Grundschuld

Die Grundschuld ist per Definition ein dingliches Recht, welches Banken als Sicherheit im Rahmen einer Immobilienfinanzierung beanspruchen. Grundschulden fallen zusammen mit Hypotheken unter die Grundpfandrechte. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung spielt die Grundschuld eine tragende Rolle, denn ohne diese Sicherheit würden Banken in der Regel keinen Immobilienkredit vergeben. Was du sonst zur Grundschuld und deren Anwendung wissen solltest, erfährst du im weiteren Verlauf unseres Beitrages.

Was bedeutet die Zweckerklärung?

Im Zusammenhang mit der Eintragung einer Grundschuld wird häufig der Begriff der Zweckerklärung verwendet. Deren wesentliche Aufgabe ist es, eine Verbindung zwischen den Grundschulden und dem Immobilienkredit herzustellen. Der Grund ist, dass die Bank eine Grundschuld prinzipiell losgelöst von der Baufinanzierung als Sicherheit nutzen darf.

Durch die Zweckerklärung hingegen wird sichergestellt, dass Kreditgebende zwar im Rahmen der Immobilienfinanzierung bei Ausfällen abgesichert sind, sie das Grundpfandrecht jedoch nicht für anderweitige Ansprüche gegenüber Kreditnehmenden verwenden dürfen. Die Zweckerklärung darf somit ausschließlich für den Sicherungszweck verwendet werden, der innerhalb der Erklärung definiert ist.

Unterschied: Grundschuld versus Hypothek

Früher haben Banken zur Besicherung einer Immobilienfinanzierung für den Immobilienkauf vorrangig eine Hypothek genutzt. Heutzutage fordert die Bank die Grundschuld als gängige Kreditsicherheit. Der Unterschied zwischen Hypotheken und Grundschulden besteht darin, dass Hypotheken streng akzessorisch sind. Das bedeutet sie sind als Sicherheit an den Immobilienkredit gebunden und dürfen nach dessen Ablösung nicht weiter verwendet werden. Demgegenüber sind Grundschulden unabhängig von bestimmten Forderungen, wie zum Beispiel aus einer Baufinanzierung. Die Bank darf diese Sicherheit daher auch anderweitig verwenden.

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Die Grundschuld auf das Haus spielt bei der Baufinanzierung eine tragende Rolle. Banken würden ohne diese Sicherheit in der Regel kein Immobiliendarlehen bereitstellen. Kreditgebende verlangen die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch, weil sie dadurch das Immobiliendarlehen absichern. Sollten Kreditnehmende zahlungsunfähig werden, hat die Bank die Möglichkeit, aufgrund der eingetragenen Grundschulden eine Zwangsversteigerung anzuberaumen und sich aus dem Erlös zu bedienen, um die offenen Forderungen auszugleichen.

Die Grundschuld für das Haus hat gleichzeitig einen Einfluss auf die Hypothekenzinsen. Je höher der Wert der eingetragenen Grundschuld ist, desto günstiger sind in der Regel die Bauzinsen, die Banken den Kreditnehmenden anbieten. Für Käufer- und Käuferinnen einer Immobilie haben Grundschulden innerhalb der Immobilienfinanzierung folgende Vorteile:

• günstigere Hypothekenzinsen
• geringere Kreditrate
• höhere Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage
• mögliche Grundschuldabtretung

Nicht nur Kreditnehmende, sondern ebenso Banken profitieren von diesem Grundpfandrecht. Auch deshalb lässt heute nahezu jedes Kreditinstitut die Grundschuld statt einer Hypothek eintragen. Die wichtigsten Vorteile für Kreditgebende sind: 

• Absicherung des Ausfallrisikos
• Grundschuld berechtigt zur unmittelbaren Zwangsversteigerung
• Nicht akzessorische Sicherheit, somit auch für andere Forderungen zu verwenden

Das Eintragen einer Grundschuld folgt einem bestimmten Ablauf und nimmt zum Abschluss der Grundschuldbestellung in aller Regel einen Zeitraum zwischen vier und acht Wochen ein. Voraussetzung für die Eintragung sind der unterzeichnete Darlehensvertrag sowie das an das Notariat weitergeleitete Grundschuldbestellungsformular.

