Grundstück finanzieren

Schnell, einfach und günstig zur Grundstücksfinanzierung mit Baufi24. Worauf du achten solltest, wie du den Kauf planst und wie du bei der Finanzierung des Grundstückskauf sparen kannst.

Das Wichtigste in Kürze

Um ein Grundstück solide zu finanzieren, solltest du zunächst eine sorgfältige Haushaltsrechnung machen und dir einen Überblick über dein Eigenkapital verschaffen.

Ob Grundstück und Neubau gleichzeitig oder zeitlich nacheinander gekauft werden, hat Auswirkungen auf die Finanzierung und steuerliche Aspekte.

Beim Kauf eines Grundstücks fallen zusätzlich zu den Kaufnebenkosten zahlreiche Nebenkosten an, deren Höhe die Finanzierung beeinflusst.

Prüfe auch, ob du Anspruch auf Fördergelder hast. So kannst du bei der Grundstücksfinanzierung sparen.

In diesem Artikel:
Author Sascha Neuendorf
Experte Immobilienfinanzierung
Aktualisiert am 17.04.2025

Grundstücksfinanzierung richtig planen

Ein Haus zu kaufen, ist einerseits ein Herzensprojekt und gleichzeitig meist die größte Investition des Lebens. Daher ist eine gründliche Planung für den Kauf und die Finanzierung sehr wichtig. Wer mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital ins Rennen geht, kann in der Regel auch nach dem Kauf noch beruhigt schlafen. Zudem gilt es, die optimale Tilgungsrate festzulegen und sich einen günstigen Immobilienkredit zu sichern. Besonders in gefragten Regionen zählt oft die Geschwindigkeit im Kaufprozess. Haben Käufer/-innen bei der ersten Besichtigung ihre Unterlagen schon zusammen, sind sie im Vorteil.

Wer sich zum Grundstückskauf mit einem Haus entschlossen hat, steht aber zunächst vor ein paar grundlegenden Fragen. Dazu gehören die Folgenden:

  • Frage 1: Welche Art von Haus soll es sein: ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein frei stehendes Haus?
  • Frage 2: Soll das Haus ein Neubau sein oder kommt auch eine Bestandsimmobilie infrage?
  • Frage 3: Falls Neubau: Soll individuell mit einem Architekten bzw. einer Architektin gebaut werden oder schlüsselfertig durch einen erfahrenen Bauträger?
  • Frage 4: Sollen Grundstück und Neubau getrennt oder gemeinsam finanziert werden?

Die Antwort auf die erste Frage muss im Zusammenhang mit dem vorhandenen Eigenkapital stehen. Ein frei stehendes Haus ist meist die teuerste Variante und ein Reihenmittelhaus in der Regel die preiswerteste Möglichkeit. Das gilt im Durchschnitt, kann sich im Einzelfall aber anders verhalten. Ein luxuriös geplantes Reihenhaus in bester Lage kann teurer sein als ein kleines frei stehendes Haus in unattraktiver Randlage.

Auch die zweite Frage beeinflusst die Kosten für den Kauf, da eine ältere Bestandsimmobilie preiswerter ist als der Neubau. Die klaren Vorteile des Neubaus sind allerdings u. a. die bessere Dämmung und damit niedrigere Energiekosten. Außerdem lässt sich im Neubau mehr gestalten und die Immobilie nach den eigenen Vorstellungen umsetzen. Wer das nötige Geschick mitbringt, spart zudem durch Eigenleistungen beim Hausbau Geld. Hier sollte allerdings realistisch gerechnet werden, denn der Zeitaufwand ist möglicherweise nicht unerheblich. Verzögert sich dadurch der Einzug und du musst länger als geplant Miete zahlen, ist der scheinbare Vorteil schnell dahin. Das schlüsselfertige Bauen durch einen Bauträger ist meist durchgeplant und es sind weniger Entscheidungen zu fällen.

Zu guter Letzt gibt es die Möglichkeit, zunächst ein Grundstück zu erwerben und zu einem späteren Zeitpunkt zu bauen – oder direkt vom Bauträger beides in Kombination zu erwerben. Da sich dies auf die Finanzierung und die Eintragung im Grundbuch auswirkt, schauen wir uns beide Varianten noch genauer an.

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In diesem Artikel:
Illustration Frau Kalkulation Grundstücksfinanzierung

Die Grundstücksfinanzierung gut durchdenken

Um ein Grundstück solide zu finanzieren, sollte auf einen Anteil Eigenkapital zurückgegriffen werden. Im Idealfall beträgt dieser Anteil mindestens 20 Prozent. Dafür kommt zunächst jegliches Geldvermögen auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten in Frage. Außerdem kommen Wertpapierdepots und weiteres Vermögen auf den Prüfstand.

