Immobilie kaufen und vermieten: Rentiert sich das?

In Zeiten niedrigster Zinsen auf Spareinlagen stellt sich die Frage: Auf welche Weise können Privatpersonen ihre Ersparnisse noch gewinnbringend anlegen, um etwa eine solide Altersvorsorge aufzubauen? Eine denkbare Lösung lautet: Wohnung kaufen und vermieten. Denn eine Immobilie als Altersvorsorge eröffnet Ihnen einige attraktive Chancen. So erzielen Vermietende regelmäßige, verlässliche Mieteinnahmen. Mit diesem Geld lässt sich beispielsweise ein Teil der aufgenommenen Baufinanzierung zurückführen.

Wer ferner die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, erhält als Ergebnis die Mietrendite. Mit einer Rendite von mehreren Prozent ist diese Anlagemöglichkeit deutlich lukrativer als die derzeit gezahlten Zinssätze auf Sparguthaben. Ist zudem die Immobilie später vollständig abbezahlt, steht ein Teil der erhaltenen Miete zur freien Verfügung. Mithilfe dieses zusätzlichen Kapitals lässt sich der eigene Lebensstandard dauerhaft erhöhen.

Neben dem Erzielen von Mieteinnahmen können Kapitalanlegende auch aus diesem Grund eine Immobilie kaufen und vermieten: Es besteht die Aussicht auf zukünftig steigende Immobilienpreise. Wer dann vermietet, darf sich über eine Wertsteigerung der Immobilie freuen. Die bisherige Entwicklung am Wohnungsmarkt darf diesbezüglich zuversichtlich stimmen: Verglichen mit dem Jahr 2015 stieg der Wert von Bestandsimmobilien bis 2019 um durchschnittlich rund 30 Prozent. Kapitalanlegende, die im Jahr 2015 eine Wohnung für 200.000 Euro erworben und vermietet haben, erzielten somit einen (Buch-)Gewinn von im Schnitt 60.000 Euro vor Steuern.

Ein Haus zu kaufen und zu vermieten, birgt jedoch auch einige Risiken. Folgende Szenarien würden sich auf die Vermietung von Immobilien negativ auswirken:

• Anteil der Neubauwohnungen steigt signifikant
• Hohe Nachfrage nach Wohnraum nimmt ab
• Einführung einer flächendeckenden Mietpreisbremse

Investieren der Staat und private Bauträger zukünftig mehr in den Hausbau, kann dies zu einer Abnahme der Nachfrage nach Wohnungen führen. Folglich wäre es schwieriger, geeignete Mieter und Mieterinnen zu finden. Falls außerdem eine Deckelung der Mietpreise deutschlandweit gesetzlich durchgesetzt würde, wären die Renditeaussichten der Vermietenden mitunter erheblich begrenzt. Geringere Mieten und das Risiko eines vorübergehenden Leerstands machen es also weniger interessant, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Wer den Erwerb einer fremdgenutzten Immobilie plant, sollte daher realistische und nicht zu optimistische Einschätzungen zur erwarteten Miete treffen.

Weiterhin haben Vermieter/-innen Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen in ihrer Kalkulation zu berücksichtigen. Hierbei besteht die Gefahr, dass später die tatsächlichen Aufwendungen für Renovierungen höher ausfallen als geplant. Dies würde die Rendite schmälern und den Erwerb eines fremdgenutzten Objekts womöglich unattraktiv machen.

