Grundsteuer 2025

Per Definition ist die Grundsteuer eine Realsteuer und dient den Kommunen als sehr wichtige Einnahmequelle. Alle Eigentümer/-innen von Grundstücken und Immobilien sind dazu verpflichtet, die Grundsteuer einmal im Jahr zu zahlen. Der Hauptgrund ist die Finanzierung der kommunalen Infrastruktur, die den Bürgern und Bürgerinnen von den Gemeinden zur Verfügung gestellt wird.

Nach Art der Nutzung des Gebäudes bzw. Grundstücks differenziert, gibt es drei Formen der Grundsteuer:

1. Grundsteuer A: Die Grundsteuer A betrifft ausschließlich Grundstücke, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden.
2. Grundsteuer B: Am häufigsten kommt in der Praxis die Grundsteuer B zum Tragen, die für bebaubare sowie bebaute Grundstücke und Häuser nebst Eigentumswohnungen gilt.
3. Grundsteuer C: Die Grundsteuer C bezieht sich auf noch nicht bebaute, aber baureife Grundstücke.

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Wie oft bezahlt man Grundsteuer? Diese häufig gestellte Frage ist leicht zu beantworten: In der Regel erfolgt die Zahlung alle drei Monate.

Die Grundsteuer ist jährlich fällig, muss jedoch meistens einmal im Quartal gezahlt werden. Auf Antrag hin und vor allem bei relativ geringen Summen darf die Zahlung alternativ einmal im Jahr vorgenommen werden. Bei der quartalsweisen Zahlung der Grundsteuern gelten folgende Stichtage: 

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Die Grundsteuerreform in Deutschland wurde notwendig, weil in der Vergangenheit gleichartige Grundstücke regional äußerst unterschiedlich besteuert wurden. Ursache waren die veralteten Einheitswerte in den Gemeinden. Deshalb erachtete das Bundesverfassungsgericht die zuvor existierende Grundsteuer als verfassungswidrig.

Die Grundsteuer wird ab 2025 nach einem neuen Berechnungsmodell ermittelt. Der entscheidende Unterschied zur vorherigen Berechnung ist, dass nicht mehr die völlig veralteten Einheitswerte genutzt werden, die mehr als 50 bzw. über 80 Jahre alt waren. Stattdessen werden mit dem Grundsteuerwert deutlich aktuellere Werte der entsprechenden Grundstücke bzw. Immobilien als Grundlage für die Berechnung herangezogen. Das Ermitteln der Steuer basiert auf drei Kennzahlen, die in einer Formel eingesetzt werden.

1. Grundsteuerwert: Auf Grundlage der Immobilienbewertung und somit der Daten, die du in der aktuellen Grundsteuererklärung gemacht hast, ermitteln die Finanzämter zunächst den Grundsteuerwert. Dieser ersetzt den bisher gültigen Einheitswert. Alternativ nutzen allerdings manche Bundesländer sogenannte Grundsteueräquivalenzbeträge, und zwar zum einen für das Grundstück und zum anderen für die Wohnfläche. Unabhängig davon gibt der Grundsteuerwert auf jeden Fall wieder, welchen Wert dein Grundstück hat.
2. Grundsteuermesszahl: Durch die Grundsteuermesszahl wird definiert, auf welchen Teil des Grundsteuerwertes die anfallende Steuer erhoben wird. Im Vergleich zu vorher ist die Steuermesszahl deutlich reduziert worden, da natürlich der heutige Grundsteuerwert erheblich höher als der frühere Einheitswert ausfällt. Lag die Grundsteuermesszahl in der Vergangenheit durchschnittlich bei 3,5 Promille, so beträgt sie aktuell meistens 0,31 Promille (Wohngrundstücke) bzw. 0,34 Promille (Nichtwohngrundstücke).
3. Hebesatz: Der Hebesatz wird von den einzelnen Gemeinden festgelegt. Auch nach der Grundsteuerreform kann der Hebesatz für die Grundsteuer B zwischen 0 und 1.000 Prozent liegen, wobei der Durchschnitt etwa 550 Prozent beträgt.

Auf Basis dieser Angaben wird mittels der Formel des neuen Modells nach der Grundsteuerreform die Grundsteuer ermittelt. Die Formel lautet:

Grundsteuer = Aktueller Immobilienwert (Grundsteuerwert) * Grundsteuermesszahl * Hebesatz

Grundsteuer der Bundesländer

Die Grundsteuer für das Haus und das Grundstück soll zwar ab 2025 nach dem einheitlichen Bundesmodell ermittelt werden. Dennoch nutzen einige Bundesländer davon abweichende Berechnungsmethoden. Der nachfolgenden Tabelle kannst du entnehmen, in welchen Bundesländern welches Berechnungsmodell für die Steuer genutzt wird. In den meisten Fällen handelt es sich zwar um das Bundesmodell, aber einige Bundesländer nehmen abweichend davon eine andere Berechnungsmethode in Anspruch.

Die Grundsteuerhöhe kann demzufolge in verschiedenen Bundesländern abweichend sein, auch wenn die sonstigen Eckdaten der Immobilie bzw. des Grundstücks identisch sind.

Verschiedene Berechnungsmodelle für die Grundsteuer

Im Folgenden möchten wir die verschiedenen Berechnungsmodelle der Bundesländer, die vom Bundesmodell abweichen, erläutern. Auf diese Weise kannst du nachvollziehen, nach welcher Methode die Grundsteuer 2025 zu berechnen ist.

