Eigenheim finanzieren

Es gibt viele Gründe, die für das Bauen oder Kaufen einer Immobilie sprechen. Beispielsweise sparen künftige Eigentümer die monatlichen Mietzahlungen dauerhaft ein. Zahlreiche Menschen glauben, dass nur vermögende Personen in der finanziellen Lage sind, ein Eigenheim zu erwerben. Doch beim Kauf einer Immobilie kommt es nicht nur auf die eigene Finanzkraft an. Die Wahl einer geeigneten, maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung spielt ebenso eine bedeutende Rolle. Denn mit einem attraktiven Darlehen, das ein Kreditinstitut für eine bestimmte Dauer gewährt, lässt sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung auch ohne großes Vermögen kaufen.

Bei einer Eigenheimfinanzierung handelt es sich um einen Kredit, der dem Häuslebauer oder Hauskäufer zweckgebunden zur Verfügung gestellt wird. Mit diesem Geld können Sie die gewünschte Immobilie bauen beziehungsweise erwerben. Im Gegenzug überweist der Darlehensnehmer jeden Monat eine vorab vereinbarte Rate über einen bestimmten Zeitraum, um das Darlehen zurückzuzahlen. Sobald die Bank sämtliche Raten pünktlich erhalten hat und keine Restschuld mehr besteht, ist das Eigenheim abbezahlt.

Für den Fall, dass der Darlehensnehmer zu einem späteren Zeitpunkt die festgelegten Raten nicht mehr bedienen kann, verlangt die Bank für gewöhnlich eine Sicherheit. Dazu lässt sich der Kreditgeber eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Sie berechtigt die Bank, bei längerem Ausbleiben der Ratenzahlungen, zu einer Veräußerung des Eigenheims. Über diesen Weg kann der Kreditgeber seine offenen Ansprüche auch bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers befriedigen.

Ein Eigenheim zu finanzieren, ist die geeignete Lösung, sofern Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten, Sie jedoch nicht über das nötige Kapital verfügen. Mit einem Darlehen erhalten Menschen somit die Möglichkeit, ihr Eigenheim unmittelbar zu erwerben. Anschließend zahlen sie mit ihrem Gehalt beziehungsweise anderen Einkünften den Kredit über die festgelegten monatlichen Raten bequem zurück.

Bevor sich der Hauskäufer auf die Suche nach seiner Wunschimmobilie begibt, stellt sich als Erstes die Frage: Was für ein Haus oder eine Wohnung kann ich mir leisten? Um das zu klären, ist eine genaue Budgetplanung der richtige Schritt. Potenzielle Immobilienkäufer erstellen dazu einen Haushaltsplan. In diesem werden auf der einen Seite alle monatlichen Einnahmen, wie etwa Gehalt, Lohn, Unterhaltszahlungen, aufgelistet. Auf der anderen Seite finden sich dort sämtliche Ausgaben, die jeden Monat für die Lebenshaltung anfallen. Dabei sind auch alle Aufwendungen für Versicherungen, Telefonrechnungen, Mitgliedsbeiträge und dergleichen in den Haushaltsplan aufzunehmen. Die Miete ist in dieser Kalkulation nicht mehr zu berücksichtigen – im Falle eines Kaufs oder Neubaus entfällt sie natürlich. Allerdings ist zu beachten, dass Eigentümer stattdessen andere monatliche Kosten zu tragen haben, wie etwa das Hausgeld.

Sobald alle Einnahmen und Ausgaben notiert sind, lässt sich die Differenz bilden. Der Betrag, der nach Abzug der Ausgaben von den Einnahmen bleibt, steht für die Eigenheimfinanzierung beziehungsweise als monatliche Kreditrate zur Verfügung. Wichtig ist jedoch, dass Hauskäufer zusätzlich einen kleinen finanziellen Puffer in ihre Berechnung einfließen lassen, um eine spätere unvorhergesehene Mehrbelastung abfedern zu können.

Eigenkapital und Nebenkosten bei der Eigenheimfinanzierung

Weiterhin ist bei der Finanzierung des Eigenheims das Thema Eigenkapital von Bedeutung. Zu diesem zählen beispielsweise:

• Bankguthaben
• Wertpapiere aller Art
• Bargeld
• Bausparverträge
• unbelastete Immobilien und Grundstücke
  
  

