Bebauungsplan

Der Bebauungsplan per Definition ist eine sogenannte Flächennutzungsrichtlinie, die von Städten und Kommunen zu beschließen ist. Ziel ist es, die städtebauliche Entwicklung festzulegen.

Der B-Plan soll dazu beitragen, dass sich ein möglichst homogenes Stadtbild ergibt. Dazu wird vor allem festgelegt, welche Gebiete und Grundstücke sich für die folgenden Nutzungsarten eignen:

• Wohnfläche
• Nutzfläche
• Gewerbefläche

Ebenfalls wird im Rahmen des Bebauungsplans definiert, welche Gebäudeart auf dem Grundstück errichtet werden und wie hoch das Haus sein darf. Als Eigentümer/-in des Grundstücks trägst du übrigens für den Bebauungsplan keine Kosten.

Beim Hausbau hat der Bebauungsplan eine grundlegende Bedeutung und große Relevanz. Da es sich um einen rechtsverbindlichen Plan handelt, muss bei jedem Hausbau darauf geachtet werden, dass sich die Zuständigen an den Bebauungsplan halten. Das führt dazu, dass Eigentümer/-innen nicht komplett frei bauen dürfen, wie es ohne die Existenz eines B-Plans der Fall wäre.

Grundsätzlich kannst du einen Bebauungsplan für ein Grundstück einsehen, ohne das begründen zu müssen, wie es zum Beispiel bei einem Grundbuchauszug der Fall ist.

Wenn dich der Bebauungsplan für ein Grundstück interessiert, kannst du diesen zu jedem gewünschten Zeitpunkt bei der Gemeindeverwaltung einsehen. Dazu reicht es in der Regel aus, dort entweder anzurufen oder eine E-Mail zu schreiben. Häufiger besteht sogar die Option, den Bebauungsplan im Internet zu betrachten. Du hast somit die Möglichkeit, dich über die Vorgaben zum Hausbau auf dem Grundstück zu informieren.

Die Bebauungspläne in Deutschland sind relativ einheitlich aufgebaut und bestehen normalerweise aus zwei Teilen. Dennoch ist der B-Plan nicht ganz einfach zu lesen, worauf wir noch eingehen werden.

Es sind folgende zwei Teile, in die sich der Plan gliedert:

1. Planzeichnung (grafischer Teil): Grundlage für die Planzeichnung ist eine amtliche Flurkarte. Auf dieser werden sämtliche Immobilien und Flurstücke eines definierten Gebietes dargestellt. Somit kannst du der Flurkarte entnehmen, an welcher Stelle sich das Grundstück oder ein Haus im Detail befinden.
2. Textteil: In diesem Teil des Bebauungsplans findet eine Erläuterung zu den geltenden Vorschriften sowie dazu statt, welchen Zweck die Bauplanung im Allgemeinen hat.

Inhalte des Bebauungsplans

Zur Bebauungsplan Erklärung gehört auch, dass du über die wesentlichen Inhalte informiert bist. Gesetzlich geregelt ist die Gestaltung des Plans in erster Linie im § 9 des Baugesetzbuches.

Im Folgenden nennen wir einige typische Inhalte des Bebauungsplans und geben dir eine kurze Bebauungsplan Erklärung zu den einzelnen Elementen.

• Art des Baugebietes: An der Stelle wird festgehalten, dass es sich zum Beispiel um ein reines Wohngebiet handelt oder um ein sogenanntes Mischgebiet, in dem auch für Gewerbetreibende Platz ist.
• Bauweise: Differenziert wird zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Bei der geschlossenen Bauweise ist vorgeschrieben, dass der Bau der Immobilie an der seitlichen Grundstücksgrenze ausgerichtet ist. Demgegenüber ist bei der offenen Bauweise vorgeschrieben, dass ein bestimmter Abstand zur Grenze des Grundstücks eingehalten werden muss.
• Gebäudeplatzierung: Gibt es innerhalb des Bebauungsplans eine Baugrenze, kannst du deine Immobilie nach eigenem Ermessen platzieren. Findet hingegen das Einzeichnen einer Baulinie statt, bist du verpflichtet, eine Seite des Hauses exakt dort zu errichten.
• Grundflächenzahl: Mit der Grundflächenzahl wird angegeben, welche Größe der Anteil der Immobilie als bebaute Fläche innerhalb des gesamten Grundstücks haben darf.
• Geschossanzahl: An der Stelle wird angegeben, wie viele Geschosse (Etagen) der Bau maximal haben darf.
• Dachformen: Innerhalb des Bebauungsplans können unter anderem Dachformen vorgegeben werden. Gleiches gilt für die Neigung und die Richtung des Firstes.
• Bepflanzungen und Grünanlagen: Die Gemeinden und Kommunen können vorgeben, ob bestimmte Bäume oder Sträucher angepflanzt werden müssen. Ebenfalls ist im Bebauungsplan enthalten, wenn eine Stelle für Grünflächen existieren soll. Das würde bedeuten, dass an diesem Platz keine Bebauung stattfinden darf.

