Haus bauen oder kaufen

Wer keine Lust mehr hat, jeden Monat Miete zu zahlen, denkt oft über den Kauf einer Immobilie nach. Die erste Entscheidung fällt zwischen der Eigentumswohnung und dem Haus. Doch auch wer sich für die Variante Haus entscheidet, ist noch nicht am Ziel. Nun gilt es schnell die wichtige Frage zu klären: Haus bauen oder Haus kaufen? Was es bei dieser Entscheidung zu beachten gilt, schauen wir uns in diesem Beitrag an.

Ein wichtiger Grund, sich für den Hausbau zu entscheiden, ist bei vielen Menschen das größere Gefühl der Freiheit. Sie können bei Architektur, Materialien und Grundriss mitreden. In die Planung des Innenausbaus mit Raumaufteilung und Haustechnik können sie ihre Wünsche einbringen. Dabei ist klar: Je individueller die Planung des Hausbaus, desto teurer am Ende das Haus!

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, muss mit dem vorliebnehmen, was er vorfindet. Ein Um- und Ausbau ist zwar möglich, lässt sich aber nicht über Nacht realisieren. Auch fühlt es sich oft gut an, als erster Besitzer das neue Haus zu bewohnen – und keine Spuren der Vorbesitzer zu finden.

Die genannte Freiheit ist jedoch nicht unbegrenzt. Sehr individuelle Wünsche umzusetzen, ist kostspielig. Wer auf Standards setzt, spart Geld bei der Planung und kann damit preiswerter bauen.

Wer mit einem Bauträger baut oder ein Fertighaus finanziert und kauft, muss auch nicht mit dem erstbesten Modell vorliebnehmen. Die Auswahl attraktiver Hausformen ist groß und zudem lässt sich in einem der 20 deutschen Musterhausparks vorab ein Eindruck von der künftigen Wohnatmosphäre gewinnen. Über 600 Musterhäuser stehen zur Besichtigung bereit und zeigen verschiedene Haustypen.

Ein wichtiger Unterschied der Kosten von Hausbau und Hauskauf ist die Planungssicherheit. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie erwerben, verhandeln Sie den Preis und setzen den Kaufvertrag auf. Beim Hausbau hingegen kann sich die Lage während der Bauzeit verändern. Insbesondere bei eigen geplanten Häusern kann der Neubau am Ende deutlich teurer werden als geplant. Zudem kann es sein, dass Sie während des Innenausbaus auf einmal neue und kostspielige Ideen haben. Entscheiden Sie sich für das teure Parkett und die Marmorbadewanne schlägt sich das im Preis nieder. Vielleicht möchten Sie Ihr Haus doch besser sichern als ursprünglich geplant – oder Sie überdenken die Raumaufteilung. All diese Aspekte können die Bauzeit verlängern und die Kosten erhöhen.

Was ist teurer: Hauskauf oder Hausbau? Diese Frage lässt sich nur fair beantworten, wenn wir Äpfel mit Äpfeln vergleichen. Bei vergleichbarer Lage, Haustyp und Größe von Grundstück und Haus, ist der Neubau oft teurer. Gleichzeitig punktet das neu gebaute Haus in den ersten Jahren der Nutzung mit niedrigeren Nebenkosten. Im Neubau verbrauchen Sie normalerweise weniger Energie, da das Haus gut gedämmt ist. Zudem fallen in den ersten Jahren wenige teure Reparaturen an.

Selbst wenn Sie dem Hausbau den Zuschlag geben, beeinflussen weitere Entscheidungen die Kosten. Mit einem Bauträger zu bauen kommt günstiger, als in Eigenregie mit einem Architekten das ausgefallene Traumhaus zu planen.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie hängt der Preis stark von Angebot und Nachfrage ab – und vom Verhandlungsgeschick der Beteiligten. Bezüglich der Energiekosten muss ein älteres Gebäude keinen Nachteil bedeuten. Wurde das Haus bereits mit moderner Technik gebaut, können Sie auch in einer Bestandsimmobilie von niedrigen Heizkosten profitieren.

Unterschiede in den Nebenkosten

Neben dem Kaufpreis für das Haus fallen hohe Nebenkosten der Baufinanzierung als Prozentsatz des Kaufpreises an. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Aspekten ab.

