Bereitstellungszinsen

So wie alle Zinsen bei Baufinanzierungen sind auch Bereitstellungszinsen für dich Gebühren. Diese überweist du für einen bereits zugesicherten Immobilienkredit, den du noch nicht oder nur teilweise bei der Bank abgerufen hast. Bereitstellungszinsen fallen meist bei Bauprojekten an. Hintergrund: Schließt du eine Hausfinanzierung ab, bekommst du das bewilligte Darlehen in der Regel in Teilbeträgen ausbezahlt.

Bereitstellungszinsen entschädigen Bank für ausgebliebene Zinszahlungen. Die Bank zahlt also zu verschiedenen Zeitpunkten Geld an dich aus:

• etwa anfangs zum Grundstückskauf
• zur Erstellung des Rohbaus
• und dann noch mal zum Innenausbau

Insgesamt summiert sich die Darlehenssumme normalerweise auf einige Hunderttausend Euro. Nimmst du den zugesagten Baukredit erst mal nur zum Teil in Anspruch, entgehen der Bank dadurch Zinseinnahmen. Zum Ausgleich verlangt der Kreditgebende Bereitstellungszinsen von dir. 

Allerdings musst du beim Hausbau nicht in jedem Fall Bereitstellungszinsen zahlen. Denn oft gewähren Banken einen Zeitraum, in dem Kreditnehmende keine Gebühren für die Bereitstellung des Darlehens zu tragen haben. Kreditinstitute bezeichnen das als bereitstellungszinsfreie Zeit. 

Bereitstellungszinsen – auf Englisch commitment fees – werden zusätzlich zu den regulären Zinszahlungen fällig. Deshalb heißen sie auch Sonderzinsen.

Beabsichtigst du, eine bereits existierende Immobilie zu kaufen? Hier können ebenfalls Bereitstellungszinsen anfallen. Das aber nur, wenn du dir deinen Hauskredit verzögert auszahlen lässt. Du hast Fragen zur Höhe von Bereitstellungszinsen und ab wann sie anfallen? Wir beantworten deine Fragen und beraten dich unverbindlich und kostenlos.

Viele Banken verlangen einen Bereitstellungszins von 3 Prozent p. a. (pro Jahr). Im Monat sind das 0,25 Prozent. Dieser Betrag ist nicht fix. Vielmehr variiert er von Bank zu Bank. Hierbei wichtig zu wissen:

• Du zahlst Bereithaltungszinsen lediglich auf den noch nicht überwiesenen Betrag.
• Außerdem fällt die Gebühr erst an, wenn die bereitstellungszinsfreie Zeit verstrichen ist.

Rechenbeispiel: Berechnung Bereitsellungszinsen

Mit welchen Ausgaben du konkret zu rechnen hast, zeigt dir ein Beispiel: Für einen Hausbau wird ein Immobilienkredit über 300.000 Euro benötigt. Die Bank räumt den Kreditnehmenden eine bereitstellungszinsfreie Zeit von einem halben Jahr ein. Innerhalb dieser 6 Monate werden 100.000 Euro des Baudarlehens abgerufen. Die Bereithaltungszinsen liegen bei monatlich 0,25 Prozent. Daraus ergibt sich:

In dem Beispiel belaufen sich die Bereitstellungszinsen auf monatlich 500 Euro. Angenommen, du rufst in einer zweiten Phase weitere 100.000 Euro ab. Dann reduziert sich dein noch nicht ausgezahlter Darlehensbetrag auf 100.000 Euro. 0,25 Prozent davon sind 250 Euro. Merke: Halbiert sich der nicht ausgereichte Immobilienkredit, halbieren sich auch deine Bereitstellungszinsen (hier 250 Euro gegenüber 500 Euro).

In der folgenden Tabelle siehst du beispielhaft die monatlich anfallenden Bereitstellungszinsen für verschiedene Darlehenssummen:

Du willst zusätzliche Gebühren für dein noch nicht ausgezahltes Geld aus dem Immobilienkredit vermeiden? Dann behalte die bereitstellungszinsfreie Zeit deiner Baufinanzierung genau im Auge. Für diese Zeitspanne kassiert deine Bank nämlich keine Bereitstellungszinsen. Kaufst du ein Haus oder eine Wohnung, sichert dir der Kreditgebende meist eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 2 oder 3 Monaten zu.

Baust du ein Eigenheim, erheben Banken bis zu 12 Monate, in seltenen Fällen bis zu 24 Monate, keine Bereitstellungszinsen. Was genau gilt, verrät dir dein Kreditvertrag.

• Läuft deine bereitstellungszinsfreie Zeit noch, hast du lediglich die Zinsen für den ausbezahlten Kreditanteil zu tragen.
• Tilgungen überweist du erst, wenn du dein Darlehen komplett erhalten hast.

Solltest du nun also eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Phase für dein Baudarlehen wählen? Nicht unbedingt, denn eine verlängerte Frist verteuert in der Regel deinen Sollzins.

