Hauskauf Finanzierung

Ein großzügiges Einfamilienhaus im Grünen, eine Doppelhaushälfte am Stadtrand oder eine schlüsselfertige Stadtvilla: Ganz gleich, um welche Art Immobilie es geht – viele Paare, Familien oder Singles träumen den Traum von den eigenen vier Wänden. Nur in den seltensten Fällen reicht das Eigenkapital aus, um aus diesem Traum Wirklichkeit werden zu lassen: In der Regel ist eine Hauskauf Finanzierung notwendig.  

Der richtige Finanzierungspartner 

Banken, Finanzdienstleister, Bausparkassen sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergeben Kredite für deine Hauskauf Finanzierung. In Verbindung mit eigenen finanziellen Mitteln ist es dann möglich, eine Immobilie zu kaufen. Die Rückführung des Baudarlehens erfolgt durch die Überweisung der Kreditraten, meistens im Rahmen eines Annuitätendarlehens.

Sorgfältige Budgetplanung

Um zu wissen, welches Haus du dir leisten kannst, solltest du im Vorfeld eine sorgfältige Budgetplanung machen und ermitteln, wie hoch die Kreditrate maximal ausfallen darf. Grundlage hierfür sollte eine realistische Haushaltsrechnung sein. In dieser werden die monatlichen Ausgaben (ohne die bisherige Miete) von den Einkünften abgezogen. Der daraus errechnete Überschuss lässt sich zur Deckung der Raten nutzen. Mithilfe unseres Budgetrechners kannst du den maximal möglichen Kaufpreis deiner Traumimmobilie berechnen, inklusive Kaufnebenkosten.

Professionelle Beratung

Wir unterstützen dich bei der Hauskauf Finanzierung Schritt für Schritt. Hast du eine Immobilie gefunden, begleiten wir dich bei allen Fragen rund um den Hauskredit und darüber hinaus:

• Eigenkapital
• Fördermittel
• Finanzierung

Wir finden eine maßgeschneiderte Hauskauf Finanzierung mit der optimalen Tilgungsrate, die zu dir und deinen Bedürfnissen passt und vergleichen dabei die Konditionen von über 500 Banken.

Je nach Bedarf kannst du dich für verschiedene Darlehensarten entscheiden. Wir stellen die gängigsten Baufinanzierungen kurz vor:

1. Annuitätendarlehen

Besonders beliebt ist das klassische Annuitätendarlehen. Bei diesem vereinbarst du mit der Bank vor Vertragsbeginn einen festen Sollzins, der für eine bestimmte Dauer gilt. Innerhalb dieser zuvor festgelegten Sollzinsbindung sind die monatlich anfallenden Kreditraten gleich. Die Gesamtrate ergibt sich dabei aus der Summe der Anteile von Zins und Tilgung. Über die Laufzeit verändert sich jedoch die Höhe der jeweiligen Anteile.

So steigen über die Jahre die Tilgungen an, während die Zinszahlungen um den gleichen Betrag abnehmen. Da beim Annuitätendarlehen konstante Raten anfallen, gestaltet sich die Finanzplanung mit dieser Darlehensform für dich besonders einfach. Der aufgenommene Kredit wird innerhalb der Sollzinsbindung nicht vollständig getilgt: Es bleibt eine Restschuld bestehen. Diese zahlst du im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zurück.

2. Volltilgerdarlehen

Eine spezielle Variante des Annuitätendarlehens ist das Volltilgerdarlehen. Genauso wie beim Annuitätendarlehen wird bei dieser Kreditform im Vorfeld ein bestimmter Sollzins festgesetzt. Allerdings wählst du bei einem Volltilgerdarlehen den Zeitraum aus, bis zu dem du den gesamten Hauskredit zurückführen willst. Die Bank berechnet daraufhin die monatliche Darlehensrate. Eine Anschlussfinanzierung ist bei dieser Variante nicht erforderlich, da dein Darlehen zum Ende der Laufzeit komplett getilgt ist.

3. Variables Darlehen

Wer ein Haus finanzieren möchte, kann ein variables Darlehen aufnehmen. Im Gegensatz zu den beiden vorher beschriebenen Kreditarten kommt ein variables Darlehen ohne Zinsbindung aus. Das hat zur Folge, dass die kreditgebende Bank deine zu zahlenden Hypothekenzinsen regelmäßig an das aktuelle Marktniveau anpasst. Für dieses Zinsänderungsrisiko werden dir bei einem variablen Darlehen in der Regel bessere Bauzinsen gewährt.

