In Immobilien investieren

Es gibt eine Reihe von Gründen, aus denen es sich lohnt, in Immobilien zu investieren. Es existieren mehrere Lösungen für die Anlage in Betongold. Anlagen in Immobilien haben den Ruf, als attraktives Investment mit Inflationsschutz eine gute Rendite zu liefern. Im Folgenden nennen wir einige Gründe, warum ein Immobilieninvestment interessant ist:

• Bei der Immobilie handelt es sich um einen Sachwert (physischer Wert) mit Inflationsschutz.
• Häuser und Wohnungen gelten als wertbeständig und unterliegen geringeren Schwankungen.
• Im Vergleich zu sicheren verzinslichen Geldanlagen ist die Rendite von Immobilien in der Regel höher.
• In Immobilien investieren mit wenig Geld ist bei einer sehr guten Bonität realisierbar.
• Ein Haus oder eine Wohnung gelten als hervorragende Altersvorsorge, weil du im Rentenalter keine Miete zahlen musst.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren. Man differenziert zwischen der direkten und indirekten Investition in Immobilien.

Immobilie als Eigentum

Der Immobilienkauf ist eine direkte Investition in Häuser und Wohnungen. Sinnvoll ist eine Immobilie als Eigentum zur Selbstnutzung, weil du keine Miete zahlen musst und daher kein Risiko besteht, dass du gekündigt wirst. Somit ist die Immobilie als Altersvorsorge äußerst sinnvoll, weil du aufgrund des Immobilienbesitzes im Rentenalter keine Ausgaben in Form der Miete hast.

Die Immobilie als Kapitalanlage ist eine weitere Möglichkeit, wie du ein Immobilieninvestment nutzen kannst. Du kannst zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus finanzieren und Mieten als Einnahmen verbuchen. Es gibt allerdings einige Punkte zu beachten und du solltest dir vor dem Investieren in Immobilien mehrere Fragen stellen:

• Ist die Lage der Immobilie attraktiv?
• Befindet sich das Objekt in einem guten Zustand und ist gepflegt?
• Entspricht der Kaufpreis einem fairen Marktwert der Immobilie?
• Gibt es bereits Mieter oder müssen diese erst gefunden werden?

Sinnvoll ist ein Investieren in Immobilien als Kapitalanlage vor allem aufgrund der stetigen Erträge. Wenn du dein Haus oder einzelne Wohnungen vermietest, kannst du mit kontinuierlichen Einnahmen rechnen. Liegt die Netto-Mietrendite auf einem höheren Niveau von zum Beispiel mehr als vier Prozent, handelt es sich bei dem Immobilieninvestment um eine attraktive Geldanlage.

Bevor du dich für ein Immobilieninvestment entscheidest, solltest du Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen. Manche Vorzüge und Risiken sind individuell, sodass du deine persönliche Situation im Blick haben solltest.

Unserer folgenden Tabelle entnimmst du die wichtigsten Vor- und Nachteile, die mit einer Anlage in Immobilien verbunden sind. Diese gelten sowohl für den Immobilienkauf als auch unter der Voraussetzung, dass du in Wohnungen investieren möchtest.

Der Vermögensaufbau mit Immobilien ist für Anlegende interessant, weil Häuser und Wohnungen als wertbeständig gelten und einen Inflationsschutz beinhalten. Das bedeutet, dass der Wert des Vermögens aufgrund steigender Immobilienpreise oftmals nicht durch die Inflationsrate verringert wird.

Es gibt verschiedene Strategien, wie du den Vermögensaufbau mit Immobilien umsetzen kannst. Die bekanntesten nennen wir im Folgenden und erläutern diese kurz.

• Buy and Hold: Vermögensaufbau mit Immobilien funktioniert zum Beispiel durch die sogenannte Buy and Hold Strategie. Diese beinhaltet, dass du eine Immobilie kaufst und anschließend für eine lange Dauer als Objekt zur Vermietung nutzt. Mieteinnahmen und eine langfristige Wertsteigerung stehen im Fokus, sodass die Lage der Immobilie von besonders großer Bedeutung ist. Nach einer Besitzdauer von mindestens zehn Jahren kannst du die Immobilie übrigens steuerfrei veräußern.
• Fix and Flip: Hinter dem Begriff „Fix and Flip“ im Zusammenhang mit dem Vermögensaufbau durch Immobilien verbirgt sich der Erwerb sanierungsbedürftiger Objekte. Nach dem Kauf lässt du notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen, die den Wert der Immobilie deutlich steigern. Anschließend veräußerst du das Objekt zu einem Preis, der inklusive der Kosten für die Sanierung höher als der vorherige Kaufpreis ist.
• 1/3/10-Strategie: Die 1/3/10-Strategie ist faktisch ein Mix aus der Buy and Hold sowie der Fix and Flip Variante. Die Strategie beinhaltet, dass du nach dem Erwerb der Immobilie innerhalb der ersten drei Jahre Renovierungen durchführst und diese steuerlich absetzen kannst. Anschließend investierst du Kapital in Sanierungsmaßnahmen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Das wiederum hat ebenfalls steuerliche Vorteile zur Folge. Du erreichst gesteigerte Mieteinnahmen, sodass du das Objekt im besten Fall nach frühestens zehn Jahren im Hinblick auf den Gewinn steuerfrei veräußern kannst.

