Haus bauen ohne Eigenkapital

Der Bau eines Hauses will gut geplant sein – vor allem auch in finanzieller Hinsicht. In der Regel verfügen die wenigsten Personen, die den Bau eines Hauses planen, über ausreichend eigenes Kapital, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Der Abschluss einer geeigneten Baufinanzierung löst dieses Problem, das Immobiliendarlehen schließt die Finanzierungslücke mit Fremdmitteln. Der andere Teil wird in Form von Eigenkapital in den Hausbau eingebracht. Dieses ist aus folgenden Gründen für den Immobilienkredit von Bedeutung:

• geringere Kreditsumme erforderlich
• besserer Beleihungsauslauf
• niedrigere Hypothekenzinsen aufgrund geringeren Risikos eines Zahlungsausfalls
• im Falle einer Zwangsversteigerung bessere Konditionen
• schnellere Tilgung der Darlehensschuld

Es gibt auch Menschen, die ein Haus bauen ohne Eigenkapital. Das Einbringen von eigenen finanziellen Rücklagen in die Baufinanzierung bringt jedoch einige Vorteile mit sich. So ist es grundsätzlich erstrebenswert, wenn der Darlehensbetrag möglichst gering ausfällt. Lässt sich ein Teil des Hausbaus mit finanziellen Ersparnissen bestreiten, senkt das den Kreditbetrag. Dadurch reduziert sich der von der Bank berechnete Beleihungsauslauf des Baudarlehens. Dies wiederum erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage.

Welche Bedeutung hat der Beleihungsauslauf bei der Baufinanzierung?

Der Beleihungsauslauf gibt die Höhe des fremdfinanzierten Anteils am Immobilienwert an (Kreditbetrag dividiert durch Beleihungswert). Für Kreditnehmende ist ein niedriger Beleihungsauslauf vorteilhaft. Außerdem vermindert ein Eigenkapitalbeitrag die Gefahr für die Bank, dass der aufgenommene Immobilienkredit nicht wie vereinbart zurückgezahlt werden kann. Schließlich verringert sich durch eigene finanzielle Rücklagen nicht nur die Kredithöhe. Die Bank stuft ebenso die Zahlungsfähigkeit höher ein. Aufgrund dessen gewährt die Bank i. d. R. bessere Zinsen. Niedrigere Zinsen sind gleichbedeutend mit geringeren Kosten für die Baufinanzierung.

Weiterhin wäre ein besserer Beleihungsauslauf auch im Fall einer Zwangsversteigerung der gebauten Immobilie von Vorteil. Über eine solche holt sich die Bank das geschuldete Geld zurück, sofern die Kreditraten nicht mehr auf Dauer bedient werden können. Der geringere Beleihungsauslauf erhöht für den Darlehensgeber nun die Chance, das geliehene Kapital über einen Hausverkauf vollständig zurückzuerhalten. Deswegen profitierst du mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf regelmäßig von günstigeren Bauzinsen.

Der aufgrund der eigenen Finanzmittel kleinere Kreditbetrag bietet einen zusätzlichen Vorteil. So lässt sich die Darlehensschuld schneller tilgen als bei einem Kredit für den Hausbau ohne Eigenkapital. In der Folge verkürzt sich die Zeitspanne bis zur Schuldenfreiheit.

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Ein Haus zu bauen ohne Eigenkapital mag reizvoll sein. Sofern du eine realistische Chance auf eine Vollfinanzierung hast, solltest du dir aber auch über deren Nachteile im Klaren sein.

Haus bauen ohne Eigenkapital: Was sind die Nachteile?

• zwei- bis dreimal höherer Zinssatz macht einen Kredit für den Hausbau ohne Eigenkapital deutlich kostspieliger
• monatliche Darlehensrate beträchtlich höher
• längere Laufzeit der Immobilienfinanzierung
• hohe Restschuld zum Ende der Zinsbindung erschwert die Suche nach passender Anschlussfinanzierung (Gefahr steigender Zinsen beachten)

Für das erhöhte Risiko bei einem Hausbau ohne Eigenkapital verlangt die Bank i. d. R. einen Zinsaufschlag. Ein gesteigerter Kapitaldienst wirkt sich unmittelbar auf deine Kreditrate aus: Sie wird höher. Zugleich dauert es bei einem höheren Kreditbetrag länger, bis die Immobilienfinanzierung getilgt ist. Ferner kann sich zum Ablauf der Zinsbindung ein weiterer Nachteil ergeben. Zu diesem Zeitpunkt ist eine Anschlussfinanzierung der Restschuld notwendig. Sind bis dahin die Hypothekenzinsen gestiegen, wird der neue Baukredit kostspieliger. Nun ist bei Menschen, die ein Haus bauen ohne Eigenkapital, die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist tendenziell höher. Folglich haben anziehende Zinsen für Baufinanzierungen ohne Eigenmittel größere Konsequenzen. Mit unserem Anschlussfinanzierung-Rechner kannst du diverse Szenarien kostenlos kalkulieren.

