Hausbau planen

Es gibt eine Reihe von Punkten, die du bei der Planung eines Hausbaus beachten solltest. Dazu zählen unter anderem die Grundstückssuche, die Auswahl der Bauart, das Planen der Finanzierung und die Kalkulation der Kosten.

Wenn du ein Haus bauen und planen möchtest, solltest du dir dafür unbedingt ausreichend Zeit nehmen. Tipps zum Hausbau beinhalten, dass die Planungsphase inklusive Bauantrag durchaus zwischen sechs und neun Monaten betragen kann. 

Grundstückssuche planen

Die Suche nach dem passenden Grundstück und der anschließende Grundstückskauf sind entscheidende Voraussetzungen für den späteren Hausbau. In erster Linie existieren drei Optionen bezüglich der Art des Grundstückes:

1. Neubaugebiet
2. Bestehendes Wohngebiet
3. Erbpachtgrundstück

In einem bestehenden Wohngebiet ist das vorhandene Haus abreißen und neu zu bauen öfter eine Option. Ebenso sind Grundstück und Immobilie auf der Grundlage Erbbaurecht manchmal eine Möglichkeit. Darüber hinaus sind persönliche Bedürfnisse und Interessen von großer Bedeutung:

• Möchtest du in der Stadt oder auf dem Land wohnen?
• Wie wichtig ist dir die Verkehrsanbindung?
• Wie teuer ist das Leben am Ort, zum Beispiel im Hinblick auf Grundsteuer, Wasser und Müllgebühren?

Folgende Faktoren nehmen ebenfalls Einfluss auf die Entscheidung für das passende Grundstück und den Grundstückskauf:

• Größe des Grundstücks
• Nachbarschaft
• Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte etc.)
• Nähe bzw. Entfernung zu anderen Häusern

Bauart wählen

Was beachten beim Hausbau? Bei der Checkliste zum Hausbau darf die Bauart als wichtiger Punkt nicht fehlen. Du solltest bei der Planung unter anderem folgende Punkte berücksichtigen, basierend auf deinen individuellen Bedürfnissen und Wünschen.

• Fertighaus oder Massivhaus: Es ist eher Geschmackssache, ob du dich für ein Fertighaus oder ein Massivhaus entscheidest. Im Hinblick auf die Qualität und Stabilität gibt es kaum Unterschiede zwischen den zwei Varianten. Ausschlaggebend ist meistens, dass du bei einem Massivhaus mehr individuelle Wünsche einbringen kannst.
• Bauen mit oder ohne Architekturbüro: Während du bei einem Fertighaus auf ein Architekturbüro verzichten kannst, ist das bei einem Massivhaus bzw. einem frei geplanten Haus deutlich schwieriger und nicht empfehlenswert. Ein Entscheidungsfaktor sind allerdings oft die Kosten, die für Architekten und Architektinnen anfallen.
• Haustyp: Neben der Bauart erfordert ebenfalls der Haustyp eine Entscheidung. Zur Auswahl stehen in erster Linie ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte sowie ein Reihenhaus.
• Nachhaltiges Bauen: Für viele Menschen ist mittlerweile nachhaltig bauen mit ökologischen Baustoffen wichtig. Somit ist das ebenso ein Entscheidungskriterium, welches in der Hausplanung nicht fehlen sollte.
• Energieeffizientes Bauen: Für eine hohe Energieeffizienz des späteren Hauses gibt es einige Förderungen. Zwar sind die Kosten meistens beim Bau etwas höher. Jedoch kann sich energieeffizient zu bauen unter anderem durch günstige Kredite sowie Zuschüsse im Rahmen der Bauförderung und vor allem das zukünftige Einsparen von Energie auf Dauer rentieren.
• Barrierefreies Bauen: Eventuell möchtest du in höherem Alter noch in deinem Haus leben? Unter der Voraussetzung spielt barrierefrei zu bauen für das später altersgerechte Wohnen schon beim Haus planen eine Rolle.
• Schlüsselfertig oder mit Eigenleistungen: Schlüsselfertig bauen oder Eigenleistung beim Hausbau einfließen lassen? Möchte ich mein Haus selber bauen? Wenn du handwerklich geschickt bist und ausreichend Zeit hast, kannst du mit Eigenleistungen Kosten einsparen.

