Erbbaurecht: Wann lohnt sich ein Erbpachtgrundstück?

Unter Erbbaurecht wird das Recht verstanden, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück entweder zu kaufen oder bauen zu lassen. Der Eigentümer oder die Eigentümerin des Grundstücks erlaubt also dem Erbpachtnehmenden, das Grundstück zu nutzen. Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht häufiger als Erbpacht bezeichnet.

Bei einem Hausbau besitzen Erbbaurechtsnehmende die Immobilie, nicht jedoch das Grundstück. Zwar werden die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht häufig synonym verwendet. Allerdings ist die Bezeichnung Erbpacht inzwischen veraltet, sodass normalerweise von Erbbaurechten gesprochen wird.

Grundlage des Erbbaurechts ist der Erbpacht Vertrag, ebenso als Erbbaurechtsvertrag bezeichnet. Der Erbpacht Vertrag beinhaltet Regelungen zwischen den beiden Vertragsparteien, die sich auf das Erbbaugrundstück beziehen. Im Erbbaurechtsvertrag wird unter anderem festgehalten, dass ein Erbbauzins zu zahlen ist. Das ist faktisch eine Miete für das Erbpachtgrundstück. Ebenso wird die Laufzeit festgehalten: Diese bewegt sich meistens in einem Rahmen zwischen 50 und 99 Jahren.

Gesetzliche Grundlagen beim Erbbaurecht

Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist vorrangig das Erbbaurechtsgesetz, kurz ErbbauRG. Dort ist unter anderem festgehalten, dass Erbbaurechte zum einen in das gewöhnliche Grundbuch eingetragen werden, konkret in Abteilung II. Zum anderen erfolgt eine separate Eintragung in das Erbbaugrundbuch. Für sogenannte Altfälle werden einige Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) angewendet.

Wer verpachtet Grundstücke mit Erbbaurecht?

Ein Erbpachtgrundstück verpachten insbesondere Gemeinden, Stiftungen sowie Kirchen. Diese Institutionen besitzen in Deutschland einen Großteil der Erbpachtgrundstücke. Darüber hinaus gibt es einige Privatpersonen, die als Erbbaugebende auftreten. Das sind in der Regel Familien, die größere Ländereien besitzen.

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Vielleicht stellst du dir die Frage, ob sich ein Erbbaugrundstück als Alternative lohnt? Häufig ist das eine Einzelfallentscheidung, da es verschiedene Vorteile und Nachteile bei Erbpacht gibt.

Der Hauskauf oder Hausbau kann sich auf einem Erbpachtgrundstück zum Beispiel unter der Voraussetzung lohnen, dass du kaum oder wenig Eigenmittel hast. Wenn du das Grundstück auf „normalem“ Wege kaufen möchtest, würde eventuell die Baufinanzierung scheitern oder die monatliche Kreditrate zu hoch ausfallen. Der Hauskauf ohne Eigenkapital ist daher ein Anlass, zu dem ein Erbpachtgrundstück kaufen die sinnvollere Alternative sein kann.

Gleiches gilt unter der Voraussetzung, dass du zwar Eigenkapital besitzt, die monatliche Kreditrate jedoch zu hoch ausfallen würde, weil du neben dem Immobilienkauf ebenfalls das Grundstück auf normalem Wege erwerben müsstest. Trotz dieses genannten Vorteils ist ein Erbpachtgrundstück auf lange Sicht oftmals teurer, wenn ein Vergleich mit den gewöhnlichen Grundstückspreisen gezogen wird. Das liegt am Erbbauzins, den du für die Erbpacht bezahlst. Gehen wir zum Beispiel von der folgenden Annahme aus:

• Grundstück (aktueller Marktwert): 150.000 Euro
• Erbbauzins: 4 Prozent
• Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages: 50 Jahre

In diesem Zeitraum zahlst du 6.000 Euro Erbbauzins im Jahr, also in 50 Jahren insgesamt 300.000 Euro. Ein „normales“ Grundstück würde dich im Beispiel 150.000 Euro kosten. Innerhalb des Zeitraumes von 50 Jahren würdest du somit doppelt so viel an Erbbauzinsen zahlen, wie ein gewöhnliches und vergleichbares Grundstück kosten würde.

