Bodengutachten

In Deutschland gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, die ein Bodengutachten zur Pflicht machen würden. Somit ist das Beauftragen des Bodengutachtens freiwillig, allerdings meistens sehr zu empfehlen. In wenigen Fällen existiert dennoch eine Vorschrift, die sich auf die Durchführung eines Bodengutachtens bezieht. Das ist zum Beispiel unter der Voraussetzung der Fall, dass du bestimmte öffentliche Fördermittel in Anspruch nehmen möchtest. Du erhältst die Förderzusage nur, wenn das Baugrundgutachten keine gravierenden Mängel im Hinblick auf den Boden zeigt. Darüber hinaus empfiehlt sich das Beauftragen eines Bodengutachtens in den folgenden Situationen:

• vor einem geplanten Grundstückskauf
• vor dem Hausbau
• in Regionen mit eventuellen Altlasten
• bei nicht eindeutigen Bodenverhältnissen

Einen Baugrundgutachter bzw. eine Baugrundgutachterin zu beauftragen, ist in diesen Fällen eine gute Wahl. So wird zum Beispiel festgestellt, wie sich die Beschaffenheit von Grund und Boden darstellt und ob ein Hausbau problemlos möglich sein wird. Zudem kann ein Abgleich mit dem Bebauungsplan stattfinden, ob der Boden für die Art der Immobilie geeignet ist. Das Ergebnis des Gutachtens zeigt in gewisser Weise auch, ob die geforderten Grundstückspreise fair sind.

Bodengutachten vor dem Grundstückskauf: Warum ist es sinnvoll?

Ein Gutachten kann vor dem Grundstückskauf aus mehreren Gründen sinnvoll sein. So lassen sich zum Beispiel eventuelle Probleme mit dem Grund und Boden frühzeitig erkennen, sodass das Anfertigen eines Baugrundgutachtens zu unseren Hausbau-Tipps gehört. Diese beziehen sich unter Umständen auf die folgenden Eigenschaften: 

• Tragfähigkeit des Bodens
• Feuchtigkeit
• eventuelle Altlasten

Das Bodengutachten gibt unter anderem an, ob es technisch betrachtet möglich ist, auf dem Grundstück eine Immobilie zu errichten. Darüber hinaus sprechen folgende Gründe ebenfalls für das Anfertigen eines Baugrundgutachtens:

• Langfristige Probleme vermeiden
• Schäden am Gebäude verhindern
• Rechtliche und finanzielle Risiken verhindern
• Vermeiden unerwartet hoher Baukosten
• Entdecken von Altlasten
• Probleme mit Wasser- und Feuchtigkeitsschutz verhindern

Die zuvor genannten Probleme inklusive zusätzlicher Kosten beim Hausbau können oft verhindert werden, wenn das Baugrundgutachten vor dem Hausbau beauftragt wird. Somit trägt das Bodengutachten vor dem Grundstückserwerb dazu bei, Fehler und zum Teil eventuell hohe Zusatzkosten zu vermeiden. Würden zum Beispiel Altlasten unentdeckt bleiben, kann das nach dem bereits begonnenen Bau im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Rohbau wieder abgerissen werden muss. Auf die Baugenehmigung können Altlasten das ebenfalls einen negativen Einfluss haben. Sehr negativ wäre es ebenso, wenn nicht festgestellt wird, dass der Boden das geplante Gebäude nicht sicher tragen können wird.

Ein Bodengutachten verursacht Kosten und sollte bereits frühzeitig bei der Budgetplanung berücksichtigt werden. Für eine nachhaltige und tragfähige Baufinanzierung lasse dich rechtzeitig und umfänglich beraten. Der Beratungsservice durch unsere erfahrenen Expertinnen und Experten ebenso wie das Finanzierungsangebot sind für dich kostenlos und unverbindlich.

Bei einem Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten geht es um die Prüfung der Beschaffenheit des Bodens. Es wird unter anderem analysiert, ob es technisch möglich ist, auf dem Baugrund eine Immobilie zu errichten oder zum Beispiel Altlasten sowie ein nicht tragfähiger Boden dagegen sprechen. Daher steht das Bodengutachten in der Regel dem Ablauf beim Hausbau voran, also bevor der erste Spatenstich erfolgt. Bevor du den Hausbau planst, ist das Bodengutachten daher sehr zu empfehlen.

Eine Baugrunduntersuchung beinhaltet folgende Prüfungen, die Baugrundgutachter/-innen vornehmen:

• Art und Zusammensetzung des Bodens: Baugutachter/-innen prüfen in diesem Fall, welche Bodenschichten vorhanden sind, zum Beispiel Sand, Lehm oder Ton. Darüber hinaus machen sie sich ein Bild davon, in welchen Tiefen sich die entsprechenden Bodenarten befinden.
• Tragfähigkeit des Bodens: Ein weiterer Prüfpunkt im Rahmen der Baugrunduntersuchung ist die Tragfähigkeit des Bodens. Dabei analysieren die Expertinnen und Experten, wie belastbar der Grund ist und ob dies ausreicht, um eine geplante Immobilie darauf zu errichten.
• Bodenverunreinigungen: Bei der Baugrunduntersuchung wird ebenfalls nach eventuellen Verunreinigungen des Bodens gesucht. Hinweise auf Altlasten oder sonstige umweltschädliche Stoffe können dazu führen, dass der Grund nicht geeignet für den Bau einer Immobilie ist bzw. zuerst eine „Reinigung“ erfolgen muss.
• Grundwasserverhalten und -stand: Das Bodengutachten für ein Grundstück umfasst ebenfalls die Prüfung, ob sich nahe der Baufläche Grundwasser befindet. Sollte das der Fall sein, wird zudem analysiert, wie sich der Wasserstand je nach Jahreszeit in seinem Verhalten darstellt.
• Struktur des Bodens nebst Durchlässigkeit: Innerhalb der Baugrunduntersuchung prüfen Baugrundgutachter und Baugrundgutachterinnen, ob das Wasser gut im Boden versickern kann. Unter Umständen werden Anzeichen für Dränageprobleme gefunden, die vor dem Kauf der Immobilie beseitigt werden sollten.
• Gefahr der Setzung: Manche Böden bergen die Gefahr, dass sie sich unter dem errichteten Bau setzen. Das kann strukturelle Probleme verursachen, die nicht selten zu zusätzlichen und vermeidbaren Kosten führen.

Welche Bodenklassen gibt es?

Im Rahmen der sogenannten Bodenklassen werden Böden im Hinblick auf ihre Belastbarkeit sowie ihren Eigenschaften im Bereich der Bautechnik eingeteilt. Dadurch kann bei jedem Boden beurteilt werden, ob und wie gut dieser für den geplanten Hausbau geeignet ist. Gängig sind insgesamt sieben verschiedene Bodenklassen, die den entsprechenden Grund und Boden mit den wichtigsten Eigenschaften wie folgt beschreiben:

• Bodenklasse 1: Oberboden
• Bodenklasse 2: Fließende Bodenarten
• Bodenklasse 3: Leicht lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 4: Mittelschwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 5: Schwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 6: Leicht lösbarer Fels sowie vergleichbare Bodenarten
• Bodenklasse 7: Schwer lösbarer Fels

Diese Einteilung in verschiedene Bodenklassen bezieht sich auf Erdarbeiten, insbesondere zum Zweck eines Hausbaus, und zwar gemäß der Norm ATV DIN 18300:2012-09.

Aus der Baugrunduntersuchung resultiert in den meisten Fällen ein Standardgutachten. Darüber hinaus gibt es alternativ ein erweitertes Bodengutachten, welches das Standardgutachten im Umfang übertrifft. Es beinhaltet noch tiefer gehende und detailliertere Untersuchungen des Bodens. Dazu werden zusätzliche Analysen durchgeführt, wie zum Beispiel spezielle geotechnische Prüfungen, die es beim Standardgutachten nicht gibt. Das erweiterte Bodengutachten wird zum Beispiel in folgenden Situationen benötigt oder ist sehr zu empfehlen:

• besondere geotechnische Herausforderungen
• komplexe Bauvorhaben mit zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen
• Grundstück liegt in einem Altlastenverdachtsbereich
• Es wurden bereits Bodenverunreinigungen festgestellt

Besondere geotechnische Herausforderungen sind zum Beispiel ein hoher Grundwasserstand oder instabile Böden. Zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen bei komplexeren Bauten betreffen zum Beispiel Hochhäuser oder Gebäude unter der Erde, was bei gewöhnlichen Wohnimmobilien natürlich eher selten vorkommt.

Ein Bodengutachten darf nicht jede Person erstellen, sondern es muss eine – nachgewiesene – fachliche Eignung existieren. Das gewährleistet unter anderem die Objektivität und Korrektheit des Gutachtens. Erstellt wird ein Baugrundgutachten von einem Bodengutachter bzw. einer Bodengutachterin. In der Regel sind das spezialisierte Ingenieurbüros oder alternativ geotechnische Sachverständige. Diese haben eine zusätzliche Qualifikation, die sie dazu befähigt, als Bodenbegutachtende aufzutreten und entsprechende Bodengutachten zu erstellen.

Wie lange das Anfertigen eines Bodengutachtens nach Abschluss der Baugrunduntersuchung dauert, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen zum Beispiel Umfang der Untersuchungen und Komplexität der Böden. Für gewöhnlich kannst du mit einem Zeitrahmen von durchschnittlich drei bis sechs Wochen rechnen.

Ein Bodengutachten ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch in den meisten Fällen sehr zu empfehlen. Durch das Gutachten schützt du dich vor unerwartet hohen Kosten, die später im Zusammenhang mit dem Hausbau aufgrund von Problemen mit dem Boden entstehen könnten. Daher solltest du das Bodengutachten rechtzeitig vor dem geplanten Grundstückskauf in Auftrag geben.

Da ein Bodengutachten mit zu den Kosten für den Hausbau zählt, wird es oft in die Baufinanzierung eingebunden. Das Grundstück zu finanzieren ist die grundlegende Basis für den späteren Hausbau. Rund um die Finanzierung erhältst du durch den unabhängigen Baugeldvermittler Baufi24 eine professionelle und unabhängige Beratung.

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