Im Folgenden beschreiben wir die einzelnen Schritte, die typisch für das Grundschuld eintragen sind.

1. Auflassungsvormerkung: Im ersten Schritt führt das Notariat eine sogenannte Auflassungsvormerkung durch, nachdem der Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben worden ist. In dieser Vormerkung wirst du als zukünftige Eigentümerin bzw. Eigentümer des Hauses definiert. Das führt dazu, dass der oder die momentane Eigentümer/-in das Objekt nicht an andere Personen veräußern können.
2. Belastungsvollmacht: Zum aktuellen Zeitpunkt bist du noch nicht endgültig Eigentümer/-in des Hauses. Das hat zur Folge, dass rechtlich noch keine Grundschulden eingetragen werden dürfen. Deshalb nehmen momentane Eigentümer/-innen als Verkaufende der Immobilie die Ausstellung einer Belastungsvollmacht vor. Damit ist das Notariat dazu berechtigt, die Beantragung der Grundschuldeintragung beim Grundbuchamt durchzuführen.
3. Grundschuldbestellungsformular: Das Grundschuldbestellungsformular ist notwendig, weil Banken den Immobilienkredit erst auszahlen werden, nachdem die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch stattgefunden hat. Du erhältst dazu von Kreditgebenden ein Formular für die Grundbuchbestellung, welches du an das Notariat weiterleitest.
4. Beurkundung Grundschuld: Im nächsten Schritt beurkundet das Notariat die Bestellung der Grundschuld und fertigt darüber eine Grundschuldbestellungsurkunde aus. Diese Urkunde musst du als Käufer/-in der Immobilie unterzeichnen.
5. Einreichung Grundbuchbestellungsurkunde beim Grundbuchamt: Im vorletzten Schritt reicht das Notariat beim zuständigen Grundbuchamt die Grundschuldbestellungsurkunde ein, um die Grundschuld eintragen zu lassen. Einige Wochen später versendet das Amt eine Bestätigung der Eintragung.
6. Ausfertigung der Urkunde für die Bank: Am Ende des Ablaufs erhält der oder die Kreditgebende eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde, der ebenfalls ein aktueller Grundbuchauszug beigefügt ist. Das ist die Voraussetzung dafür, dass der Immobilienkredit anschließend ausgezahlt wird.

Wo wird die Grundschuld eingetragen?

Unter anderem gibt das Grundbuch Auskunft darüber, wem eine Immobilie gehört und ob es Belastungen für das Objekt gibt. Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken werden im Grundbuch in der Abteilung III eingetragen.

Die Grundschuld gibt es in zwei Varianten:

1. Grundschuld ohne Brief (Buchgrundschuld)
2. Grundschuld mit Brief

Der Unterschied wird bereits durch die Bezeichnung deutlich. Bei einer Briefgrundschuld gibt es zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch einen Grundschuldbrief, der ausgestellt wird. Bei der Grundschuld ohne Brief, der Buchgrundschuld, besteht der Vorteil darin, dass das Übertragen der Grundschulden einfacher ist. Ohnehin handelt es sich heutzutage bei der Buchgrundschuld um die gängigere Variante.

Grundschuld Nachteile sind für Kreditgebende insbesondere die Kosten, die mit der Eintragung verbunden sind. Dazu zählen Grundbuch- und Notarkosten. Diese werden zu den Nebenkosten beim Hauskauf gezählt.

Grundlage für die Höhe der Gebühren ist der Kaufpreis der Immobilie. Die Ausgaben für die Bestellung der Grundschuld teilen sich in Notarkosten und Gebühren auf, die seitens des Grundbuchamtes verlangt werden. Du kannst ungefähr mit 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises kalkulieren, wenn es um die Kosten für die Eintragung der Grundschuld geht.

