Grunderwerbsteuer 2025

Möchtest du ein idyllisches Einfamilienhaus im Grünen oder eine zentral gelegene Wohnung finanzieren? Dann musst du die Grunderwerbsteuer einkalkulieren, die der Staat verlangt. Bei dieser Abgabe handelt es sich um eine Verkehrssteuer, die dann fällig wird, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung den die Eigentümerin oder den Eigentümer wechselt.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der erworbene Grundbesitz bebaut oder unbebaut ist. Im Gegensatz etwa zur Einkommensteuer muss die Grunderwerbsteuer lediglich einmal bezahlt werden. Das Geld erhält dann das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet.

Weiterhin bildet die rechtliche Grundlage dieser staatlichen Abgabe das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Dieses gilt für ganz Deutschland. Allerdings dürfen die Bundesländer seit September 2006 die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Aktuell bewegen sich die Steuersätze zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Der vom jeweiligen Land vorgegebene Steuersatz multipliziert mit dem Kaufpreis ergibt die zu zahlende Steuer. Die Grunderwerbsteuer ist ferner Teil der Nebenkosten des Hauskaufs. Sie kommen zum Kaufpreis hinzu. Berücksichtige diese Kosten bei deiner Baufinanzierung.

Unterschreibst du einen Kaufvertrag für ein Grundstück in Deutschland, dann ist dafür Grunderwerbsteuer fällig. Ebenfalls fällig wird diese Verkehrssteuer bei Abschluss eines Grundstückstauschvertrags. Zudem erhebt das Finanzamt Grunderwerbsteuer, sofern du als meistbietende Person einer Zwangsversteigerung ein Eigenheim finanzierst.

Die Übertragung von Erbbaurechten oder Miteigentum ist auch steuerpflichtig im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes. Das Gleiche gilt für Schenkungen und Überlassungen. Weitere Fälle, in denen du die Abgabe zahlen musst, lassen sich dem § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) entnehmen.

Für den Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks unterzeichnest du bei einem Notar oder einer Notarin einen entsprechenden Kaufvertrag. Aus diesem sogenannten Verpflichtungsgeschäft leitet sich der Anspruch zur Zahlung der Grunderwerbsteuer ab. Zu welchem Zeitpunkt der Kaufpreis überwiesen beziehungsweise die Immobilie übergeben wird, ist für die Grunderwerbsteuer hingegen nicht relevant.

Des Weiteren regelt der § 15 des GrEStG, dass Schuldner/-innen die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids zu begleichen haben. Allerdings kann das Finanzamt die Zahlungsfrist verlängern.

Die Steuer auf den Grunderwerb muss immer der/die Käufer/-in begleichen, richtig? Diese Aussage stimmt so nicht. Zwar sind Käufer/-innen meist diejenigen, die die Abgabe bezahlen. Nach § 13 des GrEStG und § 44 der Abgabenordnung (AO) sind jedoch beide Vertragsparteien – Käufer/-in und Verkäufer/-in – Gesamtschuldner/-innen. Das heißt, das Finanzamt darf die Grunderwerbsteuer prinzipiell auch von der verkaufenden Vertragspartei verlangen.

In der Praxis vereinbaren Verkäufer/-in und Käufer/-in, wer die Steuer zu entrichten hat. Dies wird im Kaufvertrag schriftlich festgehalten und notariell beurkundet. Anschließend sendet das Finanzamt den Bescheid zur Grunderwerbsteuer an die im Kaufvertrag benannte Person.

Es kann jedoch vorkommen, dass die zur Zahlung bestimmte Person die Abgabe nicht begleicht. In einem solchen Fall hat das Finanzamt das Recht, die Grunderwerbsteuer von den anderen Vertragsbeteiligten einzufordern. Außerdem wichtig zu wissen: Die Eintragung des/der Hauskäufers bzw. der Hauskäuferin ins Grundbuch findet nach § 22 des GrEStG erst dann statt, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

Das Finanzamt stellt diese nach fristgerechter Überweisung der Grunderwerbsteuer automatisch aus. Damit du also auch rechtliche Eigentümer/-in deines neuen Eigenheims wirst, muss die Grunderwerbsteuer gezahlt sein. Ferner erwarten viele Immobilienverkaufende, dass die Kaufenden die steuerliche Abgabe übernehmen. Bedenken das bei der budgetären Planung deiner Hauskauf Finanzierung.

Wenn du deine Immobilienfinanzierung planst, behalte auch die zu zahlenden Nebenkosten im Blick. Einen großen Teil davon kann die Grunderwerbsteuer ausmachen. Deren Höhe ist einerseits vom Kaufpreis beziehungsweise der Bemessungsgrundlage und andererseits vom Steuersatz abhängig. Letzterer fällt je nach Bundesland, in dem dein neues Eigenheim steht, unterschiedlich hoch aus.

Die folgende Tabelle gibt Auskunft zu den verschiedenen Steuersätzen sowie zur konkreten finanziellen Belastung bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro (Bundesländer in alphabetischer Reihenfolge, Stand: 07.01.2025):

Der Übersicht lässt sich unter anderem entnehmen, dass die Höhe der Grunderwerbsteuer nicht unwesentlich voneinander abweicht:

• niedrigste Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
• höchste Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent

Beim Kauf einer Immobilie in Höhe von 300.000 Euro ergibt sich damit ein Unterschied von bis zu 9.000 Euro je nach Lage der Immobilie.