Finanzierung von Erbpachtgrundstücken

Wenn du eine Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück kaufen oder bauen möchtest, benötigst du in der Regel eine Finanzierung. Die Baufinanzierung ist unter der Voraussetzung die passende Finanzierungsvariante. Die Immobilienfinanzierung stellt sich nicht anders dar, als wenn du einen gewöhnlichen Immobilienkauf – mit oder ohne Grundstück – durchführst.

Eine Besonderheit gibt es allerdings: Nicht alle Kreditinstitute sind dazu bereit, eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück zu finanzieren. Der Grund ist, dass es ein höheres, sogenanntes Heimfall-Risiko gibt. Mit dem Heimfall ist die Rückübertragung eines Rechts an den ursprünglichen Inhaber gemeint. Aus dem Grund knüpfen nicht wenige Banken die Immobilienfinanzierung von Erbbaugrundstücken an folgende Bedingungen:

• Erbbaurechtsvertrag hat eine Restlaufzeit von 40 oder mehr Jahren
• Beleihung von maximal 60 bis 80 Prozent: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital wird benötigt.
• Bei den Erbbaurechtgebenden handelt es sich nicht um Privatpersonen

Welche Darlehensformen gibt es für Erbpachtgrundstücke?

Da die Immobilienfinanzierung von Erbpachtgrundstücken faktisch identisch mit der Finanzierung gewöhnlicher Grundstücke ist, kannst du die gleichen Darlehensarten nutzen:

• Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist bei Kreditnehmenden die häufigste Wahl. Du leistest für den Zeitraum der Zinsbindung eine monatliche Rate, die sich nicht verändert. Die Kreditrate beinhaltet Zinsen und Tilgung.
• Tilgungsdarlehen: Im Unterschied dazu sinkt die Rate beim Tilgungsdarlehen, da der Tilgungsanteil konstant bleibt.
• Endfälliges Darlehen: Das endfällige Darlehen bieten nur wenige Banken an und es ist im Zusammenhang mit Erbpachtgrundstücken normalerweise keine gute Alternative.

Mit folgendem Beispiel möchten wir die Finanzierung mit Erbbaurecht anhand eines Annuitätendarlehens verdeutlichen:

• Kaufpreis der Immobilie: 350.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 40.000 Euro
• Eigenkapital: 90.000 Euro
• Kreditbetrag: 300.000 Euro
• Bauzinsen: 3,7 Prozent
• Tilgungssatz (anfängliche Tilgung): 3,5 Prozent
• Restlaufzeit Erbbaurechtsvertrag: 40 Jahre
• Monatliche Rate: 1.800 Euro

Im Beispiel läuft der Erbbaurechtsvertrag noch 40 Jahre. Aufgrund der relativ hohen Tilgung von 3,5 Prozent hast du den Immobilienkredit rechtzeitig vollständig getilgt, und zwar mehr als zehn Jahre vor Ablauf des Vertrages. Die monatliche Belastung beläuft sich im Beispiel auf 1.800 Euro. Hinzu kommt allerdings als Kosten noch der Erbbauzins für das Grundstück.

Die Rechnung für den Erbbauzins bei einem Grundstückspreis von 150.000 Euro sieht wie folgt aus:

Häufig ist der Immobilienkauf mit Erbpacht auf den ersten Blick lohnenswert. Das trifft vor allem zu, wenn kein oder wenig Eigenkapital verfügbar ist. Über die Jahre hinweg zeigen sich jedoch die finanziellen Nachteile des Erbbaurechts. Meistens wäre es im Nachhinein günstiger gewesen, ein Grundstück auf normalem Weg zu erwerben, da die Erbpacht Preise in der Summe diesen Grundstückswert übersteigen.

Wichtig für deine Entscheidung pro oder contra Erbpachtgrundstücke ist, welche Vor- und Nachteile diese spezielle Form der Grundstücksnutzung beinhaltet. Aus dem Grund nennen wir im Folgenden die wichtigsten Vorzüge sowie Nachteile, die im Zusammenhang mit der Erbpacht stehen.