Dem folgenden Beispiel entnimmst du, mit welchen Aufwendungen du in etwa rechnen musst. Wir gehen davon aus, dass der Kaufpreis der Immobilie bei 190.000 Euro liegt und die Grundschuld Höhe sich auf 150.000 Euro beläuft.

Grundschulden lassen sich in drei Arten unterteilen:

1. Fremdgrundschuld: Die am häufigsten vorkommende Art der Grundschuld ist die Fremdgrundschuld. In dem Fall wird das Grundpfandrecht auf Dritte eingetragen, die in der Regel Banken sind. Üblicherweise wird die Fremdgrundschuld als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen genutzt.
2. Eigentümergrundschuld: Die Eigentümergrundschuld ist eine besondere Variante, denn sie steht nicht etwa den Kreditgebenden, sondern den Hauseigentümer/-innen zu. Das bedeutet, dass die Grundschulden auf ein bezahltes Objekt eingetragen werden.
3. Isolierte Grundschuld: Die isolierte Grundschuld findet sich in der Praxis kaum noch. Kennzeichnend ist, dass es im ersten Moment keinen offensichtlichen Grund für die Grundschuldbestellung gibt. In erster Linie wird diese Form von Grundschulden genutzt, damit sich Eigentümer/-innen eines Grundstücks für ein eventuell zukünftiges Immobiliendarlehen einen sehr guten Rang im Grundbuch sichern.

Nach der Rückzahlung des Kredites gibt es im Hinblick auf die Grundschulden folgende zwei Alternativen:

1. Grundschuld belassen
2. Grundschuld löschen

Das Belassen der Grundschulden bietet sich an, wenn die Sicherheit eventuell zukünftig noch einmal benötigt wird oder der Rang gesichert werden soll. Ist hingegen nicht davon auszugehen, dass du das Grundpfandrecht in der Zukunft noch einmal als Sicherheit benötigen wirst, bietet sich die Löschung an. Dazu brauchst du eine Löschungsbewilligung seitens des Gläubigers bzw. der Gläubigerin bzw. aller Gläubiger/-innen.

Der richtige Umgang mit der Grundschuld ist sowohl für Kaufende als auch Verkaufende wichtig, weshalb einige Punkte beachtet werden sollten. Folgende Hinweise können dir dabei helfen, nichts Wichtiges im Zusammenhang mit der Grundschuld fürs Haus zu vergessen.

• Prüfung der Grundschuld vor dem Kauf: Vor dem Erwerb einer Immobilie solltest du die Möglichkeit von Grundschulden prüfen. Die Sicherheit erhöht die Chance, von der Bank günstige Zinskonditionen angeboten zu bekommen.
• Hohe Grundschulden lohnen sich: Die Hauskauf-Finanzierung ist besonders vorteilhaft, wenn die Grundschuld im Hinblick auf den Fremdfinanzierungsanteil relativ hoch ausfällt, weil Banken dann besonders günstige Zinsen offerieren. Im Idealfall handelt es sich um ein erstrangiges Grundpfandrecht.
• Eigenkapital senkt die Grundschuld: Umso mehr Eigenkapital du in die Finanzierung einbinden kannst, desto geringer wird die Grundschuld ausfallen. Die Grundschuld Höhe ist somit davon abhängig, wie sich das Verhältnis aus Fremd- und Eigenkapital darstellt.
• Zusatzsicherheiten: Grundschulden sind die vorrangige Sicherheit in der Baufinanzierung. Darüber hinaus existieren eventuell Zusatzsicherheiten. Das sind zum Beispiel die Abtretung von Forderungen, eine Verpfändung von Wertpapieren oder eine Bürgschaft. Vorteil der Zusatzsicherheiten ist oft ein günstigerer Kreditzins.

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