Kaufvertrag Haus – Bestandteile, Notar & Ablauf

Das Wichtigste in Kürze

Dein Kaufvertrag für ein Haus ist dann rechtskräftig, wenn er notariell beurkundet wurde.

Der Kaufvertrag für einen Hauskauf enthält alle wesentlichen Informationen zum Eigentumswechsel, darunter Angaben zu Kaufenden und Verkaufenden, zum Objekt sowie zu den Zahlungsbedingungen und -fristen.

Prüfe den Kaufvertrag gründlich vor der Unterzeichnung und lasse dich dabei ggf. von einer Juristin/einem Juristen unterstützen.

Hast du den Kaufvertrag unterschrieben, bist du noch nicht Eigentümer/-in der Immobilie, sondern erst, wenn dein Name an der entsprechenden Stelle im Grundbuch steht.

Kaufvertrag für Immobilien: Worauf muss ich achten?

Ist die Preisverhandlung beim Hauskauf erfolgreich abgeschlossen, kannst du die Eigentumsübertragung vorbereiten. Zentrales Element hierbei ist der Immobilienkaufvertrag. Bei diesem handelt es sich um eine rechtsverbindliche, wechselseitige Willenserklärung zwischen Kaufenden und Verkaufenden zum Erwerb bzw. zur Veräußerung einer bestimmten Immobilie.

Ein solcher Vertrag ist Voraussetzung für jeden Hauskauf. Dabei ist es gleich, ob du das Objekt von einem (gewerblich tätigen) Bauträger oder einer Privatperson kaufst. Beachte ferner, dass der Kaufvertrag für ein Haus von besonders qualifizierten Juristinnen und Juristen - den Notarinnen bzw. Notaren - angefertigt wird.

Kaufvertrag Haus: nur mit Notar oder Notarin

Für die meisten Menschen ist es die größte Investition ihres Lebens: Ein Immobilienkauf zieht weitreichende (finanzielle) Verpflichtungen nach sich. Aus diesem Grund benötigst du für einen Kaufvertrag zum Haus einen Notar bzw. eine Notarin. Laut § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) musst du deinen Immobilienkaufvertrag nämlich notariell beurkunden lassen. Nur dann ist die geschlossene Vereinbarung rechtskräftig. Darüber hinaus klären Notar/-innen Kaufende und Verkaufende über den Inhalt des Kaufvertrags zum Haus und dessen rechtliche Folgen auf.

Die Beauftragung einer Notarin/eines Notars ist für gewöhnlich Sache der Käuferin/des Käufers. Manchmal übernimmt das aber auch der/die Makler/-in oder die Partei, die die Immobilie verkauft. Um schnell ein geeignetes Notariat zu finden, empfehlen wir eine Internetrecherche. So bietet dir Notar.de, das Informationsportal der Bundesnotarkammer, eine deutschlandweite Notarsuche an. Überdies gilt: Die im Rahmen des Immobilienkaufs anfallenden Notarkosten sind normalerweise zum größten Teil von den Kaufenden zu tragen.

So läuft der Notartermin ab

Beim Termin unterschreibst du gemeinsam mit der/dem Verkaufenden den Kaufvertrag. In der Regel sieht der Ablauf folgendermaßen aus:

Der Notar oder die Notarin liest den kompletten Vertrag vor.
Bestehen noch offene Fragen, werden diese beantwortet.
Sofern nötig, nimmt der/die Jurist/-in Änderungen oder Anpassungen am Grundstückskaufvertrag vor.
Als Letztes unterzeichnen Kaufende und Verkaufende die Vereinbarung im Beisein der Notarin/des Notars.
Danach leitet das Notariat alle weiteren Schritte ein, die für eine Eigentumsübertragung erforderlich sind.

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Was sind die wichtigsten Bestandteile eines Kaufvertrags?

Ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung oder ein Haus enthält alle wesentlichen Informationen, die für einen Erwerb notwendig sind. Zu den essenziellen Vertragsbestandteilen zählen:

persönliche Angaben der Kaufenden und Verkaufenden: Name, Geburtsdatum, Adresse
präzise Bezeichnung des Objekts
Zustand und Ausstattung der Immobilie
Grundbucherklärungen: etwa zu Grundpfand- und Wohnungsrechten
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
Kaufpreis und Aufteilung der Nebenkosten
Zahlungskonditionen bzw. -fristen: Dazu informiert auch das Notariat.
geplanter Zeitpunkt der Schlüsselübergabe
zusätzliche Vereinbarungen
bei Bedarf Finanzierungsvollmacht: Erlaubt es Kaufenden, die Immobilie mit einem Grundpfandrecht zu belasten.