Im Zusammenhang mit der Erbpacht stehen den Erbbaurechtnehmer/-innen mehrere Rechte zu. Sie beziehen sich sowohl auf das Grundstück und dessen Nutzung als auch auf die Immobilie, die sich auf dem Erbpachtgrundstück befindet. Vor allem ist es den Erbbaurechtnehmenden gestattet, das Grundstück für ihre Zwecke zu nutzen. Dieses Nutzungsrecht wird seitens der Erbbaurechtgebenden eingeräumt. Das Recht beinhaltet:

• Bau einer neuen Immobilie auf dem Grundstück
• Kauf eines (dort) vorhandenen Objekts
• Vermietung des Grundstücks

Ebenfalls haben Erbbaurechtnehmende ein Mitspracherecht, wenn Erbbaurechtgebende planen, ihre Erbbaurechte zu veräußern. Das Eigentum an den Grundstücken bleibt jedoch stets bei den Erbpachtgebenden, während die Erbbaurechtnehmenden das Eigentumsrecht an der Immobilie besitzen.

Im Zusammenhang mit einer Erbpacht entstehen Kosten, die du bei deiner Kalkulation berücksichtigen solltest. Der wesentliche Kostenfaktor ist der Erbpachtzins, es gibt jedoch noch weitere Aufwendungen. Im Überblick sind es folgende Kosten, die im Zusammenhang mit der Erbpacht entstehen können:

• Erbpachtzins
• Erschließungskosten (bei Neubau)
• Versicherungskosten
• Grundsteuer und eventuell andere, öffentliche Lasten
• Regelmäßige Instandhaltung

Der Erbpachtzins, ebenfalls als Erbbauzins oder Pachtgebühren bezeichnet, ist der wesentliche Kostenfaktor im Zusammenhang mit der Erbpacht. Meistens bewegt sich der Erbpachtzins zwischen drei bis fünf Prozent auf Grundlage des Grundstückswertes. Hat das Grundstück zum Beispiel einen Wert von 150.000 Euro, würde sich der Erbpachtzins im Durchschnitt auf ungefähr 4.500 bis 7.500 Euro pro Jahr belaufen.

Neben dem Erbpachtzins existieren zusätzliche Kaufnebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf oder dem Bau eines Hauses stehen. Das sind vor allem die Erschließungskosten beim Neubau, die Grunderwerbsteuer sowie Versicherungen, wie zum Beispiel eine Gebäudeversicherung. Diese Nebenkosten beim Hauskauf solltest du unbedingt in deine Kalkulation einplanen.

Erbpacht und Grunderwerbsteuer erklärt

Erbbaurechtsnehmende haben nicht gleichsam ein Eigentum am Grundstück. Dennoch wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese ist von den Erbbaurechtsnehmer-/innen zu tragen und an das Finanzamt abzuführen. Allerdings findet die Berechnung der Grunderwerbsteuer auf einer etwas anderen Grundlage als beim Kauf eines gewöhnlichen Grundstückes statt. Da nicht der volle Grundstückswert zu versteuern ist, fällt die Grunderwerbsteuer in der Regel niedriger als bei einem gewöhnlichen Grundstückserwerb aus. Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage folgender Komponenten: 

• Immobilienpreis
• Vereinbarte Jahrespacht
• Laufzeit des Erbpachtvertrages
• Umrechnungsfaktor

Wann darf der Erbpachtzins erhöht werden?

Eine Anpassung bzw. Erhöhung des Erbbauzinses durch die Erbbaurechtgebenden ist frühestens nach drei Jahren möglich. Alle drei Jahre darf somit eine Erhöhung dieser Bauzinsen stattfinden. Grundlage ist die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Ist beim Index binnen drei Jahren ein Anstieg zu verzeichnen, ist es in der Regel erlaubt, den Erbbauzins zu erhöhen.

Wenn du dich schon etwas mit dem Thema Erbpacht beschäftigt hast, stellst du dir eventuell die Frage, was nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages passiert. Das Nutzungsrecht erlischt und geht in vollem Umfang an die Erbbaurechtgebenden über. Das bezieht sich ebenfalls auf die Immobilie, die sich auf dem Erbpachtgrundstück befindet. Erbbaurechtsnehmende haben kein Recht darauf, dass der Vertrag verlängert wird. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass Erbbaurechtgebende freiwillig eine Vertragsverlängerung offerieren.

