Erschließungskosten

Du hast ein potenzielles Bauland gefunden? Damit sich auf dem Grundstück später ein Eigenheim errichten lässt, muss dieses erschlossen werden. Verkürzt gesagt geht es darum, das Anwesen mit dem öffentlichen Versorgungs- und Verkehrsnetz zu verbinden. Die Aufwendungen hierfür werden als Erschließungskosten bezeichnet und von der jeweiligen Gemeinde erhoben.

Vor jedem Hausbau steht die Erschließung des Grundstücks. Das schreibt das Baugesetzbuch (BauGB) vor. Denn ohne Erschließung gibt es keine Baugenehmigung. Darüber hinaus benötigen die verschiedenen Fachbetriebe Strom und Wasser, um mit dem Hausbau beginnen zu können.

Öffentliche vs. private Erschließung

Bei der Erschließung eines Anwesens lassen sich zwei Varianten unterscheiden:

1. Öffentliche Erschließung: Damit sind alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks bis zur Grundstücksgrenze gemeint. Hierum kümmert sich die zuständige Gemeinde. Die öffentliche Erschließung hat die/der Grundstücksbesitzende lediglich zu beantragen. Nach Abschluss der Arbeiten schickt dir die Gemeinde eine Rechnung über die Kosten für die Erschließung des Grundstücks.
2. Private Erschließung (auch Hausanschlusskosten): Die erforderlichen Arbeiten innerhalb des Grundstücks bis zum Haus sind Teil der privaten Erschließung. Dafür trägst du die Verantwortung. Die entsprechenden Maßnahmen sind bei den öffentlichen Versorgungsbetrieben zu beantragen. Anschließend wählst du geeignete Unternehmen für die Erschließung aus. Das örtliche Bauamt unterstützt dich dabei.

Damit ein Anwesen bebaut werden kann, sind zuvor einige Arbeiten zu erledigen. Wer ein Grundstück erschließen möchte, muss Kosten für ggf. folgende Maßnahmen tragen:

Verkehrserschließung

• Anschluss an öffentliche Straßen, Wege und Plätze
• Bau neuer Straßen und Wege

Technische Erschließung

• Anschluss an die Strom-, Gas-, Fern- und Erdwärmeversorgung
• Anschluss an die Wasserversorgung und -entsorgung
• Anschluss ans Telekommunikationssystem: Internet, Telefon, Kabel-TV
• bei Bedarf: Bodengutachten und Vermessung

Die Ausgabenhöhe für die Erschließung eines Baulands lässt sich nicht pauschal beziffern. Denn die Kosten hängen von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere davon:

• Grundstücksgröße
• Entfernung des Grundstücks von den öffentlichen Versorgungsnetzen, Straßen und Wegen
• Abstand zwischen Grundstücksgrenze und Haus
• individuelle Gegebenheiten
• Gebührenordnung der Gemeinde

Für die öffentliche und private Erschließung zusammen kannst du Erschließungskosten von ca. 20.000 bis 50.000 Euro veranschlagen.

Öffentliche Erschließungskosten für ein Grundstück

Folgende Auflistung soll dir dabei helfen, die Kosten zur öffentlichen Erschließung überschlägig zu berechnen:

• Aufwendungen für den Anschluss an die Wasserversorgung: Ohne Wasser kein Hausbau. Die Kostenhöhe bemisst sich hier nach dem Abstand zwischen dem nächsten öffentlichen Wasseranschluss und der Grundstücksgrenze. Geschätzte Kosten: 2.000 bis 5.000 Euro.
• Aufwendungen für den Anschluss an die Stromversorgung: Ebenfalls unverzichtbar ist der Stromanschluss. Hier richten sich die Ausgaben nach der Länge der benötigten Stromleitungen. Geschätzte Kosten: 2.000 bis 3.000 Euro.
• Aufwendungen für den Anschluss an die Gasversorgung: Prüfe vorab, ob in deiner Gemeinde ein Erdgasnetz vorhanden ist. In manchen ländlichen Umgebungen kann ein solches nach wie vor fehlen. Geschätzte Kosten für den Gasanschluss: 2.000 bis 3.000 Euro
• Aufwendungen für den Straßen-/Wegebau: Vor allem in Neubaugebieten müssen im Rahmen einer Erschließung neue Straßen und/oder Wege angelegt werden. Geschätzte Kosten: 3.000 bis 15.000 Euro.
• Aufwendungen für den Anschluss ans Telekommunikationssystem: Bei den öffentlichen Erschließungskosten ist dies der kleinste Posten. Ein solides Telekommunikationssystem sorgt für ein stabiles, schnelles Internet. Geschätzte Kosten: 500 bis 1.000 Euro.