Geld in Immobilien investieren ist auch mit relativ wenig Kapital möglich. Neben den indirekten Investitionen, zum Beispiel mittels Crowdinvesting, besteht die Möglichkeit, eine Vollfinanzierung für den Immobilienkauf durchzuführen. Das Haus kaufen ohne Eigenkapital ist allerdings heutzutage an strenge Voraussetzungen gebunden, insbesondere eine sehr gute Bonität sowie ein äußerst sicheres Einkommen.

Darüber hinaus trägt die Nutzung von Förderprogrammen, insbesondere von KfW-Darlehen, ebenfalls dazu bei, dass du weniger Eigenkapital für das Immobilieninvestment benötigst. Über das Crowdinvesting als Variante haben wir dich zuvor informiert, denn dort kannst du schon mit geringen Beträgen in Immobilienprojekte Geld anlegen.

Wenn du erfolgreich in Immobilien investieren möchtest, sind Tipps und Ratschläge äußerst hilfreich. Sie unterstützen dich dabei, Fehler bei der Anlage zu vermeiden und eine möglichst optimale Rendite zu erzielen. Im Folgenden möchten wir dir einige Tipps für ein erfolgreiches Investment in Immobilien nennen und jeweils kurz erläutern.

• Tipp 1 – Renditen realistisch kalkulieren: Bei der Kalkulation der Rendite für ein Immobilieninvestment solltest du realistische Werte heranziehen. Berücksichtige für die Berechnung nicht nur den Kaufpreis und die Zinsen für den Immobilienkredit, sondern insbesondere die Kaufnebenkosten sowie fortlaufende Ausgaben, die zum Beispiel aus Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten bestehen.
• Tipp 2 – Entscheide dich für eine langfristige Bindung der Zinsen: Um das Zinsrisiko im Rahmen der Immobilienfinanzierung möglichst gering zu halten, entscheide dich am besten für eine lange Zinsbindung. Das gilt allerdings unter der Prämisse, dass sich die Hypothekenzinsen nicht auf einem relativ hohen Niveau befinden. Sollte das der Fall sein, wähle besser eine kurze Zinsbindung oder entscheide dich für ein variabel verzinsliches Baudarlehen.
• Tipp 3 – Nutze vorhandenes Eigenkapital gezielt: Eigenkapital hat im Zusammenhang mit dem Hauskauf und der Baufinanzierung mehrere Vorteile. Du solltest im Idealfall mindestens die Nebenkosten beim Wohnungskauf bzw. die Nebenkosten beim Hauskauf durch Eigenmittel abdecken, allerdings auf der anderen Seite für unvorhergesehene Ausgaben Rücklagen vorhalten.
• Tipp 4 – Erkundige dich über mögliche Mieteinnahmen: Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen und vermieten möchtest, solltest du dich vor dem Kauf über die möglichen Mieteinnahmen informieren. Das beinhaltet unter anderem, dass du dir Gedanken zur Mieterstruktur machst. Wichtig ist, dass sich die Mieter die Wohnung oder das Haus möglichst auf Dauer leisten können, damit es nicht zu Leerständen und Mieterausfällen kommt.
• Tipp 5 – Vermeide sogenannte Spontankäufe: Zwar ist die Kapitalanlage in Immobilien mit mehreren Vorteilen verbunden, allerdings solltest du dir diese Entscheidung sehr gut überlegen. Vermeide Spontankäufe, zumal es bei einem Direktinvestment in Immobilien fast immer um kleinere bis mittlere sechsstellige Summen geht. Nutze am besten eine umfangreiche und profesionelle  Beratung, die dir hilft, planvoll vorzugehen und Fehler zu vermeiden.
• Tipp 6 – Achte auf den passenden Standort der Immobilie: Wenn du das Haus oder eine Wohnung nicht selbst nutzen möchtest, sondern die Immobilie als Renditeobjekt dient, ist die Lage von entscheidender Bedeutung. Das bedeutet, dass du dir ausreichend Zeit nehmen solltest, um den richtigen Standort für die Immobilie zu finden.
• Tipp 7 – Stelle Kreditrate und Mietrendite gegenüber: Damit du mit deiner Anlage in Immobilien keinen Verlust erleidest, solltest du darauf achten, dass die Mieteinnahmen stets inklusive eines Puffers höher als die monatliche Kreditrate ausfallen, die du für die Immobilienfinanzierung aufbringen musst.
• Tipp 8 – Nutze die Immobilienanlage zur Diversifikation: Die Anlage in Immobilien sollte nicht deine einzige Form von Kapitalanlage sein. Die Verteilung deines Geldes (Diversifikation) ist auch bei einer relativ wertstabilen Immobilienanlage zu empfehlen, da diese durchaus mit Risiken verbunden sein kann. Je nach Anlagezielen und Risikobereitschaft eigenen sich zum Beispiel Festgelder, Aktien oder ETFs.

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