Immobilien als Kapitalanlage

In Zeiten von Niedrigzinsen sind Tagesgeldkonten und Sparbücher uninteressant geworden. Wer sein Geld für sich arbeiten lassen möchte, kauft Aktien, Fondsanteile – oder eine Immobilie. Dank der aktuellen Niedrigzinsen lässt sich ein Haus oder eine Wohnung zu guten Konditionen finanzieren.

Statt rasanten Schwankungen der Börsenkurse zeigt die Immobilie einen stabilen Wert und ist vergleichsweise gut vor der Inflation geschützt. Zudem handelt es sich um ein Produkt, das keinen großen Nachfrageschwankungen unterliegt. Wohnraum wird immer benötigt, auch wenn sich an anderer Stelle das Konsumverhalten verändert.

Natürlich gibt es Ausnahmen von dieser Regel. Die Lage eines Hauses ist bekanntlich ein wichtiger Faktor für seinen Wert. Wird in unmittelbarer Nachbarschaft eine Fabrik gebaut oder ein Windrad aufgestellt, kann dies den Wert der Immobilie mindern. Umgekehrt kann die Immobilie jedoch eine Wertsteigerung erfahren, wenn die lange geplante Anbindung mit einer S-Bahn endlich realisiert wird.

Generell prognostizieren Experten, dass der Wert von Immobilien in gefragten Ballungsräumen die nächsten Jahre und Jahrzehnte stabil bleiben wird oder weiter steigen. Wer jedoch in eine schlecht angebundene Immobilie auf dem Land investiert, muss eine genaue Vorstellung davon haben, wie sich die Region und ihre Infrastruktur langfristig entwickeln.

Eine Alternative zum Kauf von Haus oder Wohnung ist der Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds. Letzteren gibt es als geschlossenen oder offenen Immobilienfonds. Die Anteile an offenen Immobilienfonds lassen sich im Regelfall recht unkompliziert wiederverkaufen. Der geschlossene Immobilienfonds hingegen lockt mit einer höheren Rendite, bringt aber gleichzeitig ein erhebliches Risiko mit sich. Im Einzelfall gilt es genau zu schauen, wo und in welche Art von Immobilien ein solcher Fonds investiert. Wer nicht die Zeit und das Interesse hat, in das Thema tiefer einzusteigen, sollte besser die Finger davonlassen.

Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren möchte, muss zunächst die entscheidende Frage beantworten. Wollen Sie die Immobilie vermieten oder selbst darin wohnen? Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst bezieht, kann sich dort nach seinen Wünschen einrichten. Im Gegensatz zu einer Mietwohnung hat der Eigentümer deutlich mehr Freiheiten und muss keine Angst vor einer Kündigung haben. Ist der Immobilienkredit getilgt, wohnt der Eigentümer günstig mietfrei, auch wenn im Alter die Rente etwas niedriger ausfällt. Gleichzeitig ist das Ersparte gut und sicher angelegt und die Immobilie kann an die nächste Generation vererbt werden.

Immobilienbesitz im Alter

Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, hat darin meist einen großen Teil seines Vermögens gebunden. Nach dem Renteneintritt könnte es jedoch interessant werden, dieses Vermögen zugänglich zu machen, ohne gleich das Haus verkaufen zu müssen.

Dafür bietet sich die Alternative an, im Alter die Immobilie zur Hälfte mit Nießbrauchrecht zu verkaufen. Auf diese Weise wird aus „Betongold“ ein reicher Geldsegen für schöne Reisen. Das vertraglich gesicherte Recht garantiert ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Da der Rentner auch die verkaufte Hälfte weiterhin bewohnt, zahlt er dafür an den Käufer ein monatliches Nutzungsentgelt. Verschlechtert sich zu einem späteren Zeitpunkt der Gesundheitszustand und der Umzug in ein Pflegeheim wird nötig, kann die Immobilie komplett verkauft werden.

Die vermietete Immobilie

Eine vermietete Immobilie kann zunächst zum Sparen von Steuern genutzt werden. Langfristig sichert sie ein sogenanntes Passiveinkommen. Ist der Immobilienkredit zurückgezahlt, profitieren Sie von den monatlichen Mieteinnahmen. Zudem können Sie zu einem späteren Zeitpunkt Eigenbedarf anmelden und selbst einziehen.

Wer frühzeitig anfängt, in Immobilien zu finanzieren, hat sogar die Chance, bereits vor dem Renteneintritt finanziell unabhängig zu werden. Damit Sie immer solvente Mieter für Ihre Immobilie finden, sollten Sie beim Kauf auf die Lage und Ausstattung der Wohnung oder des Hauses achten. Liegt die Immobilie in attraktiver Stadtlage, dürfte es nicht schwerfallen, sie langfristig und lukrativ zu vermieten.

Bei der Auswahl der passenden Immobilie sollten immer die gleichen Maßstäbe angelegt werden, egal ob sie vermietet oder selbst genutzt werden soll. Dazu gehören:

• Beim Kauf einer Eigentumswohnung: Ist die Eigentümergemeinschaft halbwegs harmonisch und wurde bereits für eine gute Instandhaltungsrücklage gesorgt?
• Beim Kauf einer Bestandsimmobilie: Liegt ein Renovierungsstau vor oder ist das Haus in einem guten Zustand?
• Lage, Lage, Lage: Befindet sich die Immobilie in einem attraktiven Wohnviertel mit guter Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten?
• Eigenkapital: Können Sie mindestens ein Fünftel der Immobilienfinanzierung aus Ihrem Vermögen aufbringen? Denken Sie auch an die Nebenkosten des Kaufs und die zukünftig regelmäßig anfallenden Kosten.
• Neben den laufenden Kosten muss über die Jahre einiges investiert werden, um den Wert der Immobilie zu erhalten.