Gleichzeitig ist es hilfreich, die monatlichen Ausgaben zu kennen. Auf diese Weise lässt sich errechnen, wie hoch die monatliche Darlehensrate maximal sein darf. Dabei sollten auch erwartete Einnahmen aus jährlichen Bonuszahlungen als Sondertilgung berücksichtigt werden. Wenn du deine Finanzen prüfst, solltest du konservativ und realistisch vorgehen. Berücksichtige auch seltene oder unwahrscheinliche Ereignisse ein, sofern diese deine Finanzierung gefährden könnten.

Danach gilt es zu entscheiden, über welchen Zeitraum die Finanzierung laufen soll. Die nötige Flexibilität bieten Sondertilgungen. Ein Annuitätendarlehen erleichtert die Planung, da die monatliche Kreditrate gleich bleibt und der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt.

Mit Fördergelder sparen

Prüfe frühzeitig, ob du Anspruch auf  Bauförderungen hast. Staatliche Fördergelder sind ein weiteres Mittel, um die hohen Kosten beim Bau zu reduzieren. Die bundesweit tätige KfW sowie regionale Förderinstitute bieten unterschiedliche Förderprogramme.

Wie hoch sind die Kosten für eine Grundstücksfinanzierung?

Wie hoch der Kaufpreis für ein Grundstück liegt, hängt in erster Linie von der Lage ab. In einer beliebten und stark nachgefragten Wohngegend kann der Preis hoch ausfallen. Dabei spielt eine gute Infrastruktur eine Rolle. Ist das Viertel mit dem Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln gut angebunden? Liegen attraktive Geschäfte, kulturelle Angebote und gute Schulen in der Nähe? Auf dem Land oder nahe einer Autobahn hingegen lassen sich eher preiswerte Grundstücke finden.

Manchmal ist es jedoch nicht möglich, das gewünschte Grundstück zu kaufen. In diesem Fall bietet die Stadt, Gemeinde oder vereinzelt die Kirche ein Grundstück als Erbpacht an. Wer auf einem solchen Grundstück baut, spart sich zwar den Preis für den Grundstückskauf, muss dafür aber dauerhaft die sogenannte Erbpacht bezahlen. Um eine möglichst hohe Planungssicherheit zu haben, werden Erbpachtgrundstücke häufig über 99 Jahre verpachtet. Somit müssen weder die Kinder noch die Enkel das Haus gleich wieder abreißen.

Welche Nebenkosten fallen beim Grundstückskauf an?

Beim Kauf eines Grundstücks fallen zahlreiche Nebenkosten für die Baufinanzierung an.

  • Unabhängig vom Erschließungsgrad des Grundstücks werden durch den Kauf in jedem Fall Kosten für den Notar oder die Notarin fällig. Damit verbunden sind Gerichtsgebühren für den Eintrag in das Grundbuch. Die Kosten für die Grundbucheintragung sind unterschiedlich hoch, je nach Region.
  • Hat ein Makler oder eine Maklerin das Grundstück vermittelt, fällt für seine Dienstleistung eine Maklerprovision an. Diese ist verhandelbar und wird von Käufer/-in und Verkäufer/-in zu gleichen Teilen übernommen.
  • Außerdem muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Sie wird als Prozentwert des Kaufpreises ermittelt und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die genaue Höhe hängt vom jeweiligen Bundesland ab.

Kaufst du zunächst nur das Grundstück, fällt nur auf das Grundstück die Grunderwerbsteuer an. Falls du allerdings das Grundstück dem Bauträger abkaufst, der auch dein Haus baut, fällt die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis für Haus und Grundstück an. Den zeitlichen Ablauf der Transaktionen prüft das Finanzamt genau, besonders wenn es den Versuch wittert, Steuern zu umgehen.

Weitere Nebenkosten beim Grundstückskauf

Neben den genannten Kosten für Notar, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklerprovision können eine Reihe weiterer Ausgaben anstehen. Welche davon relevant sind, hängt vom Einzelfall ab. Als weitere Nebenkosten des Kaufs eines Grundstücks können anfallen:

