Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage ist eine Anfrage an die Baubehörde, durch welche die grundsätzliche Zulässigkeit eines geplanten Bauvorhabens abgeschätzt wird. Dementsprechend ist es der Hauptzweck einer solchen Voranfrage, herauszufinden, ob dein Bauvorhaben in Einklang mit dem Bebauungsplan am Ort und den entsprechenden Vorschriften steht.

Nicht zu verwechseln ist die Bauvoranfrage mit einem Bauantrag. Zum einen geht die Bauvoranfrage einem späteren Bauantrag im Zusammenhang mit dem Ablauf beim Hausbau zeitlich voraus. Zum anderen gibt es Unterschiede im Hinblick auf die rechtliche Verbindlichkeit sowie den Umfang der Unterlagen, die du der Behörde einreichen musst. Bei der Bauvoranfrage handelt es sich lediglich um eine unverbindliche Vorabklärung. Dem Bauantrag hingegen folgt im Idealfall die Baugenehmigung, durch die du Rechtsicherheit erlangst und deinen Hausbau in die Tat umsetzen darfst. Darüber hinaus enthält der Bauantrag im Gegensatz zum Bauvorantrag detaillierte Pläne sowie Berechnungen, welche die Baubehörde benötigt, um die Baugenehmigung zu erteilen.

In Deutschland ist es nicht vorgeschrieben, dass eine Architektin oder ein Architekt die Bauvoranfrage stellen oder daran mitwirken müssen. Deshalb ist es kein Formmangel, wenn du eine Bauvoranfrage ohne Architekt/-in einreichst. Vor allen Dingen bei relativ einfachen Projekten ist es häufig nicht notwendig, Fachpersonal wie ein Architekturbüro oder Bauplanende zurate zu ziehen. Wenn du dir allerdings unsicher bist oder es sich um ein etwas umfangreicheres Projekt handelt, macht es durchaus Sinn, die Bauvoranfrage durch ein Architekturbüro stellen zu lassen.

Der große Vorteil besteht darin, dass eventuell offene Fragen sehr schnell und umfassend geklärt werden können. Das trägt dazu bei, dass du nicht nur Zeit, sondern vielfach ebenso Nerven sowie Geld einsparst. Zudem ist die Bauvoranfrage nicht zu unterschätzen, denn auch dabei handelt es sich um ein offizielles Genehmigungsverfahren, welches das Einreichen bestimmter Unterlagen erfordert.

In den meisten Fällen beinhaltet die Bauvoranfrage einerseits ein Formular und zum anderen eine Skizze des geplanten Bauvorhabens. Zusätzlich findet häufiger eine kurze Beschreibung des Bauprojektes statt. Differenziert wird in der Praxis zwischen einer formlosen und einer förmlichen Bauvoranfrage. Während eine formlose Bauvoranfrage relativ einfach gehalten und wenig detailliert ist, ist der Aufwand bei einer förmlichen Bauvoranfrage höher.

Diese beinhaltet mehr Details und macht aus dem Grund umfangreichere Unterlagen notwendig. Dazu zählen insbesondere Bauzeichnungen sowie Grundstückspläne. Wenn du eine Bauvoranfrage stellen möchtest, füllst du im ersten Schritt das Formular der Baubehörde aus. In diesem machst du im Normalfall mindestens die folgenden Angaben:

• Angaben zum Grundstück
• Angaben zum geplanten Bauvorhaben
• Angaben zur geplanten Nutzung der Immobilie

Ebenso fügst du dem Formular eine Skizze deines Bauvorhabens bei, da es der Baubehörde in dem Fall leichter möglich ist, eine Einschätzung vorzunehmen.

Welche Unterlagen werden für eine Bauvoranfrage benötigt?

