Baudarlehen

Viele Deutsche träumen von einer eigenen Immobilie. Du auch? Sei es das Einfamilienhaus mit Garten auf dem Land oder die moderne Eigentumswohnung im Zentrum der Großstadt. Manche wollen die Immobilie selbst bewohnen, andere möchten vermieten oder als Kapitalanlage nutzen. Egal, ob Neubau auf einem Grundstück oder der Erwerb einer Bestandsimmobilie – nur die wenigsten werden ihr Vorhaben aus eigener Tasche bezahlen können.

Deshalb greifen künftige Bauherrinnen und Hausbesitzer auf Fremdkapital zurück, das Banken oder andere Finanzinstitute gegen eine Gebühr (Zins) bereitstellen: das Baudarlehen. Im Gegensatz zu gewöhnlichen Ratenkrediten ist ein Baudarlehen an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Du darfst es also nur zum Bau, Kauf oder zur Modernisierung einer Immobilie verwenden.

Baudarlehen – oft auch Baufinanzierung, Hauskredit oder Immobilienhypothek genannt – gibt es in unterschiedlichen Formen und mit vielen individuellen Anpassungsmöglichkeiten. Du kannst dir aber merken: Alle Baudarlehen bestehen aus den gleichen Elementen, von denen einige auch die Konditionen des Kredits bilden. Im Folgenden findest du die wichtigsten Bestandteile eines Baukredits verständlich erklärt.

Zinsen

Zinsen stellen Gebühren dar, die der Darlehensnehmende für die Bereitstellung des Kredits an das Finanzinstitut entrichtet. Der Zinssatz wird in Prozent auf das entliehene Kapital angegeben und immer bezogen auf einen gewissen Zeitraum berechnet, meist pro Jahr. In diesem Fall spricht die Bank auch von einem Jahreszins.

Seit der Zinswende im Jahr 2022 zahlst du für ein Baudarlehen wieder höhere Hypothekenzinsen. Verfügst du über eine angemessene Bonität, bieten dir Banken im März 2023 für ein Standarddarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung einen Bauzins von um die 4 Prozent an. Beachte dabei jedoch: Die Baufi24 Finanzierungsprofis rechnen mit einem schwankenden, tendenziell weiter steigenden Zinsniveau. 

Zum Vergleich: Wer 2008 einen Baukredit aufnahm, musste sich oft mit Zinsen um die 5 Prozent zufriedengeben. Im ersten Quartal 2023 liegt der Hypothekenzins noch darunter. Hast du bereits ein Baugrundstück im Auge? Dann sichere dir den aktuellen Zins, bevor dieser weiter anzieht. Das Baufi24 Team steht dir dazu mit Rat und Tat zur Seite.

Zinsbindung

Die Sollzinsbindung gibt den Zeitraum an, in dem der Zins und die meisten anderen Konditionen deines Baudarlehens nicht veränderbar sind. Weder darf die Bank den Zinssatz des Bankdarlehens anheben, wenn das allgemeine Zinsniveau auf dem Markt steigt, noch darfst du auf günstigere Zinsen hoffen, wenn sich die Marktlage in dieser Zeitspanne zu deinen Gunsten verändert. Sobald die Zinsbindungsfrist verstrichen ist, benötigst du eine Anschlussfinanzierung für deine Restschuld. Es steht dir dann frei, die Restschuld bei einem anderen Anbieter und zu möglicherweise besseren Konditionen zu finanzieren. Die üblichen Zinsbindungen beginnen bei 5 Jahren und erstrecken sich über 10, 15, 20, 25 und bis zu 30 Jahren.

Welche Zinsbindung ist nun für dich die richtige? In Phasen eher steigender Zinsen, so wie aktuell der Fall, bietet dir eine längere Zinsbindung zusätzliche Sicherheit. Für die meisten Baudarlehen ist derzeit eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahre vernünftig.

In Phasen tendenziell fallender Hypothekenzinsen ist hingegen eine kürzere Zinsbindung sinnvoll. Für deine Anschlussfinanzierung kannst du dann auf günstigere Zinsen hoffen. Welche Zinsbindung für dich am besten passt, richtet sich aber immer auch nach deiner individuellen Situation. Das Baufi24 Team berät dich jederzeit.