Das gilt es beim Kaufvertrag für eine Wohnung zu beachten

Bei einem Wohnungskauf ist es wichtig, dass die Instandhaltungsrücklage im Vertrag separat ausgewiesen ist. Wie der Name sagt, dient die Rücklage dazu, am Haus notwendige Reparaturen zu finanzieren. Ferner wirst du mit Unterzeichnung des Kaufvertrags für die Wohnung Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Das spiegelt auch der Vertrag wider. Er umfasst üblicherweise diese zusätzlichen Informationen:

Wohnungsnummer
Wohnungsgröße und -lage
Alle Räume, die Teil deines Sondereigentums sind, ebenso Kelleranteile oder Stellplätze
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftsordnung
Sondernutzungsrechte
derzeitige Höhe des Hausgelds
Instandhaltungsrücklage
bei Neubauten: Baubeschreibung und Baupläne

Wer eine Wohnung kaufen will, sollte sich mit den oben genannten Dokumenten frühzeitig vertraut machen. Studiere außerdem die Teilungserklärung besonders sorgfältig.

Das gilt es bei einem Grundstückskaufvertrag zu beachten

Neben Informationen, die auch in einem gewöhnlichen Immobilienkaufvertrag stehen, enthält ein Vertrag zum Grundstückskauf unter anderem Angaben hierzu:

Zustand des Grundstücks: Lässt es sich bereits bebauen oder befinden sich noch alte Gebäude auf dem Anwesen?
ggf. Erschließungskosten: Wer zahlt die Beiträge, die zur Erschließung des Anwesens nötig sind?

Ehe du einen Grundstückskaufvertrag unterschreibst, ist zu klären, ob es sich bei dem Grundstück um ein erschlossenes Bauland oder lediglich um ein Bauerwartungsland handelt. Ist Letzteres der Fall, muss das Anwesen erst noch erschlossen werden. Dafür sind Erschließungskosten zu zahlen.

Welche Unterlagen werden für den Kaufvertrag benötigt?

Damit das Notariat den Kaufvertrag für die Immobilie aufsetzen kann, sind vor allem folgende Unterlagen beim Hauskauf notwendig:

1. Für Käufer und Käuferinnen eines Hauses:

Personalausweis oder Reisepass
Steuer-Identifikationsnummer
ausgefülltes Grundschuldformular der Bank

2. Für Verkäufer und Verkäuferinnen eines Hauses:

Personalausweis oder Reisepass
aktueller Auszug aus dem Grundbuch
bei Kaufvertrag für Wohnung: Teilungserklärung
Kataster- bzw. Flurkarte
Auskunft aus Baulastenverzeichnis
Energieausweis
sofern zutreffend: Erbbaurechtsvertrag

Bei einem Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung können noch weitere Dokumente erforderlich sein. Wir beraten dich gern jederzeit zu notwendigen Unterlagen und allen Fragen rund um den Kauf einer Immobilie, die Hausfinanzierung oder die Finanzierung einer Wohnung.

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Wie ist der Ablauf beim Kaufvertrag für ein Haus?

Der Prozess bis zum beurkundeten Kaufvertrag für eine Immobilie erfolgt in mehreren Schritten. Grob kann der Ablauf so aussehen:

Kaufende und Verkaufende einigen sich auf einen Preis.
Der Käufer bzw. die Käuferin beschafft sich eine Finanzierungsbestätigung von der Bank und lässt sie dem Verkäufer/der Verkäuferin zukommen.
Es findet ein erster Notartermin statt, zu dem alle erforderlichen Dokumente eingereicht werden.
Beide Vertragsparteien erhalten vom Notariat einen Vertragsentwurf.
Kaufende und Verkaufende haben in der Regel 2 Wochen Zeit, um den Kaufvertrag gründlich zu kontrollieren.
Bei einem zweiten Notartermin unterschreiben beide Parteien den Vertrag für die Immobilie.
Der/Die Notar/-in beurkundet den Grundstückskaufvertrag und lässt die beabsichtigte Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt vormerken (Auflassungsvormerkung).

Vorvertrag oder Reservierungsvereinbarung vor dem Kaufvertrag abschließen?

Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen einer kaufenden und verkaufenden Partei, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben wird. Bei einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich hingegen lediglich um eine Zusage, dass der/die Makler/-in das Haus oder die Wohnung für einen gewissen Zeitraum keiner anderen Person anbietet.