4. KfW-Darlehen & weitere Fördermittel

Der Staat fördert den Erwerb von Häusern durch Privatpersonen nach verschiedenen Kriterien durch die Vergabe von KfW-Darlehen. Willst du eine Immobilie kaufen, die besonders energieeffizient ist, stellt dir die KfW zusätzliche finanzielle Mittel bereit. Es gibt verschiedene nationale und regionale Förderprogramme. Unsere Beraterinnen und Berater helfen dir, die richtigen Fördermittel für dein Vorhaben zu identifizieren und zu beantragen.

Du hast das perfekte Haus bereits gefunden oder startest aktuell die Haussuche? Wenn du einen Hauskauf finanzieren möchtest, solltest du mit einer sorgfältigen Planung starten.

Schritt 1: Budgetplanung und Eigenkapital 

Analysiere deine finanziellen Situation. Dabei solltest du zuerst prüfen, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht. Achte darauf, dass die Vermögenswerte sicher und schnell verfügbar angelegt sind. Denn wer in absehbarer Zeit Geld für den Hauskauf benötigt, sollte schwankungsanfälligere Anlagen, wie etwa Aktien, bei Gelegenheit veräußern und den Erlös zum Beispiel auf das Tagesgeldkonto überweisen.

Als Nächstes bestimmst du, wie hoch deine monatliche Darlehensrate sein darf. Dazu werden alle Haushaltskosten vom zur Verfügung stehenden Einkommen abgezogen. 

Mithilfe des ermittelten Eigenkapitals sowie der maximal monatlichen Kreditrate kannst du dich deiner Budgetplanung widmen. Ein nützliches Tool ist der kostenlose Budgetrechner von Baufi24. 

Beispielrechnung Budget Hauskauf Finanzierung: Monatsrate

Du möchtest ein Haus in Hamburg kaufen. Bei einem Einsatz von 60.000 € Eigenkapital und einem Zinssatz von 3,7 Prozent kannst du dir bei verschieden hohen monatlichen Raten folgende Hauskauf Finanzierung leisten (Stand 2. Oktober 2023):

Die Rechnung weist auf, wie die Höhe deiner monatlichen Rate den maximal möglichen Kaufpreis deines Hauses beeinflusst. 

Beispielrechnung Budget Hauskauf Finanzierung: Eigenkapital

Im Folgenden siehst du, wie du mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals bei gleichbleibender monatlicher Rate den maximal möglichen Kaufpreis deines Hauses beeinflusst. Wir gehen auch hier von einem Sollzins von 3,7 Prozent aus und gehen von einer monatliche Rate von 1.100 € aus.

Schritt 2: Individuell zugeschnittene Finanzierung für deinen Hauskauf finden

Nachdem du dein individuelles Budget für den Hauskauf kalkuliert hast, kannst du nach einem passenden Objekt Ausschau halten und die ersten Besichtigungstermine vereinbaren. Um später keine bösen Überraschungen zu erleben, solltest du schon bei der ersten Begehung auf den genauen Zustand des Hauses achten. Für den Fall, dass die Immobilie bereits in die Jahre gekommen ist, sind nämlich etwaige Instandsetzungskosten in die Berechnung einzubeziehen. Unser Tipp: Nutze unsere Hausbesichtigung-Checkliste.

Hast du ein geeignetes Haus gefunden, kannst du dich im Folgenden mit deiner individuell zugeschnittenen Finanzierung auseinandersetzen.

Um die optimale Finanzierung für dich zu finden, sind viele Faktoren relevant. Unter anderem gehören dazu:

• deine finanzielle und persönliche Situation
• deine Bonität
• dein Eigenkapital
• der Wert und Zustand der Immobilie sowie die Lage

Wir beraten dich, wie genau deine maßgeschneiderte Hauskauf Finanzierung aussehen sollte und welche die richtige Bank an deiner Seite ist. Um eine günstige Hauskauf Finanzierung abzuschließen, gibt es diverse Variablen, die einen Einfluss auf die Kosten und die Struktur deines Hauskredits haben, u. a.:

• Zinshöhe
• Zinsbindung
• Tilgungsrate
• die monatliche Rate

Ist die passende Bank gefunden, um das gewünschte Haus zu finanzieren, prüft das Baufi24 Team auch die Möglichkeit zinsgünstiger Fördermittel. So bieten dir beispielsweise die KfW-Förderung und die Landesförderbanken finanzielle Unterstützung an.

Schritt 3: Verträge  unterschreiben und einziehen

Sobald diese Schritte erledigt sind, kannst du mit der Abwicklung des Kaufs selbst beginnen.