  • Abbruchkosten fallen an, falls alter Baumbestand oder alte Gebäude dem Neubau im Wege stehen.
  • Bodengutachten: Ein solches Gutachten in Auftrag zu geben, ist vor Beginn der Bauarbeiten unerlässlich. Dafür sind Kosten im hohen dreistelligen Bereich zu veranschlagen.
  • Vermessungsgebühren fallen immer dann an, wenn das Grundstück bisher nicht vermessen wurde. In jedem Fall sind jedoch die Kosten für das Einmessen des geplanten Hauses zu berücksichtigen.
  • Wertermittlungen sind nicht verpflichtend, sondern eine Wahlleistung. Möchte der Käufer sichergehen, dass der Preis für das Grundstück angemessen ist, kann er eine solche Wertermittlung in Auftrag geben.
  • Genehmigungsgebühren sind eher selten, können aber für die Teilung eines Grundstücks anfallen. Das Gleiche gilt für die Löschung oder Eintragung von Genehmigungsgebühren.
  • Erschließungskosten: Für die Erschließung eines Grundstücks mit Wasser, Abwasser und Strom sowie eventuell Gas und Telefon fallen einige Kosten an. Werden diese Kosten erst nach dem Kauf erhoben, wird der neue Grundstückseigentümer zur Kasse gebeten.
  • Straßen- und Wegekosten: Sofern du eine Baulücke nutzt, spielen Kosten für Straßen und Wege üblicherweise keine Rolle. Falls du allerdings ein Grundstück in einem neuen Baugebiet erwirbst, fallen dafür Kosten an. Die Gemeinde baut zwar entsprechende Wege und Straßen, beteiligt aber die Anwohnenden mindestens anteilig an den Baukosten.

Grundstück und Neubau getrennt finanzieren

Wer zunächst das Grundstück erwirbt und erst zu einem späteren Zeitpunkt den Hausbau plant, spart sich die Grunderwerbsteuer auf die Baukosten des Hauses. Diesem Vorteil steht jedoch der Nachteil gegenüber, dass für Grundstück und Haus beim jeweiligen Kauf Kosten für den Notar und das Grundbuch anfallen.

Zudem sollte die zuerst erfolgende Finanzierung des Grundstücks möglichst eine kurze Sollzinsbindung haben. Auch die Eintragung der Grundschuld wird zu einer kniffligen Angelegenheit. Schauen wir uns dazu ein Beispiel an:

  • Variante 1:  Wird das Grundstück zunächst mit Bank A finanziert, lässt sich diese eine erstrangige Grundschuld eintragen. Möchte der Käufer nun seinen Hausbau lieber mit Bank B verwirklichen, kann er für diese nur noch eine zweitrangige Grundschuld eintragen. Daraus folgt, dass Bank B ein entsprechend höheres Risiko hat. Dieses möchte sie durch eine höhere Risikoprämie abdecken. In der Konsequenz wird das Darlehen durch einen höheren Zins teurer. Entscheidet sich der Käufer daher, auch den Hausbau über Bank A zu finanzieren, kann er mit der Entscheidung Glück oder Pech haben.
  • Variante 2: Die schlechtere Variante wäre die folgende. Die Bank nutzt ihre vorteilhafte Position aus und verlangt für das zweite Darlehen einen höheren Zinssatz. Sie weiß, dass der Kunde bei der Konkurrenz kaum ein günstigeres Angebot bekommen wird.

Um dieses Problem zu umschiffen, bietet sich eine Zwischenfinanzierung als variables Darlehen für den Kauf des Grundstücks an. Diese Zwischenfinanzierung lässt sich bei Bedarf kurzfristig kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Danach besteht die Möglichkeit, mit dem zweiten Darlehen die Zwischenfinanzierung abzulösen und die eingetragene Grundschuld zu löschen. Die Bank des zweiten Darlehens kann dann an erster Stelle in das Grundbuch eingetragen werden.

Grundstück und Neubau gemeinsam finanzieren

Die etwas häufigere Variante bei der Baufinanzierung ist der gleichzeitige Erwerb von Grundstück und Haus. In diesem Fall ist der Bauträger der Verkäufer. Dabei kann es sich um ein einzelnes Grundstück handeln, auch im Zuge einer Nachverdichtung, oder aber um ein ganzes Neubaugebiet. Letzteres verkauft der Bauträger dann in kleinen Teilen und bietet es jeweils mit dem Bau eines Hauses zusammen an.

Der klare Vorteil dieser gängigen Kombifinanzierung besteht darin, dass der Kauf von Grundstück und Haus über die gleiche Finanzierung abgedeckt wird. Die genannten Schwierigkeiten mit der Eintragung der Grundschuld entfallen, da es nur eine Bank gibt. Diese wird entsprechend im ersten Rang im Grundbuch eingetragen. Damit profitieren Darlehensnehmende von günstigeren Zinsen und haben weniger Verwaltungsaufwand. Auch für den Notar bzw. die Notarin fallen niedrigere Kosten an, da nur ein Kaufvertrag erstellt wird.

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