Verkäuferdarlehen

Ein Verkäuferdarlehen ist eine besondere Form des Darlehens, bei dem der bzw. die Verkäufer/-in Kaufenden einen Kredit einräumen. Für gewöhnlich ist dieser auf 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises beschränkt. Eine Bank ist dabei nicht beteiligt. Des Weiteren werden Verkäuferkredite nachrangig besichert. Damit gehören sie zu den sogenannten Nachrangdarlehen, die Banken bei der Immobilienfinanzierung als Eigenkapital werten.

Bei Verkäuferdarlehen handelt es sich um eine Mischform aus Fremd- und Eigenkapital. Deshalb zählen sie zum Bereich der Mezzanine-Finanzierung. Darlehen dieser Art sind vor allem bei Unternehmenskäufen üblich. Manchmal kommen Verkäuferkredite aber auch für den Erwerb von Immobilien infrage.

Unterschied: Verkäufer- versus Immobilienkredit

Im Gegensatz zu einem Verkäuferdarlehen von Eltern oder anderen nahestehenden Personen erhältst du ein klassisches Immobiliendarlehen von einer Bank. Dieses deckt meist rund 70 bis 80 % des Kaufpreises ab – deutlich mehr als normalerweise ein Verkäuferkredit. Darüber hinaus wird ein Immobilienkredit erstrangig besichert (die zugehörige Grundschuld steht an erster Stelle im Grundbuch). Dadurch ist er wesentlich besser vor einem Zahlungsausfall der Kreditnehmenden geschützt als ein nachrangig besichertes Verkäuferdarlehen.

Ein Verkäuferdarlehen kann ein Baustein deiner Immobilienfinanzierung sein. Wie das genau funktioniert, erklärt dir unser Baufi24 Team. Lass dich jetzt beraten.

Ein Verkäuferdarlehen hat sowohl für Kaufende als auch für Verkaufende spezifische Stärken und Schwächen. Die folgenden gelten im Falle eines Immobilienkaufs bzw. -verkaufs.

1. Vorteile eines Verkäuferdarlehen für Käufer/-innen

• Der Kredit steigert den Eigenkapitalanteil an der Immobilienfinanzierung
• Zusätzliches Eigenkapital erhöht die Chancen auf bessere Zinskonditionen bei einem Immobilienkredit von der Bank
• Normalerweise erfolgt die Kreditvergabe ohne eine aufwendige Bonitätsprüfung
• Die Konditionen lassen sich flexibel gestalten
• Verwandte und Freundinnen/Freunde gewähren für gewöhnlich niedrigere Zinsen

2. Vorteile eines Verkäuferdarlehen für Verkäufer/-innen

• Zusätzliche Zinseinnahmen
• Ggf. beschleunigter Verkaufsprozess

3. Nachteile eines Verkäuferdarlehen für Käufer/-innen

• 2 Kreditraten (für Verkäufer- und Immobiliendarlehen) erhöhen die monatliche finanzielle Belastung
• Wegen der nachrangigen Besicherung im Grundbuch sind die Zinsen oft teurer als bei einem klassischen Immobilienkredit

4. Nachteile eines Verkäuferdarlehen für Verkäufer/-innen

• Aufgrund der nachrangigen Besicherung ist bei einer Zahlungsunfähigkeit der/des Kaufenden das Risiko eines Totalverlusts hoch
• Zum Zeitpunkt des Verkaufs bekommt die/der Verkaufende nicht den kompletten Kaufpreis

Ehe sich Kaufende für ein Käuferdarlehen entscheiden, sollten sie also genau prüfen, ob sie sich 2 monatliche Kreditraten auf Dauer leisten können. Zudem müssen beide Parteien einen fairen Zins für den Darlehensvertrag aushandeln. Dann kann ein Verkäuferdarlehen womöglich hilfreich sein.

Verkäuferkredite lassen sich auf unterschiedliche Weise einsetzen. Die folgenden Varianten geben dazu einen Einblick.

Verkäuferdarlehen als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen

Möchtest du bei einer Bank einen Immobilienkredit aufnehmen, hast jedoch Schwierigkeiten, die Eigenkapitalanforderungen zu erfüllen? Mit einem Verkäuferdarlehen vergrößerst du den Eigenkapitalanteil an deiner Hauskauf-Finanzierung. Das lässt die Chancen auf eine Darlehenszusage steigen. Bringst du viel Eigenkapital mit, zahlst du überdies meist geringere Bauzinsen.

Wie sich die Eigenkapitalausstattung mit einem Verkäuferdarlehen für eine Immobilie verbessern lässt, verdeutlicht diese kurze Rechnung:

Angenommen, eine Ehefrau besitzt eine vermietete Immobilie. Dann kann sie diese nach 10 Jahren steuerfrei an ihren Ehemann veräußern. Dieser leiht sich den kompletten Kaufpreis im Rahmen eines Verkäuferkredits von seiner Frau. Anschließend zahlt der Mann das Darlehen über monatliche Raten zurück. Vorteil dabei: Das Ehepaar bzw. der Ehemann darf den Immobilienwert erneut abschreiben (über die jährliche Gebäudeabschreibung in der Steuererklärung). Das reduziert die Steuerlast.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Eigenheim an den eigenen Nachwuchs zu verkaufen. Hierzu gewähren die Eltern ihren Kindern ein Verkäuferdarlehen. Auf diese Weise lässt sich ebenso eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital realisieren. Über monatliche Raten wird der Kaufpreis dann zurückgeführt. Gleichzeitig bleiben die Eltern in dem Haus wohnen und zahlen eine Miete, die exakt der Höhe der Kreditrate entspricht. Dadurch ergeben sich diese Vorteile: 

• Dank der Mieteinnahmen steigt die Kreditwürdigkeit der Kinder.
• Die Kinder können Steuern sparen, da sich der Kaufpreis der vermieteten Immobilie über viele Jahre abschreiben lässt.
• Verkäuferdarlehen innerhalb der Familie wirken sich nicht negativ auf den Schufa-Score der Kaufenden aus.
• Ein Verkauf an die Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit.

Generell sind die genauen Bedingungen eines Verkäuferdarlehens frei verhandelbar. Hierbei ist der Spielraum größer als bei einer Bank. Bezüglich der Tilgung lässt sich bspw. vereinbaren:

• Rückzahlung über monatliche Raten (wie bei einem Annuitätendarlehen)
• Rückzahlung erst am Ende der Laufzeit in einem Betrag (endfälliges Darlehen)

Die Verzinsung eines Verkäuferkredits kann über, aber auch unter dem allgemeinen Kreditzins liegen:

• Höherer Zins: als Risikoprämie für die nachrangige Besicherung
• Niedrigerer Zins: wenn ein Familienmitglied oder Freund/-in den Kredit vergibt

Ob ein Verkäuferdarlehen zum Erwerb eines Hauses die richtige Lösung ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Deswegen beraten dich unsere Baufi24 Expertinnen und Experten für Immobilienfinanzierungen gern persönlich zu dem Thema. Hierbei erarbeiten sie ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept, das zu deinen individuellen Anforderungen passt. Wir freuen uns auf deine Kontaktaufnahme und beraten dich kostenlos und unverbindlich zu allen deinen Fragen rund um die Baufinanzierung.