Grundstückspreise in Deutschland 2024

Der durchschnittliche Grundstückspreis für baureifes Wohnbauland in Deutschland liegt 2024 bei rund 256 Euro pro qm. Im Jahr 2023 lag der Durchschnitt nur knapp darunter bei 254,58 Euro pro qm. Für reines Wohnbauland musstest du im letzten Jahr pro qm Grundstück einen Preis von 233,91 Euro zahlen. 

Die Unterscheidung zwischen den beiden Grundstücksarten kann wichtig für dich sein, wenn es zum Grundstückskauf kommt. Denn Wohnbauland ist zwar für Wohnbebauung vorgesehen, aber noch nicht unbedingt sofort bebaubar. Es ist zum Beispiel noch nicht vollständig erschlossen, also an Straßen, Wasser, Abwasser und Strom angebunden. Baureifes Land hingegen ist vollständig erschlossen und sofort bereit für die Bebauung. 

Der größte Faktor beim Quadratmeterpreis für ein Grundstück ist jedoch die Lage. In jedem Bundesland ist der durchschnittliche Grundstückspreis unterschiedlich hoch. In unserer Tabelle zeigen wir dir die aktuellen Grundstückspreise in Deutschland pro Bundesland im Zeitraum von August bis November 2024: 

Die mit Abstand teuerste Stadt in Deutschland ist München. Dort zahlst du meist 2.900 Euro pro qm für ein braureifes Grundstück. Mit einem Preis von 1.685 Euro pro qm musst du in Frankfurt am Main rechnen, gefolgt von Stuttgart mit 1.700 Euro pro qm. Hamburg, Köln und Düsseldorf bewegen sich in einem ähnlichen Preisrahmen von 900 bis 1.080 Euro pro qm. Berlin ruft aktuell Preise von 590 Euro pro qm auf. 

Günstige Großstädte findest du vor allem im Osten. In Leipzig fällt für baureifes Land ein Quadratmeterpreis von 200 Euro für Grundstücke an, in Magdeburg sind es 225 Euro pro qm. Auch in Nordrhein-Westfalen und Richtung Norden kannst du vergleichsweise günstiges Bauland finden. In Dortmund und Bremen kostet ein Grundstück rund 365 Euro pro qm. Dresden und Kiel liegen mit einem Grundstückspreis von rund 375 Euro pro qm auf demselben Niveau. 

Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine rasante Entwicklung hingelegt. Die Mietpreise und auch die Grundstückspreise sind teilweise durch die Decke gegangen. Das hast du vermutlich hautnah miterlebt. Wir schauen uns die Grundstückspreisentwicklung einmal genauer an. 

In den Jahren 2000 bis 2012 sind die Grundstückspreise pro Jahr moderat zwischen 0 bis 3 Prozent angestiegen. Dann folgte bereits ein größerer Anstieg von 6,25 Prozent im Jahr 2013. Von dort an konnte man eine steile Entwicklung der Grundstückspreise beobachten. Von Jahr zu Jahr stiegen die Preise zwischen 6 und 10 Prozent an. Im Jahr 2021 wurde der Anstieg wieder deutlich abgebremst. Die Grundstückspreise verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr 2020 nur noch um knapp 2,5 Prozent. Seitdem bewegt sich die Entwicklung der Grundstückspreise bis 2024 wieder in einem kleinen Rahmen. Das hohe Niveau der Preise ist allerdings geblieben. 

In Deutschland herrscht vor allem in Ballungsgebieten eine Immobilienknappheit und entsprechend auch eine Knappheit an Grundstücken. Viele Menschen zog es jahrelang eher in die Stadt als aufs Land. Dadurch gewinnen Grund und Boden im Stadtraum deutlich an Wert. Durch die steigenden Preise werden Immobilien als Kapitalanlage für Investorinnen und Investoren interessant, wodurch die Nachfrage zusätzlich steigt. Die langjährige Niedrigzinspolitik hat die Nachfrage nach Immobilien ebenfalls gesteigert, da man zu niedrigen Bauzinsen günstig Kredite aufnehmen konnte, um eine Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen. Diese Faktoren potenzieren sich gegenseitig und die Grundstückspreise stiegen raketenhaft an. 

Mittlerweile ist der Anstieg der Grundstückspreise jedoch eingebremst worden. Auch die Präferenz der Deutschen hat sich wieder etwas umgekehrt. Das Landleben wird zunehmend attraktiver, unter anderem auch wegen der günstigeren Grundstückspreise. 

Du bist aktuell auch auf der Suche nach einem Eigenheim und denkst darüber nach, ein Grundstück zu finanzieren? Dann bist du bei uns genau richtig. Unsere Baufinanzierungs-Expertinnen und -Experten beraten dich gerne in einem kostenfreien und unverbindlichen Termin – am Telefon, per Videocall oder vor Ort. Du kannst all deine Fragen rund um den Ablauf eines Grundstückskauf, Baunebenkosten und weitere Punkte, die dich rund um die Baufinanzierung beschäftigen, stellen. Mit einer persönlichen Beratung kannst du die für dich passende Baufinanzierung finden. 