• Der Notartermin: Wer eine Haus kaufen möchte, muss zwingend einen Notar oder eine Notarin zur Kaufvertragsunterzeichnung beauftragen. Bis zu diesem Zeitpunkt solltest du ebenso die Finanzierungsbestätigung der ausgewählten Bank eingeholt haben. Die Baufi24 Expertinnen und Experten unterstützen dich auch dabei.
• Der Kaufvertrag: Möglichst zeitnah nach Erhalt der Bestätigung, dass du den Hauskauf finanzieren darfst, sollte die Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar bzw. der Notarin stattzufinden. So sicherst du dir die aktuell festgeschriebenen Konditionen der vereinbarten Finanzierung.
• Der Kreditvertrag: Nach Abschluss des Kaufvertrags unterschreibst du den Kreditvertrag mit der Bank. Diese erhält dabei eine Ausfertigung des Kaufvertrages. Zur Absicherung des Kreditinstituts gegen einen Zahlungsausfall wird auf die Immobilie eine Grundschuld eingetragen. Für den Fall, dass du deine Raten nicht mehr begleichen kannst, dient das Haus als Sicherheit für die Bank.
• Auszahlung des Darlehens: Zuletzt überweist dir die Bank zu einem festgelegten Zeitpunkt das vereinbarte Darlehen. In Verbindung mit eigenen Rücklagen und Fördergeldern kannst du jetzt das Haus finanzieren bzw. kaufen.
• Tilgung der Hauskauf Finanzierung: Du zahlst die vereinbarten monatliche Kreditraten an die Bank und kannst in dein Wunschhaus einziehen.

Checkliste: die wichtigsten Schritte beim Hauskauf finanzieren

• Analyse der finanziellen Situation: Eigenkapital und maximale Darlehensrate bestimmen
• Kreditsumme mit Budgetrechner ermitteln
• die passende Immobilie finden
• Finanzierungsangebote über Baufi24 einholen
• Fördermittel prüfen lassen
• letzte Besichtigung der Immobilie vor Kauf durchführen
• Vergleich der Finanzierungsangebote und Auswahl
• Erhalt der Finanzierungszusage
• Termin beim Notar
• Abschluss des Kaufvertrags
• Abschluss des Darlehensvertrags
• Grundschuldbestellung
• Auszahlung des Darlehens und Überweisung der Kaufsumme

Es gibt verschiedene "Stellschrauben", mit deren Hilfe sich die Hauskauf Finanzierung an die persönlichen Bedürfnisse und Möglichkeiten anpassen lässt. Hier eine Übersicht zu den wichtigsten Größen bei der Immobilienfinanzierung.

• Gesamtkaufpreis: Wert der Immobilie zuzüglich der Nebenkosten beim Hauskauf, wie etwa Maklerprovision, Grundbuch, Notarkosten und Grunderwerbsteuer.
• Eigenkapital: Der frei zur Verfügung stehende Geldbetrag, der für den Hauskauf aufgewendet wird.
• Darlehensbetrag: Ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie zuzüglich der Nebenkosten und abzüglich des Eigenkapitals.
• Sollzins: Zum Anfang der Laufzeit festgelegter Zinssatz, mit dem der Immobilienkredit verzinst wird.
• Sollzinsbindung: Die Dauer, für die der vereinbarte Sollzins gilt.
• Tilgungssatz: Prozentualer Anteil vom Darlehen/von der Restschuld, mit dem du deinen Kredit zurückführst.
• Sondertilgung: Außerplanmäßige Rückzahlung, die über die vereinbarte Kreditrate hinausgeht.

Grundsätzlich gibt es auch die Möglichkeit, einen Hauskredit ohne Eigenkapital zu erhalten. In einem solchen Fall brauchst du eine sogenannte Vollfinanzierung. Wer kein Eigenkapital beisteuert, muss allerdings nachweisen, dass er oder sie die monatlichen Darlehensraten zuverlässig bedienen kann. Deshalb ist ein verlässliches und hohes Einkommen für diesen Typ von Hauskredit besonders wichtig.

Erhältst du eine Zusage zur Vollfinanzierung, solltest du berücksichtigen, dass du die anfallenden Nebenkosten dennoch selbst tragen musst. Diese belaufen sich auf circa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und machen somit keinen unerheblichen Anteil beim Hauskauf aus.

Um beim Thema Hauskauf Finanzierung das bestmögliche Angebot zu finden, ist ein professioneller und neutraler Vermittelnder von Immobilienkrediten die optimale Lösung. Die erfahrenen Beratenden von Baufi24 bieten dir diesen Service an: Wir vergleichen die Angebote von mehr als 500 Kreditinstituten und fertigen dir ein individuelles Finanzierungskonzept an. Kontaktiere uns und lass dich kostenlos und unverbindlich beraten.