Mietrendite: Rechner für Renditeimmobilien

Der Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung bietet grundsätzlich gute Renditechancen. Ob sich ein solcher Schritt tatsächlich auszahlt, hängt aber insbesondere vom Kaufpreis des Hauses sowie von den zu erwartenden Mieteinnahmen ab. Hierbei spielen verschiedene Kriterien hinsichtlich der Immobilie eine wesentliche Rolle, z. B.:

• Lage
• Zustand
• Ausstattung

Zudem nimmt die Bevölkerungsentwicklung Einfluss auf den Kaufpreis und vor allem auf die gezahlten Mieten. Bevor du dich für den Kauf und die Vermietung einer Immobilie entscheiden, kläre ab, wie hoch der Mietertrag für dein Vorhaben ausfallen würde. Generell setzt die Bruttomietrendite die Summe der über ein Jahr gezahlten Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – allerdings ohne Berücksichtigung der Nebenkosten des Erwerbs. Achte auf eine möglichst hohe Rendite: Werte zwischen 2 und 5 Prozent gelten dabei als üblich.

Für Kapitalanleger/-innen können grundsätzlich aber auch Umgebungen interessant sein, die eine geringere Mietrendite abwerfen. In solchen Gegenden ist es häufig einfacher, langfristig zu vermieten. Wer als Vermieter/-in die Rendite berechnen möchte, sollte diesen Aspekt ebenfalls berücksichtigen. 

Wie beschrieben, zeigt die Mietrendite an, ob sich der Kauf und die Vermietung einer bestimmten Immobilie wirtschaftlich lohnen könnten. Doch wie lässt sich die Rendite einer Immobilie berechnen? Hierzu ist als Erstes ein Blick auf den Begriff sinnvoll: Unter Rendite ist allgemein der Jahresertrag einer Geldanlage zu verstehen – als Anlage dient hier eine Immobilie.

Zur Ermittlung der Rendite stehen verschiedene Verfahren zur Auswahl. Die bei Immobilienkäufen am häufigsten verwendeten Kennziffern sind:

• Bruttomietrendite
• Nettomietrendite
• Mietpreismultiplikator
• Eigenkapitalrendite
• Objektrendite

Vergleichsweise einfach lässt sich die Bruttomietrendite errechnen.

Bruttomietrendite berechnen

Im Folgenden erklären wir, wie du die Bruttomietrendite mit einfachen Formeln selbst berechnest. Es gilt:

(Bruttomieteinnahmen pro Jahr / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Die Bruttomieteinnahmen erhältst du, indem du die monatliche Kaltmiete mit 12 (für die Anzahl der Monate) multiplizierst. Um die Rendite zu berechnen, wird das Ergebnis durch den Kaufpreis geteilt und das Resultat mit 100 multipliziert. Dazu ein kurzes Beispiel: Für eine 3-Zimmer-Neubauwohnung in gefragter Großstadtlage möchte der Eigentümer 300.000 Euro haben. In dem vermieteten Objekt lebt ein Paar, das monatlich 1.000 Euro Kaltmiete zahlt. Somit ergibt sich:

[(1.000 Euro x 12) / 300.000 Euro] x 100 = 4,0 Prozent

Üblicherweise liegt die Mietrendite beim Bruttoverfahren zwischen 2 und 5 Prozent. Ein Wert von 4 Prozent gilt als solide. Möchtest du für ein bestimmtes Postleitzahlengebiet die zu erwartende Bruttomietrendite erfahren, musst du diese aber nicht selbst berechnen. Nutze dafür einfach den kostenlosen Mietrenditerechner.

Bei der Bruttomietrendite ist allerdings Folgendes zu beachten:

• Die Jahresbruttomieteinnahmen berücksichtigen nicht die Kosten, die bei der Vermietung anfallen.
• Zugleich sind im Kaufpreis keinerlei Nebenkosten des Erwerbs enthalten.

Aufgrund dessen ist die Aussagekraft der Bruttomietrendite für potenzielle Vermieter/-innen begrenzt.