Jedes Grundstück ist anders, daher können sich auch die Preise deutlich unterscheiden. Der Grundstückswert wird letzten Endes von vielen verschiedenen Faktoren beeinflusst. Am besten machst du dir vor dem Grundstückskauf Gedanken, welche Faktoren dir am wichtigsten sind. Möchtest du z. B. ein großes Grundstück mit Garten und nimmst dafür die Entfernung zu Supermärkten und Schulen in Kauf? Oder ist dir eine zentrale Lage wichtig? Wir zeigen dir die Faktoren, auf die du achten kannst: 

• Lage: Neben Bundesland, Region und Stadt ist die generelle Lage des Grundstücks deiner Wahl relevant. Je zentraler und näher an der Stadt, desto teurer wird es in der Regel. Auch die direkte Nachbarschaft spielt bei der Lage eine Rolle. Ein Grundstück für ein freistehendes Haus mit Abstand zum Nachbarhaus ist meist pro Quadratmeter teurer als ein Grundstück für ein Reihenhaus. 
• Infrastruktur: Die Anbindung an Autobahnen, öffentliche Verkehrsmittel und schnelle Verbindungen zu Flughäfen sind ebenfalls Preistreiber. Zudem sind Grundstücke in der Nähe von Supermärkten, Kitas oder Schulen, Ärztezentren oder Freizeitangeboten meist teurer als Grundstücke mit einer schlechteren Nahversorgung. 
• Grundstücksgröße: Größere Grundstücke sind zwar im Gesamtpreis teurer, punkten jedoch oftmals mit einem niedrigeren Quadratmeterpreis als kleinere Grundstücke. 
• Schnitt: Ein rechteckiges, ebenes Grundstück ist besser nutzbar und damit wertvoller als ein unförmiges oder stark abschüssiges Gelände. Auch die Aussicht hat ihren Preis. Suchst du dir ein Grundstück mit unverbaubarem Blick aus, z. B auf die Berge, herunter auf die Stadt oder auf den Wald, wirkt sich das auf den Preis aus.
• Erschließung: Grundstücke, die bereits an das Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasnetz angeschlossen sind, sind teurer als Bauland, das noch nicht erschlossen ist. Allerdings kommen Erschließungskosten und gegebenenfalls Herrichtungskosten auf dich zu, wenn du dich für die günstigere Variante entscheidest. 
• Bodenbeschaffenheit: Ein Boden, der gut bebaut werden kann, ist wertvoller. Schwierige Bodenverhältnisse, z. B. Fels oder sumpfiger Boden, erhöhen die Baukosten und senken den Grundstückspreis. Wenn das Grundstück Altlasten aufweist, z. B. kontaminierten Boden, kann das den Preis ebenfalls deutlich drücken. Mit einem Baugrundgutachten kannst du herausfinden, wie der Boden des Grundstücks beschaffen ist. 
• Marktsituation: In Regionen, in denen die Nachfrage nach Immobilien hoch ist, steigen die Preise. 
• Rechtliche Faktoren: Belastungen im Grundbuch, wie z. B. Wegerechte oder Erbbaurechte, können den Grundstückswert mindern. Auch ein Grundstück, auf dem ein Gebäude mit Denkmalschutz steht, kann günstig sein. Allerdings bist du dann in der Bebaubarkeit und bei Umbaumaßnahmen sehr eingeschränkt. 

Um den Wert eines Grundstücks und damit den Grundstückspreis zu ermitteln, gibt es zwei Möglichkeiten. Du kannst das Vergleichswertverfahren oder den Bodenrichtwert heranziehen. 

Vergleichswertverfahren 

Das Vergleichswertverfahren ist eine der gängigsten Methoden, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Bei dieser Methode wird der Preis anhand von tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke in derselben Lage berechnet. Dabei wird darauf geachtet, dass die verglichenen Grundstücke in Bezug auf Größe, Lage, Erschließung und Nutzbarkeit möglichst ähnlich sind. Dieses Verfahren funktioniert besonders gut in Regionen, in denen regelmäßig Grundstücke verkauft werden und ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind. Je mehr vergleichbare Grundstücke es gibt, desto präziser lässt sich der Wert eines Grundstücks bestimmen. Allerdings kann das Vergleichswertverfahren schwierig sein, wenn es in der betreffenden Region nur wenige Verkäufe gibt, da dann die Vergleichbarkeit eingeschränkt ist. 

