Darlehensarten Baufinanzierung

Die meisten Menschen wünschen sich einen Immobilienkredit, mit dem sie langfristig planen können. Ein Annuitätendarlehen ist dafür ideal:

• Fester Zinssatz: Bei Vertragsabschluss wird ein Sollzins festgelegt, der für mehrere Jahre bis zum Ende der Zinsbindung gilt.
• Zinsbindung: Je nach Bedarf lässt sich eine Sollzinsbindung über bspw.  5, 10, 15 oder 20 Jahre wählen.
• Feste Raten: Nach positiver Kreditprüfung wird dir der gesamten Betrag unmittelbar nach Vertragsabschluss ausbezahlt. Zur Rückführung der Schuld tilgst du dein Annuitätendarlehen für gewöhnlich in monatliche Raten bei der Bank. Jede Rate besteht aus einem Zins- und Tilgungsanteil.

Grundsätzlich richten sich die monatlich zu zahlenden Zinsen nach dem jeweiligen Sollzins sowie der Restschuld. Da Letztere zu Beginn der Baufinanzierung am höchsten ist, fällt der Zinsanteil der Annuität am Anfang maximal aus. Über die Laufzeit nimmt der Zinsanteil ab, während der Tilgungsanteil um das gleiche Maß steigt. In der Summe verändert sich die monatliche Rate jedoch nicht.

Bei einem Volltilgerdarlehen wird der Immobilienkredit innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgeführt. Genauso wie beim Annuitätendarlehen werden Volltilgerdarlehen mit einem fixen Sollzins abgeschlossen. Der Unterschied: Anders als beim Annuitätendarlehen ist am Ende der Zinsbindung keine Restschuld offen, so dass keine Anschlussfinanzierung notwendig ist. 

Das sind die Vorteile eines Volltilgerdarlehens:

1. Die Sollzinsbindung gilt bis zur vollständigen Tilgung der Kreditschuld.
2. Am Ende der Zinsbindung ist der Kredit getilgt: Es wird keine Anschlussfinanzierung notwendig.
3. Das Risiko zukünftig steigender Zinsen entfällt.
4. Du hast maximale Planungssicherheit, da die Rate bis zum Ende des Darlehens unverändert bleibt
5. Sehr hohe Tilgungsraten werden mitunter mit niedrigeren Bauzinsen belohnt.

Der Nachteil von Volltilgerdarlehen: Diese Darlehensform hat  i. d. R. sehr viel höhere monatliche Raten als das Annuitätendarlehen. Nur Personen mit hohen und sehr soliden Einkünften können sich die verhältnismäßig hohen Tilgungssätze leisten und erhalten auch eine Kreditzusage für diese Art der Immobilienfinanzierung.

Variable Darlehen sind Kredite ohne fixen Zinssatz: Hier passen die kreditgebenden Banken den Sollzins regelmäßig an die aktuellen Marktzinsen an.

Eine verbreitete Variante dieser Kreditart ist das Flex-Darlehen. Wie der Name verrät bieten diese Darlehen zusätzliche Flexibilität:

• Es gibt die Möglichkeit, 100-prozentige Sondertilgungen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu tätigen.
• Eine Kündigung des Kredits unter Berücksichtigung einer Frist von 3 Monaten ist jederzeit zulässig.
• Kurzfristige Kündigung und Umschuldung ist möglich.

• Es ist mit sinkenden Hypothekenzinsen zu rechnen.
• Zwischenfinanzierung: Du rechnest demnächst mit einem höheren Geldeingang, bspw. einer Erbschaft oder Schenkung, mit der du in Folge deine Baufinanzierung tilgen kannst.

Variable Darlehen bieten, anders als Annuitätendarlehen, wenig bis keine Planungssicherheit: Die Kreditraten variieren, da sie sich nach den aktuellen Zinsen richten. 