Wer sowohl die Höhe seines Eigenkapitals als auch die maximale Darlehensrate bestimmt hat, nutzt anschließend gerne den praktischen Baufi24 Budgetrechner. Mit diesem lässt sich auf direktem Wege das höchstmögliche Darlehen ermitteln. Durch Addition des Eigenkapitals erhalten Sie nun das Gesamtbudget. Dieses ist jedoch nicht mit dem Kaufpreis der Immobilie gleichzusetzen. Denn bei dem Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fallen zusätzliche Ausgaben an, die als Nebenkosten beim Hauskauf bezeichnet werden. Sie sind vom Gesamtbudget abzuziehen. Zu den Nebenkosten gehören:

• Kosten für Grundbuch
• Notarkosten beim Hauskauf
• Maklerprovisionen
• Grunderwerbsteuer
  
  

Der Budgetrechner berücksichtigt bereits die genannten Nebenkosten und gibt auf dieser Basis den höchstmöglichen Kaufpreis für die Wunschimmobilie an. Je nachdem, ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, kommen aber noch weitere Nebenkosten hinzu. Der Häuslebauer hat unter anderem Erschließungskosten sowie Ausgaben für Bodengutachten und Baugenehmigungen zu tragen. Wer hingegen ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, zahlt gegebenenfalls für die Verkehrswertbestimmung der Immobilie und für erforderliche Modernisierungen.

Die Rate setzt sich dabei aus zwei Komponenten zusammen: einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil. Während die Hypothekenzinsen als Gebühr für die Überlassung des Kapitals zu verstehen sind, zahlen Sie über die Tilgungen den Kredit zurück. Zur Begleichung der aufgenommenen Schuld werden sehr häufig Annuitätendarlehen abgeschlossen. Denn bei dieser klassischen Form des Immobilienkredits fallen während der gesamten Laufzeit gleichbleibend hohe Raten an. Das schafft für den Hauskäufer eine besonders hohe Planungssicherheit.

Um ein aussagekräftiges Ergebnis zu erhalten, geben Sie in den Baufinanzierungsrechner so viele Werte wie möglich ein. Als Erstes sind dabei der Kaufpreis der Immobilie sowie der gewünschte Darlehensbetrag auszuwählen. Sofern Eigenkapital zur Finanzierung eingebracht wird, liegt der benötigte Kreditbetrag unter dem Wert der Immobilie. Im Übrigen begrüßen es die Kreditgeber, wenn Häuslebauer und Hauskäufer eigene finanzielle Mittel aufwenden. Denn je mehr Eigenkapital sie zur Verfügung stellen, desto geringer kalkuliert die Bank das Kreditausfallrisiko. Das heißt, die Wahrscheinlichkeit, dass der Darlehensnehmer zu irgendeiner Zeit die Raten nicht mehr zahlen kann, wird als niedriger angesehen.

Aufgrund dessen profitieren Immobilienkäufer und Immobilienbauer, die über Eigenkapital verfügen, häufig von günstigeren Bauzinsen. Dieser Wert wiederum spielt für alle, die ein Eigenheim finanzieren möchten, eine gewichtige Rolle. Denn die Höhe dieses Zinses wirkt sich unmittelbar auf den Zinsanteil der Rate und somit auf die Kosten des Darlehens aus. Der Sollzins ist vor allem auch deshalb besonders relevant, weil er zu Beginn des Kredits einmalig festgelegt wird. Für eine bestimmte Laufzeit, der sogenannten Sollzinsbindung, bleibt dieser Wert dann unverändert.

Grundsätzlich bieten Kreditinstitute unterschiedlich lange Sollzinsbindungen an. Meist ist eine Dauer von fünf Jahren das Minimum. Je nach Wunsch lässt sich diese in Fünf-Jahres-Schritten erhöhen. So sind beispielsweise Sollzinsbindungen von 15 oder 20 Jahren üblich. Für den gesamten Zeitraum gilt dann der zu Beginn festgeschriebene Sollzins. Falls die Hypothekenzinsen während der Zinsbindung schwanken, bleiben die vereinbarten Darlehensraten davon unberührt. 

Welchen Einfluss hat die Tilgung auf die Eigenheimfinanzierung?

Über den gezahlten Zins erhält der Kreditgeber ein Entgelt für das überlassene Darlehen. Die eigentliche Rückzahlung des Kredits erfolgt aber allein über die vereinbarten Tilgungen. Um die Laufzeit und die Gesamtzinsbelastung niedrig zu halten, empfehlen die Baufi24 Spezialisten zu Beginn der Rückzahlung einen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent. Diesen Satz können Sie für die gesamte Dauer beibehalten oder im Laufe der Jahre anpassen. Über den Baufi24 Baufinanzierungsrechner lassen sich dazu beliebig viele Änderungen vorgeben.

