Energieausweis für Haus und Wohnungen

Denkst du über einen Hauskauf nach, achte unbedingt auch auf den energetischen Zustand der Immobilie. Denn je besser dieser ist, desto geringer fallen die laufenden Betriebskosten aus und umso umweltfreundlicher ist das Gebäude.

Das in diesem Zusammenhang zentrale Dokument ist der Energieausweis. Er enthält alle relevanten Informationen zur Energieeffizienz sowie zu den Energiekosten (für Heizung und Warmwasser) einer Immobilie. Dadurch liefert der Energieausweis für Gebäude eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für Hauskaufende. Zudem können Eigenheimbesitzende mit einem solchen Dokument energetische Sanierungen planen, die sich dann bspw. über einen Modernisierungskredit finanzieren lassen.

Warum ist ein Energieausweis wichtig?

Ein Energiepass informiert über die Energieeffizienz einer Immobilie und ermöglicht einen Vergleich mit anderen Objekten. Das macht das Dokument für Hauskaufinteressierte so wertvoll. Darüber hinaus ist die Anfertigung eines Energieausweises in vielen Fällen Pflicht. Aus diesen Gründen zählen Energieverbrauchsausweise zu den essenziellen Unterlagen beim Hauskauf. Welche Unterlagen du noch benötigst und sowie alle deine Fragen rund um die Themen Hausbau, Hauskauf, Wohnungskauf sowie die entsprechende Eigenheimfinanzierung kannst du kostenlos und unverbindlich mit den Baufi24 Experten und Expertinnen für Baufinanzierung besprechen.

Wer eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchte, muss einen Energiesparausweis vorlegen. Nach umfassenden Sanierungsmaßnahmen kann dieser ebenfalls erforderlich sein. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Ferner regelt der § 79 GEG unter anderem, dass das Dokument entweder als Energieverbrauchs- oder Energiebedarfsausweis zu erstellen ist.

Ausnahmen: Weist der Wohnraum eine Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern auf oder handelt es sich um ein Baudenkmal, besteht keine Pflicht für einen Energieausweis (§ 79 Absatz 4 GEG). Überdies ist ein solches Dokument ebenfalls nicht notwendig, wenn du selbst als Eigentümer/-in im Haus lebst bzw. du das Objekt noch nicht neu vermietet hast.

Energieausweise für Häuser sind in 2 Varianten erhältlich:

1. Verbrauchsausweis: Er gibt den jährlichen Energieverbrauch der Personen in einer Immobilie an. Zur Datengewinnung werden die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre herangezogen. Die Kennzahlen des verbrauchsorientierten Nachweises richten sich stark nach den Gewohnheiten bzw. Verhaltensweisen der Bewohner/-innen.
2. Bedarfsausweis: Bei diesem Typ werden die Kennzahlen auf Grundlage technischer Informationen zur Immobilie und Heizung berechnet. Außerdem fließen Daten aus den Bauunterlagen in die Kalkulation eines bedarfsorientierten Ausweises ein.

Vorteile & Nachteile der beiden Energieausweise

Jede Art von Energieausweis für einen Hauskauf oder -verkauf besitzt Stärken und Schwächen. Welche das im Detail sind, verraten dir folgende Tabellen:

Wann wird welcher Energieausweis benötigt?

Prinzipiell haben Immobilienbesitzende die Wahl, ob sie sich für einen Verbrauchs- oder Energiebedarfsausweis entscheiden. Allerdings gibt es Situationen, in denen ein bedarfsorientierter Ausweis vorgeschrieben ist:

• für alle Neubauten (Bauträger muss sich um Anfertigung kümmern)
• für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 4 Wohnungen, sofern der Bauantrag vor November 1977 eingereicht wurde und bisher keine energetische Sanierung erfolgt ist
• nach kürzlich durchgeführten Veränderungen an der Gebäudehülle bzw. nach dem Einbau einer neuen Fassadendämmung

Ein Energiepass für einen Hauskauf umfasst immer 5 Seiten. Zu Beginn ist die jeweilige Art des Ausweises angegeben.