Tilgung

Über die Tilgung zahlst du dein Darlehen an den Kreditgebenden zurück. Der Tilgungssatz ist dabei der prozentuale Anteil an der Kreditschuld beziehungsweise Restschuld, den der Darlehensnehmende dafür jährlich entrichtet.

Mit jeder bezahlten monatlichen Rate verringert sich die Restschuld deines Baudarlehens. Ferner berechnet die Bank die Zinsen immer in Bezug auf die Restschuld, die kontinuierlich abnimmt. Dadurch gibt es eine stete Verschiebung, was den Anteil von Tilgung und Zinsgeld innerhalb der monatlichen Rate angeht. Der Anteil der Zinszahlung sinkt, der Anteil der Tilgungsleistung steigt. Deshalb ist beim Erstellen deiner optimalen Finanzierungsstrategie oft von "anfänglicher Tilgung" die Rede.

Hieraus folgt: Ein fein abgestimmter Tilgungsplan kann für eine günstige Immobilienfinanzierung wichtiger sein, als einen niedrigen Zins zu ergattern. Denn je höher dein Tilgungssatz ist, desto schneller ist dein Baudarlehen abbezahlt – und desto weniger Jahre zahlst du Zinsen. Nach dem Anstieg der Bauzinsen im Jahr 2022 solltest du darauf besonders achten. Welchen Einfluss der Tilgungssatz auf Zinszahlungen und Laufzeit deines Darlehens hat, kannst du eigenhändig mit unserem Bauzinsrechner durchspielen.

Sondertilgungen

Ein weiterer Weg, die Restschuld deines Baudarlehens zu verkleinern, sind Sondertilgungen. Darunter ist die Möglichkeit zu verstehen, zusätzliche Tilgungszahlungen außerhalb des normalen monatlichen Rhythmus zu leisten.

Viele Baudarlehen bieten Kreditnehmenden die Option, eine bestimmte Anzahl von Sondertilgungen bis zu einem gewissen Betrag wahrzunehmen (beispielsweise zwischen 5 und 10 Prozent der Nettodarlehenssumme oder einen festen Betrag pro Jahr). Dies ist meist kostenlos. Es gibt aber ebenso Banken, die für das Recht auf Sondertilgung einen Zinsaufschlag erheben.

Sondertilgungen solltest du einplanen, wenn du mit außerplanmäßigen Geldzuflüssen, beispielsweise aus Gehaltsboni oder Erbschaften, rechnest. Sie sind ein gutes Mittel, die Laufzeit des Kredits weiter zu verkürzen.

Eigenkapital

In der Regel begleichen zukünftige Bauherrinnen und Hausbesitzer einen Teil ihrer Finanzierung aus eigener Tasche, also durch Einsatz von Eigenkapital. Aber wie hoch sollte der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtsumme der Finanzierung sein? Grundsätzlich gilt: je höher, desto besser!

Bei einem hohen Eigenkapitalanteil sinkt nämlich das Risiko einer Überschuldung, wenn du deinen Baukredit zum Beispiel aus privaten Gründen kündigen musst. Viel Eigenkapital vermindert allerdings nicht nur das Risiko des Hausbauenden, sondern auch das der Bank. Deshalb belohnen Kreditinstitute einen hohen Eigenkapitalanteil mit niedrigeren Zinsen. Die Profis von Baufi24 empfehlen dir, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in den Hauskauf oder ins Bauvorhaben einzubringen. Besser noch wären 30 oder 40 Prozent.

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist hingegen risikoreicher und daher teurer. Unter bestimmten Umständen ist eine solche aber auch möglich. Mehr zum Thema erfährst du weiter unten.

Monatliche Rate

Die monatliche Rate, die du für den Kredit an die Bank zahlst, berechnet sich aus der Darlehenssumme, dem Sollzins und dem Tilgungssatz. Dabei gilt die Formel:

Alternativ kannst du mit dem Darlehensrechner von Baufi24 verschiedene Baufinanzierungen durchspielen und die monatliche Rate für dein Baudarlehen schnell und einfach kalkulieren.

