Immobilienkredit

Viele Deutsche träumen von einer eigenen Immobilie. Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, reicht das Geld auf dem Konto aber meist nicht aus. Dieses Problem löst du mit einem Immobilienkredit. Darunter versteht man Kapital, das Hausbauenden oder Immobilienkaufenden von der Bank für den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie zur Verfügung gestellt wird. Dieses Geld zahlst du anschließend über monatliche Raten zurück.

Im Prinzip funktioniert ein Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung für dich wie jede andere Darlehensart auch. Einige Besonderheiten gibt es dennoch: Die Kreditsumme ist für gewöhnlich um einiges höher als bei einem Ratenkredit. Dadurch ist auch die Laufzeit deines Immobiliendarlehens länger. Abgesehen davon gibt es bei einer Baufinanzierung eine sogenannte Zweckbindung.

Das von der Bank ausgezahlte Fremdkapital darfst du ausschließlich für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwenden. Der Vorteil für die Bank: Da sie als Kreditgebende im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird, ist sie bei einem Ausfall der Kreditrückführung abgesichert.

Die wichtigsten Begriffe: Zinsen, Tilgungen, Sollzinsbindung

Willst du einen Kredit für eine Immobilie aufnehmen, wende dich am besten an einen Kreditvermittelnden wie Baufi24. Die qualifizierten Beraterinnen und Berater haben jahrelange Erfahrung mit Immobilienfinanzierungen und finden für dich den passenden Immobilienkredit mit günstigen Zinsen und zu Top-Konditionen.

Trotzdem ist es ratsam, wenn sich zukünftige Immobilienbesitzende selbst einen Überblick über die wichtigsten Begriffe in Bezug auf Immobilienkredite verschaffen. Oft werden die Hypothekenzinsen als wichtigste Kennzahl bei einer Baufinanzierung angesehen. Die Bauzinsen sind die Gebühr, welche du für das geliehene Fremdkapital an die Bank entrichten musst. Es gilt: je höher der Zins, desto teurer dein Baugeld.

Seit dem Jahr 2022 sind die Zeiten niedrigster Hypothekenzinsen vorbei. Die Prognose der  meisten Finanzmarktanalystinnen und -analysten ist eingetroffen: 2023 sind die Bauzinsen für Deutschland tendenziell gestiegen, im Jahresverlauf bei größeren Schwankungen. Nachdem die Hypothekenzinsen im Oktober kurzzeitig die 4-Prozent-Marke überschritten haben, hat sich im November der Seitwärtstrend der vorangegangenen Monate fortgesetzt. Die Zinsen für Immobilienkredite sind im Dezember 2023 leicht gesunken und liegen bei rund 3,4 Prozent für eine 10-jährige Zinsbindung.

Der Tipp der Experten und Expertinnen für Finanzierungen von Baufi24: Auch wenn sich der Rückgang zunächst nach wenig anhört, bedeutet dies auf den gesamten Immobilienkredit gerechnet je nach Höhe des Darlehens und Laufzeit schnell einige Tausend Euro Ersparnis. 

Daran anschließend möchten wir einen weiteren wichtigen Begriff im Bereich Immobilienkredite vorstellen: die Sollzinsbindung. Darunter ist der Zeitraum zu verstehen, in dem der individuelle Zins deiner Immobilienfinanzierung weder von dir noch von der Bank verändert werden kann. Dies betrifft nicht nur den Zins, sondern auch alle anderen Konditionen deiner Baufinanzierung.

Je länger du allerdings deine Sollzinsbindung wählst, desto höher wird die Bank ihren individuellen Zins ansetzen. Sparen kannst du aber trotzdem: Sollte der übliche Marktzins im Laufe deiner Baufinanzierung steigen, behältst du dank Zinsbindung dennoch den günstigeren Zins.

Neben den Zinsen spielt bei einem günstigen Immobilienkredit vor allem die Tilgung eine große Rolle. Während Zinsen eine Gebühr darstellen, die du an die Bank für den Kredit entrichtest, führst du über die Tilgung dein Darlehen zurück. Auch hier verbirgt sich Sparpotenzial: Wähle eine ausreichend hohe anfängliche Tilgung – mindestens 2 Prozent sind sinnvoll. Hierdurch verringert sich die Laufzeit deines Darlehens und du reduzierst zugleich deine Zinskosten. Mithilfe des Baufi24 Tilgungsrechners kannst du dir deinen persönlichen Tilgungsplan erstellen. 

Ein hoher Tilgungssatz sorgt also für einen günstigen Baukredit. Allerdings solltest du aufpassen und die Tilgung nicht zu hoch ansetzen. Lege stattdessen deine monatliche Darlehensrate so fest, dass du noch finanziellen Spielraum hast. Dieser lässt sich dann im Notfall für ungeplante Ausgaben nutzen, wie beispielsweise für Renovierungen oder wichtige Anschaffungen.

Hast du vor, in nächster Zeit eine Immobilie zu erwerben? Dann wirst du dich sicherlich fragen, wie eine Finanzierung aussehen könnte. Die einfachste Möglichkeit, verschiedene Szenarien durchzuspielen und den Immobilienkredit zu berechnen, bietet unser kostenloser Finanzierungsrechner.