Wenn du eine Bauvoranfrage stellst, sind in dem Zusammenhang einige Unterlagen an die Behörde einzureichen. Die Dokumente sind wichtig, damit die Baubehörde eine gute Einschätzung über die voraussichtliche Genehmigungsfähigkeit deines Bauvorhabens geben kann. Umso mehr Unterlagen dem Bauvorantrag beigefügt werden, umso besser kann die Baubehörde eine Einschätzung vornehmen und desto wahrscheinlicher ist es, dass der Bauvorbescheid zuverlässig besagt, ob dein Bauvorhaben voraussichtlich genehmigt würde oder nicht. Wenn du eine Bauvoranfrage tätigst, sind folgende Unterlagen typisch: 

• Ausgefülltes Antragsformular
• Flurkartenauszug
• Nutzungsbeschreibung
• Baubeschreibung
• Lageplan nebst Grundriss
• Zeichnungen für die Entwässerung und Wasserversorgung
• Fotos des Baugrundstücks
• Berechnung des Bruttorauminhalts (je nach Nutzung)

Wichtig ist unter anderem eine möglichst ausführliche Baubeschreibung. Ähnliches gilt für die sogenannte Nutzerbeschreibung. Darin stellst du dar, welche Art von Bauvorhaben du planst und welche Nutzung vorgesehen ist, zum Beispiel selbst in der Immobilie zu wohnen. Sollte es im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben Besonderheiten geben, kann es sinnvoll sein, weitere Unterlagen einzureichen.

Dazu zählt zum Beispiel ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, sollte dein Grundstück eine sogenannte Baulast aufweisen. Soll der Hausbau nicht von einer Privatperson, sondern von einem Unternehmen durchgeführt werden, ist eine Handlungsvollmacht als Unterlage sinnvoll. Ist unter Umständen geplant, vorgegebene Abstandsflächen zu unterschreiten, solltest du eine Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme vorlegen.

Formlose Bauvoranfrage (Muster)

Eine formlose Bauvoranfrage ist relativ einfach gehalten und wird vor allem bei unkomplizierten und üblichen Bauvorhaben genutzt. Die formlose Anfrage ist zudem kostengünstiger als eine förmliche Bauvoranfrage.

Eine formlose Bauvoranfrage beinhaltet in der Regel:

• Skizze des geplanten Gebäudes
• Kurze Beschreibung des Bauvorhabens
• Ausgefülltes Formular

Achten solltest du darauf, dass sämtliche Informationen eindeutig und transparent dargestellt werden.

Förmliche Bauvoranfrage (Muster)

Eine förmliche Bauvoranfrage ist detaillierter als eine formlose Voranfrage und verursacht höhere Kosten. Daher solltest du mehrere Aspekte bei der förmlichen Bauvoranfrage beachten. 

Inhalte und beachtenswerte Punkte einer förmlichen Bauvoranfrage sind:

• Detaillierte Angaben machen, wie zum Beispiel ein vollständiger Bebauungsplan
• Exakte Lage des Grundstücks darlegen
• Detaillierte Bauzeichnung hinzufügen
• Einhalten aller formalen Anforderungen beachten

Eine Bauvoranfrage ist mit Kosten verbunden, deren Höhe von mehreren Faktoren abhängig ist. Wenn du eine Bauvoranfrage stellst, sind die Kosten zwar nicht erheblich, sollten aber dennoch in die Planung mit einbezogen werden.

Grundsätzlich solltest du bei einer geplanten Bauvoranfrage zu den Kosten wissen, dass diese bei einer formlosen Anfrage deutlich geringer als bei einer förmlichen Bauvoranfrage ausfallen. Darüber hinaus ist die Höhe der Kosten vor allem davon abhängig, welchen Prüfaufwand die Baubehörde hat. Das wiederum ist von der Größe sowie der Komplexität des Bauvorhabens abhängig.

Im Hinblick auf die Höhe der Kosten für die Bauvoranfrage kannst du dir als Faustregel merken, dass sich diese ungefähr auf 0,1 bis 0,2 Prozent der gesamten Bausumme belaufen. Oftmals führt das zu einer Spanne zwischen 250 bis 400 Euro. Somit sind die Kosten für eine Bauvoranfrage deutlich geringer als andere Ausgaben im Zusammenhang mit dem Hausbau, wie zum Beispiel den Erschließungskosten.

