Immobilienkauf: Ablauf & Tipps

Der Kauf von Wohneigentum ist für viele Menschen ein großes Lebensziel: ein Schritt, der Lebensqualität, zusätzliche Freiheit und finanzielle Unabhängigkeit im Alter verspricht. Möchtest auch du eine Immobilie erwerben, bereite dich sorgfältig vor. Dieser Artikel verschafft dir einen umfassenden Einblick zum Thema Immobilienkauf. Hierbei beantworten wir zentrale Fragen und geben praktische Tipps an die Hand.

Bei einem Immobilienerwerb ist ein strukturierter Ablauf wichtig. Der gesamte Prozess lässt sich grob in folgende Abschnitte unterteilen: 

1. Budget festlegen
2. Finanzierung planen
3. Immobilie suchen
4. Immobilien besichtigen
5. Kaufvertrag unterschreiben

1. Budget festlegen

Wie viel Geld für die monatliche Kreditrate bereitsteht, findest du anhand einer Haushaltsrechnung heraus. Immobilienkaufinteressierte ziehen hierbei von ihren Einnahmen die Ausgaben ab. Mit dem verbliebenen Betrag lässt sich dann die Rate bezahlen. Anschließend ermittelst du dein Eigenkapital und bestimmst mit dem Baufi24  Budgetrechner, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Dazu kalkuliert das Tool einen möglichen Kreditbetrag sowie ein Gesamtbudget. In die Budgetplanung sind auch sämtliche Nebenkosten beim Immobilienkauf einzubeziehen. Für sie musst du rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich ansetzen.

2. Finanzierung planen

Welche Kreditkonditionen bekomme ich für mein Vorhaben und wie sieht eine mögliche Immobilienfinanzierung im Detail aus? Das erfährst du, indem du den Finanzierungsrechner nutzt. Dieser nennt unter anderem einen Nettodarlehensbetrag sowie eine monatlich zu zahlende Kreditrate und zeigt dir einen exemplarischen Tilgungsplan auf. Danach besteht die Möglichkeit, kostenlos ein Zinsangebot anzufordern:

• Unsere Experten und Expertinnen für Immobilienfinanzierungen vergleichen die Angebote von mehr als 500 Banken und Finanzdienstleistern.
• Auf dieser Grundlage erstellen sie ein individuelles unverbindliches Finanzierungskonzept.
• Wir unterstützen dich Schritt für Schritt im Rahmen einer persönlichen Beratung zum Immobilienkauf.

3. Immobilie suchen

Bevor du dich auf die Suche nach deinem neuen Eigenheim begibst, hast du verschiedene Entscheidungen zu treffen, wie bspw.: Möchte ich ein Haus oder eine Wohnung kaufen?

Kaufinteressierte wählen zudem die gewünschte Lage ihrer Immobilie aus. Ländliche Idylle, ein ruhiger Vorort oder möglichst zentral in einer Metropole – welche Umgebung entspricht am ehesten deinen Vorstellungen und Bedürfnissen?

Für die Immobiliensuche an sich empfehlen wir, die einschlägigen Immobilienportale zu durchforsten und im eigenen Bekanntenkreis nach interessanten Wohnobjekten zu fragen. Darüber hinaus kannst du eine Maklerin oder einen Makler engagieren.

4. Immobilien besichtigen

Vor deinem Immobilienkauf solltest du nicht nur eine professionelle Finanzberatung in Anspruch nehmen. Schaue dir auf jeden Fall auch verschiedene Häuser bzw. Wohnungen an:

• um eine möglichst umfangreiche Auswahl zu haben
• um dir einen Überblick über den Markt zu verschaffen
• um deine persönlichen Bedürfnisse und Vorstellungen einem Realitätscheck zu unterziehen.
  

Bei den Immobilienbesichtigungen solltest du neben dem Außen- und Innenbereich sämtliche technischen Anlagen, bspw. Heizung und Elektroinstallationen begutachten. Rund um den Besichtigungstermin bereiten künftige Eigenheimbesitzende alle relevanten Unterlagen für den Immobilienerwerb vor. Dadurch ist ein reibungsloser Ablauf beim Immobilienkauf gewährleistet. 

