Nebenkosten Baufinanzierung

Ein Hauskauf oder -bau verursacht einige Nebenkosten, die unumgänglich sind. So erhebt der Staat auf jeden Immobilien- und Grundstückskauf eine Grunderwerbsteuer. Zur Neuregelung der Eigentumsverhältnisse ist ferner der Eintrag im Grundbuch zu ändern. Dafür berechnet das zuständige Grundbuchamt eine Gebühr. Für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung ist zudem ein notariell beurkundeter Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben. Folglich haben Sie als Bauherr oder Hauskäufer einen Notar zu beauftragen. Die von ihm in Rechnung gestellten Gebühren sind ebenso Teil der Nebenkosten.

Für den Fall, dass Sie die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen, verlangt dieser eine als Courtage bezeichnete Vermittlungsgebühr. Käufer, die in eine Bestandsimmobilie ziehen, sollten damit rechnen, dass womöglich nicht unerhebliche Renovierungs- und Modernisierungskosten auf sie zukommen. Die Ausgaben für den Umzug in die Wunschimmobilie sind auch nicht außer Acht zu lassen. Sie zählen ebenso zu den Nebenkosten.

Wer im Rahmen eines Hauskaufs eine Immobilienfinanzierung abschließt, hat entsprechende Zinsaufwendungen zu tragen. Diese sollten bei einer sorgfältigen Kalkulation auch nicht fehlen. Darüber hinaus haben Häuslebauer weitere Nebenkosten in ihrer Baufinanzierung zu berücksichtigen. Zu diesen gehören unter anderem die Erschließungskosten und Anschlussgebühren für das Baugrundstück.

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, haben Sie mit Kaufnebenkosten in Höhe von insgesamt circa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Aufgrund zusätzlich anfallender Nebenkosten planen Häuslebauer etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises an Gebühren ein.

Hier sehen Sie die obligatorischen und zusätzlichen Nebenkosten sowie deren Höhe in Abhängigkeit vom Kaufpreis:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %
• Notargebühren: rund 1,5 %
• Grundbuchkosten: rund 0,5 %
• Maklergebühren: zwischen 2,38 % und 3,57 % (Anteil des Käufers; ist verhandelbar)
• Kosten der Modernisierung: vom Zustand der Immobilie abhängig
• Aufwand für Umzug: rund 2.000 € bis 3.000 €
• Finanzierungsnebenkosten: hängt von Art des Kredits und Zinshöhe ab
• Erschließungs- und Anschlusskosten: circa 4.000 € bis 7.000 €

Unabhängig davon, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück erwerben – die Grunderwerbsteuer fällt immer an. Grundsätzlich gelten laut Gesetz sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Erwerber als Steuerschuldner. Das heißt, beide Parteien können zur Zahlung herangezogen werden. Für gewöhnlich übernimmt jedoch der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Eine entsprechende Vereinbarung dazu hält der Notar im Kaufvertrag schriftlich fest.

Da die jeweiligen Länder die Grunderwerbsteuer erheben, variiert deren Höhe von Bundesland zu Bundesland. Mit 6,5 Prozent vom Kaufpreis liegt die Steuer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen am höchsten. Die niedrigste Grunderwerbsteuer zahlen Sie hingegen in Sachsen und Bayern. Dort werden 3,5 Prozent des Kaufpreises erhoben. Wer in Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz oder Sachsen-Anhalt eine Immobilie erwerben möchte, hat 5,0 Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt abzuführen. In Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,0 Prozent. Falls Sie sich in der Hansestadt Hamburg für ein Haus oder eine Wohnung interessieren, beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf moderate 4,5 Prozent.

Zum Vergleich: Wenn Sie für 300.000 Euro ein Haus in Nordrhein-Westfalen kaufen, verlangt der Fiskus 19.500 Euro Grunderwerbsteuer. Eine Immobilie mit gleichem Kaufpreis wird beispielsweise in Bayern mit nur 10.500 Euro besteuert. Somit müssen Hauskäufer für eine vergleichbare Immobilie in Nordrhein-Westfalen 9.000 Euro mehr zahlen als in Bayern.

Unmittelbar nach Vertragsabschluss sendet der beauftragte Notar den Kaufvertrag an das Finanzamt. Dieses schickt Ihnen daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Der Hauskäufer hat dann einen Monat Zeit, die Steuer an den Fiskus zu überweisen.

Möchten Sie ein Haus oder ein Baugrundstück erwerben, müssen Sie die Dienste eines Notars in Anspruch nehmen. Denn zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags schreibt der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung zwingend vor. Das hat einen Hintergrund: Aufgrund der Tragweite eines Immobiliengeschäfts sollen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer durch den Notar abgesichert werden.

Notare rechnen Ihre Leistungen nach Gebührensätzen ab. Die Höhe der jeweiligen Gebühr hängt vom Wert der zu erwerbenden Immobilie ab und ist pauschal festgelegt. Somit richten sich die Notarkosten beim Hauskauf nicht nach dem tatsächlichen Aufwand des Einzelfalls.