Nettomietrendite berechnen

Eine bessere Entscheidungshilfe liefert die Nettomietrendite. Sie berechnet sich nach folgender Formel:

(Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten) x 100 = Nettomietrendite in Prozent

Zu den Jahresnettomieteinnahmen gelangst du, indem du von den Jahresbruttomieteinnahmen folgende Posten abziehst:

• Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltung und Leerstandszeiten
• Betriebskosten, die nicht auf die Mieter/-innen umgelegt werden dürfen
• Kosten für Verwaltung

Des Weiteren rechnen Immobilieninteressierte zum Kaufpreis die Nebenkosten beim Hauskauf hinzu. Diese sind:

• Grunderwerbsteuer
• Kosten für den Grundbucheintrag
• Notarkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision

Beauftragst du vor dem Kauf eine Gutachterin bzw. einen Gutachter oder führst du unmittelbar nach Erwerb Renovierungsarbeiten durch, addiere die dafür veranschlagten Kosten ebenfalls zum Kaufpreis. Nach obiger Formel lässt sich nun die Mietrendite nach der Nettomethode bestimmen. Gegenüber der Bruttomietrendite hat diese Kennzahl den Vorteil, dass sie die Ausgaben der Vermietung sowie die Kaufnebenkosten ebenfalls abbildet. Setzt du bei der Entscheidungsfindung auf die Nettomietrendite, sollte jedoch klar sein: Die Finanzierungskosten sowie die individuelle steuerliche Situation des Käufers/der Käuferin werden bei der Berechnung der Kennzahl außen vor gelassen.

In manchen Fällen ziehen Immobilienkaufinteressierte und Investoren sowie Investorinnen auch andere Kennziffern zur Bewertung heran. Um etwa herauszufinden, ob ein Kaufpreis fair ist, kannst du auf den Mietpreismultiplikator zurückgreifen. Er definiert sich folgendermaßen:

(Kaufpreis inklusive Neben- und Modernisierungsaufwendungen / jährliche Kaltmiete) = Mietpreismultiplikator

Ein Resultat von 25 oder niedriger gilt für den Mietpreismultiplikator als günstig. Die Interpretation des Ergebnisses sollten Kaufinteressierte aber immer von der Lage abhängig machen. So kann in beliebten Wohngegenden etwa ein Mietpreismultiplikator von über 25 noch akzeptabel sein. Möchtest du erfahren, wann die Berechnung der Eigenkapital- oder Objektrendite zielführend ist? Die Experten und Expertinnen von Baufi24 informieren dazu gern.

Informiere dich über übliche Bruttomietrenditen für ausgewählte Postleitzahlenbereiche innerhalb Deutschlands. Wer es noch genauer wissen will, nutzt einfach den Renditerechner von Baufi24. Dazu benötigt der Bruttomietrenditerechner folgende Informationen:

• Kaufpreis der Immobilie
• Wohnfläche in Quadratmeter
• Kaltmiete Euro/Quadratmeter

Ermittelt der Bruttomietrenditerechner einen Wert von um die 4 Prozent, dann erscheint der Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung unter wirtschaftlichen Aspekten vorteilhaft. Gib einfach in das Tool zum Test verschiedene Werte ein: Auf diese Weise lässt sich schnell erkennen, wie sich unterschiedlich hohe Kaltmieten und Kaufpreise auf die Mietrendite auswirken. Bist du an einer persönlichen und exakten Einschätzung der Nettomietrendite interessiert und möchtest wissen, wie lukrativ die von dir ins Auge gefasste Renditeimmobilie als Kapitalanlage ist, kontaktiere einfach deine Baufi24 Experten und Expertinnen – unverbindlich und kostenlos.

Künftige Eigenheimbesitzer/-innen haben die Wahl: Entweder selbst ins Haus einziehen oder es vermieten. Beide Optionen bieten Vor- und Nachteile:

• Wer in den eigenen vier Wänden lebt, profitiert insbesondere von einer umfassenden Gestaltungsfreiheit. Möchtest du dein Haus zum Beispiel aufgrund eines Familiennachwuchses umgestalten, eröffnen sich dir viele Möglichkeiten. Menschen, die hingegen zur Miete wohnen, müssen sich für einen Umbau zuerst an die Vermieterin/den Vermieter wenden. Nur wenn diese/-r einwilligt, dürfen entsprechende Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden.
• Weiterhin haben Hauseigentümer/-innen weder Mieterhöhungen noch eine Wohnungskündigung zu befürchten. Das ist ein klarer Vorteil für alle Personen, die hinsichtlich des Wohnorts Planungssicherheit wünschen.
• Darüber hinaus sparst du als Eigenheimbesitzer/-in die monatlichen Mietzahlungen.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung spielt es ebenfalls eine Rolle, ob du die Immobilie selbst nutzt oder vermietest. So können etwa einige Förderungen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ausschließlich von Eigentümer/-innen in Anspruch genommen werden, die selbst in ihrem Haus wohnen.