Wer sein Geld in einem Sparplan anlegt, weiß genau, wie viel Zinsen pro Jahr ausgezahlt werden. Die Rendite einer Immobilie ist im Vergleich weniger transparent, lässt sich aber zumindest gut abschätzen. Um die Hauskauf Finanzierung mit anderen Kapitalanlagen zu vergleichen, wird die Rendite als Gewinn in Prozent des eingesetzten Geldes auf Jahresbasis ermittelt. Das ist in der Praxis weniger kompliziert, als es klingt.

Die Rendite lässt sich in Bruttorendite und Nettorendite unterscheiden. Die Bruttorendite berechnet nur den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich laufende Kosten wie die Verwaltung und Instandhaltung. Lediglich die Steuern und mögliche Steuervorteile bleiben zunächst außen vor. Ebenso finden im nachfolgenden Rechenbeispiel weder die Darlehnszinsen noch eventuelle Mietausfälle eine Rolle.

Ein Rechenbeispiel zur Ermittlung der Nettorendite:

• Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 300.000 Euro.
• Dazu kommen Kaufnebenkosten von 30.000 Euro.
• Die jährliche Jahresnettokaltmiete beträgt 12.600 Euro.
• Davon werden pro Jahr geschätzte 700 Euro Kosten für die Verwaltung und 950 Euro für Renovierungs- und Reparaturkosten abgezogen.
• Daraus ergibt sich der jährliche Reinertrag aus der Vermietung von 10950 Euro.
• Das Verhältnis aus 10.950 Euro Jahresreinertrag zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten von 330.000 Euro ergibt eine Nettorendite von 3,3 Prozent.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage zur Vermietung kauft, profitiert von steuerlichen Vorteilen. Zunächst können Vermieter und Vermieterinnen den eigentlichen Hauskauf steuerlich absetzen. Auch sämtliche Reparaturen, Wartungsarbeiten und Renovierung für die Wohnung oder das Haus lassen sich als Betriebskosten von der vereinnahmten Miete absetzen. Folglich muss nur die Differenz daraus versteuert werden. Steigt gleichzeitig der Wert der Immobilie, ist dies für die Steuer zunächst nicht relevant.

Allerdings müssen Sie den gewinnbringenden Verkauf der Immobilie versteuern. Die sogenannte Spekulationssteuer zahlen Sie auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis. Dabei wird wie folgt gerechnet:

• Verkaufspreis der Immobilie
• abzüglich Anschaffungskosten (= damaliger Kaufpreis)
• abzüglich Kosten des Verkaufs (zum Beispiel Notar und Makler)
• zuzüglich der geltend gemachten Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt
• aus dieser Rechnung ergibt sich der Gewinn vor Steuern

Auf den Gewinn vor Steuern wendet das Finanzamt Ihren persönlichen Steuersatz an. Je höher Ihr Gehalt oder Ihr Gewinn aus selbstständigen Tätigkeiten, umso höher liegt die zu zahlende Steuer.

Tatsächlich müssen Sie Ihren Gewinn beim Verkauf der Immobilie nicht in jedem Fall versteuern. Trifft einer der folgenden Ausnahmen auf Sie zu, zahlen Sie beim gewinnbringenden Verkauf keine Steuern:

• Das Haus oder die Wohnung war mindestens zehn Jahre in Ihrem Eigentum.
• Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Jahren davor selbst genutzt.

Die genannte 10-Jahres-Frist gilt nicht für den Kauf und Verkauf von unbebauten Grundstücken. Da ein solches Grundstück noch nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, ist aus Sicht des Finanzamts auch keine Eigennutzung möglich.

Auch wenn der Wert einer Immobilie weniger volatil als ein Aktiendepot ist, so ist die Investition dennoch nicht frei von Risiken. Daher gilt es gründlich die eigene Finanzsituation zu durchleuchten und solide zu planen. Wer seine Immobilie vermietet, sollte bei der Wahl seiner Mieter sorgfältig vorgehen. Jeder Vermieter wünscht sich pünktlich zahlende Mieter, die nett zu ihren Nachbarn sind und die Immobilie nach ihrem Auszug sauber und unbeschadet übergeben.

Um Probleme zu vermeiden, nehmen Sie die potenziellen Mieter unter die Lupe. Durch die Vorlage einer Selbstauskunft mit Gehaltsbescheinigung oder Referenzen früherer Vermieter werden unangenehme Überraschungen weniger wahrscheinlich. Soll die Wohnung an Studierende vermietet werden, ist eine Bürgschaft der Eltern hilfreich. Damit die Immobilie in gutem Zustand bleibt, sollte der persönliche Eindruck und Ihr Bauchgefühl gut sein. Wirken die Mieter sympathisch und vernünftig? Klären Sie genau, wer und wie viele Personen in die Wohnung einziehen möchte und ob sie Haustiere mitbringen.

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