Vor Vertragsunterzeichnung beschafft der Notar die dafür benötigten Genehmigungen und Dokumente. Bei einem ersten Termin klärt der Notar beide Parteien über die Rechte und Pflichten auf, die sich aus dem abzuschließenden Vertrag ergeben. Zudem fertigt der Jurist einen Vertragsentwurf an. Der eigentliche Kaufvertrag wird dann im Rahmen eines Notartermins beurkundet, an dem Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sind.

Wenn Sie für den Erwerb eines Hauses eine Immobilienfinanzierung benötigen, erbringt der Notar weitere Dienste. So übernimmt er ebenso die Grundschuldbestellung. Bei dieser handelt es sich um eine Kreditsicherheit, die auf die neue Immobilie im Grundbuch eingetragen wird. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers hat die kreditgebende Bank das Recht, das Haus zu veräußern. Aus dem Erlös deckt sie dann die noch offenen Forderungen ab.

Die genaue Höhe der Notargebühren lässt sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) nachlesen. Für die Beurkundung und Grundschuldbestellung können Sie circa 1,5 Prozent des Kaufpreises in Ihre Immobilienfinanzierung einkalkulieren.

Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse aller bebauten und unbebauten Grundstücke verzeichnet. Wenn, wie bei einem Kauf, ein Eigentumswechsel stattfindet, wird in Abteilung 1 der neue Eigentümer vermerkt. In Abteilung 3 trägt das Grundbuchamt den Namen des Darlehensgebers ein. Für die Prüfung des Vorgangs und die Eintragungen berechnet das Grundbuchamt eine Gebühr in Höhe von rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Wer die Grundbuchgebühren vorab berechnen will, nutzt dazu einfach einen Grundbuchrechner.

Die Nebenkosten für Notar und Grundbuchamt belaufen sich somit auf insgesamt 2 Prozent des Kaufpreises. Folglich können Sie beim Erwerb einer Immobilie für 300.000 Euro mit Notar- und Grundbuchkosten von circa 6.000 Euro rechnen. Die bisher vorgestellten Posten stellen Nebenkosten dar, die bei jedem Kauf anfallen.

Einen Profi mit der Suche nach einer passenden Immobilie zu beauftragen, kann durchaus Sinn ergeben. Makler verfügen oftmals über gute Kontakte und sind in der Lage, attraktive Häuser und Wohnungen zu vermitteln. Wenn Sie auf die Dienste eines Maklers nicht verzichten möchten, haben Sie die dafür entstehenden zusätzlichen Nebenkosten in Ihrer Baufinanzierung zu berücksichtigen. Grundsätzlich darf ein Makler eine Provision nach § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) berechnen, sofern diese Bedingungen erfüllt sind:

• Sie haben einen Maklervertrag unterzeichnet.
• Der Makler hat eine entsprechende Immobilie vermittelt.
• Sie haben daraufhin einen Kaufvertrag abgeschlossen.
• Der Vertrag wird zu einem späteren Zeitpunkt nicht als unwirksam erklärt.

Ist dies der Fall, stellt der Makler seine erbrachten Dienste in Rechnung. Ferner hat der Gesetzgeber im Juni 2016 das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Dieses besagt, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, die anfallenden Kosten vollständig zu übernehmen hat. Allerdings gilt dieses Bestellerprinzip ausschließlich für Vermietungen. In der Praxis sind bei einem Erwerb daher drei Fälle möglich:

• Der Verkäufer übernimmt die Maklergebühr (Innenprovision).
• Der Käufer übernimmt die Maklergebühr (Außenprovision).
• Die Maklergebühr wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

In der Regel beauftragt der Verkäufer den Makler. Das bedeutet aber nicht, dass er auch die Kosten dafür trägt, diese werden nämlich immer hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Wenn Sie eine bestimmte Immobilie im Blick haben, sollten Sie sich deshalb frühzeitig darüber informieren, ob Maklergebühren auf Sie zukommen.

Die Höhe der Maklerprovision ist oftmals nicht unerheblich. Zur Berechnung geben die Bundesländer jeweils einen marktüblichen Richtwert vor. Dieser reicht insgesamt von 4,76 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises, der Käuferanteil beträgt die Hälfte. Zwar ist dieser Richtwert rechtlich nicht bindend, die meisten Makler und Eigentümer orientieren sich aber an ihm. Das heißt: Die Maklerprovision ist verhandelbar.

Beispielsweise liegt beim Kauf eines Objekts in Baden-Württemberg der Richtwert bei 7,14 Prozent. Käufer und Verkäufer übernehmen davon jeweils die Hälfte, also 3,57 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro würden Sie als Erwerber somit 10.710 Euro an den Makler überweisen.