• Flächenmodell (Bayern): Das Flächenmodell wird ab 2025 in Bayern verwendet. Die Grundsteuer für das Haus bzw. die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung (Grundsteuer B) wird in Zukunft auf Basis der Grundstücks- sowie Gebäudeflächengröße und der Nutzung dieser Flächen ermittelt.
• Flächen-Faktor-Modell (Hessen): In Hessen gilt das sogenannte Flächen-Faktor-Modell. Das bedeutet, dass zum Ermitteln der Grundsteuer die Gebäude- sowie Grundstücksflächen relevant sind. Darüber hinaus hat ebenfalls die Lage einen Einfluss auf die Grundsteuerhöhe.
• Flächen-Lage-Modell (Niedersachsen): Das Berechnen der Grundsteuer in Niedersachsen findet auf Basis des Flächen-Lage-Modells statt. Relevant sind die Grundstücks- und Gebäudefläche. Diese werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert. Zudem gibt es einen Lage-Faktor.
• Modifiziertes Bodenwertmodell (Baden-Württemberg): In Baden-Württemberg wird die zukünftige Grundsteuer auf Basis des Bodenrichtwertes ermittelt, der mit der Fläche des Grundstücks multipliziert wird.
• Wohnlagenmodell (Hamburg): In der Hansestadt Hamburg basiert die Berechnung der Grundsteuer in Zukunft auf den folgenden drei Faktoren: Art der Nutzung, Grundstücks- und Gebäudefläche nebst Wohnlage. Für normale Wohnlagen findet im Vergleich zu guten Wohnlagen ein Abzug in Höhe von 25 Prozent statt.

Da die Berechnung der Grundsteuer für dein Grundstück, dein Haus oder die Eigentumswohnung oft sehr theoretisch klingt, möchten wir im folgenden ein Beispiel mit konkreten Zahlen darstellen, wie hoch die Grundsteuer in der Praxis ausfallen könnte. 

Für unser Beispiel gehen wir von einem Einfamilienhaus aus, welches sich im Bundesland Nordrhein-Westfalen befindet. Es kommt demnach ab 2025 das Bundesmodell zum Einsatz. In dem Zusammenhang nehmen wir für die Berechnung folgende Daten und Fakten an:

• Grundsteuerwert (Aktueller Immobilienwert): 300.000 Euro
• Grundsteuermesszahl: 0,31 Promille
• Hebesatz: 500 (Faktor 5)

Die Formel zur Berechnung lautet:

Grundsteuer = Aktueller Immobilienwert (Grundsteuerwert) * Grundsteuermesszahl * Hebesatz

In unserem Rechenbeispiel zur Grundsteuer nach dem Bundesmodell also:

300.000 Euro * 0,0031 * 5 = 465 Euro

Du zahlst also im Beispiel eine jährliche Grundsteuer in Höhe von 465 Euro, demnach alle drei Monate rund 115 Euro.

Zahlreiche Kommunen haben höhere Hebesätze für die Grundsteuer ab 2025. Daraus resultiert, dass es für eine Reihe von Grundstücks- und Immobilieneigentümer/-innen teurer wird. Wer konkret betroffen ist und für wen es eventuell günstiger wird, ist vor allem davon abhängig, in welchem Bundesland und welcher Gemeinde du wohnst. Insofern kann es vor dem Immobilienkauf durchaus eine Überlegung sein, nicht nur die Grundstückspreise in die Auswahl mit einzubeziehen, sondern ebenfalls die Gemeinde mit ihren aktuellen bzw. voraussichtlichen Hebesätzen.

Vom Grundsatz her müssen in Deutschland alle Personen die Grundsteuer zahlen, die eine Immobilie, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück besitzen. Allerdings gibt es wenige Ausnahmen, bei deren Vorliegen keine Grundsteuer zu entrichten ist. Eine Ausnahme zeigt sich in manchen Gemeinden, die schlichtweg keinen Hebesatz erheben. Das bedeutet, dass Grundstückseigentümer/-innen in diesen Gemeinden in Deutschland keine Grundsteuer zu entrichten haben. Davon abgesehen gibt es folgende Ausnahmen, bei denen unabhängig von der Gemeinde ebenfalls keine Grundsteuer zu zahlen ist:

• Gemeinnützige Organisationen sowie öffentliche Einrichtungen: Diese Institutionen müssen für ihren Grundbesitz keine Grundsteuer entrichten. Das gilt insbesondere für Vereine, Stiftungen oder Religionsgemeinschaften unter der Voraussetzung, dass deren Grundbesitz ausschließlich für gemeinnützige und mildtätige Zwecke genutzt wird. So verhält es sich ebenfalls mit öffentlichen Einrichtungen, zu denen unter anderem zählen:
  • Bund
  • Länder
  • Gemeinden
• Unverschuldeter Leerstand: Einen Teilerlass der Grundsteuer kann es für Eigentümer/-innen geben, die für ihre Immobilie bzw. vermietete Wohnung einen Leerstand nachweisen können, der nicht selbst verschuldet ist. Sie haben die Möglichkeit, einen Grundsteuerteilerlass zu beantragen.
• Niedrige Kaltmiete: Ebenfalls einen Teilerlass der Grundsteuer kann es geben, falls sich die jährliche Nettokaltmiete unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt. In dem Fall führt der Teilerlass zu einer Reduzierung der Grundsteuer um 25 Prozent, sodass du noch 75 Prozent des eigentlichen Betrages zu zahlen hast.

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