Baunebenkosten

Wer keine Miete mehr zahlen und in den eigenen vier Wänden leben möchte, steht zunächst vor der wichtigen Entscheidung „Haus oder Wohnung kaufen“? Wer sich für ein Haus entscheidet, muss auch schon die nächste Frage beantworten. Soll dieses frei stehen oder ist ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte ausreichend?

Bei dieser Überlegung spielt das Budget eine wichtige Rolle. Dies kann mithilfe des Baufi24 Budgetrechners individuell berechnet werden. Das frei stehende Einfamilienhaus ist üblicherweise die teuerste Variante und das Reihenmittelhaus die preisgünstigste. Logischerweise brauchen Sie für ein frei stehendes Haus auch ein deutlich größeres Grundstück als für ein Reihenhaus. Noch viel wichtiger ist jedoch zu entscheiden, ob gekauft oder gebaut wird. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.

Vorteile des Baus eines Hauses

Ein klarer Vorteil selbst zu bauen ist die Flexibilität. Hausbauende können über fast alle Details frei entscheiden. Zudem ist es sehr angenehm, sich in den ersten Jahren keine Gedanken über Reparaturen und Renovierungen machen zu müssen. Die Kehrseite der Medaille: Je individueller gebaut wird, desto höher sind die Kosten für die Planung.

Zugleich können Sie nachhaltig bauen und sich damit von den weiter steigenden Energiekosten unabhängig machen. Wer die neueste Technik aus dem Bereich Smart Home berücksichtigt, erfreut sich an einem besonders komfortablen Eigenheim. Wer vorausschauend denkt, plant sein Haus gleich barrierefrei. Andererseits können Menschen heute sogar ihre Wünsche umsetzen, wenn sie ein Fertighaus finanzieren möchten. Die Auswahl an Modellen und Varianten ist heutzutage sehr groß und ermöglicht individuellen Spielraum.

Die Baunebenkosten nicht vergessen

Grenzen beim Hausbau setzen lediglich Gesetze wie das Baurecht oder das Nachbarschaftsrecht. Natürlich erlaubt auch nicht jedes Grundstück das unbegrenzte Bauen. Dabei spielen Lage und Größe des Grundstücks eine Rolle. Auch die Beschaffenheit des Bodens ist wichtig. In diesem Artikel wollen wir uns näher anschauen, welche Nebenkosten vor, während und nach der Bauphase entstehen. Im Gegensatz zu einem schlüsselfertigen Bau können bei selbst geplanten Häusern die Kosten schnell aus dem Ruder laufen. Auch Zeit ist Geld. Verlängert sich die Bauzeit, wird der Hausbau automatisch teurer.

Wir nehmen auch die Nebenkosten unter die Lupe, die beim Kauf des Grundstücks entstehen. Die genaue Höhe der Baunebenkosten hängt stark von dem einzelnen Objekt und seinem Standort ab.

Nachdem Sie das passende Grundstück gefunden und gekauft haben, geht die Arbeit erst richtig los. Alternativ zum Kauf des Bodens kann auch das Bauen auf einem Grundstück mit Erbpacht attraktiv sein. Mit den üblichen 99 Jahren der Nutzung können auch noch die eigenen Kinder lange in dem Haus wohnen bleiben.

Bevor die eigentlichen Bauarbeiten starten können, fallen schon einige Kosten an. Welche Kosten genau und in welcher Höhe anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Ist das Grundstück noch gar nicht erschlossen, wird es teurer, als wenn Sie eine Baulücke in einem etablierten Wohngebiet füllen.

Dazu gehören die Folgenden:

• Das Grundstück muss vermessen werden, wofür entsprechende Kosten entstehen.
• Das Grundstück muss in das Liegenschaftskataster eingetragen werden, dafür fallen Gebühren an.
• Damit die Bauphase starten darf, brauchen Sie eine gültige Baugenehmigung. Diese müssen Sie mit dem qualifizierten Lageplan des Grundstücks und weiteren Unterlagen beim Bauamt beantragen. Die Höhe der Gebühr für die Baugenehmigung kann von Gemeinde zu Gemeinde variieren. Üblicherweise übernimmt die Hausbaufirma, Bauingenieur/-innen oder Architekt/-innen die Aufgabe, die Baugenehmigung zu beantragen.
• Damit Sie beim Bau kein blaues Wunder erleben, empfiehlt es sich, ein Bodengutachten mit Bodenprobe zu beauftragen. Die bestellten Gutachter/-innen prüfen, ob die Beschaffenheit des Bodens den geplanten Bau zulässt.
• Falls das bisherige Haus noch steht oder alter Baumbestand Ihrem Neubau im Wege ist, müssen Sie die entsprechenden Kosten einplanen. Das alte Gebäude muss von einem Abbruchunternehmen abgerissen werden. Bäume und Sträucher werden von einem Gartenbauunternehmen gefällt, sofern Sie dafür von der Gemeinde eine Genehmigung bekommen.
• Das Grundstück muss an das örtliche Straßennetz angebunden werden. Dieser Kostenpunkt entfällt üblicherweise, wenn auf dem Grundstück zuvor bereits ein anderes Haus gestanden hat.
• Zur Erschließung eines Grundstücks gehört auch, dieses an die lokale Energieversorgung und die Kanalisation anzuschließen. Neben Strom, Wasser und eventuell Gas werden auch Telefon und Internet benötigt.

Bevor der Bau starten kann, muss meist noch eine Baustraße hin zum Bauplatz angelegt werden. Für Strom und Wasser muss während der Bauarbeiten oft aufwendig und kostspielig gesorgt werden. Auch Prüfstatiker/-innen kommen zum Einsatz.