Nebenkosten für Modernisierung und Umzug

Bedenken Sie bei der Kalkulation Ihrer Immobilienfinanzierung, dass auch Renovierungsarbeiten anfallen können. So kommt es vor, dass in einer älteren Bestandsimmobilie das Dach modernisiert werden muss. Ferner kann der Austausch alter Fenster oder Heizungsanlagen erforderlich sein. In vielen Fällen lassen Hauskäufer im Rahmen einer energetischen Sanierung auch neue Fassadendämmungen einbauen.

Maßnahmen dieser Art verursachen oftmals Kosten von mehreren Tausend Euro. Für den Fall, dass Sie etwa eine Altbauwohnung erwerben möchten, prüfen Sie am besten vorab, ob und welche Modernisierungen notwendig sind. Diese zusätzlich ermittelten Nebenkosten nehmen Sie dann in Ihre Planung auf. Da der Aufwand für Renovierungen und Modernisierungen sehr unterschiedlich ausfallen kann, lässt sich hier auch keine ungefähre Kostenhöhe angeben.

Wer von seinem alten Zuhause ins Eigenheim zieht, hat einen Umzug vor sich. Unabhängig davon, ob Sie diesen in Eigenregie oder mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchführen – es entstehen weitere Kosten. Bei Beauftragung einer Firma hängt die genaue Kostenhöhe insbesondere von zwei Faktoren ab: der Größe des Hauses sowie der Entfernung zwischen der alten und neuen Immobilie.

Für größere Wohnungen können Sie etwa 2.000 bis 3.000 Euro für den Umzug kalkulieren. Diese Ausgaben gehören ebenfalls zu den Nebenkosten, die im Zuge eines Hauskaufs entstehen. Außerdem haben Hauseigentümer zu berücksichtigen, dass einige Einrichtungsgegenstände für das neue Heim zu beschaffen sind. So schlagen beispielsweise neue Gardinen und Lampen extra zu Buche.

Nebenkosten der Immobilienfinanzierung

Der Baufi24 Baufinanzierungsrechner eröffnet eine gute Möglichkeit, die Erwerbsnebenkosten schnell zu ermitteln. Dabei werden diejenigen Kosten berücksichtigt, die bei einem Kauf für gewöhnlich anfallen. Zu diesen zählen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren (Gerichtskosten) sowie die oftmals zu zahlende Maklercourtage. Wenn Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie wissen, können Sie mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner den individuellen Finanzierungsaufwand ermitteln.

Angenommen, eine Familie möchte eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro kaufen und verfügt über 25.000 Euro Eigenkapital. Das zu erwerbende Objekt befindet sich in Bayern. In diesem Fall kalkuliert der Rechner mit folgenden Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer 3,50 %: 10.500 €
• Notar- und Gerichtskosten 2,00 %: 6.000 €
• Maklergebühren 3,57 %: 10.710 €

Die Nebenkosten belaufen sich somit auf insgesamt 27.210 Euro. Sie sind auf den Kaufpreis von 300.000 Euro aufzuschlagen, um den Gesamtaufwand in Höhe von 327.210 Euro zu erhalten. Abzüglich der 25.000 Euro Eigenkapital ergibt sich ein benötigtes Darlehen von 302.000 Euro. Mit diesem Wert können Sie sich dann an einen erfahrenen Baufi24 Berater wenden, der dazu eine passende Immobilienfinanzierung findet.

Wer eine Baufinanzierung abschließen möchte, hat dafür meist eigene Ersparnisse aufzuwenden. Üblich ist es, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst beizusteuern. Aus Sicht der Bank senkt ein hoher Eigenkapitalanteil das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers. Im Gegenzug gewährt der Kreditgeber oftmals günstigere Konditionen. Allerdings gibt es auch Banken, die einen Hauskredit ohne Eigenkapital anbieten. Hierbei bekommt der Kreditnehmer 100 Prozent des Kaufpreises zur Finanzierung bereitgestellt.

Die 110-Prozent-Finanzierung geht noch einen Schritt weiter: Sie deckt nicht nur den Kaufpreis vollständig ab, sondern auch die Kaufnebenkosten. Eine solche Immobilienfinanzierung wird von den Banken jedoch äußerst selten bewilligt. Allenfalls Hauskäufer, die über sehr gute Einkommensverhältnisse verfügen oder verbeamtet sind, haben die Chance, eine 110-Prozent-Finanzierung zu erhalten.

Bei einer Baufinanzierung spielen nicht nur die Nebenkosten eine wichtige Rolle. Wenn Sie planen, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen, steht Baufi24 bereit. Gerne informieren die erfahrenen Berater rund um das Thema Immobilienfinanzierung und lassen Ihnen auf Wunsch einen kostenfreien und unverbindlichen Vorschlag zukommen. Die Baufi24 Spezialisten freuen sich jetzt auf Ihre Kontaktaufnahme.