Auf Seite 1 findest du wichtige Informationen rund um die Immobilie, wie etwa:

• Anschrift
• Baujahr
• primäre Energieträger für Warmwasser und Heizung
• bei einem Mehrfamilienhaus: Anzahl der Wohnungen
• bei neueren Objekten: Angaben zum Einsatz regenerativer Energien und zum Lüftungstyp

Seite 2 stellt wesentliche Kennzahlen grafisch dar. Die dort angeführte Farbskala zum Energiebedarf bzw. Energieverbrauch bspw. lässt sich wie ein Ampelsystem lesen:

• Grün: geringer Energiebedarf/-verbrauch (niedrige Energiekosten)
• Gelb: mittlerer Energiebedarf/-verbrauch (Optimierungspotenzial)
• Rot: erhöhter Energiebedarf/-verbrauch (hohe Energiekosten/teure Sanierungen notwendig)

2 Pfeile an der Farbskala weisen dem Haus eine bestimmte Energieeffizienz zu:

• Dabei steht der obere Pfeil für den Endenergiebedarf bzw. -verbrauch. Damit ist der Energiebetrag gemeint, den die Immobilie innerhalb eines Jahres braucht.
• Der untere Pfeil gibt den Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch an. Hierunter ist der gesamte Energieaufwand zu verstehen, der für die Nutzung der benötigten Energie erforderlich ist.

Anhand der beiden Pfeile in Verbindung mit der Skala im Energieausweis kannst du nun rasch den energetischen Zustand des Wohngebäudes erkennen. Deswegen ist ein Energieausweis für Wohnungen und Häuser nicht nur für Kaufende sehr hilfreich, sondern auch für Mietende.

Übersicht der Energieeffizienzklassen

Ähnlich wie bei Elektrogeräten werden in Energieausweisen Immobilien in bestimmte Klassen eingeteilt. Hierbei gilt: Je geringer der Energiebedarf bzw. -verbrauch, desto besser ist die Energieeffizienzklasse. Welche konkreten Werte sich hinter der jeweiligen Klasse im Energieausweis verbergen, kannst du folgender Tabelle entnehmen:

Der Energieausweis lässt sich also so lesen: Klasse A steht für eine hervorragende Energieeffizienz, Klasse H für eine sehr schlechte.

An wen du dich für einen neuen Energieausweis für eine Wohnung oder ein Haus wenden musst, richtet sich nach dem Ausweistyp. So werden die etwas weniger umfangreichen Energieverbrauchsausweise vom Energie- bzw. Stromversorger angefertigt. Ist für einen Wohnungskauf bzw. -verkauf ein Bedarfsausweis notwendig oder gewünscht, sind zertifizierte Expertinnen oder Experten die richtigen Ansprechpartner/-innen. Einen solchen gültigen Energieausweis dürfen laut GEG nämlich nur Personen aus „baunahen“ Berufen ausstellen, darunter:

• Architektinnen/Architekten
• Bauingenieurinnen/Bauingenieure
• Handwerkerinnen/Handwerker (darunter Heizungsbauerinnen/Heizungsbauer und Installateurinnen/Installateure)
• Technikerinnen/Techniker

Fachleute, die Energieausweise anfertigen, findest du unter anderem hierüber:

• Energieeffizienz-Experten für Förderprogramme des Bundes
• Aussteller-Liste der Deutschen Energie-Agentur (dena)

Wie läuft die Beantragung ab?

Die Antragstellung für einen Energieausweis zur Vermietung oder zum Verkauf erfolgt direkt über die Sachverständigen bzw. den Energieversorger. Alternativ dazu ist es generell auch möglich, einen Energiesparausweis online zu beantragen. Hier jedoch wichtig: nur einen seriösen bzw. bekannten Anbieter wählen. Der Ablauf kann dann folgendermaßen aussehen:

• gewünschten Typ des Energieausweises zum Immobilienkauf bzw. -verkauf aussuchen
• Gebäudeinformationen online übermitteln
• Energiesparausweis anfertigen lassen
• Dokument etwa per E-Mail erhalten

Da ein Energieausweis häufig verpflichtend ist, lassen sich die dafür anfallenden Aufwendungen oft nicht vermeiden. Deren Höhe hängt maßgeblich von der Art des Energiepasses ab. Zudem richten sich die Kosten eines Energieausweises für ein Haus nach diesen Faktoren:

• Immobiliengröße
• Arbeitsaufwand für die Datenerfassung
• vorhandene Bauunterlagen
• Art der Heizungstechnik

Bedarfsausweis teurer als Verbrauchsausweis

Ein Energieverbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus oder einen anderen Immobilientyp lässt sich einfacher erstellen als ein Energiebedarfsausweis. Deswegen kannst du diesen je nach Aussteller bereits ab ca. 50 Euro bekommen. Wer einen bedarfsorientierten Energieausweis braucht, muss mit Kosten von mehreren Hundert bis zu 1.000 Euro kalkulieren. Schließlich sind für die Anfertigung zertifizierte Spezialistinnen bzw. Spezialisten erforderlich, die die Immobilie in der Regel vor Ort inspizieren.

Die ungefähren Kosten eines Energieausweises für dein Haus auf einen Blick:

Nach § 79 Absatz 3 GEG ist ein Energieausweis nach Ausstellung 10 Jahre gültig. Danach ist ein neuer zu beantragen. Das gilt sowohl für die verbrauchs- als auch die bedarfsorientierte Variante. Zu welchem Zeitpunkt ein Energieausweis ausgestellt wurde, steht normalerweise in der Kopfzeile des Dokuments.

Beachte aber: Nach bestimmten energetischen Sanierungen hast du für dein Gebäude einen neuen Energieausweis zu beantragen - unabhängig von der Gültigkeit des bisherigen Nachweises.

Aus Sicht der Käuferin bzw. des Käufers spielt das Thema Ausstellung und Kosten erst mal keine Rolle. Denn der/die Verkäufer/-in muss den Energieausweis fürs Haus beschaffen und vorlegen - und das spätestens bis zur Hausbesichtigung. Als Käufer/-in schaust du dir das Dokument ganz genau an:

• Kontrolliere, ob der Ausweis noch gültig ist und alle Angaben plausibel sind
• Energiebedarf/Energieverbrauch: Farbe bzw. Werte für die Immobilie im Energieausweis prüfen und bewerten
• Energieausweis richtig verstehen: Bei Bedarf Beratung durch eine/einen Sachverständige/-n in Anspruch nehmen

Zusammenhang: Energiesparausweis und Immobilienpreis

Berücksichtige: Ergibt die Prüfung des Energieausweises zum Beispiel eine überdurchschnittliche Energieeffizienz des Hauses, dann liegt der Objektwert bzw. -preis meist entsprechend höher. In einer solchen Situation benötigen Hauskaufende womöglich eine umfangreichere Immobilienfinanzierung. Weist das Gebäude hingegen eine schlechtere Energieeffizienz auf, ist es tendenziell günstiger.

Nützliche Tipps für die Immobilienbesichtigung

Der Energieausweis ist das entscheidende Dokument in Sachen Energieeffizienz. Für einen erfolgreichen Erwerb möchten wir dir aber auch noch einige Tipps beim Hauskauf geben. So solltest du bei deinem Besichtigungstermin darauf achten:

• Wärmedämmung: Kläre, ob sämtliche Außenwände, die oberste Geschossdecke und die Kellerdecke gedämmt sind.
• Fenster: Hier ist eine Wärmeschutzverglasung das Minimum. Außerdem müssen die Fenster gegen Wind undurchlässig sein.
• Warmwasser: Bei geringem Wasserverbrauch sind häufig Durchlauferhitzer von Vorteil. Ist der Wasserverbrauch höher, empfiehlt sich aus Kostengründen eine zentrale Warmwasseraufbereitung.
• Heizsystem: Schaue, um welchen Heizungstyp es sich handelt. Denn die Heizungskosten hängen vor allem vom verwendeten Energieträger ab.

Ganz gleich, ob du einen Energieausweis für ein Haus oder eine Wohnung haben willst – die Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten unterstützen dich rund um das Thema Kauf und Finanzierung einer Immobilie. Auch wer sich zum Thema Immobilienfinanzierung inklusive aller Nebenkosten beim Hauskauf informieren möchte, ist bei uns jederzeit willkommen. Hast du vor, dein Eigenheim durch eine Modernisierung energieeffizienter zu machen? Unser Baufi24 Team berät dich bezüglich zinsgünstiger Modernisierungskredite.