Immobilien als Kapitalanlage

Geringe Zinsen am Tagesgeldkonto auf der einen, schwankungsanfällige Aktien auf der anderen Seite – der Kauf einer Immobilie kann eine sinnvolle Anlagealternative sein. Dabei musst du in die Wohnung oder ins Haus nicht selbst einziehen. Stattdessen lässt sich das „Betongold“ ebenso vermieten bzw. als Kapitalanlage nutzen.

Immobilien als Kapitalanlage: häufig vielversprechendes Chance-Risiko-Verhältnis

Immobilien als Altersvorsorge gelten gemeinhin als sichere und vergleichsweise wertstabile Anlageobjekte. So unterliegen Wohnungen und Häuser für gewöhnlich geringeren Wertschwankungen als etwa Aktien. Zugleich werfen Eigentumswohnungen als Kapitalanlage meist eine wesentlich bessere Rendite ab als Guthaben auf Tagesgeldkonten. Denn Immobilienbesitzende erzielen nicht nur Mieteinnahmen, sondern haben auch die Chance auf eine Wertsteigerung des Objekts. Weitere Vorteile: Kapitalanlagen in Form von Immobilien bieten einen Schutz vor Inflation. Im Falle einer Vermietung lassen sich zudem viele Kosten von der Steuer absetzen.

Kaufst du ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage, dann ziehst du in die Immobilie normalerweise nicht selbst ein, sondern vermietest sie. Setzt du als Kapitalanlage auf Immobilien, hast du 2 Optionen: 

1. Langfristige Vermietung: Der Fokus liegt hier auf einem guten Mietzins, also einer hohen Miete.
2. Weiterverkauf: Bei einem Weiterverkauf versuchen Kapitalanlegende, die Immobilie günstiger zu kaufen und sie später teurer zu verkaufen.

Wohnung als Kapitalanlage kaufen und langfristig vermieten

Wer als Kapitalanlage eine Wohnung erwirbt, um sie dauerhaft zu vermieten, profitiert von kontinuierlichen Mieteinnahmen. Diese lassen sich bspw. zum Abzahlen der benötigten Immobilienfinanzierung verwenden. Ist der Hauskredit dann getilgt, erhöhen die Mietzahlungen dein monatlich zur Verfügung stehendes Einkommen. Kapitalanlegende, die eine Immobilie kaufen und vermieten, können überdies ihre Steuerlast senken. Denn viele Kosten, die rund um die Immobilie anfallen, lassen sich in der Steuererklärung angeben.

Hast du vor, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen und langfristig zu vermieten, musst du allerdings einen gewissen Aufwand einplanen. So haben Vermietende unter anderem diese Pflichten: 

• Verkehrssicherungspflicht nachkommen
• Hausordnung kontrollieren und durchsetzen
• Betriebskostenabrechnungen erstellen
• notwendige Reparaturen veranlassen
• bauliche Mängel beseitigen

Darüber hinaus bringt dir eine Wertsteigerung der Immobilie keinen finanziellen Vorteil, wenn du das Objekt behältst.

Immobilie als Kapitalanlage kaufen und dauerhaft vermieten: Wann lohnt es sich?

Erfolgreiche Vermietende erzielen mit ihrer Immobilie Gewinne. Konkret solltest du bei deiner Investition auf eine solide Mietrendite achten. Die Kennzahl setzt die Mieteinnahmen zum gezahlten Kaufpreis ins Verhältnis. Zugleich ist ein moderater Erhaltungsaufwand wichtig. Meist lohnt sich eine Vermietung, wenn sich die Immobilie in einer gefragten Wohnumgebung befindet und der Zustand des Objekts akzeptabel ist.

Willst du mit einer Kapitalanlage Gewinn erwirtschaften, kannst du auch eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen. Liegt vereinfacht gesagt der Verkaufspreis über dem Kaufpreis, erzielst du einen Veräußerungsgewinn. Hierfür ist es empfehlenswert, ein Objekt in beliebter Lage zu erwerben. Schließlich ist dort die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Preise in Zukunft weiter steigen.

Nachteil bei diesem Szenario ist das Risiko rückläufiger Immobilienpreise. In einem solchen Fall würde ein Verkauf ein Verlustgeschäft bedeuten. Abgesehen davon kann bei einer Veräußerung unter bestimmten Umständen eine Spekulationssteuer anfallen.

Wohnung als Kapitalanlage erwerben und wieder verkaufen: Wann ist es sinnvoll?

Gehst du davon aus, dass der Kaufpreis der favorisierten Immobilie in den nächsten Jahren (deutlich) anzieht? Ein späterer Weiterverkauf wäre dann lukrativ. Hier sollten Kapitalanlegende aber vermeiden, dass sie bei der Veräußerung Spekulationssteuer zahlen.

Ob der Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage rentabel ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Zu den wesentlichen zählen:

Lage der Immobilie

Fast alles lässt sich an einer Immobilie ändern, nur nicht deren Standort. Die Lage des Objekts ist jedoch das mit Abstand wichtigste Kriterium, wenn du im Rahmen einer Kapitalanlage in eine Wohnung investierst. Ein attraktiver Standort erhöht nämlich immens die Chancen auf steigende Mieten und Immobilienpreise. Um die Lage hinreichend gut bewerten zu können, berücksichtigst du ferner neben der direkten Wohnumgebung (Mikrolage) ebenso die umliegende Region (Makrolage).