Wartest du aktuell noch auf eine Finanzierungsbestätigung vonseiten der Bank, kann ein Vorvertrag sinnvoll sein. Ein solcher kostet zwar zusätzliches Geld, dafür ist dieser grundsätzlich rechtlich bindend.
Demgegenüber ist eine Reservierungsvereinbarung - sofern sie nicht notariell beurkundet wurde - nicht rechtsverbindlich, aber kostenpflichtig. Eine Vereinbarung dieser Art kann dennoch manchmal hilfreich sein, sofern das makelnde Büro einen Alleinauftrag für die Immobilie erhalten hat.

Wie geht es nach dem Abschluss des Kaufvertrags weiter?

Ist der Immobilienkaufvertrag in trockenen Tüchern, gestaltet sich der weitere Prozess zum Hauskauf für gewöhnlich so:

Rund eine Woche nach dem Notartermin bekommen beide Parteien den Kaufvertrag fürs Haus zugeschickt.
Die/Der Kaufende erhält vom Finanzamt einen Bescheid zur Zahlung der Grunderwerbsteuer.
Daraufhin begleicht die/der Kaufende die Grunderwerbsteuer und überweist den vereinbarten Kaufpreis.
Das Notariat veranlasst den Eigentumswechsel (Auflassung) durch Änderung des Eintrags im Grundbuch.
Der/Die Verkaufende fertigt ein Übergabeprotokoll an und übergibt dem/der Kaufenden die Immobilie.
Das Grundbuchamt bestätigt die Eigentumsübertragung schriftlich.

Kann ich von einem Immobilienkaufvertrag zurücktreten?

„Pacta sunt servanda - Verträge sind einzuhalten“. Dieses Grundprinzip gilt auch bei einem Kaufvertrag fürs Haus. Hast du diesen bereits unterschrieben, darfst du also nicht einfach vom Vertrag zurücktreten.

1. Können Kaufende den Kaufvertrag rückgängig machen?

Unter bestimmten Bedingungen ist es Kaufenden jedoch erlaubt, den Immobilienkauf rückabzuwickeln. Generell zulässige Gründe für einen Rücktritt sind unter anderem:

Mängel am Objekt: Es treten bisher unentdeckte, gravierende Mängel am Haus auf, bspw. ein großer Schimmelbefall oder ein kaputtes Dach.
Arglistige Täuschung: Die/Der Verkaufende hat bezüglich der Immobilie falsche Angaben gemacht oder wichtige Informationen vorenthalten.
Vertragspflichten verletzt: Die/Der Verkaufende kommt ihren/seinen vertraglichen Pflichten nicht nach, etwa hinsichtlich der Eigentumsübergabe.

2. Dürfen Verkaufende den Kaufvertrag rückgängig machen?

Verkaufende können vom Kaufvertrag fürs Haus nur mit einem triftigen Grund zurücktreten. Ein solcher ist bspw. eine erhebliche Vertragsverletzung durch die kaufende Partei. Abgesehen davon lassen sich Kaufverträge wegen unvorhersehbarer Ereignisse auflösen. Dazu zählen insbesondere:

Änderungen in der Gesetzgebung
Umweltkatastrophen, die einen Verkauf unmöglich machen
extreme persönliche Notsituation der Verkäuferin/des Verkäufers erlaubt keine Veräußerung

Tipps für Käufer und Käuferinnen zum Kaufvertrag

Worauf bei einem Kaufvertrag für Immobilien zu achten ist, erfährst du hier:

Schließe bei Bedarf einen Vorvertrag ab oder beschaffe dir eine Reservierungsbestätigung vom Makler/von der Maklerin.
Prüfe, ob alle im Kaufvertrag gemachten Angaben korrekt und vollständig sind.
Greife auf Checklisten zurück, um keine Unterlagen für den Notartermin zu vergessen.
Bestehen hinsichtlich des Kaufvertrags Unklarheiten, lasse dich von einem Profi, etwa einer Fachanwältin/einem Fachanwalt für Immobilien-/Vertragsrecht oder einem/einer Makler/-in, beraten.

Möchtest du deine Immobilienfinanzierung vorab planen, nutze dafür gern unseren Finanzierungsrechner. Dieser kalkuliert unter anderem Darlehensbeträge und monatliche Kreditraten für individuelle Eingaben.

Nicht nur bei einem Kaufvertrag fürs Haus lohnt es sich, auf das Know-how von Expertinnen und Experten zu setzen: Bist du auf der Suche nach der optimalen Baufinanzierung, profitierst du mit Baufi24 als unabhängigem Vermittler von unserer kostenlosen und unverbindlichen Beratung und jahrelangen Expertise.

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