Kann ein Erbbaurechtsvertrag verlängert werden?

Grundsätzlich dürfen Erbbaurechtgebende die Verlängerung des Vertrages anbieten. Besonders häufig machen hierzulande Kommunen und Kirchen von diesem Recht Gebrauch. Die Laufzeiten der Vertragsverlängerungen bewegen sich oft zwischen 20 und 30 Jahren.

Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht?

Ein wichtiger Fachbegriff im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht ist der sogenannte Heimfall. Damit ist die Rückgabe des Erbbaurechtes an Erbbaurechtgebende gemeint. Allerdings bezieht sich der Heimfall nicht auf den Zeitpunkt nach Auslaufen des Vertrages, sondern er findet noch während der Vertragslaufzeit statt. Der Heimfall bewirkt, dass die vorherige Trennung von Grundstück und Haus aufgehoben wird. Der Erbbaurechtgebende erlangt damit Eigentum an der Immobilie. Unter welchen Voraussetzungen der Heimfall eintritt, wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Klassische Situationen sind: 

• Tod des Erbbaurechtnehmenden
• Insolvenz des Erbbaurechtnehmenden (Verzug beim Zahlen des Erbbauzinses)
• Tod des Erbbaurechtgebenden
• Unzureichende Instandhaltung der Immobilie

Im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht von Grundstücken gibt es eine Reihe von Tipps, die dir helfen, Fehler zu vermeiden und auf wichtige Punkte zu achten. Wir geben dir im Folgenden unsere hilfreichen Tipps zum Erbbaurecht.

• Vergleich der Kosten durchführen: Vor dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages solltest du die anfallenden Kosten mit denen vergleichen, die beim Erwerb einer gewöhnlichen Immobilie mit „normalem“ Grundstück entstehen würden. Dabei solltest du beachten, dass Erbpachten meistens deutlich länger laufen, als die übliche Finanzierung eines gewöhnlichen Grundstücks dauern würde.
• Auf möglichst lange Laufzeit achten: Beim Abschluss des Erbbaurechtsvertrages solltest du auf eine möglichst lange Laufzeit achten. Diese sollte mindestens 80 Jahre betragen. So reduzierst du das Risiko deutlich, dass der Vertrag ausläuft, während du noch lebst.
• Vorkaufsrecht einräumen lassen: Empfehlenswert ist, dass du dir seitens des Erbbaurechtgebenden ein Vorkaufsrecht für das Grundstück einräumen lässt. Dies würde greifen, wenn Eigentümer/innen planen, später ihr Grundstück zu veräußern.
• Direkten Kauf des Grundstücks in Erwägung ziehen: Es ist nicht unüblich, dass neben der Immobilie bei Erbpachten gleichsam das Erbbaugrundstück veräußert wird. Insbesondere Kirchen und andere Institutionen führen einen gleichzeitigen Verkauf der Immobilie und des Grundstücks durch.
• Bank für die Finanzierung finden: Da zwar im Rahmen des Erbbaurechts keine direkten Kosten für das Grundstück anfallen, wohl aber für den Kauf oder Bau der Immobilie, ist fast immer eine Immobilienfinanzierung notwendig. Daher hilft es, Angebote zu vergleichen, um die passende Bank für die Finanzierung zu finden.

Fazit: Erbbaurecht kann sich lohnen, aber du solltest die Risiken abwägen und sorgfältig kalkulieren. Bist du auf der Suche nach einem Grundstück für deine neue Immobilie? In dem Fall solltest du die Optionen vergleichen und sorgsam abwägen. Das Erbbaurecht kann sich als Alternative zum Kauf eines gewöhnlichen Grundstücks anbieten, ist jedoch keineswegs stets die bessere Variante. 

Darüber hinaus ist die passende Finanzierung – sowohl bei der einen als auch der anderen Option – von großer Bedeutung. Dazu wende dich am besten an die erfahrenen Experten und Expertinnen von Baufi24, die dich bei der Finanzierung unterstützen. Als unabhängiger Vermittler vergleichen wir die Angebote von mehr als 500 Banken und erstellen dir ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept: unverbindlich & kostenlos.