Für die anschließende Preisverhandlung beim Hauskauf empfehlen wir dir, die Immobilie genau zu analysieren. Darauf aufbauend lässt sich dann eine Verhandlungsstrategie entwickeln.

5. Kaufvertrag unterschreiben

Hast du dich mit der Verkaufsparteifinal geeinigt, kannst du den Kaufvertrag unterzeichnen. Dazu vereinbarst du einen Termin bei einer Notarin oder einem Notar. Die Juristin bzw. der Jurist übernimmt unter anderem die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags. Auf den Notartermin folgt die Immobilien- bzw. Schlüsselübergabe. Hierzu erstellt meist die Verkäuferin bzw. der Verkäufer ein Übergabeprotokoll. Danach steht einem Einzug ins Eigenheim nichts mehr im Wege.

Alle Kosten, die bei einem Immobilienerwerb über den Kaufpreis hinaus zu tragen sind, zählen zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie umfassen für Haus- bzw. Wohnungskaufende insbesondere:

• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Grundbuch- und Notargekosten: ungefähr 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises
• ggf. Maklerprovision: üblicherweise zwischen 2,38 und 3,57 Prozent (richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland)

Diese Kaufnebenkosten summieren sich auf ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Denke auch an mögliche Renovierungskosten: Kaufst du eine Bestandsimmobilie, können auch Renovierungs- bzw. Modernisierungsarbeiten anfallen. Die Aufwendungen dafür gehören ebenfalls zu den Nebenkosten. Möchtest du wissen, wie hoch die Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten für deine Immobilie sind? Dann lasse sie noch vor dem Hauskauf von einer oder einem Sachverständigen schätzen und lasse dir ein Gutachten beim Immobilienerwerb erstellen.  Berücksichtige überdies weitere Zusatz- und Nebenkosten, darunter u. a. Umzugskosten, Möbelkauf, (doppelte) Miete.

Eine eigene Immobilie – sei es ein gepflegtes Reihenhaus in einem Vorort oder eine zentral gelegene, moderne Stadtwohnung – kostet für gewöhnlich mehrere Hunderttausend Euro. So viele Ersparnisse haben nur wenige Menschen. Lösung: Über eine Immobilienfinanzierung kannst du dir das fehlende Kapital zinsgünstig von einer Bank leihen.

Welche Darlehensarten gibt es?

Für einen Haus- oder Wohnungskauf stehen verschiedene Darlehensarten zur Auswahl. Die wichtigsten davon sind:  

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Immobilienkrediten mit fixer Rate und festen Zinsen für eine bestimmte Laufzeit mit Zinsbindung. 
• Volltilgerdarlehen: Bei dieser speziellen Variante eines Annuitätendarlehens gilt die Zinsbindung so lange, bis die Immobilienfinanzierung komplett getilgt ist. Hier bleibt also keine Restschuld übrig.
• Variables Darlehen: Dieser Kredittyp verzichtet auf eine Zinsbindung. Stattdessen wird der Zinssatz regelmäßig, etwa jedes Quartal oder jeden Monat, an das allgemeine Marktniveau angepasst. Wegen seiner Flexibilität ist ein variables Darlehen vor allem zur Zwischenfinanzierung geeignet.

Weitere Formen der Finanzierung, die ggf. in Einzelfällen oder unter bestimmten Bedingungen infrage kommen, sind:

• Zwischenfinanzierung
• Vorfinanzierung
• Cap-Darlehen
• endfälliges Darlehen

Zentrale Stellschrauben einer Immobilienfinanzierung

Neben einem geordneten Ablauf beim Immobilienkauf ist es ebenfalls wichtig, sich mit einigen Begriffen zum Thema Immobilienfinanzierung vertraut zu machen:

• Immobilienzinsen: Wie viel dich dein Immobilienkredit kostet, hängt maßgeblich von den vertraglich vereinbarten Immobilienzinsen ab. Diese Gebühr wird von der Bank erhoben. Deren Höhe richtet sich u. a. nach der Bonität der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers und der Kreditlaufzeit aber auch nach dem allgemeinen Zinsniveau.
• Sollzinsbindung: Sie beschreibt die Zeitspanne, für die der festgelegte Zins unverändert bleibt. Eine längere Zinsbindung sorgt dementsprechend für mehr Planungssicherheit. Das kostet dich jedoch einen kleinen Zinsaufschlag.
• Tilgungsrate: Die in Prozent angegebene Tilgungsrate zeigt an, wie viel du in einem Jahr vom aufgenommenen Kreditbetrag bzw. von der Restschuld zurückzahlst. Durch eine hohe Tilgungsrate bist du also rascher schuldenfrei. In diesem Fall steigt allerdings die Kreditrate.

Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?

Eigenkapital beim Immobilienkauf senkt deine Finanzierungskosten. Deshalb lautet die allgemeine Faustregel: Je mehr Eigenkapital du zur Immobilienfinanzierung beisteuerst, desto besser. Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalbeitrag von rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Banken gewähren dann häufig geringere Hypothekenzinsen. Reichen die Ersparnisse dafür nicht aus, sollten Immobilienkaufende zumindest die Nebenkosten, sie betragen ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, selbst finanzieren. 

Erwirbst du eine Immobilie als Kapitalanlage, kann es unter Umständen von Vorteil sein, wenig eigenes Geld in die Baufinanzierung einzubringen.  

Finanzierungsangebote vergleichen

Am Markt gibt es zahlreiche Banken und Finanzdienstleister, die Immobilienfinanzierungen anbieten. Um die für dich beste zu finden, lohnt sich deshalb ein systematischer Kreditvergleich. Unsere fachkundigen Spezialistinnen und Spezialisten übernehmen das für dich: Sie suchen aus über 500 Anbietern den für dein Immobilienvorhaben attraktivsten Immobilienkredit aus. Im Rahmen einer ausführlichen Finanzberatung zum Immobilienkauf erarbeiten sie ein tragfähiges, smartes Finanzierungskonzept.

Fördermöglichkeiten vom Staat berücksichtigen

Zur Finanzierung deines Eigenheims kannst du auch von staatlicher Seite Unterstützung bekommen: Mit Förderungen zum Immobilienkauf lassen sich Hausfinanzierungen optimieren. Interessant für Immobilienkaufende können vor allem sein:

• KfW-Förderungen: zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse
• BAFA-Förderungen: Zuschüsse
• zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse von den Landesbanken
• steuerliche Förderungen vom Finanzamt
• Vermögenswirksame Leistungen
• Wohnungsbauprämie
• Wohn-Riester

Bei einem Haus- bzw. Grundstückskauf geht es um viel Geld. Entsprechend streng sind die rechtlichen Vorgaben. Entscheidest du dich für einen Immobilienkauf, gehört zum Ablauf auch ein Notartermin. Denn nach § 311b Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist eine notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags Pflicht.

Wichtige Dokumente für den Immobilienerwerb

Spielst du mit dem Gedanken, eine Immobilie zu erwerben, solltest du bereits im Vorfeld diese Unterlagen zum Hauskauf prüfen: 

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Bebauungsplan
• Grundriss
• Baulasten- bzw. Altlastenverzeichnis
• Anliegerbescheinigung
• Energieausweis

Hast du dich mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer geeinigt, kannst den Kaufvertrag aktuell aber noch nicht unterschreiben? In dieser Situation ist manchmal eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag beim Immobilienkauf hilfreich. Unsere Baufi24 Profis geben dir auch dazu Auskunft.

Immobilienkauf: Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Einen Immobilienkaufvertrag kannst du nicht allein mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer schließen. Denn in Deutschland muss ein solches Rechtsgeschäft von einer Notarin bzw. einem Notar beurkundet werden. Etwa 2 Wochen vor diesem Termin sendet dir die Juristin bzw. der Jurist den Kaufvertrag zu. Kontrolliere diesen sehr sorgfältig. Checke zuerst:

• Sind sämtliche Namen vorhanden und richtig geschrieben?
• Enthält der Kaufvertrag alle benötigten Informationen zur Immobilie?
• Sind der Kaufpreis und die Angaben zur Zahlungsabwicklung korrekt?
• Stehen, so weit vereinbart, die Nutzungsrechte und Regelungen bezüglich des Erbrechts im Dokument?
• Wurden alle zusätzlich ausgehandelten Vereinbarungen, bspw. einen Gewährleistungsausschluss, in den Vertrag aufgenommen?