• Grunderwerbsteuer: Wie viel Grunderwerbsteuer Sie zahlen müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland Ihr Haus liegt. Sie können mit günstigen 3,5 Prozent davonkommen oder müssen im schlimmsten Fall 6,5 Prozent bezahlen.
• Notarkosten beim Hauskauf: Der Notar fordert eine Gebühr von ungefähr einem Prozent, um den Kaufvertrag rechtsgültig abzuwickeln. Dazu kommt noch ein halbes Prozent für die Eintragung ins Grundbuch.
• Hat Ihnen ein Makler das Grundstück oder Haus vermittelt, verlangt er eine Maklerprovision. Diese zahlen hälftig Käufer und Verkäufer.

Bauen Sie ein Haus, müssen Sie mit weiteren Nebenkosten rechnen. Dazu zählen beispielsweise:

• Kosten, um das Grundstück vermessen zu lassen
• Gebühren für den Eintrag in das Liegenschaftskataster
• Kosten für das Erteilen einer Baugenehmigung
• Wird ein Grundstück erschlossen, wird es an die Versorgung mit Wasser und Energie sowie an die Kanalisation angeschlossen. Auch die Versorgung mit Telefon und Internet sollte möglich sein.

Unterschiede im Ablauf

Wer nicht selbst Architekt oder Handwerker ist, sollte ein Haus vor dem Kauf mit einem Experten besichtigen. Ein Sachverständiger kann den Zustand von Elektroinstallationen und Wasserleitungen beurteilen und hat einen Blick für versteckte Mängel. Mit seiner Erfahrung und seinen Messinstrumenten kann er einschätzen, ob Räume und Wände feucht sind – und die Gefahr von Schimmel droht.

Er denkt auch daran, die entscheidenden Fragen zu stellen, zum Beispiel nach den verwendeten Baustoffen. In früheren Jahren wurden Stoffe verwendet, die heute als gesundheitsgefährdend gelten.

Der Bauexperte erkennt einen Renovierungsstau und erklärt Ihnen, ob Sie schon bald mit hohen Investitionen rechnen müssen. Muss das Dach saniert werden oder die Heizung erneuert, fallen erhebliche Kosten an. Das wird besonders dann kritisch, wenn Sie sich bei der Finanzierung bis auf den letzten Euro verausgaben haben.

Bei einer Bestandsimmobilie ist es zudem wichtig zu hinterfragen, wie Grund und Boden früher einmal genutzt wurden. Handelt es sich um eine ehemals landwirtschaftlich genutzte Fläche, gibt es wenig Anlass zur Sorge. Genau hinsehen sollten Sie, wenn auf dem Gelände früher mal ein produzierendes Gewerbe tätig war. Um sicherzugehen, können Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben oder vom Verkäufer ein solche verlangen. Schauen Sie sich zudem gründlich die nähere Umgebung an. Liegt ein Fluss unweit des Hauses, könnte Hochwasser Probleme verursachen. Ähnlich sieht es bei einer Hanglage aus, die sich bei Starkregen ungünstig auswirken kann.

Zeit, Energie und Aufwand

Wer möglichst schnell und unkompliziert in sein Haus ziehen möchte, sollte eine Bestandsimmobilie kaufen. Ist die Traumimmobilie erst einmal gefunden und steht die Finanzierung, kann alles recht schnell gehen. Beim Bau eines Hauses ist weit mehr Geduld gefragt. Der Vergleich stimmt so allerdings nur, wenn das Haus oder der Bauplatz in der gleichen Stadt liegen. In wenig nachgefragter Lage einen Bauplatz zu finden, kann schnell gehen. Wer sich dann für ein Fertighaus ohne Keller entscheidet, muss mit dem Umzug nicht lange warten.

Um ein schönes Haus in gutem Zustand im gewünschten Stadtteil zu finden, kann viel Anstrengung nötig sein. Die Suche kann sich durchaus über einige Monate hinziehen. Und selbst wenn das Wunschobjekt auftaucht, so schläft die Konkurrenz nicht. Möglicherweise bekommt ein anderer Interessent den Zuschlag.

Ob Sie sich für den Bau oder Kauf eines Hauses entscheiden, die Immobilienfinanzierung sollte gut überlegt und geplant sein. Denn mit einer individuellen und professionellen Finanzierungsstrategie lassen sich mitunter Tausende Euro sparen. Mit unserer Checkliste können Sie systematisch Ihre Finanzierung planen.

Schritt 1: Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihr Eigenkapital in Form von Bankguthaben, Wertpapierdepots, Immobilien und Wertgegenständen. Wann ist das Geld verfügbar: Müssen Sie Kündigungsfristen beachten? Denken Sie an einen Abschlag, um zum Beispiel Marktschwankungen bei Aktien zu berücksichtigen.