Ein Baudarlehen bedarf guter Vorbereitung. Finde zuerst heraus, wie viel Immobilie du dir überhaupt leisten kannst. Unser kostenloser Budgetrechner ist dabei eine große Hilfe. Die Baufi24 Finanzierungsexpertinnen und -experten raten, die eigene Finanzkraft nicht zu überschätzen. Schließlich sollte durch den Baukredit dein Lebensstandard nicht sinken. Außerdem planen Kreditinteressierte immer einen Puffer für unerwartete Ausgaben in ihre Finanzierung ein.

Ist der finanzielle Rahmen abgesteckt, sind die Nebenkosten für den Hauskauf geschätzt und ist das Eigenkapital einkalkuliert? Dann kannst du dich auf die Suche nach einem passenden Baudarlehen machen. Im Anschluss erklären wir, welche Arten von Baudarlehen es gibt, welche Vor- und Nachteile diese haben und welcher Immobilienkredit für dich der richtige ist.

Annuitätendarlehen: der Klassiker

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um den Klassiker unter den Immobilienkrediten. Das kennzeichnende Merkmal dieser Darlehensart ist die Höhe der monatlichen Rate, die während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Nur die Anteile von Zinszahlung und Tilgungsleistung innerhalb der Rate verändern sich stetig zugunsten der Tilgung. Die gleichbleibende Rate bedeutet für dich Planbarkeit und die Sicherheit, diese über die gesamte Laufzeit hinweg bezahlen zu können.

Eine Finanzierung beginnt bei kurzen Zinsbindungszeiten von 5 Jahren, üblich sind allerdings Fristen von 15 bis zu 25 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist die Restschuld deines Darlehens im Regelfall noch nicht beglichen. Deshalb benötigst du später eine sogenannte Anschlussfinanzierung, bei der unter Umständen höhere Zinsen anfallen.

Annuitätendarlehen bieten große Sicherheit, aber nur wenig Flexibilität, was sowohl Vor- als auch Nachteil ist. Zwar darfst du bei einer langen Zinsbindungsfrist mit einem gleichbleibenden Sollzins rechnen. Allerdings kannst du mit Ausnahme geplanter Sondertilgungen keine zusätzlichen Tilgungsleistungen in dein Baudarlehen einfließen lassen. Schon gar nicht ist es möglich, die noch offene Restschuld auf einen Schlag zu begleichen. Willst du das trotzdem tun, musst du eine mitunter hohe Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten.

Volltilgerdarlehen

Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen bleibt bei einem Volltilgerdarlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist keine Restschuld übrig. Du zahlst also den gesamten Darlehensbetrag während einer einzigen Zinsbindungsphase zurück. Das hat zur Folge, dass die Zinsbindungszeiten entsprechend langwierig ausfallen. Üblich sind 15 bis 35 Jahre, wobei kürzere Laufzeiten ebenfalls möglich sind.

Der Vorteil des Volltilgerdarlehens ist die Zinssicherheit. Da du keine Anschlussfinanzierung für die Restschuld brauchst, musst du dir über etwaige Veränderungen des allgemeinen Hypothekenzinsniveaus keine Gedanken machen. Der Nachteil: Je länger deine gewählte Zinsbindung, desto höher ist der von der Bank gewährte Bauzins. Wer hingegen auf eine kürzere Zinsbindung setzt, hat seinen Kredit entsprechend schneller zurückzuzahlen. Dazu wiederum ist eine größere Tilgungsrate erforderlich. Aus diesem Grund ist das Volltilgerdarlehen vor allem für Bauherrinnen und Bauherren mit hohem und sicherem Einkommen gedacht.

Vollfinanzierung – ohne Eigenkapital bauen oder kaufen

Junge Bauherrinnen und Hauskäufer können häufig auf kein angespartes finanzielles Polster zurückgreifen, möchten aber auf eine eigene Immobilie nicht verzichten. Wie wir bereits beschrieben haben, belohnen Banken Darlehensnehmende mit viel Eigenkapital mit niedrigeren Zinsen. Doch auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist für dich manchmal realisierbar.