Zustand der Immobilie

Neben dem Standort kommt es bei Kapitalanlagen auch auf den Zustand der Immobilie an. Ist das Wohnobjekt bspw. veraltet bzw. renovierungsbedürftig, wirkt sich das negativ auf die Vermietbarkeit und den Wiederverkaufswert aus. Überprüfe deshalb genau, welche Mängel oder Schäden die zu kaufende Bestandsimmobilie aufweist. Oft lohnt es sich dabei, eine Gutachterin bzw. einen Gutachter beim Hauskauf einzuschalten. Ein solcher Profi kann dann den aktuellen Zustand der Immobilie exakt bestimmen.

Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Ist der aufgerufene Kaufpreis angemessen? Sachverständige für Immobilien können diese Frage ebenfalls beantworten. Planst du, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, ist das Geld für ein Gutachten in der Regel gut angelegt. Für eine erste Einschätzung hast du die Möglichkeit, direkt online eine Immobilienbewertung vorzunehmen. Des Weiteren musst du die Nebenkosten beim Hauskauf tragen. Diese belaufen sich auf durchschnittlich ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Einen Anhaltspunkt, ob ein Kaufpreis fair ist, kann dir der sogenannte Mietpreismultiplikator (ebenso Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor genannt) liefern. Dieser zeigt an, wie viel Jahresmieten nötig sind, um den gezahlten Kaufpreis zu erhalten.

Anhand der Kennzahl lässt sich die Rendite berechnen:

Mietpreismultiplikator = Kaufpreis zuzüglich Neben- und Modernisierungskosten / jährliche Nettokaltmiete

Es gilt: Je kleiner der Vervielfältiger, desto potenziell lukrativer ist die Immobilie als Geldanlage. In Abhängigkeit von der jeweiligen Lage ist ein Kaufpreisfaktor von 25 oft angemessen. An besonders beliebten Standorten darf die Kennzahl jedoch auch 30 oder mehr betragen.

Was es bei Immobilien als Kapitalanlage noch zu beachten gibt, ist der Mietpreis. Letzterer wird insbesondere von der Lage sowie vom Zustand des Objekts beeinflusst. Eine höhere Miete kannst du vor allem bei einer modernen Immobilie in einem beliebten Ballungszentrum verlangen. Dort stehen auch die Aussichten gut, dass die Mietpreise in den kommenden Jahren steigen. In manchen ländlichen Regionen mit schlechter Infrastruktur musst du dagegen eher mit einer negativen Mietentwicklung rechnen. Welche Mietpreise in einer bestimmten Wohnumgebung üblich sind, lässt sich im aktuellen Mietspiegel der Region nachlesen. Auf dieser Grundlage kannst du dann eine angemessene Miete für deine Immobilie abschätzen.

Erwartete Mietrendite

Mietpreismultiplikator, Brutto-, Nettomietrendite, Objektrendite - die Rendite für vermietete Immobilien als Kapitalanlage lässt sich anhand verschiedener Kennzahlen ermitteln. Problem dabei: Häufig sind die Annahmen der Verkaufenden oder der Maklerin bzw. des Maklers zu optimistisch. So können in der Realität bspw. fallende Mietpreise und Leerstände, aber auch eine schlechte Zahlungsmoral der Mietenden sowie höhere Instandhaltungskosten die tatsächliche Rendite empfindlich schmälern. Das solltest du bei der Berechnung und deiner anschließenden Entscheidung für eine Kapitalanlage, bspw. für eine Wohnung, unbedingt berücksichtigen.

Eine Kapitalanlage dieser Art wird normalerweise durch einen Kredit in Verbindung mit Eigenkapital finanziert. Beim Abschluss des Immobilienkredits sind in erster Linie folgende Aspekte relevant:

• Eigenkapital: Für gewöhnlich finanzieren Immobilienkaufende mindestens die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital. Möchtest du das Objekt vermieten, solltest du deinen Eigenkapitalanteil auf 20 Prozent der Kaufsumme beschränken. Hintergrund: Vermietende können die durch die Baufinanzierung anfallenden Zinsaufwendungen von ihrer Steuer absetzen.
• Entwicklung der Zinsen: Beziehe in deine Überlegungen auch die aktuellen Bauzinsen ein. Grundsätzlich führen steigende Hypothekenzinsen in der Regel zu einer niedrigeren Nachfrage nach Immobilien, wodurch deren Preise sinken. Andererseits haben geringere Bauzinsen oft eine erhöhte Immobiliennachfrage und damit anziehende Preise zur Folge. Aktuell liegen die Top-Zinsen im Februar 2025 bei 3,08 Prozent.
• Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes: Über die Tilgung führst du dein Immobiliendarlehen zurück. Das Rückzahlungstempo und die Gesamtkosten kannst du über den anfänglichen Tilgungssatz steuern. 2 Prozent im ersten Jahr empfehlen viele Finanzierungsprofis als Minimum.
• Fördermöglichkeiten: Planst du, ein Haus als Kapitalanlage zu kaufen, kannst du eventuell auch von staatlichen KfW-Förderungen profitieren. Informiere dich bspw. zum KfW 261, wenn du eine energieeffiziente Immobilie erwerben willst.

Finanzierungsberatung für Kapitalanleger/-innen

Die Expertinnen und Experten von Baufi24 beraten dich professionell zum Thema Immobilienfinanzierung – auch, wenn du dich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessierst. Möchtest du etwa eine zweite Immobilie finanzieren, vergleicht unser Team für dich die Angebote von über 500 Banken. 

Nimm jetzt unsere kostenlose und unverbindliche Beratung in Anspruch:

• telefonisch
• per Video-Chat
• oder direkt bei dir vor Ort in einer der vielen Geschäftsstellen deutschlandweit