EZB-Leitzins und Baufinanzierung

Per Definition handelt es sich beim EZB-Leitzins um den Zinssatz, zu dem sich Banken bei der Europäischen Zentralbank Geld leihen können. Gleichzeitig ist der EZB-Zinssatz ein zentrales Instrument der Geldpolitik, insbesondere um Inflation, Wachstum der Wirtschaft sowie die Vergabe von Krediten zu steuern.

Auch wenn meistens von „dem einen“ Leitzins der EZB gesprochen wird, gibt es in der Praxis dennoch 3 verschiedene Leitzinsarten:

1. Hauptrefinanzierungssatz: Es handelt sich um den wichtigsten Zinssatz der Europäischen Zentralbank, weil er festlegt, zu welchen Kosten sich Geschäftsbanken Geld von der EZB leihen können. Daher wird die Kreditvergabe seitens der Banken auf direktem Wege durch den Hauptrefinanzierungssatz beeinflusst. Er nimmt zudem Einfluss auf die Entwicklung der Kreditzinsen.
2. Einlagenzinssatz: Der Einlagensatz ist der Zins, den Kreditinstitute von der EZB erhalten, wenn sie „überschüssiges“ Kapital bei der Europäischen Zentralbank anlegen. Ist der Einlagensatz hoch, legen die Institute vermehrt Geld an und verleihen dieses weniger in Form von Krediten.
3. Spitzenrefinanzierungssatz: Der Spitzenrefinanzierungssatz bestimmt den Zins, den Kreditinstitute an die Europäische Zentralbank für kurzfristig (über Nacht) aufgenommene Kredite bezahlen müssen. Er ist gleichsam eine Art Obergrenze für den Tagesgeldmarkt, sodass darüber die kurzfristige Versorgung mit Liquidität beeinflusst wird.

Der Leitzins wird von der Europäischen Zentralbank nicht für einen langen Zeitraum festgelegt, sondern kann sich innerhalb eines Jahres häufiger ändern. Aus dem Grund ist es wichtig, regelmäßig einen Blick darauf zu werfen, wie sich der EZB-Leitzins aktuell gestaltet.

Die EZB hat den Leitzins aktuell im März 2025 auf 2,5 Prozent festgelegt. In der Historie gab es im Hinblick auf die EZB-Leitzins Entwicklung häufiger ein Sinken und Steigen der Zinsen. Das wird deutlich, wenn wir uns zum Beispiel die Entwicklung der EZB-Zinsen in den vergangenen zehn Jahren anhand folgender Eckdaten betrachten:

• Ende 2015: 0,05 Prozent
• 2016 bis Mitte 2022: 0,00 Prozent
• Ende 2023: 4,5 Prozent
• Ende 2024: 3,15 Prozent

Zwischen 2016 und Mitte 2022 verharrte der EZB-Leitzins über fünf Jahre bei null Prozent. Anschließend folgten mehrere Zinserhöhungen bis auf 4,5 Prozent im September 2023. Anschließend reduzierte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen in 2023 und 2024 in mehreren Schritt bis März 2025 auf 2,25 Prozent. 

Eine regelmäßige Einschätzung zur EZB-Leitzins Entwicklung geben unsere Expertinnen und Experten in ihren Zinskommentaren. Ebenfalls geht es um eine Prognose, wie sich der Leitzins auf die Baufinanzierung, konkret auf die Bauzinsen, auswirken dürfte. Somit erhältst du einen guten Anhaltspunkt, in welche Richtung sich die Kreditzinsen zukünftig entwickeln könnten.

Auf der einen Seite sind die Bauzinsen in keiner Weise an den Leitzins der EZB gekoppelt. Auf der anderen Seite gibt es einen großen Einfluss der EZB-Zinsen, wie die Banken ihre Kreditzinsen und damit auch die Bauzinsen gestalten. Eine Art direkte Auswirkung der Leitzinsen besteht darin, dass sich nahezu alle Banken an der Höhe der EZB-Zinsen orientieren, wenn sie ihre eigenen Kreditzinsen festlegen. Ist der aktuelle Leitzins niedrig, befinden sich in der Regel auch die aktuellen Bauzinsen auf einem geringen Niveau. Somit kann die EZB die Bauzinsen indirekt beeinflussen, indem sie die Leitzinsen senkt oder erhöht.