Grundsätzlich unterscheiden Banken zwischen einer 100-Prozent- und einer 110-Prozent-Finanzierung (ebenso Vollfinanzierung genannt). Bei Letzterer deckt der Baukredit nicht nur die Kaufsumme deiner Immobilie ab, sondern auch deine Nebenkosten, die etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Der große Nachteil der Vollfinanzierung sind die Kosten. Denn die Bank verlangt für das erhebliche Risiko einen hohen Zinssatz für den Immobilienkredit. Abgesehen davon ist es deutlich schwieriger, eine Vollfinanzierung zu erhalten. Am besten lässt du dich hierzu von einem erfahrenen Baufinanzierungsvermittelnden beraten.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag ist die Summe aus zwei Finanzierungsphasen: einem Sparplan und einem Baudarlehen. Zwar ist die Verzinsung deines Kapitals in der Sparphase eher niedrig, jedoch ist das anschließende Baudarlehen ebenfalls geringer als marktüblich verzinst. Diese besseren Zinsen kannst du dir mit einem Bausparvertrag jetzt schon für die Zukunft sichern.

Zu Beginn entscheidet der Interessierte sich für eine Bausparsumme, die er in die zukünftige Immobilie investieren möchte. Davon werden 30 bis 50 Prozent angespart, die nach einem festgelegten Zeitraum "zuteilungsreif" sind. Will der Bausparende dann eine Immobilie kaufen oder ein Bauvorhaben in die Tat umsetzen, kann er den Rest der Bausparsumme als Baudarlehen beantragen.

Als Bausparender musst du den Kredit allerdings nicht in Anspruch nehmen. Stattdessen ist es ebenso möglich, weiter zu sparen oder sich das ersparte Kapital einfach auszahlen zu lassen. Wegen dieser Flexibilität birgt ein Bausparvertrag ein geringes Risiko. Das macht ihn zu einem attraktiven Modell für Unentschlossene oder Personen, die erst in einigen Jahren ein Eigenheim erwerben möchten. Zudem: Dank steigender Zinsen am Kapitalmarkt stehen die Chancen gut, dass du für deinen Bausparvertrag bessere Sparzinsen bekommst als in den letzten Jahren.

KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Bauherrinnen und Immobilienkäufer mit unterschiedlichen Programmen, die sich teilweise miteinander kombinieren lassen. So kannst du mit den Krediten und Zuschüssen der staatlichen Förderbank mitunter viel Geld sparen.

Als staatliche Förderbank verfolgt die KfW einen öffentlichen Auftrag und bietet neben zinsgünstigen Krediten auch Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Modernisierungen, die die Energieeffizienz des Hauses steigern, und altersgerechte Umbauen unterstützt die KfW ebenfalls.

Professionelle Beratende für Baudarlehen wie die von Baufi24 helfen dir herauszufinden, welche KfW-Förderung für dich infrage kommen. Überdies erhalten Darlehensinteressierte bei einer unverbindlichen und kostenlosen Beratung Profi-Tipps rund um die Antragstellung.

Hast du schon ein Baudarlehen abgeschlossen und das beantragte Geld von der Bank bekommen? Dann steht dem Kauf deines Eigenheims nichts mehr im Wege! Zur Rückführung des Baukredits zahlen Darlehensnehmende nun jeden Monat eine vereinbarte Rate an den Kreditgebenden. Abgesehen davon musst du dich in der Zeit nach dem Abschluss des Hauskredits nicht weiter um ihn kümmern. Endet allerdings in wenigen Jahren die Zinsbindung, nimm dein Erstdarlehen genau unter die Lupe.

Denn wer sich für ein klassisches Annuitätendarlehen entscheidet, hat die Kreditschuld nach Ablauf der festgelegten Zinsbindung noch nicht komplett getilgt. Es besteht also eine Restschuld. Für diese bist du auf ein weiteres Baudarlehen angewiesen. Wichtigstes Kriterium bei der Auswahl einer solchen Anschlussfinanzierung ist der gewährte Sollzins. Aufgrund dessen spielt beim Abschluss eines neuen Immobilienkredits das Timing eine wesentliche Rolle. Allgemein gilt:

• Sind die Hypothekenzinsen seit Aufnahme des ersten Baudarlehens gesunken, profitierst du von günstigeren Sollzinsen bei der Anschlussfinanzierung.
• Wenn hingegen die Hypothekenzinsen in dieser Zeit gestiegen sind, hast du mit höheren Sollzinsen und dadurch mit einem teureren Baukredit zu rechnen.