Gib den Kaufpreis deiner Immobilie ein und variiere das eingesetzte Eigenkapital nach Belieben. Bestimme zusätzlich noch die Region, in der du die Immobilie kaufen oder bauen möchtest, und unser Rechner prognostiziert deinen persönlichen Zinssatz. Dein tatsächlicher Bauzins kann davon zwar abweichen. Die Prognose liefert dir aber eine erste solide Planungsgrundlage. Natürlich kannst du auch einen Zins manuell vorgeben, um herauszufinden, wie sich dein Immobilienkredit bei niedrigerem oder höherem Zins verändert.

Was sich ebenfalls manuell einstellen lässt, ist der anfängliche Tilgungssatz. Die Profis von Baufi24 empfehlen dir dabei eine Rate von mindestens 2 bis 3 Prozent, um die Laufzeit des Immobiliendarlehens nicht in die Länge zu ziehen und dadurch über längere Zeit Zinsen zu bezahlen. Mit dem Finanzierungsrechner kannst du beobachten, wie sich die gesamten Zinszahlungen rascher dezimieren, sobald du die Tilgung anhebst.

Was bei der Planung des Immobilienkredits oft vergessen wird, sind die Nebenkosten. Zu den Nebenkosten beim Hauskauf gehören:

• die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland verschieden geregelt ist und bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt.
• die Maklerprovision, die für dich beim Kauf einer Immobilie häufig anfällt, ist nicht gesetzlich geregelt. Sie unterscheidet sich von Region zu Region und ist grundsätzlich verhandelbar. Die Kosten werden in der Regel zwischen Käufer/-in und Verkäufer/-in hälftig aufgeteilt.
• Notarkosten
• Eintrag im Grundbuch

Der Rechner Immobilienkredit liefert Häuslebauern alle relevanten Informationen zu ihrer Baufinanzierung. Als Planungsgrundlage dient hierbei ein klassisches Annuitätendarlehen. Neben diesem gibt es eine Reihe weiterer Darlehensarten, die sich zur Immobilienfinanzierung eignen. Folgende Liste enthält die am häufigsten verwendeten Formen des Immobilienkredits:

• Annuitätendarlehen
• Volltilgerdarlehen
• variables Darlehen
• Forward Darlehen

Annuitätendarlehen & Volltilgerdarlehen

Immobilienkredite gibt es sowohl mit als auch ohne Sollzinsbindung. In aller Regel wählen Hauskaufende aber eine Finanzierung mit fester Zinsbindungsfrist. Der wichtigste Vertreter innerhalb dieser Kategorie ist das Annuitätendarlehen.

Schließt du ein solches ab, zahlst du den Immobilienkredit in monatlich festen Raten, den sogenannten Annuitäten, zurück. Beim Annuitätendarlehen umfasst jede Rate zwei Teile:

1. einen Zinsanteil: deine Gebühr für den Immobilienkredit an die Bank
2. einen Tilgungsanteil: Über die Tilgungen führst du nach und nach die aufgenommene Darlehensschuld zurück

Weiterhin variieren die Zins- und Tilgungsanteile über die Darlehenslaufzeit. In der Summe jedoch verändert sich die Kreditrate innerhalb der Zinsbindung nicht. Zugleich bleibt der Sollzins für die Dauer der Zinsbindungsfrist gleich.

Das sind die Vorteile eines Annuitätendarlehens:

• solide Planungssicherheit dank konstanter Raten für mehrere Jahre
• feste Zinsen während der vereinbarten Zinsbindung
• Darlehensschuld vermindert sich kontinuierlich mit jeder Rate
• Anschlussfinanzierung gut planbar, da Restschuld zum Ende der Zinsbindung schon zu Beginn des Erstdarlehens feststeht

Möchtest du deinen Immobilienkredit innerhalb einer bestimmten Zeitspanne komplett tilgen? Dann empfiehlt sich der Abschluss eines Volltilgerdarlehens. Das sind Annuitätendarlehen, die nach Ablauf der Zinsbindung keine Restschuld mehr aufweisen

Variables Darlehen & Forward Darlehen

Es gibt Situationen, da ist ein Immobilienkredit ohne feste Laufzeit zu bevorzugen. Wer jedoch eine Baufinanzierung mit Zinsbindung aufnimmt, ist für diese Zeitspanne, längstens aber für 10 Jahre, vertraglich gebunden. Wünschst du in einem solchen Fall eine vorzeitige Rückführung oder Umschuldung, dann musst du mit einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank rechnen.