Die öffentlichen Erschließungsaufwendungen fürs Grundstück auf einen Blick:

Private Erschließungskosten für ein Grundstück

Ist das Grundstück bis zu dessen Grenze erschlossen, fallen weitere Kosten an - und zwar für die private Erschließung. Diese hast du selbst zu organisieren. Sie umfasst die Verlegung von:

• Stromleitungen
• Wasser- und Abwasserleitungen
• Gasleitungen
• Telekommunikationsleitungen

Für die Verlegungen sind auch Tiefbauarbeiten notwendig. In Summe belaufen sich die Erschließungs- bzw. Verlegungskosten auf ungefähr 1.000 Euro pro Meter. Für gewöhnlich kannst du dafür etwa 15.000 bis 20.000 Euro ansetzen. Zu diesen Aufwendungen kommen womöglich zusätzliche Ausgaben für die Vermessung des Grundstücks sowie die Anfertigung eines Bodengutachtens hinzu.

Die privaten Erschließungskosten auf einen Blick:

Möchtest du ein Grundstück erschließen, musst du als Eigentümer/-in den Großteil der Kosten dafür übernehmen. Generell darf die Gemeinde bis zu 90 Prozent der Erschließungsaufwendungen an die Grundstücksbesitzenden weitergeben. Hierzu erhältst du nach dem Grundstückskauf eine entsprechende Rechnung von der zuständigen Gemeinde.

Was sind Erschließungskosten und wie lassen sie sich genau ermitteln? Die Kalkulation dafür ist komplex. Schließlich beeinflussen mehrere unterschiedliche Faktoren die Kostenhöhe. Willst du die Erschließungskosten berechnen, sind zwei Merkmale maßgeblich, die im Bebauungsplan aufgeführt sind:

1. Grundflächenzahl (GRZ): Sie sagt aus, wie viel Fläche du von deinem Grundstück höchstens bebauen darfst.
2. Geschossflächenzahl (GFZ): Dieser Faktor gibt die maximal zulässige Wohnfläche (entspricht der Bruttogrundfläche (BGF)) fürs jeweilige Bauland an.

Was kostet die Erschließung eines Grundstücks nun konkret? Dazu folgendes Beispiel:

Diese Angaben wurden dem Bebauungsplan entnommen:

• Grundstücksgröße: 500 m²
• GRZ: 0,3
• GFZ: 0,6

Mit diesen Daten können in mehreren Schritten die Erschließungskosten fürs Grundstück errechnet werden:

• Grundstücksgröße x GRZ = 500 m² x 0,3 = 150 m²

• Grundstücksgröße x GFZ = 500 m² x 0,6 = 300 m²

In dem Beispiel können somit höchstens 150 m² Grundfläche mit einer maximalen Wohnfläche von 300 m² bebaut werden.

3. Bestimmung der Erschließungskosten fürs Abwasser:

• Bei Erschließungsaufwendungen von 9 Euro je Quadratmeter ergibt sich hier: 9 Euro/m² x 300 m² = 2.700 Euro

• Wasseranschluss: 2.900 Euro
• Stromanschluss: 2.400 Euro
• Gasnetz: 2.400 Euro
• Telekommunikationssystem: 500 Euro

Die Aufwendungen für die Erschließung betragen hier somit zusammen 10.900 Euro. Aufs gesamte Grundstück bezogen liegen die Erschließungsausgaben also bei 21,80 Euro pro m².

Erschließungsaufwendungen gehören zu den Baunebenkosten. Für eine vollständige Kalkulation musst du diese unbedingt in deiner Baufinanzierung berücksichtigen. Normalerweise deckt ein Immobilienkredit nicht die Ausgaben zur Erschließung ab. Deswegen sind sie meist mit Eigenkapital zu finanzieren. In seltenen Fällen kannst du jedoch eine 110-Prozent-Finanzierung abschließen, die ebenso einen Teil der Nebenkosten umfasst.

Fördermöglichkeiten Erschließungskosten

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, für die Erschließungskosten eine Bauförderung in Anspruch zu nehmen. Interessierst du dich für das Thema, wirf gern einen Blick auf mögliche KfW-Förderungen. Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich über diese Förderdarlehen ebenso die Bauneben- bzw. Erschließungskosten finanzieren:

• KfW 124 Wohneigentumsprogramm
• KfW 297, 298 Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude
• KfW 300 Wohneigentum für Familien

Ein Grundstücks- bzw. Immobilienkauf ist immer auch mit Risiken verbunden. Das gilt umso mehr, wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist. Aus diesem Grund solltest du unbedingt schon vor dem Erwerb klären, wie hoch die dafür anfallenden Kosten wären. Auf dieser Grundlage lässt sich dann entscheiden, ob der Kauf eines unerschlossenen Anwesens sinnvoll ist. Bedenke überdies, dass jede Erschließung nicht nur Geld, sondern auch Zeit kostet.

Möchtest du ein Grundstück finanzieren, beraten dich die erfahrenen Expertinnen und Experten für Baukredite jederzeit kostenlos und unverbindlich. Wichtig für ein zinsgünstiges Baudarlehen ist neben einer individuellen Finanzierungsstruktur gemäß deiner persönlichen Anforderungen und Bedürfnisse ein sorgfältiger Kreditvergleich: Wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken.

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