Damit sich die Investition in eine fremdgenutzte Wohnung lohnt, müssen Eigentümer/-innen mit dem Kauf langfristig Gewinne erwirtschaften. Einen wichtigen Hinweis darauf, ob es im konkreten Fall attraktiv ist, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, liefert die Rendite. Diese gibt den jährlichen Ertrag einer Immobilie als Kapitalanlage an. Bei einer fremdgenutzten Immobilie entsprechen die Mieteinnahmen den Erträgen. Um einen Hauskauf zum Zweck der Vermietung bewerten zu können, wird daher die Mietrendite herangezogen. Am einfachsten lässt sich die Bruttomietrendite bestimmen. Für sie gilt:

(Bruttomieteinkünfte pro Jahr / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Dazu ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung in Stadtlage wird für 270.000 Euro angeboten. In dem Objekt lebt bereits ein Mieter, der eine monatliche Kaltmiete von 900 Euro zahlt. Die Berechnung sieht nun folgendermaßen aus:

[(900 Euro x 12 (Monate)) / 270.000 Euro] x 100 = 4 Prozent

Bruttomietrenditen zwischen 2 und 5 Prozent gelten als üblich. Ein Ergebnis von 4 Prozent ist ein akzeptabler Wert. Zu diesen Konditionen kann es also vorteilhaft sein, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten.

Mietrenditeatlas bietet wertvolle Informationen

Allerdings gestaltet sich die genaue Bestimmung der zu erwartenden Rendite einer Mietimmobilie in der Praxis häufig komplizierter als im genannten Beispiel. So ist insbesondere bei einem noch leer stehenden Objekt nicht klar, ob sich die gewünschte Miethöhe tatsächlich erzielen lässt. Damit Sie trotz dieser Unsicherheit eine gute Entscheidung treffen können, können Sie mit unseren professionellen Rechner, einfach die Mietrendite berechnen.

Zwar spielen die Ausstattung, das Alter und andere Faktoren des Objekts beim Kaufpreis und der Miethöhe ebenfalls eine Rolle. Dennoch liefert der Rechner einen ersten soliden Orientierungswert. Über diesen können Sie nun abschätzen, ob Sie an einem bestimmten Ort eine Immobilie kaufen und vermieten sollten.

Wer bei der Berechnung der Mietrendite professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen möchte, der wendet sich gerne an das Baufi24 Beratungsteam. Die passende Immobilienfinanzierung vermittelt dieses ebenfalls.

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen der Einkommensteuer. Allerdings dürfen Sie zahlreiche Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen, beim Hauskauf steuerlich absetzen. Zu diesen sogenannten Werbungskosten gehören insbesondere:

• Grundsteuer
• Maklerprovision für Vermittlung eines geeigneten Mieters
• Nebenkosten der Baufinanzierung
• Hypothekenzinsen für Immobilienkredit
• Kosten für Reparaturen/Instandhaltungsmaßnahmen
• Abschreibungen auf den Gebäudewert

Grundsätzlich sind die anfallenden Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen – lediglich die Erhaltungsaufwendungen können Sie sofort und in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben. Weiterhin sind die Ausgaben für eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus in den ersten Jahren nach dem Erwerb regelmäßig am höchsten. Dabei ist es möglich, dass die Ausgaben die Einkünfte übersteigen.

Eigentümer/-innen erwirtschaften aus der Vermietung also einen Verlust. Dieser darf mit anderen Einnahmen – etwa den Einkünften aus unselbstständiger oder selbstständiger Arbeit – verrechnet werden. In der Folge kann ein bei der Vermietung ausgewiesener Verlust die gesamte Steuerlast senken. Wollen Sie Steuern sparen, sollten Sie daher ebenfalls in Erwägung ziehen, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten. Weitergehende Auskünfte zum Thema erteilen Angehörige der steuerberatenden Berufe, aber auch das Team von Baufi24.

Ob sich der Erwerb eines fremdgenutzten Wohnobjekts finanziell rentiert, hängt vor allem von der Wahl der Immobilie ab. Der Suche nach einem passenden Haus kommt deshalb eine große Bedeutung zu. Aktuell ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland immer noch hoch. Seit Ausbruch der Corona-Pandemie hat sich dieser Trend mancherorts sogar verstärkt. Begeben Sie sich deshalb am besten frühzeitig auf die Suche nach einer Wohnung, die sich gewinnbringend vermieten lässt.