Daher kann es manchmal sinnvoll sein, einen Immobilienkredit ohne Sollzinsbindung abzuschließen. Banken sprechen dabei von einem variablen Darlehen. Es zeichnet sich dadurch aus:

• Sollzinsen werden kontinuierlich, meist jedes Quartal, an die aktuellen Hypothekenzinsen angeglichen
• Kündigung unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist jederzeit möglich
• sehr gut als Zwischenfinanzierung geeignet
• wegen schwankender Bauzinsen nicht als Dauerlösung gedacht

Eine besondere Stellung unter den Immobilienkrediten nimmt das Forward Darlehen ein. Im Gegensatz zu den bisher vorgestellten Varianten dient dieses nicht der Erst-, sondern der Anschlussfinanzierung. Der Hintergrund ist folgender: Bei einem klassischen Annuitätendarlehen verbleibt nach Ende der Zinsbindung eine Restschuld. Für diese nimmst du dann dann eine neue Hauskauf-Finanzierung auf. Dabei legt die Bank die Sollzinsen neu fest – orientiert an den gegenwärtigen Bauzinsen.

Eine Variante der Anschlussfinanzierung ist das Forward Darlehen. Durch dieses sicherst du dir bis zu 60 Monate vor Ablauf der ersten Zinsbindung die aktuellen Hypothekenzinsen für später.

Wie teuer oder günstig dein Immobiliendarlehen wird, ist zuerst einmal vom allgemeinen Niveau der Hypothekenzinsen abhängig. Auf dieses hast du keinen Einfluss. Allerdings können Immobilieninteressierte über den Zeitpunkt der Kreditaufnahme auf das Marktniveau der Hypothekenzinsen reagieren. 

Für dich als Kreditnehmemer/-in gibt es einige Stellschrauben, mit denen sich der persönliche Immobilienkredit individuell und günstig  gestalten lässt. Als größter Faktor ist hier der umfassende Vergleich von Angeboten aller Banken zu nennen. Im Glücksfall hält deine Hausbank ein gutes Angebot für ein Baudarlehen bereit. Allerdings solltest du eher davon ausgehen, dass dir ein anderes Finanzinstitut bessere Konditionen für dein Vorhaben gewährt.

Leider ist es einer Einzelperson praktisch unmöglich, auf eigene Faust bei allen relevanten Banken ein Zinsangebot für eine Immobilienfinanzierung einzuholen. Dafür ist der Markt zu unübersichtlich und die Anbieter sind zu vielfältig. An dieser Stelle kommen die Finanzierungsvermittelnden von Baufi24 ins Spiel. Die qualifizierten Beratenden vergleichen für dich die Angebote von über 500 Banken und finden daraus einen passenden und günstigen Kredit für deine Traumimmobilie. Vereinbare noch heute einen kostenlosen und unverbindlichen Gesprächstermin!

Günstiger Immobilienkredit durch viel Eigenkapital

Eine weitere Möglichkeit, die Kosten deines Immobilienkredits zu senken, ist das Einbringen von Eigenkapital. Denn je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Sie honoriert dies mit niedrigeren Zinsen. Merke dir also: je höher das eingesetzte Eigenkapital, desto geringer der Zins.

Als Eigenkapitel zählen neben Guthaben aus Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten außerdem Aktien und Fonds sowie private Darlehen. Darüber hinaus kannst du andere, bereits abbezahlte Immobilien als zusätzliche Sicherheiten mit in die Finanzierung einbringen. Die Profis von Baufi24 empfehlen dir einen Eigenkapitalanteil von wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises. Besser ist jedoch, 30 Prozent oder mehr anzustreben.

Besitzt du kein angespartes Vermögen, musst du den Traum von den eigenen vier Wänden nicht sofort begraben. In Ausnahmefällen ist auch ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital, eine sogenannte Vollfinanzierung, möglich. Aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos für die Bank hast du dabei jedoch mit höheren Zinsen zu rechnen.

Tilgung und Sondertilgung bei Immobilienkrediten

Wie bereits erwähnt, sind nicht nur die Zinsen entscheidend, wenn eine besonders günstige Immobilienfinanzierung das Ziel ist. Auch ein hoher Tilgungssatz ist ein wichtiger Bestandteil. Schließlich verringert eine schnelle Tilgung die Laufzeit deiner Baufinanzierung. Du zahlst also für kürzere Zeit Zinsen, wodurch deine Gesamtzinslast erheblich sinkt.

Nicht nur der Tilgungssatz hilft bei diesem Effekt, sondern auch Sondertilgungen. Diese können Immobilieninteressierte in ihren Immobilienkredit integrieren. Sondertilgungen ermöglichen es, größere Summen der Restschuld außerhalb des regelmäßigen Turnus abzuzahlen. Dies kann nützlich sein, wenn du beispielsweise Gehaltsboni oder eine Erbschaft erhältst. Viele Banken bieten Sondertilgungen mittlerweile kostenlos als Teil des Immobiliendarlehens an. Andere Kreditinstitute verlangen dafür eine Gebühr von dir.

Lasse dich zu den Themen Eigenkapital, Tilgungssatz und Sondertilgung von unseren erfahrenen Spezialistinnen und Spezialisten für Immobilienkredite beraten. Sie finden für dich eine Finanzierung mit attraktiven Zinsen und zu Top-Konditionen, die zu deinem Vorhaben passt. Vereinbare noch heute einen unverbindlichen und kostenfreien Beratungstermin – online, telefonisch oder in einer unserer deutschlandweiten Geschäftsstellen persönlich vor Ort.