Neben den bisher genannten Darlehensarten besteht ebenso die Möglichkeit, staatliche Förderungen zur Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen. Hier ist insbesondere die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, eine wichtige Anlaufstelle. Es gibt zwei Varianten von KfW-Förderungen:

• Förderdarlehen
• Förderzuschüsse

KfW-Darlehen sind günstige Darlehen, die du mit deiner Immobilienfinanzierung kombinierst. Die Zinsen liegen i. d. R. unter dem aktuellen Zinsniveau, und du kannst die Darlehen als Privatperson für den Bau, Kauf oder Umbau von Immobilien beantragen. Dabei gibt es verschiedene Förderdarlehen für:

• Neubauten
• Bestandsimmobilien

Im Vordergrund stehen die Förderung von Wohneigentum sowie die Nutzung erneuerbarer Energien. Wichtig zu wissen:

• KfW Darlehen wie bspw. das KfW Wohneigentumsprogramm sind in erster Linie als Ergänzung zum Baukredit gedacht.
• Es gibt KfW Förderungen, die als Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen bereitgestellt werden.
• Mitunter lassen sich verschiedene KfW Darlehen nicht nur mit deiner Immobilienfinanzierung, sondern auch miteinander kombinieren.
• KfW Darlehen werden im zweiten Rang im Grundbuch eingetragen: Der erste Rang ist deiner Baufinanzierung vorbehalten, wodurch eine zusätzliche Sicherheit gewährleistet ist.
• KfW Darlehen werden immer zum niedrigeren Zinssatz abgeschlossen: Ist der Zinssatz zum Zeitpunkt des Antrags niedriger als zum Zeitpunkt der Zusage, erhältst du den günstigeren Satz.
• Bereits vor Beginn der Maßnahme bzw. Unterzeichnung des Vertrages muss dein Antrag für KfW Darlehen eingereicht sein.

Das Konstantdarlehen ist ein Kombikredit, bei denen zwei Darlehensarten kombiniert werden:

• eine Vorfinanzierung / Vorausdarlehen: endfälliges Sofortdarlehen
• und ein Bausparvertrag

Über die Vorfinanzierung erhältst du den benötigten Baukredit. Im Gegenzug überweist du die monatliche Kreditzinsen in Form einer festen Rate. Tilgungen fallen zu diesem Zeitpunkt nicht an. Zeitgleich zahlst du in einen Bausparvertrag ein. Sobald dieser zuteilungsreif ist, tilgt du damit einen Teil der Vorfinanzierung. Die dann noch ausstehende Restschuld wird über ein Bauspardarlehen zurückgeführt. 

Die Vorteile einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag:

• meist höhere Flexibilität als Annuitätendarlehen, da größere Sondertilgungen möglich
• gut geeignet bei geringen finanziellen Eigenmitteln
• Sollzinsen und Rate über Gesamtlaufzeit unverändert

Legst du auf eine hohe Planungssicherheit Wert, hast aber aktuell wenig Eigenkapital, kann ein Konstantdarlehen die richtige Darlehensform für dich sein. Der Nachteil: Bei einem Konstantdarlehen wird der aufgenommene Immobilienkredit erst später getilgt. Folglich reduziert sich die Restschuld langsamer als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen.

Um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, wird klassischer Weise auf ein Annuitätendarlehen zurückgegriffen. Bei dieser Darlehensart ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist in der Regel noch eine Restschuld offen. Zu deren Tilgung ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Die Alternativen sind:

• Prolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen

In einem steigenden Zinsumfeld kann es sinnvoll sein, dem Zinsänderungsrisiko mit einem Forward Darlehen vorzubeugen. Diese Darlehensform der Anschlussfinanzierung ermöglicht es dir, die aktuell geltenden Sollzinsen für später zu sichern. Vor Ablauf der Sollzinsbindung deiner Hausfinanzierung wählst du ein passendes Forward-Darlehen aus:

• Der Abschluss dieser Darlehensart ist bis zu 66 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Immobilienkredits möglich.
• Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist des ersten Kredits wird das Forward-Darlehen ausbezahlt.
• Mit dem Geld aus dem Forward-Darlehen wird die Restschuld des alten Kredits getilgt.
• Anschließend zahlst du das Forward-Darlehen zu den neuen Zinskonditionen über die zuvor vereinbarten Monatsraten zurück.

Ein Forward-Darlehen ist für all jene geeignet, die ihre später benötigte Anschlussfinanzierung bereits heute wirkungsvoll absichern möchten. Dieser Schritt ist insbesondere dann ratsam, wenn in nächster Zeit mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen ist.