Den Bebauungsplan richtig zu lesen und zu verstehen, ist nicht ganz einfach. Das gilt insbesondere unter der Voraussetzung, dass du keine Vorkenntnisse besitzt. Vor allen Dingen Architekten und Architektinnen, Bauträger sowie das Bauamt helfen dir dabei, den B-Plan richtig zu verstehen und können dir ebenso eine Begründung für den Bebauungsplan geben. Zusammengesetzt ist der Plan für den Hausbau vor allem aus den folgenden Elementen:

• Zeichen
• Farben
• Linien

Diese grafischen Bestandteile sind auf Grundlage der Planzeichenverordnung im gesamten Bundesgebiet einheitlich festgelegt. Auf die Abkürzungen innerhalb des Bebauungsplans gehen wir im weiteren Verlauf unseres Beitrages näher ein.

Wichtige Elemente des B-Plans sind ebenso mehrere Icons, wie zum Beispiel für eine Schule. Diese wird im Plan durch ein weißes Dreieck mit einem schwarzen Rechteck dargestellt. Wenn du die Planzeichenverordnung als Hilfe heranziehst, kannst du den Bebauungsplan meistens gut lesen und verstehen.

Einen Bebauungsplan ändern zu lassen, ist grundsätzlich möglich. Du musst dafür einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde stellen und das Amt muss diesen genehmigen. Die Änderung des B-Plans ist in aller Regel unter bestimmten Bedingungen mit einer Begründung für die Abweichung vom Bebauungsplan möglich. Voraussetzung für eine mögliche Änderung ist normalerweise, dass die Grundlagen der Planung weiterhin gelten. Die Kosten beim Hausbau können sich im besten Fall durch eine Änderung des Plans reduzieren.

Vom Grundsatz her bist du als Eigentümer/in eines Grundstücks für sämtliche Angelegenheiten verantwortlich, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen. Was allerdings die Verantwortlichkeit für die Einhaltung des Bauplans angeht, muss eine Unterscheidung zwischen folgenden Varianten getroffen werden:

• Schlüsselfertig Bauen
• Hausbau mit Architekt/-in
• Fertighäuser
• Kauf vom Bauträger

Entscheidest du dich zum Beispiel für schlüsselfertiges Bauen in Form eines Fertighauses oder für den Hausbau mit einem Architekten bzw. einer Architektin, bist du verantwortlich dafür, dass der Bauplan eingehalten wird. Gleiches gilt, wenn du dein Haus selber bauen möchtest, also im kompletten Umfang. Allerdings darfst du beim Fertighaus und Bau mit Architekt/-in davon ausgehen, dass die entsprechenden Partner/-innen die Vorgaben des Bebauungsplans in die Tat umsetzen. Anders stellt sich die Situation dar, solltest du die Immobilie bzw. das Grundstück von einem Bauträger kaufen. Dieser ist für die Einhaltung des Bebauungsplans verantwortlich.

Sollte der Bebauungsplan nicht eingehalten werden, kann das zu größeren Kosten führen. In dem Fall ist die Behörde dazu berechtigt, eine der folgenden Maßnahmen zu ergreifen:

• Erheben eines Bußgeldes
• Baustopp verhängen
• Rückbau verlangen

Welche der Sanktionen angeordnet werden und im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Kosten verursachen, ist vorrangig davon abhängig, wie groß die Abweichungen ausfallen.

Der Bebauungsplan und das Grundstück hängen zwar zusammen, jedoch existiert dennoch nicht für alle Bauflächen automatisch ein B-Plan. Einen Plan gibt es zum Beispiel öfter nicht in Siedlungen, innerhalb derer ein sogenanntes Lückengrundstück existiert. Sollte kein Bebauungsplan vorhanden sein, musst du dich an die Vorgaben des § 34 BauGB halten. Diese beziehen sich auf die umliegende Bebauung, die als Orientierung gilt.

Zusammenfassend können wir festhalten, dass der Bebauungsplan deines Grundstücks für das Errichten der Immobilie eine grundlegende Bedeutung hat. Der Ablauf beim Hausbau hängt somit auch vom B-Plan ab. Du musst dich an die Vorschriften des Bebauungsplans halten und bei eventuellen Abweichungen eine Änderung des B-Plans beantragen.

Nicht nur aus diesem Grund ist es empfehlenswert, sich beim Hausbau professionell beraten zu lassen. Das gilt ebenso für die notwendige Finanzierung, zu der du Experten und Expertinnen hinzuziehen solltest, damit diese optimal auf deine persönlichen Bedürfnisse angestimmt ist .

Die erfahrenen Mitarbeiter/-innen von Baufi24 beraten dich unverbindlich und kostenlos rund um die Finanzierung deines Bauvorhabens. Dazu werden Angebote von über 500 Banken verglichen und ein individuelle Finanzierungskonzept erstellt.