Solltest du dir mit dem Kaufvertrag unsicher sein, besteht weiterhin die Möglichkeit, eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht mit der Prüfung zu beauftragen.

Ob gerade jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienerwerb ist, hängt vor allem von der individuellen Situation der Kaufinteressentin bzw. des Kaufinteressenten ab. Wann die Zeit für einen Immobilienkauf günstig ist, kannst du anhand folgender Checkliste abschätzen: 

• Ein festes, sicheres Einkommen ist vorhanden.
• Ersparnisse stehen zur Verfügung.
• Es ist geplant, längerfristig an einem bestimmten Ort zu leben.
• Die Zeit bis zum Renteneintritt reicht wahrscheinlich aus, um das Immobiliendarlehen zu tilgen.

Darüber hinaus sind neben den aktuellen Hypothekenzinsen und den Immobilienpreisen noch weitere persönliche Faktoren wichtig wie bspw.:

• die richtige Immobilie
• der Wunsch nach Wohneigentum 
• die Entfernung zum Arbeitsplatz
• das soziale Umfeld

Dabei ist die eigene (Finanz-) Situation in der Regel wichtiger als die sonstigen Rahmenbedingungen. Bei der Frage wann eine Immobilie zu kaufen, spielen natürlich auch äußere Faktoren eine Rolle. So entscheiden sich manche Menschen für einen Hauskauf, wenn die Immobilienpreise vergleichsweise niedrig sind. 

Auf der anderen Seite sind bei steigenden Immobilienpreisen oft fallende Zinsen zu beobachten. Deswegen ist das momentane Zins- bzw. Preisniveau nicht das ausschlaggebende Argument, wenn es darum geht: Immobilie kaufen oder warten? Berücksichtige bei deiner Entscheidung alle obengenannten Punkte. Hast du eine attraktive Immobilie gefunden? Sann solltest du zeitnah handeln.

Das Thema Immobilienfinanzierung und Immobilienkauf ist nicht ganz unkompliziert. Beabsichtigst du, eine Immobilie zu kaufen, haben wir deshalb fünf praktische Tipps für dich:

• Immobilienkauf Tipp 1: Lege vor der Suche möglichst genau fest, wie deine neue Immobilie auszusehen hat bzw. welche Anforderungen du an sie stellst.
• Immobilienkauf Tipp 2: Ermittle im Rahmen einer gründlichen Budgetplanung, wie viel Eigenheim du dir leisten kannst.
• Immobilienkauf Tipp 3: Geeignete Häuser und Wohnungen findest du häufig online über Immobilienportale sowie über persönliche Kontakte oder eine Maklerin bzw. einen Makler.
• Immobilienkauf Tipp 4: Plane deine Immobilienfinanzierung frühzeitig und vergleiche die Angebote mehrerer Banken.
• Immobilienkauf Tipp 5: Bereite dich sorgfältig auf die Immobilienbesichtigung vor und überlege dir eine Strategie für die spätere Preisverhandlung beim Immobilienkauf.

Viele weitere Tipps und Ratgeberartikel zu allen Themen rund um die Immobilienfinanzierung findest du in unserem Ratgeberbereich. Besonders wichtig ist eine umfassende Beratung, wenn du eine Immobilie erwerben möchtest und eine Eigenheimfinanzierung suchst. Als versierter, verlässlicher Partner für Immobilienfinanzierungen und Baufinanzierungsvermittler vergleichen wir die Angebote von mehr als 500 Banken und ermitteln daraus das für dich beste Finanzierungskonzept.

Dein persönlicher Baufi24 Berater bzw. deine persönliche Beraterin berät dich:

• professionell
• kostenlos
• unverbindlich
• und unabhängig