Terrasse
  • Pool
  • Teich
  • Grundstückszäune

Beide Kostenpunkte hängen maßgeblich von deinen individuellen Bedürfnissen ab, weshalb die Kosten hierfür pauschal nur schwer abzuschätzen sind. Unser Baufi24-Tipp: Plane und kalkuliere den Innenausbau sowie den Bau der Außenanlagen frühzeitig und hole dir entsprechende schriftliche Angebote ein. So hast du rechtzeitig einen Überblick über die dafür zu veranschlagenden Kosten und vermeidest Leerlaufzeiten und Lieferlücken.

Auch beim Kauf bzw. Bau eines Fertighauses musst du die Position der Nebenkosten berücksichtigen. Grundsätzlich unterscheiden sich diese nicht großartig von den üblichen Nebenkosten beim Hausbau:

1. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch etc. sind gleichermaßen fällig.
2. Baunebenkosten wie Erschließungskosten, Baugenehmigung etc. fallen auch beim Fertighaus an. 

Für letztere gilt: Du sparst ggf. an einigen Positionen, bspw. beim schlüsselfertig Bauen, musst aber grundsätzlich mit den gleichen Ausgaben rechnen wie bei jedem Hausbau. Die Kosten lassen sich also nicht pauschal beziffern sondern sind abhängig vom Grundstück und vom Bauprojekt.

Grundsätzlich gilt auch beim Fertighaus: Einer der größten Posten sind die Erschließungskosten. Diese fallen dann niedriger aus, wenn du in einem bereits erschlossenen Baugebiet baust. Rechnen kannst du mit plus/minus 15 Prozent Baunebenkosten beim Fertighaus, abhängig vom Grundstück, deinen individuellen Wünschen und der Ausstattung sowie der Außenanlage.

Wie hoch sind die Baunebenkosten? Diese Frage stellen sich alle bei der Planung des Baus ihrer Immobilie. Die Höhe der Baunebenkosten lässt sich jedoch nur sehr schwierig generalisieren bzw. pauschal kalkulieren. Sie fallen je nach Bauvorhaben sehr unterschiedlich aus.

Nachfolgend haben wir eine Baunebenkosten Liste möglicher Positionen zusammengestellt. (Dies sind Orientierungswerte und stellen keine vollständige Checkliste der Baunebenkosten dar.) 

Du hast bereits ein Baugrundstück gefunden und befindest dich in der Detailplanung für den Hausbau? Oder du bist noch unentschlossen, ob du ein Haus bauen oder kaufen möchtest? Mit einer frühzeitigen und umfassenden Beratung für eine individuelle Finanzierungslösung bist du auf der sicheren Seite.

Die Finanzierung der Nebenkosten erfolgt in der Regel durch Eigenkapital. Auch die Baunebenkosten bestreitest du idealerweise ganz oder teilweise durch Eigenmittel. Inwiefern ggf. ein Hausbau ohne Eigenkapital möglich ist oder du von Bauförderungen profitieren kannst, erfährst du im Rahmen einer Budgetberatung mit uns. Baunebenkosten berechnen ist dabei genau so wichtig wie eine sorgfältige Haushaltsrechnung im Vorfeld.

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