Als Nächstes kommt ein Tiefbauunternehmen zum Zug, um die Baugrube auszuheben. Dabei entstehen Erdhaufen, die beim Bau im Weg sind. Ein kleiner Teil davon kann später für den Garten genutzt werden. Um den nicht mehr benötigten Boden zu entsorgen, fallen schon die nächsten Kosten für den Abtransport des Erdreichs an.

Nun ist es endlich soweit und die Bauphase kann starten. Mit welchen Kosten müssen Sie während der Bauphase rechnen?

• Sofern Sie nicht mit einem Bauträger bauen, werden Sie einen Architekten oder eine Architektin beauftragen. Wie teuer deren Dienstleistungen werden, hängt davon ab, wie aufwendig Sie planen. Je weniger ein Haus von üblichen Standards abweicht, desto günstiger wird es.
• Sie müssen sämtliche Beteiligte am Bau sowie Besuchende für deren Anwesenheit auf der Baustelle absichern. Sollte es im schlimmsten Fall zu einem Unfall kommen, übernimmt die Versicherung mögliche Folgekosten. An diesem Punkt darf nicht gespart werden: Schließen Sie frühzeitig eine Bauherren-Haftpflichtversicherung ab und informieren Sie sich über weitere Versicherungen wie eine Feuer-Rohbauversicherung oder schließen Sie gleich ein passendes Paket ab.

Wenn Sie zunächst ein Grundstück kaufen, um darauf Ihr Traumhaus zu errichten, müssen Sie Kaufnebenkosten einplanen. Diese werden als Prozentsatz vom Kaufpreis des Grundstücks errechnet. Zu ihnen zählen:

• Die Grunderwerbsteuer: Ihre genaue Höhe richtet sich nach dem Bundesland, in dem Ihr Grundstück liegt. Die Bandbreite erstreckt sich von 3,5 Prozent bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. 
• In Deutschland muss jeder Kaufvertrag eines Grundstücks durch einen Notar oder eine Notarin rechtssicher dokumentiert und abgewickelt werden. Für die Dienstleistung  werden Notarkosten gefordert von ungefähr einem Prozent. Außerdem stellen sie den Käufer/-innen die Gebühren des Grundbuchamts in Rechnung, um das Grundstück ordnungsgemäß in das Grundbuch einzutragen.
• Hat die Transaktion ein Makler oder eine Maklerin eingeleitet, bekommen sie für die Vermittlung des Grundstücks eine Maklerprovision, die auch Courtage genannt wird. Die Kosten teilen sich Kaufende und Verkaufende des Grundstücks je zur Hälfte.

Ist der Rohbau fertig, wird die Bauaufsichtsbehörde hinzugezogen. Ihre Vertreter/-innen prüfen, ob in Einklang mit der Baugenehmigung gebaut wurde. Außerdem überprüfen sie, ob die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes eingehalten wurde. Erst wenn die Bauaufsichtsbehörde den Rohbau offiziell abgenommen hat, kann es weitergehen.

Etwas später müssen auch die zuständigen Bezirksschornsteinfeger/-innen einbezogen werden. Ihre Aufgabe besteht darin, zu prüfen, ob mit der Abgasanlage alles in Ordnung ist. Sobald das Haus fertig gebaut und einzugsbereit ist, testen sie, ob die Abgasanlage sicher zu benutzen ist. Erteilen die Schornsteinfeger/-innen eine Genehmigung, können Sie sich beim Gebrauch Ihrer Heizungsanlage sicher fühlen. Dafür wird ein amtliches Prüfprotokoll ausgestellt und ein Schlussabnahmeschein überreicht. So haben Sie die Bestätigung in den Händen, dass Sie das Haus zum Wohnen nutzen können.

Ist das Haus fertig ausgebaut, die Wände tapeziert und die Böden gelegt, können Sie sich dem Außenbereich widmen. Um einen schönen Garten mit Terrasse sowie einen Vorgarten anzulegen, fallen einige Kosten an. Da gilt es, einen Zaun zu setzen und Pflanzen zu kaufen. Vielleicht wollen Sie auch noch einen Carport bauen oder ein Gartenhaus aufstellen. Auch kleinere Positionen wie der Briefkasten oder die Außenbeleuchtung summieren sich zu einem größeren Betrag auf. Im Haus selbst müssen Wände gestrichen oder tapeziert und Böden verlegt werden.

Die wichtigsten Informationen zu den Baunebenkosten zusammengefasst

• Mit dem Kauf des Grundstücks fallen bereits Kaufnebenkosten für das Notariat, die Grunderwerbsteuer und eventuell Maklergebühren an.
• Bevor der Bau startet, fallen schon die ersten Baunebenkosten an. Dazu gehört die Baugenehmigung sowie Kosten der Vermessung. Des Weiteren wird meist ein Bodengutachten beauftragt.
• Für den Hausbau wird üblicherweise eine Baustraße eingerichtet und als Erstes die Baugrube ausgehoben.
• Laufende Kosten während der Bauphase fallen für Versicherung sowie Strom und Wasser an.
• Idealerweise begleiten unabhängige Bausachverständiger/-innen die Bauphase. Treten Probleme und Mängel auf, werden Sie zeitnah informiert.
• Um das Grundstück an die lokale Energieversorgung (Strom, Wasser, Abwasser, eventuell Gas, Telefon etc.) anzuschließen, fallen einmalig Kosten an.
• Der Innenausbau verursacht eine lange Liste von Ausgaben, um Wände und Böden wohnlich zu gestalten. Auch der Einbau einer Küche steht meist auf der Liste.
• Ist das Haus fertig gebaut, entstehen weitere Kosten, um den Außenbereich zu entwickeln. Dazu gehören die Terrasse, der Garten sowie eventuell ein Vorgarten und/oder Carport.

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