Die Kosten für die Bauvoranfrage solltest du in deine Gesamtkostenkalkulation für den Hausbau mit einbeziehen. In aller Regel werden diese Kosten für den Hausbau den sogenannten Baunebenkosten zugeordnet. Dabei handelt es sich um Ausgaben, die nicht direkt mit dem Bau wie Material oder Personal auf der Baustelle zu tun haben, sondern zum Beispiel für Planungen und Genehmigungen anfallen.

Beispiel: Kosten der Bauvoranfrage

Die Kosten für eine Bauvoranfrage sind als Kosten beim Hausbau relativ einfach zu kalkulieren. Nehmen wir an, dass du auf deinem Grundstück gerne ein Einfamilienhaus errichten möchtest, welches sich in einer kleineren Stadt befindet. Es gibt keine komplizierten Grundstücks- und Gebäudeverhältnisse, sodass nicht mit Problemen zu rechnen ist. Die Baukosten hast du bereits kalkuliert. Sie belaufen sich auf insgesamt rund 320.000 Euro. Wenn du nun eine formlose Bauvoranfrage stellst, kannst du mit Kosten von ungefähr 300 bis 400 Euro rechnen.

Die durchschnittliche Dauer der Bearbeitung einer Bauvoranfrage bewegt sich in Deutschland zwischen acht und zwölf Wochen. Je nach Arbeitsauslastung der Behörde kann die Dauer allerdings geringer oder länger ausfallen.

Abhängig ist die Bearbeitungsdauer der Bauvoranfrage nicht nur von der Auslastung der Baubehörde, sondern ebenso von der Komplexität des Bauvorhabens. Zudem ist es entscheidend, ob du einen formlosen oder förmlichen Antrag gestellt hast. Gibt es seitens der Behörde Nachfragen, können diese zur Verlängerung der Bearbeitungszeit führen. Daher ist es hilfreich, die Bauvoranfrage möglichst detailliert zu stellen und das Bauvorhaben mit Nachweisen zu hinterlegen.

Im Normalfall hat die Bauvoranfrage eine Gültigkeitsdauer zwischen zwei und drei Jahren. Sollten sich innerhalb dieses Zeitraums allerdings entweder die Bauvorschriften oder das Bauvorhaben in wesentlichem Umfang ändern, ist es eventuell notwendig, eine neue Bauvoranfrage zu stellen. Die exakte Dauer der Gültigkeit ist in Deutschland abhängig vom Bundesland.

Die Genehmigung der Bauvoranfrage hat zur Folge, dass du mit der detaillierten Planung deines Bauvorhabens fortfahren und anschließend einen Bauantrag stellen kannst. Durch den positiven Bauvorbescheid erhältst du die Sicherheit, dass dein Bauprojekt eine grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit besitzt. Sollte es allerdings eine Ablehnung deiner Bauvoranfrage geben, musst du tätig werden. In dem Fall gilt es, die Gründe zu analysieren und entsprechende Anpassungen des Bauvorhabens vorzunehmen. Ist das geschehen, kannst du erneut eine Bauvoranfrage stellen.

Insbesondere bei einfachen Bauvorhaben ist eine Bauvoranfrage zwar nicht unbedingt notwendig, kann sich aber in vielen Fällen lohnen. Durch die Bauvoranfrage vermeidest du unter Umständen Fehler, Verzögerungen sowie zusätzliche Kosten, die bei einer Ablehnung des Bauantrages entstehen könnten. Auch für eine optimale Finanzierung ist die Bauvoranfrage relevant. Du erlangst durch den Bauvorbescheid eine höhere Sicherheit, dass dein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Aus dem Grund wird es vermutlich später nicht zu unvorhergesehenen Kosten kommen, die du in der Finanzierung nicht eingeplant hättest.

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