Gerade in Stadtteilen und Regionen, die zu den bevorzugten Wohngegenden zählen, sollten Kaufinteressierte 1 bis 2 Jahre einplanen, bis ein geeignetes Objekt gefunden ist. Für eine möglichst gezielte Suche legen künftige Vermieter und Vermieterinnen zuvor die Art, Größe und Ausstattung der gewünschten Immobilie fest. Wer eine Wohnung kaufen und vermieten möchte, achtet überdies auf deren genaue Lage. Schließlich ist sie für das Erzielen einer attraktiven Miete oft entscheidend.

Personen, die eine Immobilie kaufen und vermieten möchten, finden hierüber ein passendes Objekt:

• Anzeigen und Ausschreibungen
• eigene Annonce
• persönliche Kontakte und Netzwerke

Um ein Haus zur Vermietung erwerben zu können, ist häufig Schnelligkeit gefragt. Kaufinteressierte reagieren daher, wenn möglich, zeitnah auf Immobilienangebote. Diese finden sich nicht nur in Zeitungen, sondern vor allem auch im Internet. Allerdings gibt es dort viele verschiedene Seiten und Portale.

Alternativ dazu kann es zielführend sein, eine eigene Anzeige zu schalten. Dies ist aber mit zusätzlichem Aufwand und Kosten verbunden. Wer Kontakte zu Menschen in der bevorzugten Wohnregion hat, sollte diese ebenfalls nutzen. Denn in manchen Fällen kommt ein Hauskauf auch aufgrund eines privaten Tipps zustande.

Haben Sie sich dazu entschieden, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, benötigen Sie für den Erwerb in der Regel eine Immobilienfinanzierung von der Bank. Über eine solche erhalten Sie das fehlende Kapital. Mit diesem und eigenen finanziellen Mitteln lässt sich dann das Renditeobjekt erwerben. Die Tilgung des Baukredits erfolgt anschließend über die Zahlung monatlicher Kreditraten.

Um in den Genuss einer günstigen Baufinanzierung zu kommen, müssen die Kreditsuchenden – unabhängig davon, ob sie das Haus selbst nutzen oder vermieten – jedoch einige Bedingungen erfüllen. Die wichtigsten sind:

• einwandfreie Bonitätsprüfung
• Eigenkapital
• gegebenenfalls zusätzliche Sicherheiten

Bevor die Bank eine Hauskauf Finanzierung ausreicht, überprüft sie die Kreditwürdigkeit (Bonität) der Antragstellenden. Verfügen diese über ein gutes und vor allem sicheres Einkommen, verbessert das die Chance auf eine Kreditvergabe erheblich. Überdies ist es üblich, einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital zu bestreiten. 20 Prozent gelten dabei als untere Grenze.

Möchten Sie eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben, interessiert sich das kreditgebende Institut auch für die Lage und Vermietbarkeit des Objekts. Befindet sich die Immobilie etwa in einer beliebten Wohngegend, erhöht das die Wahrscheinlichkeit auf bessere, verlässliche Mieteinnahmen. Dies wiederum steigert die zu erwartende Mietrendite und macht eine Darlehenszusage realistischer.

Dank der aktuell niedrigen Bauzinsen reichen die Mieteinkünfte unter Umständen auch dafür aus, um die monatlichen Darlehensraten vollständig zu decken. Außerdem profitieren Immobilieninteressierte, die bereits ein Eigenheim besitzen und dieses als Sicherheit einsetzen, von günstigeren Konditionen bei der Baufinanzierung.

Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, kann die richtige Lösung sein, wenn Sie auf der Suche nach einer lukrativen Kapitalanlage sind. Vereinbaren Sie einen unverbindlichen und kostenfreien Termin mit Ihrer Baufi24 Geschäftsstelle und lassen Sie sich zu den Themen Hauserwerb, Immobilienfinanzierung und Vermietung fachkundig beraten.