Wenn du ein Haus ohne Eigenkapital baust, erhöht das zudem die Gefahr, später in eine „Schuldenfalle“ zu geraten. Dazu folgender Hintergrund: Sind Darlehensnehmende in der Zukunft nicht mehr imstande, ihren Immobilienkredit zu bedienen, muss womöglich die Immobilie verkauft werden. Aus dem erzielten Erlös wird dann die Darlehensschuld abbezahlt. Es kann allerdings vorkommen, dass das Geld aus dem Hausverkauf nicht reicht, um die Restschuld zu tilgen. Somit wärst du trotz Veräußerung der Immobilie nicht schuldenfrei. Ein Hausbau ohne Eigenkapital macht dieses Szenario wesentlich wahrscheinlicher, da in diesem Fall das Verhältnis aus Kreditbetrag und Beleihungswert ungünstiger ist.

Bist du im Staatsdienst tätig und verdienstüberdurchschnittlich? Dann kannst du eventuell auch ein Haus ohne Eigenkapital bauen. Wer aktuell ein attraktives Baugrundstück in Aussicht hat, sollte ebenfalls eine Vollfinanzierung in Erwägung ziehen. Allerdings ist dabei genau darauf zu achten, ob sich die Zinsaufschläge und die damit einhergehenden teureren Kreditraten tatsächlich auf Dauer zahlen lassen.

Künftige Eigenheimbesitzende, die in den nächsten Jahren einen höheren Geldbetrag erwarten – etwa aus einer Erbschaft, Lebensversicherung oder einem Immobilienverkauf – könnten auch jetzt ein Haus bauen ohne Eigenkapital. Sobald die zusätzlichen Finanzmittel bereitstehen, lassen sich diese in Form von Sondertilgungen in die Baufinanzierung einbringen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Bank ein entsprechendes vertragliches Recht auf Sondertilgungen einräumt.

Muskelhypothek statt Eigenkapital beim Hausbau

Statt finanzieller Ersparnisse gibt es auch die Möglichkeit, eine sogenannte Muskelhypothek zu erbringen. Darunter sind Eigenleistungen beim Hausbau zu verstehen. Generell ist es durch Eigenleistungen möglich, die Baukosten um rund 10 bis 15 Prozent zu drücken. Diesen Betrag erkennt der Kreditgeber in der Regel als Eigenmittel an. Mit vielen Eigenleistungen kann es so realistisch werden, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen.

Die Mehrheit derer, die ein Haus bauen, zahlen zumindest die Baunebenkosten aus eigenen Mitteln. Überdies bringen eigene Ersparnisse bare Vorteile bei der Immobilienfinanzierung. Aus diesen Gründen ist es empfehlenswert oder nötig, vor dem Hausbau Eigenkapital anzusparen. Folgende Möglichkeiten hast du:

1. Erbschaften oder Schenkungen: Nutze Schenkungen oder Erbschaften von den Eltern oder anderen Familienangehörigen als Eigenkapital für den Baukredit. Kinder haben dabei einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bis zu dieser Höhe fällt für sie weder Schenkung- noch Erbschaftsteuer an. Ferner ist es womöglich sinnvoll, dass du einen Teil einer späteren Erbschaft jetzt schon als Schenkung erhältst. Denn Begünstigte dürfen ihren Freibetrag alle 10 Jahre von Neuem ausschöpfen.
2. Privatkredite: Um an eigene finanzielle Rücklagen für die Baufinanzierung zu gelangen, lässt sich auch ein privates Darlehen abschließen. Über ein solches können Familienangehörige zu niedrigen Zinsen und flexiblen Konditionen Geld zur Verfügung stellen. Ein schriftlicher Darlehensvertrag sollte auch in diesem Fall aufgesetzt werden.
3. Bausparvertrag und Wohn-Riester: Der Weg ins Eigenheim führt manchmal über einen Bausparvertrag. In diesen zahlst einerseits du und andererseits der Staat in Form des Wohn-Riesters ein. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, lässt sich das Guthaben als Eigenkapital verwenden.
4. Private Rentenversicherung checken: Hast du eine private Altersvorsorge abgeschlossen? Unter Umständen ist es besser, diese Beiträge zum Aufbau von Ersparnissen für eine Hauskauf-Finanzierung einzusetzen. Prüfe daher genau, wie viel Rendite die private Rentenversicherung im Vergleich zu einem Eigenheim bringt.

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