Die Kosten beim Hausbau bestehen in der überwiegenden Mehrheit aus den Baukosten. Unabhängig davon, ob du nachhaltig bauen, barrierefrei bauen oder energieeffizient bauen möchtest, solltest du die voraussichtlichen Baukosten möglichst genau kalkulieren. Es gibt eine Reihe einzelner Posten, aus denen sich die Baukosten zusammensetzen. Das sind im Überblick u. a.: 

• Kaufpreis Baugrundstück
• Roh- und Ausbau der Immobilie
• Außenanlagen wie Garten und Terrasse
• Keller oder Bodenplatte
• Installation von Heizung, Elektrik & Sanitär
• Innenausbau

Zu diesen direkten Baukosten kommen die Baunebenkosten. Sie bestehen unter anderem aus:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Notarkosten
• Erschließungskosten

Zum Haus planen zählt das Vorbereiten von Anträgen und Unterlagen, die du zum Beispiel bei Banken oder Behörden einreichen musst. Zwingend erforderlich für einen Hausbau ist die vorherige Baugenehmigung, die vom zuständigen Bauamt erteilt wird. Du musst dort einen Antrag auf Erteilen einer Baugenehmigung stellen, dem wiederum einige Unterlagen beizufügen sind. Das sind neben der Baubeschreibung und dem Bebauungsplan: 

• Lageplan
• Flächenberechnung
• Angaben zur Statik
• Nachweise zu Schall- und Wärmeschutz
• Berechnung zum umbauten Raum

Wenn du auf ein Architekturbüro, einen Bauingenieure bzw. eine Bauingenieurin oder eine Firma für den Hausbau zurückgreifst, übernehmen diese in der Regel das Zusammenstellen der Unterlagen.

Bauablauf planen

Im Durchschnitt kannst du mit 18 bis 24 Monaten rechnen, die ein Hausbau inklusive der Planungsphase dauert, bis dein neues Eigenheim bezugsfertig ist. Im Zusammenhang mit dem Bau einer Immobilie gibt es mehrere Phasen, denn der Ablauf beim Hausbau ist fast immer gleich. Die wichtigsten Schritte nennen wir im Folgenden und geben eine kurze Info, was diese kennzeichnet.

1. Suche nach einem Grundstück: Ohne Grundstück kannst du kein Haus bauen. Deshalb steht zu Beginn die Suche nach einem passenden Baugrundstück.
2. Abschluss der Baufinanzierung: Im zweiten Schritt kümmerst du dich um die Baufinanzierung und erhältst von der Bank mindestens eine Finanzierungszusage, um den weiteren Hausbau zu planen.
3. Grundstückskauf: Nachdem die Baufinanzierung gesichert ist, kannst du das von dir ausgewählte Grundstück kaufen. Du brauchst eine notarielle Beurkundung und es erfolgt die Eintragung ins Grundbuch.
4. Planung: Du bist nun Eigentümer:in eines Grundstücks. Jetzt geht es vor dem Haus bauen ans Planen. Architekturbüros oder Baufirmen setzen deine Wünsche und Vorgaben um.
5. Baugenehmigung: Ohne Baugenehmigung darfst du nicht mit dem Hausbau beginnen. Den Antrag stellst du beim zuständigen Bauamt deiner Stadt oder Gemeinde.
6. Rohbau: Nachdem die Planung des Hausbaus abgeschlossen ist, geht es mit dem Rohbau los. Dieser ist vollendet, wenn alle Außenwände und die Konstruktion des Daches fertiggestellt sind.
7. Bauabnahme: Die nächste Phase beim Hausbau ist die Bauabnahme. Diese bezieht sich auf den fertigen Rohbau und wird durch die Bauaufsichtsbehörde durchgeführt.
8. Innenausbau: Nach der Abnahme folgt der Innenausbau. Dazu zählen zum Beispiel der Türen- und Fenstereinbau, das Verputzen der Wände sowie die Installation der Heizung nebst sanitärer Einrichtungen.