Benötigst du demnächst eine Anschlussfinanzierung, hast du grundsätzlich 3 Optionen:

• Prolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen

Neues Baudarlehen bei bisheriger Bank abschließen

Eigenheimbesitzende, die bei ihrem derzeitigen Kreditinstitut bleiben möchten, treffen mit einer Prolongation die richtige Wahl. Sie läuft folgendermaßen ab: Ein paar Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist des Erstdarlehens unterbreitet dir die bisherige Bank ein neues Angebot. Dieses orientiert sich vor allem an den aktuellen Bauzinsen.

Entschließt du dich zu einer Prolongation, unterschreibst du einfach den zugesandten Vertrag zum Baudarlehen. Einen neuen Kreditantrag musst du somit nicht stellen. Das macht eine Prolongation besonders simpel. Jedoch birgt diese Möglichkeit auch eine entscheidende Schwäche: So gewährt dir die alte Bank nur in den seltensten Fällen die besten Sollzinsen.

Dank Umschuldung Kosten des Baudarlehens deutlich senken

Wer bei seiner Anschlussfinanzierung effektiv Geld sparen will, sollte die Option einer Umschuldung unbedingt prüfen. Informiere dich idealerweise 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu den Angeboten anderer Kreditinstitute. Tipp: Nimm dir hierfür ausreichend Zeit. Schließlich gibt eine Vielzahl an Kreditinstituten am Markt, die für Baudarlehen eine Anschlussfinanzierung anbieten.

Generell ist eine Umschuldung der Baufinanzierung im Vergleich zu einer Prolongation etwas aufwendiger. Du hast dafür nämlich einen neuen Antrag zu stellen und entsprechende Einkommensnachweise einzureichen. Zudem fallen für die Abtretung der Grundschuld Kosten in Höhe von ein paar Hundert Euro an. Meist aber wiegt die durch die Umschuldung erzielte Zinsersparnis diese Nachteile mehr als auf.

Wessen Zinsbindung erst in einigen Jahren endet, kann derzeit noch keine Umschuldung veranlassen. Aktuell befinden sich die Bauzinsen zwar nicht mehr auf einem Tiefstand. Es gilt aber als wahrscheinlich, dass sie sich in der Zukunft weiter verteuern. Deshalb kann es sinnvoll sein, die heutigen Zinsen für später festschreiben zu lassen.

Das funktioniert mit einem Forward Darlehen. Über ein solches sicherst du dir, gegen eine geringe Gebühr, bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des ersten Baudarlehens die derzeitigen Hypothekenzinsen für deine Anschlussfinanzierung.

Dieser Artikel hat dir einen ersten Überblick zum Thema Baudarlehen verschafft. Mit diesem Wissen kannst du nun klären, welches Baudarlehen am besten zu deinem Vorhaben passt und ob für dich eine Förderung infrage kommt. Für das Einholen und Bewerten konkreter Angebote empfehlen wir die Unterstützung eines professionellen Baufinanzierungsvermittelnden wie Baufi24.

Als neutraler und privater Vermittler von Bau- und Immobilienfinanzierungen verhilft dir Baufi24 seit über 14 Jahren zum Eigenheim deiner Träume. Durch einen Vergleich von mehr als 500 Banken und Finanzinstituten finden unsere Beratenden das für dich günstigste Baudarlehen. Zudem entwickeln sie eine optimale Finanzierungsstrategie – und das kostenfrei!

Fordere jetzt online oder telefonisch einen unverbindlichen und kostenfreien Vorschlag für dein Baudarlehen an. Oder lasse dich in einer Baufi24 Geschäftsstelle unverbindlich und kostenlos beraten – deutschlandweit und gerne persönlich vor Ort.