Bodenrichtwert 

Der Bodenrichtwert ist eine weitere wichtige Größe zur Bestimmung des Grundstückspreises. Hierbei handelt es sich um einen amtlich festgelegten Durchschnittspreis pro Quadratmeter, der für bestimmte Lagen regelmäßig von den Gutachterausschüssen der Gemeinden berechnet und veröffentlicht wird. Der Bodenrichtwert basiert auf Kaufpreisen, die in der Vergangenheit in der Region erzielt wurden, und dient als Orientierungswert für die Einschätzung des Marktwertes eines Grundstücks. Er gibt also einen Anhaltspunkt darüber, welchen Wert der Boden unabhängig von der Bebauung hat. Dabei berücksichtigt der Bodenrichtwert allgemeine Lagefaktoren, jedoch nicht spezifische Besonderheiten eines einzelnen Grundstücks, wie etwa eine besonders gute Aussicht oder eine außergewöhnlich ruhige Lage. 

Grundstücksbesitzende und Kaufende nutzen den Bodenrichtwert häufig als Basis, um sich bei Preisverhandlungen zu orientieren, während Gutachterinnen und Gutachter ihn zur Unterstützung bei der Wertermittlung heranziehen. Für viele Gemeinden kannst du die Bodenrichtwerte online im Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) nachlesen oder du fragst direkt beim Gutachterausschuss nach. 

Beim Kauf eines Grundstücks fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis noch Nebenkosten für den Grundstückskauf an, die häufig unterschätzt werden. Diese zusätzlichen Kosten können ganz schön ins Gewicht fallen und sollten bei der Planung des Budgets unbedingt berücksichtigt werden. Hier sind die wichtigsten Kaufnebenkosten, die typischerweise anfallen: 

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt in Deutschland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. 
• Notarkosten: In Deutschland ist der Kauf eines Grundstücks nur dann rechtskräftig, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wird. Die Notarkosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1,0 Prozent bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören auch die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Eintragung einer Grundschuld. 
• Maklerprovision: Wenn ein Makler beim Grundstückskauf eingeschaltet wurde, fällt eine Maklerprovision an. Seit der Reform 2020 teilen sich Kaufende und Verkaufende in Deutschland die Provision in der Regel, sodass für dich als Käuferin bzw. Käufer etwa 3 bis 3,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer anfallen. 
• Kosten für die Finanzierung: Falls das Grundstück über eine Baufinanzierung finanziert wird, entstehen zusätzliche Kosten, wie etwa Bearbeitungsgebühren der Bank. 
• Herrichtungskosten: Birgt dein Grundstück noch Altlasten wie kontaminierte Böden oder giftige Materialien, kommen Kosten für die Entsorgung auf dich zu. Auch die Reinigung des Grundstücks von Öl oder Geröll sowie das Ebnen vom Gelände gehören zu den Herrichtungskosten. Steht auf dem Grundstück noch ein Gebäude, das du abreißen möchtest, kommen diese Kosten zusätzlich auf dich zu. 
• Erschließungskosten: Ist dein Grundstück noch nicht an die notwendige Infrastruktur wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation und die Straße angebunden, musst du diese zusätzlichen Erschließungskosten berücksichtigen. Sie hängen vom Aufwand ab und liegen in der Regel zwischen 20.000 und 50.000 Euro. 

Der Grundstückskauf ist häufig eine Budgetfrage, da die Grundstückspreise aktuell recht hoch sind. Mit unseren Tipps hast du die Chance, ein bisschen Geld zu sparen und dennoch dein Traum-Grundstück zu finden. 

1. Wie groß muss dein Grundstück wirklich sein? 
   Ein großes Grundstück klingt erst einmal toll, aber brauchst du wirklich so viel Platz? Vielleicht reicht dir auch ein kleinerer Garten mit Terrasse und Garage. Lass dich von den Grundstücken deiner Freunde und Familie inspirieren. So kannst du für dich besser einschätzen, wie groß dein Grundstück idealerweise sein soll. 
2. Kann es auch etwas ländlicher sein? 
   Je näher du an einer großen Stadt wohnst, desto teurer sind in der Regel die Grundstückspreise. Ist es dir wichtig, das Stadtleben vor der Haustür zu haben oder kannst du dich auch mit einem Leben auf dem Land anfreunden? In Randgebieten oder ganz außerhalb der Stadt kannst du in der Regel deutlich günstigere Grundstückspreise erzielen. 
3. Suche dir ein bereits erschlossenes Grundstück aus 
   Bei erschlossenen Grundstücken ist der Quadratmeterpreis zwar höher, es warten jedoch in der Regel keine bösen Überraschungen auf dich. Denn die Bodenbeschaffenheit wurde bereits überprüft und das Grundstück ist an die notwendige Infrastruktur angeschlossen. Das spart dir Erschließungs- und Herrichtungskosten. 
4. Kaufe erst das Grundstück, dann das Haus 
   In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, erst das Grundstück und danach die Immobilie, die darauf steht, zu erwerben. Denn beim Kauf wird jeweils Grunderwerbsteuer fällig. Kaufst du zuerst das Grundstück, musst du nur auf den Grundstückspreis Steuern zahlen. Kaufst du das Grundstück und die Immobilie in einem, wird die Steuer auf den gesamten Kaufbetrag berechnet. Ob das in deinem Fall sinnvoll ist, kannst du gemeinsam mit deiner Beraterin oder deinem Berater für die Baufinanzierung besprechen.