Welche Vorteile bietet eine bereitstellungszinsfreie Zeit?

Wer sich während des Hausbaus finanziell entlasten möchte, nimmt am besten eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit. Dadurch musst du in dieser Phase nur Hypothekenzinsen für das bereits zur Verfügung gestellte Kapital überweisen. Weiterer Vorteil der bereitstellungszinsfreien Zeit: Je länger sie ist, umso besser stehen deine Chancen, dass du dir die Bereitstellungszinsen komplett sparen kannst. Planst du einen Hausbau, ist oft eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 12 Monaten sinnvoll. Bis dahin lässt sich der gesamte Immobilienkredit meist auszahlen.

Durch eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit lassen sich Zinskosten minimieren. Hierfür berechnet deine Bank jedoch einen etwas größeren Sollzins. Welche Option ist die beste? Eine mögliche Antwort liefert dieses Beispiel:

Ein Hausbauender möchte sich 400.000 Euro von der Bank leihen. Kreditinstitut 1 gewährt eine bereitstellungsfreie Zeit von 9 Monaten, Bank 2 nur 3 Monate. Dafür räumt Letztere einen geringeren Sollzins von 3,6 Prozent ein. Kreditinstitut 1 verlangt hingegen 3,8 Prozent.

Für beide Immobilienkredite wählt der Hausbauende eine Zinsbindung von 10 Jahren, die Bereitstellungsprovision liegt bei 3 Prozent pro Jahr. Der Abruf des kompletten Baudarlehens erfolgt nach 6 Monaten. Zu Beginn liegt die Tilgungsrate bei 2,5 Prozent. Die Rechnung sieht so aus:

Zwar gewährt Kreditinstitut 1 eine dreimal so lange bereitstellungszinsfreie Zeit wie Kreditinstitut 2. Die Gesamtkosten sind aber dennoch bei Bank 2 niedriger. Denn über die gesamte Laufzeit fällt der bessere Sollzins stärker ins Gewicht. In dieser Situation zahlt der Hausbauende also lieber Bereitstellungszinsen und profitiert von geringeren Bauzinsen.

Bereitstellungszinsen müssen nicht immer sein. Manchmal lassen sie sich zumindest senken. Folgende Tipps helfen dir dabei:

1. Bereitstellungsfreie Zeit geschickt wählen: Baust du ein Haus? Dann schaue, dass du innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit deine Immobilienfinanzierung vollständig abrufst. Ist die angebotene Frist zu kurz, kannst du eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit prüfen. Für diesen Service hebt die Bank allerdings deinen Kreditzins an. Ob sich das trotzdem lohnt, klärt das Baufi24 Team für dich. Es kalkuliert unverbindlich durch, für welche Variante du am wenigsten Bereitstellungszinsen beziehungsweise Kreditzinsen zahlst.
2. Intelligent planen und abstimmen: Stelle für deinen Hausbau bitte einen detaillierten Zeitplan auf. Statte diesen mit ausreichenden zeitlichen Puffern aus. Denn ein Hausbau kann sich aus verschiedensten Gründen verzögern:
   • Baugenehmigung zu spät erteilt
   • Probleme bei Abstimmung der unterschiedlichen Gewerke
   • auftretende Baumängel erfordern Nachbesserungen
   • schlechtes Wetter
   • beauftragte Firmen werden zahlungsunfähig
   • zu viele Eigenleistungen überfordern Bauherrin/Bauherren
   Um diesen Herausforderungen zu begegnen, empfiehlt sich eine gründliche Planung zusammen mit einem Profi. Binde dazu frühzeitig erfahrene Bauplanende oder eine Architektin bzw. einen Architekten in dein Projekt ein. Das spart am Ende häufig Bereitstellungszinsen.
3. Bereitstellungszinsen vom Verursachenden zurückfordern: Hast du aufgrund einer Bauverzögerung eine Bereitstellungsprovision in Rechnung gestellt bekommen? Womöglich lässt sich diese an den Bauträger weiterreichen. In diesem Fall muss er allerdings für die Verzögerung verantwortlich sein. Zudem hat der Bauvertrag genaue Angaben zu den Fertigstellungsterminen der einzelnen Bauphasen zu enthalten. Dann stehen die Chancen gut, dass der Bauträger deine Bereitstellungszinsen übernimmt.
4. Tipp für Vermietende: Bereitstellungszinsen gehören für dich zu den Werbungskosten. Diese darfst du in deiner Steuererklärung angeben. Sie reduzieren deine Steuerlast.

Hausbau, Wohnungskauf oder Hauskauf: Du bist auf der Suche nach einer günstigen Finanzierung? Lass dich so frühzeitig wie möglich beraten: Wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken und erstellen dir ein individuelles Finanzierungskonzept, das maßgeschneidert zu deinen Bedürfnissen passt und berücksichtigen dabei auch Faktoren wie:

• Bereitstellungszinsen
• Sondertilgungen
• Tilgungssatzwechsel

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