Erwirbst du eine Immobilie als Kapitalanlage, um diese zu vermieten, plane die Immobilienfinanzierung gründlich. Hierbei sollten Kapitalanlegende möglichst präzise die Rendite berechnen, die sich durch die Vermietung erwirtschaften lässt. Ferner fallen – egal ob bei Fremd- oder Selbstnutzung – neben dem Kaufpreis weitere Kosten an. Zu diesen gehören unter anderem:

• Grundsteuer
• Gebühren für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Aufwendungen für Reparaturen und Modernisierungen
• Kosten für Hausverwaltung bei Eigentümergemeinschaften

Immobilienbesitzer/-innen, die ihr Haus vermieten, haben jedoch die Möglichkeit, einige dieser Kosten beim Hauskauf steuerlich abzusetzen. Außerdem können einige Aufwendungen an die  Mieter/-innen weitergegeben werden, wie etwa die Gebühren für die Müllentsorgung und die Straßenreinigung. Das wiederum wirkt sich positiv auf die Mietrendite aus. Weiterer Vorteil für Vermieter/-innen: Bei Modernisierungen, die den Wohnstandard verbessern, lassen sich die dafür entstandenen Kosten unter gewissen Bedingungen den Mietenden in Rechnung stellen.

Als Vermieter/-in nutzt du zudem die monatlich erhaltene Miete zur Rückführung des aufgenommenen Immobilienkredits. Sobald die Wohnung abbezahlt ist, beziehst du die Miete als passives Einkommen – also als Einnahme ohne großen zusätzlichen Aufwand.

Auch wenn es für beide Varianten Vorzüge und Nachteile gibt, lässt sich festhalten: Für gewöhnlich ziehen die Menschen zuerst in ein Eigenheim, bevor sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben. Wer eine Eigentumswohnung zur Fremdnutzung kauft, sollte aber immer zuerst die Rendite durchrechnen. Denn sie liefert einen stichhaltigen Hinweis, ob das Geschäft finanziell vorteilhaft ist.

Mache die Entscheidung für einen Hauskauf oder Wohnungskauf immer von deiner persönlichen Lebens- und Finanzsituation abhängig; aber auch von der Attraktivität des jeweiligen Immobilienangebots. Es sprechen etwa folgende Faktoren für den Erwerb eines Wohnobjekts als Kapitalanlage:

• Erwartete Mietrendite nach Nettomethode liegt bei 3 Prozent oder höher: Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl. Schließlich kann sie darüber Aufschluss geben, ob der Kauf und die Vermietung einer Renditeimmobilie wirtschaftlich rentabel sind. Sofern die kalkulierte Nettomietrendite 3 Prozent oder mehr beträgt, dürfte sich die Investition auszahlen. Denn eine hohe Rendite weist auf eine günstige Relation zwischen den Mieteinnahmen und dem Kaufpreis des Objekts hin.
• Du lebst bereits in eigener Immobilie: Du bist schon Hauseigentümer/-in? Dann verfügst du über eine Immobilie zur Eigennutzung. Mit einer zusätzlichen Investition in eine zu vermietende Wohnung können Privatpersonen nun langfristig ein passives Einkommen generieren. Ebenfalls praktisch: Bei Abschluss der Baufinanzierung für die zweite Immobilie lässt sich das vorhandene Eigenheim als Sicherheit hinterlegen. Dafür gewähren die Banken oft besonders günstige Hypothekenzinsen.
• Du willst die Steuerlast senken: Vermietung hat auch steuerliche Vorzüge. So sind Kosten, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen, von der Steuer absetzbar. Wenn du beispielsweise für die Suche passender Mieter/-innen einen Makler oder eine Maklerin engagierst, kannst du die Courtage steuerlich geltend machen. Überdies lassen sich die jährliche Grundsteuer, Renovierungs-, Reparatur-, einige Nebenkosten und weitere Aufwendungen als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben.
• Du gehst von hohen oder steigenden Immobilienpreisen aus: Hohe Preise für Wohnobjekte erwartet die Mehrheit der Experten und Expertinnen auch in den kommenden Jahren. Sollte das eintreten, spricht das ebenfalls für den Erwerb und die Vermietung einer Immobilie. Eigentümer/-innen hätten dann später die Möglichkeit, die Wohnung zu einem höheren Preis zu verkaufen. In einem solchen Szenario wäre die ermittelte Mietrendite zweitrangig. Denn allein die Wertsteigerung des Wohnobjekts könnte die Investition als Kapitalanlage lukrativ machen.

Bei Baufi24 findest du neben dem Mietrenditerechner weitere wichtige und praktische Tools wie beispielsweise;

• Budgetrechner
• Baufinanzierungsrechner
• Rechner für Anschlussfinanzierungen