Bauüberwachung planen

In deiner Checkliste zum Hausbau gehört ebenfalls das Thema Bauüberwachung. Du kannst diese Funktion selbst übernehmen, benötigst dazu allerdings eine sogenannte Bauvorlageberechtigung. Diese haben in aller Regel lediglich Architekten und Architektinnen sowie Ingenieure und Ingenieurinnen, die somit zur Bauleitung zugelassen sind. Nicht fehlen dürfen beim Planen des Hausbaus die Kosten, die für die Bauleitung anfallen. Je nach Beauftragung kalkulierst du mit durchschnittlich 10 bis 15 Prozent der Baukosten.

Versicherungen planen

In der Checkliste zum Hausbau dürfen Versicherungen nicht fehlen. Nur wenige davon sind verpflichtend, aber dennoch sehr empfehlenswert. Folgende Versicherungen spielen im Zusammenhang mit dem Hausbau eine Rolle:

• Bauhelfer-Unfallversicherung: Es handelt sich dann um eine Pflichtversicherung, wenn du professionelle Helfer/-innen auf der Baustelle beschäftigst. Diese müssen bei der Berufsgenossenschaft gemeldet werden, damit eine beitragspflichtige Versicherung erfolgt.
• Bauhelfer-Versicherung: Eine Versicherung für Bauhelfer und -helferinnen ist empfehlenswert, wenn dich mit deiner Eigenleistung beim Hausbau Personen aus dem Freundeskreis und Verwandte unterstützen, die nicht als „offizielle“ Helfende der Bauberufsgenossenschaft gemeldet werden müssen.
• Bauherren-Haftpflicht: Eine dringend zu empfehlende Versicherung beim Hausbau ist die Bauherren-Haftpflicht. Als zukünftiger Eigentümer bist du für eventuelle Schäden an Personen oder Sachen auf der Baustelle verantwortlich. Daher gehst du ohne entsprechende Bauherren-Haftpflicht ein hohes finanzielles Risiko ein. Die Versicherung übernimmt Schäden, die du rechtlich zu verantworten hast.
• Grundstückshaftpflicht: Die sogenannte Haus- und Grund-Haftpflichtversicherung ist ebenfalls wichtig, da sie Personen-, Sach- und Vermögensschäden abdeckt, die durch das Grundstück verursacht werden können.
• Feuerrohbau-Versicherung: Die Feuerrohbau-Versicherung ist in aller Regel Pflicht, wenn Banken deinen Hausbau finanzieren. Sie kommt für Schäden am Rohbau auf, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion verursacht werden.
• Bauleistungsversicherung: Neben Feuer sind extremere Witterungsverhältnisse und Vandalismus weitere Risiken für den Rohbau. Solche Schäden würde eine Bauleistungsversicherung regulieren.

Da du beim Planen des Hausbaus viele Punkte beachten musst, ist eine Checkliste äußerst hilfreich. Diese beinhaltet Tipps zum Hausbau und nennt wichtige Aspekte, die du nicht vergessen solltest.

• Tipp 1 – Informationen sammeln: Bevor du mit der Hausplanung beginnst, sammelst du möglichst viele Informationen. Sprich zum Beispiel mit anderen Personen, die bereits ein Haus gebaut haben und erkundige dich nach deren Erfahrungen. Hausbesitzende haben oft hilfreiche Tipps und Ratschläge, die du für das Vermeiden von Fehlern nutzen kannst.
• Tipp 2 – Recherche von Bauunternehmen: Zu infrage kommenden Bauunternehmen solltest du gründlich recherchieren. Das betrifft nicht nur deren Preise, sondern wie zuverlässig die Unternehmen in der Vergangenheit gearbeitet haben. Unter Umständen ist es sinnvoll, einen Bauvermittler bzw. eine Vermittlerin zur Unterstützung heranzuziehen.

Damit du bei der Hausplanung nichts Wichtiges vergisst, unterstützt dich unsere Checkliste in der optimalen Planung und Vorbereitung des Hausbaus. 

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