Schritt 2: Um die mögliche Belastung durch einen Immobilienkredit abschätzen zu können, gehören Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben kritisch auf den Prüfstand. Hier hilft eine ehrliche Haushaltsrechnung. Achtung: Denken Sie auch an Kosten, die selten anfallen. Das sind beispielsweise Versicherungen oder Vereinsmitgliedschaften, die Sie nur einmal pro Jahr bezahlen. Vergessen Sie auch nicht Ihren nächsten Sommerurlaub. Zu guter Letzt sollte ein Notgroschen unangetastet bleiben, falls die Waschmaschine kaputt geht oder das Auto eine Reparatur benötigt.

Schritt 3: Nutzen Sie den Baufi24 Baufinanzierungsrechner und prüfen Sie die Auswirkung von festen gegenüber variablen Zinsen und den Einfluss der Tilgungsrate. Vergessen Sie nicht, Sondertilgungen einzuplanen. So können Sie Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen, aber auch eine unerwartete Erbschaft nutzen, um Ihren Immobilienkredit schneller zurückzuzahlen.

Schritt 4: Informieren Sie sich frühzeitig über öffentliche Fördergelder, da es wichtig ist, deren Fristen einzuhalten. Dazu zählen KfW-Darlehen, Zuschüsse der KfW für das umweltfreundliche Bauen sowie verschiedene regionale Förderprogramme der einzelnen Bundesländer.

Zum Abschluss wollen wir die Vor- und Nachteile von Hausbau und Hauskauf noch einmal vergleichend für Sie gegenüberstellen.

Vorteile Hauskauf

• Sie schonen Ihre Nerven und müssen weniger lange warten, bis Sie einziehen können.
• Statt Ihr Traumhaus nur in einer 3-D-Simulation zu bestaunen, können Sie jeden Raum vorab betreten und auf sich wirken lassen.
• Die Kosten für den Kauf des Hauses stehen schnell fest und verändern sich nicht mehr. Zudem ist der Hauskauf meist günstiger als ein Neubau.
• Sie können den Charme eines älteren Gebäudes mit modernem Wohnkomfort verbinden, wenn das Haus entsprechend saniert und gedämmt wurde.

Nachteile Hauskauf

• Sie müssen das zu Ihnen passende Haus finden und können es nicht selbst entwerfen.
• Nachbesserungen und Umbauen sind zeitaufwendig und teuer. Zudem besteht die Gefahr, versteckte Mängel übersehen zu haben.
• Je nach Alter und Zustand des Hauses fallen kurzfristig Kosten für Instandhaltung an.
• Sie haben eine höhere Energierechnung, da das Haus weniger gut gedämmt ist als ein Neubau.
• Bei einem Haus in begehrter Lage den Zuschlag zu bekommen, ist nicht immer leicht. Möglicherweise müssen Sie lange nach der passenden Immobilie suchen.

Vorteile Hausbau

• Sie profitieren von der neuesten Technik und einem niedrigen Energieverbrauch.
• Sie können bei der Gestaltung im großen Stil mitreden und mitentscheiden.
• Sie können in die Zukunft gerichtet bauen und Ihr Haus barrierefrei planen.
• Sie haben die ersten Jahre eine Gewährleistungsfrist und größere Reparaturen fallen zunächst nicht an.

Nachteile Hausbau

• Sie müssen Zeit, Nerven und Geduld mitbringen, einzige Ausnahme: Sie entscheiden sich für ein Fertighaus
• Die Kosten können sich während der Bauphase erhöhen
• Spielt das Wetter nicht mit, kann es zu Verzögerungen beim Bau kommen.
• Stellen Sie Baumängel fest, verzögert sich der Einzug, da zunächst nachgebessert werden muss.

Die Entscheidung ein Haus zu bauen oder das Haus zu kaufen, fällt nicht immer leicht. Profitieren Sie von der langjährigen Erfahrung unserer Spezialisten für Baufinanzierung bei Baufi24. Am Telefon oder im persönlichen Gespräch können Sie alle Fragen zu Hauskauf und Hausbau stellen, die Ihnen auf der Seele brennen. Ihr Baufi24 Berater vergleicht die Angebote von über 500 Banken und findet so die passende Hausfinanzierung für Ihr Vorhaben. Vereinbaren Sie jetzt eine kostenfreien und unverbindlichen Termin!