Für Hausbauer ist es nicht nur möglich, über die festgelegten Tilgungssätze die Schulden zurückzahlen – auch außerplanmäßige Rückzahlungen sind denkbar. So können sie sogenannte Sondertilgungen bei der Baufinanzierung leisten, um das Darlehen schneller zurückzuführen. Kreditnehmer, die von dieser Option Gebrauch machen wollen, müssen sich dazu vorab ein entsprechendes Recht im Kreditvertrag einräumen lassen. Sollten Sie später über zusätzliches Kapital verfügen, können Sie Ihr Darlehen damit noch rascher tilgen.

Immobilienkäufer geben diese und weitere Werte im Handumdrehen in den Baufinanzierungsrechner ein. Mit einem Klick auf Jetzt berechnen kalkuliert das Tool dann in Sekunden das Ergebnis.

Berechnungsbeispiel zum Thema Eigenheim und Finanzierung

Zur Berechnung wird angenommen, dass eine Familie ein Haus im Wert von 350.000 Euro erwerben möchte. Dank eines Eigenkapitals von 50.000 Euro reichen 300.000 Euro aus, um das Eigenheim zu finanzieren. Die Familie hat sich für eine Sollzinsbindung von 15 Jahren entschieden. In diesem Fall können sie mit einem attraktiven Sollzins von 1,48 Prozent kalkulieren. Des Weiteren ist es der Familie wichtig, von Anfang an mehr zu tilgen. Daher haben sie den Tilgungssatz auf 2,20 Prozent festgesetzt. Außerdem wollen sie jedes Jahr zusätzlich 1.000 Euro als Sondertilgung leisten. Für die Eigenheimfinanzierung schlägt die monatliche Darlehensrate dann mit 920,00 Euro zu Buche. Sofern der Zins auch nach der Sollzinsbindung konstant bleibt, ist die Gesamtschuld nach 31 Jahren und einem Monat abbezahlt.

Der Baufi24 Baufinanzierungsrechner hält aber noch einige weitere Informationen parat. So gibt er zum Beispiel auch darüber Auskunft, wie sich die monatliche Rate verändert, wenn nach der Zinsbindung der Sollzins um 2 oder 4 Prozent steigt. Testen Sie den nützlichen Rechner am besten selbst: Geben Sie Ihre individuellen Werte ein und spielen Sie verschiedene Szenarien durch.

Bei einem Hauskauf bekommen Darlehensnehmer den gesamten Kreditbetrag unmittelbar nach Vertragsschluss von der Bank ausbezahlt – schließlich wird der volle Kaufpreis ebenfalls umgehend fällig. Wer ein Haus baut, erhält zu verschiedenen Bauphasen jeweils nur Teile des vereinbarten Darlehens. Die Bank zahlt also das Kapital zu Beginn des Baus noch nicht vollständig aus. Dennoch muss sie dieses für die gesamte Laufzeit bereithalten. Aufgrund dessen erheben Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit, in der keine zusätzlichen Gebühren anfallen, Bereitstellungszinsen. Diese können den Kredit deutlich verteuern.

Im Vergleich zu einem Hauskauf machen mehrere Auszahlungstermine das Baudarlehen etwas komplizierter. Dafür sollten Sie beim Hauskauf darauf achten, dass auf die gewünschte Immobilie keine Grundpfandrechte eingetragen sind. Ansonsten ist es möglich, dass der Erwerber die auf dem Haus hinterlegten Schulden mit dem Kauf ebenfalls übernimmt.

Darlehensnehmer, die eigene finanzielle Mittel zur Eigenheimfinanzierung beisteuern, kommen für gewöhnlich in den Genuss günstigerer Sollzinsen. Grundsätzlich besteht jedoch die Möglichkeit, eine Immobilie ebenso ohne Eigenkapital zu finanzieren. Bei dieser auch als Vollfinanzierung bezeichneten Variante ist es aber besonders wichtig, dass Sie den Kreditgeber von Ihrer Zahlungsfähigkeit überzeugen. Dazu sollten Hauskäufer regelmäßige sowie ausreichend hohe Einnahmen vorweisen können. Da der Sollzins bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital etwas höher ausfällt, wird ein solches Darlehen zudem etwas teurer.

Damit Sie bei Ihrer Eigenheimfinanzierung das für Sie beste Angebot erhalten, stehen Ihnen die Baufi24 Spezialisten mit Rat und Tat zur Seite. Häuslebauer haben dabei die Möglichkeit, ein individuelles Finanzierungskonzept anzufordern. Nach einer eingehenden Recherche bekommen alle Interessenten einen kostenlosen und unverbindlichen Vorschlag unterbreitet. Nehmen Sie jetzt gerne Kontakt auf und profitieren Sie von der Expertise und Erfahrung der Baufi24 Berater.