Der Zusammenhang zwischen dem EZB-Leitzins aktuell und den Bauzinsen zeigt sich vor allem durch die indirekte Wirkung:

• Die Auswirkung niedriger Leitzinsen besteht darin, dass dadurch eine expansive Geldpolitik gefördert wird. Das wiederum führt dazu, dass sich mehr Kapital am Markt befindet. Der Wettbewerb unter den Kreditgebern wird stärker, sodass die Banken die Bauzinsen in der Regel senken.
• Wenn die Europäische Zentralbank die Leitzinsen hingegen anhebt oder sich diese auf einem relativ hohen Niveau befinden, sind auch die Bauzinsen für Kreditnehmende teuer. Am Markt ist relativ wenig Geld, sodass die Nachfrage nach Baukrediten unter Umständen höher als das Angebot ist. Daraus resultieren tendenziell höhere Hypothekenzinsen, da sich die Banken in einer starken Wettbewerbssituation befinden.

Falls die Europäische Zentralbank den EZB-Leitzins nicht senkt, sondern erhöht, hat das im Grunde exakt die gegenteiligen Konsequenzen wie zuvor beschrieben. Die Refinanzierung wird für die Kreditinstitute teurer, sodass sie in der Regel ihre eigenen Kreditzinsen anheben. Das führt unter anderem dazu, dass aufgrund der Verteuerung weniger Immobilienkredite aufgenommen werden und entsprechend die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen sinkt. In den meisten Fällen reagieren die Banken schneller auf eine Erhöhung der Leitzinsen als auf eine Senkung.

Um einen Immobilienkredit vergeben zu können, müssen sich Banken refinanzieren. Das geschieht zum einen durch Kundeneinlagen, zum anderen durch die Ausgabe von Pfandbriefen oder den Handel von Staatsanleihen. Aus diesem Grund gibt es nicht nur einen Zusammenhang zwischen dem EZB-Leitzins und den Bauzinsen, sondern deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe spielen ebenfalls eine Rolle. Zum Verständnis hilft es, sich folgenden, typischen Ablauf einer Refinanzierung von Banken im Zuge einer Immobilienfinanzierung zu verdeutlichen:

1. Kreditsuchende möchten bei der Bank eine Baufinanzierung abschließen.
2. Kreditinstitut leiht sich am Kapitalmarkt zum Beispiel durch Ausgabe von Pfandbriefbanken Geld von Anlegern und Anlegerinnen
3. Investor/-innen erhalten für investiertes Kapital von der Bank Zinsen
4. Bank verleiht das erhaltene Geld an Kreditnehmende, in dem Fall in Form eines Immobilienkredites

Dieses Geschäft funktioniert für die Banken nur unter der Voraussetzung, dass der für die Pfandbriefe gezahlte Zinssatz geringer als der Sollzins ist, den die Kreditnehmenden für den Immobilienkredit an das Kreditinstitut zahlen. Geben Banken beispielsweise Pfandbriefe zu einem höheren Zinssatz aus, ist davon auszugehen, dass sich die veranschlagten Bauzinsen ebenfalls auf einem höheren Niveau befinden.

Der EZB-Leitzins ist zwar nicht direkt mit den Hypothekenzinsen verbunden oder gar gekoppelt. Dennoch reagieren die Banken in aller Regel auf eine Veränderung der EZB-Zinsen, indem sie die aktuellen Bauzinsen in die entsprechende Richtung anpassen. In der jüngeren Vergangenheit hat die Europäische Zentralbank die Leitzinsen seit September 2023 mehrfach gesenkt, aktuell auf 2,5 Prozent.

Aufgrund der aktuell nicht einfachen Wirtschaftslage in Deutschland und innerhalb der EU ist es schwer einzuschätzen, ob und wann weitere Zinsschritte der EZB folgen werden. Daher gibt es keine eindeutige Leitzins Prognose und entsprechend keinen klaren Ausblick, ob du jetzt finanzieren solltest oder die nächste EZB Entscheidung besser abwartest. Ohnehin gibt es eine Reihe weiterer Faktoren, die deine Entscheidung zur Finanzierung beeinflussen. Dazu gehören deine persönlichen Bedürfnisse, die Finanzierbarkeit, aber auch das Angebot einer passenden Immobilie.

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