Um ein Haus kaufen zu können, sind die meisten Menschen auf einen Immobilienkredit angewiesen. Für gewöhnlich deckt dieser jedoch nicht alle Kosten der Baufinanzierung ab. Denn die Bank erwartet normalerweise, dass du einen Teil des benötigten Kapitals selbst bereitstellst. Üblich ist ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent oder mehr. Mit diesem Geld können zumindest die Nebenkosten des Erwerbs bezahlt werden. Zu diesen zählen:

• Grunderwerbsteuer
• Gebühren für das Grundbuch
• Notarkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision

Unter Umständen ist es aber auch möglich, eine Hauskredit ohne Eigenkapital zu bestreiten. Möchtest du die Grunderwerbsteuer sowie andere Kaufnebenkosten ebenfalls finanzieren, reicht eine Vollfinanzierung dafür allerdings nicht aus. Schließlich deckt dieses auch als 100-Prozent-Finanzierung bezeichnete Baudarlehen nur den Kaufpreis ohne die Nebenkosten ab.

Wer Grunderwerbsteuer & Co. also nicht aus eigener Tasche zahlen kann oder will, trifft mit einer 110-Prozent-Finanzierung die richtige Wahl. Gleichwohl geben Banken Immobilienkredite dieser Art nur selten aus. Denn es gilt: Je weniger Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung eingebracht wird, desto höher schätzt die Bank die Gefahr eines Kreditausfalls ein.

Darüber hinaus erhöhen die einmal gezahlten Nebenkosten nicht den Wert des erworbenen Objekts. Oder anders ausgedrückt: Die auf die Immobilie eingetragene Grundschuld sichert nicht auch noch die Nebenkosten des Kaufs ab. Trotzdem erhalten manche Personen in Ausnahmefällen eine Baufinanzierung, mit der sich ebenso die Grunderwerbsteuer und andere Nebenkosten begleichen lassen. Für eine Darlehenszusage müssen jedoch mindestens diese Bedingungen erfüllt sein:

• hohes, sehr sicheres Einkommen
• hervorragender Schufa-Score
• werthaltige Immobilie in begehrter Wohnlage

Bei der Kreditvergabe ist die Bonitätsprüfung von zentraler Bedeutung. Um eine 110-Prozent-Finanzierung zu erhalten, musst du deshalb ein überdurchschnittliches Gehalt vorweisen können. Daher kommt ein solcher Baukredit vor allem für auf Lebenszeit Verbeamtete im höheren Dienst infrage. Weiterhin darf die Schufa-Auskunft keinerlei negative Einträge enthalten. Bereits bestehende Darlehen und kurzfristige Verbindlichkeiten verringern die Chancen auf eine Kreditzusage ebenfalls.

Ferner dient das gekaufte Haus der Bank als Sicherheit. Diese Absicherung ist umso wichtiger, je weniger Eigenkapital du hast. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank nämlich die Möglichkeit, die Immobilie meistbietend zu versteigern. Mit dem Erlös lässt sich dann die noch offene Kreditschuld tilgen.

Damit das auch bei einer 110-Prozent-Finanzierung funktioniert, muss der Kreditbetrag deutlich unterhalb der Beleihungsgrenze liegen. Zudem sollten Hauskäufer/-innen ein begehrtes und leicht zu veräußerndes Objekt erwerben. Das verbessert die Aussichten auf eine Hauskauf-Finanzierung, die auch die Grunderwerbsteuer sowie die anderen Nebenkosten abdeckt.

Oft entfällt ein erheblicher Teil der Nebenkosten auf die Grunderwerbsteuer. Umso sinnvoller ist es daher, Wege zu finden, die Last der Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Je nach Art der Immobilie, des Rechtsgeschäfts sowie des Berufsstands  lassen sich folgende Tipps geben.

Erwerb einer Bestandsimmobilie: „Mobile“ Anteile extra angeben

Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zieht das Finanzamt normalerweise den Kaufpreis des Hauses heran. Um die Hauskauf-Steuern zu reduzieren, kann es zielführend sein, dass im Kaufvertrag „bewegliche“ Bestandteile des Eigenheims gesondert aufgelistet werden. So lassen sich etwa nachträglich installierte Sonnendächer, Einbauküchen und Gartenlauben extra angeben. Diese „mobilen Wertgegenstände“ zieht das Finanzamt vom Kaufpreis ab. Dank der dadurch niedrigeren Bemessungsgrundlage zahlst du etwas weniger Grunderwerbsteuer.

Bau eines Eigenheims: Grundstück separat kaufen

Auch Hausbauende haben Chancen, die Grunderwerbsteuer zu minimieren. Dazu ist es erforderlich, den Erwerb des Grundstücks und den Hausbau voneinander zu trennen. Für beides unterschreibst du zwei unabhängige Verträge. Außerdem müssen Grundstückkaufende mindestens ein Jahr verstreichen lassen, bevor sie den Bau des Hauses vertraglich vereinbaren. In einem solchen Fall besteht die Aussicht, dass das Finanzamt lediglich für das Grundstück Grunderwerbsteuer verlangt, aber nicht für die Immobilie selbst. Ob dieses Vorgehen wirklich sinnvoll ist, muss im Einzelfall entschieden werden.

Innerhalb der Familie: Kaufen, Schenken, Erben

Gute Nachrichten für Familien: Verkaufen beispielsweise die Eltern Wohneigentum an ihre Kinder oder die Großeltern an ihre Enkel, so erhebt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer. Dasselbe gilt, wenn es sich um eine Erbschaft oder Schenkung handelt. Dafür fällt jedoch ggf. Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer.

Freiberufliche und Selbstständige: Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe

Falls du die Immobilie als Selbstständige/-r oder Freiberufler/-in erwirbst und sie für gewerbliche Zwecke nutzt, kannst du die finanzielle Belastung der Grunderwerbsteuer womöglich im Nachhinein vermindern. Generierst du mit dem Objekt nämlich Einkünfte, die steuerpflichtig sind, dann lässt sich die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe steuerlich absetzen.

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