Konstantdarlehen für die Baufinanzierung

Zum Kauf oder Bau eines Eigenheims bieten Banken unterschiedliche Arten von Immobilienfinanzierungen an. Eine Variante davon ist das sogenannte Konstantdarlehen. Dieses besteht aus zwei Teilen: einer endfälligen Vorfinanzierung sowie einem Bausparvertrag. Damit Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung direkt erwerben können, stellt Ihnen der Kreditgeber – nach positiver Bonitätsprüfung – zunächst die gesamte Darlehenssumme zur Verfügung.

Für die gewährte Vorfinanzierung erhebt die Bank Hypothekenzinsen, die der Darlehensnehmer in Form monatlicher Raten bedient. Tilgungen leistet der Hauskäufer oder Häuslebauer vorerst nicht. Somit bleibt auch die Höhe der Kreditschuld unverändert.

Wer sich für ein Konstantdarlehen entscheidet, schließt zeitgleich mit der Vorfinanzierung einen Bausparvertrag ab. Dieser fungiert als Tilgungsersatz. Das Bausparen selbst unterteilt sich in 3 Abschnitte:

• Ansparphase
• Zuteilungsphase
• Darlehensphase

Zu Beginn zahlen Sie monatliche Raten in den Bausparvertrag ein. Erreicht der Hauskäufer nach einigen Jahren das Mindestsparguthaben und die Mindestsparzeit, so ist der Vertrag zuteilungsreif. Das heißt, das angesparte Guthaben darf abgerufen werden. Mit diesem Bausparguthaben tilgt der Häuslebauer nun einen Teil der Vorfinanzierung. Es bleibt somit eine Restschuld übrig.

Diese zahlt der Kreditnehmer anschließend über ein Bauspardarlehen an die Bank zurück. Ferner liegt beim Konstantdarlehen die Gesamtlaufzeit – vom Abschluss der Vorfinanzierung und des Bausparvertrags bis zur vollständigen Tilgung des Kredits – meist zwischen 15 und 30 Jahren.

Bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, hat der Hauskäufer zwei Raten zu tragen: die für die Kreditzinsen sowie die Bausparrate. Nach Zuteilung überweisen Sie nur noch eine Rate für das Bauspardarlehen. In dieser Kreditrate ist dann sowohl ein Zins- als auch ein Tilgungsanteil enthalten.

Die Besonderheit besteht nun darin, und daher hat das Konstantdarlehen seinen Namen, dass die finanzielle Gesamtbelastung für den Hauskäufer bis zur kompletten Tilgung gleich bleibt. Dabei hat auch eine Änderung des allgemeinen Zinsniveaus keinerlei Auswirkungen auf den Immobilienkredit.

Häuslebauer, die eine flexible Baufinanzierung wünschen, setzen gerne auf ein Konstantdarlehen. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen dürfen Sie bei diesem nämlich meist ab Zuteilungsreife Sondertilgungen ohne zusätzliche Kosten tätigen. Wer beispielsweise eine Erbschaft macht, kann das erhaltene Geld für eine außerordentliche Tilgung verwenden. Auf diese Weise ist der Hauskäufer rascher schuldenfrei.

Bei einem Annuitätendarlehen hingegen sind Sondertilgungen in der Regel nur begrenzt erlaubt. Für darüber hinausgehende außerplanmäßige Rückzahlungen verlangt die Bank häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Überlegen Sie sich daher bereits vor Abschluss, wie viel Flexibilität Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung benötigen.

Konstantdarlehen: sehr gut planbar, aber späte Tilgung

Eine besondere Stärke des Konstantdarlehens liegt außerdem in dessen guter Planbarkeit. Denn dieses gewährleistet über die gesamte Laufzeit bis zur Volltilgung konstante Raten. Zwar bietet ein Annuitätendarlehen ebenfalls gleichbleibend hohe Raten – allerdings nur innerhalb der festgesetzten Sollzinsbindung.

Nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist verbleibt in der Regel eine Restschuld. Daher sind Häuslebauer bei einem Annuitätendarlehen auf eine Anschlussfinanzierung mit neuer Rate angewiesen. Zu diesem Zeitpunkt passt die Bank auch den Sollzins an die aktuellen Hypothekenzinsen an.

Auf der anderen Seite bevorzugen manche Kreditnehmer ein Annuitätendarlehen, da dieses schon von Beginn an eine fortwährende Reduzierung der Restschuld vorsieht. Bei einem Konstantdarlehen verhält es sich anders: So leistet der Häuslebauer bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags lediglich Zinszahlungen. Folglich bleibt die Restschuld für die ersten Jahre unverändert. Sollten bei der Hauskauf Finanzierung später Probleme auftreten, würde eine höhere Kreditschuld dem Darlehensnehmer größere Schwierigkeiten bereiten.

Zusätzliche Kosten für Konstantdarlehen

Der im Rahmen eines Konstantdarlehens abgeschlossene Bausparvertrag ist meist mit Abschlusskosten verbunden. Diese betragen zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme.

Dazu ein Beispiel: Ein Hauskäufer hat für seinen Bausparvertrag ein Sparguthaben von 50.000 Euro und ein Bauspardarlehen von 100.000 Euro vereinbart. Beides zusammen ergibt die Bausparsumme in Höhe von 150.000 Euro. Bei einer Abschlussgebühr von 1 Prozent belaufen sich die Kosten also auf 1.500 Euro.

Einige Häuslebauer wählen auch ein Konstantdarlehen für ihren Immobilienkredit, da bei diesem kein Eigenkapital notwendig ist. Allerdings gibt es ebenso Annuitätendarlehen, die eine Immobilienfinanzierung ohne eigene Ersparnisse ermöglichen. Banken sprechen hierbei von einer Vollfinanzierung.

Sie möchten Ihren Baukredit zu einem fest vereinbarten Sollzins komplett zurückzahlen? Ein Konstantdarlehen kann in diesem Fall die richtige Wahl sein. So bietet dieses dem Kreditnehmer eine Zinsgarantie bis zur Volltilgung. Das schafft Kalkulationssicherheit.

Hauskäufer, die zeitnah eine Immobilie erwerben wollen, setzen ebenfalls oft auf ein Konstantdarlehen. Zudem praktisch: Bei diesem Kredittyp müssen Sie nicht erst einen größeren Geldbetrag ansparen. Stattdessen baut der Darlehensnehmer Eigenkapital bequem über den Bausparvertrag auf – aber das erst nach Auszahlung des gewünschten Immobilienkredits.

Aufgrund dessen ist ein Konstantdarlehen insbesondere für Familien, Paare und Singles geeignet, die über keinerlei Vermögen verfügen. Außerdem passt eine solche Baufinanzierung gut zu Ihnen, wenn Sie später außerplanmäßige Tilgungen vornehmen möchten. Beim Konstantdarlehen sind diese ab der Darlehensphase des Bausparvertrags regelmäßig uneingeschränkt zulässig. Ob sich ein Konstantdarlehen für Sie eignet, können Sie auch mithilfe des Baufinanzierungsrechners prüfen. 

Kreditnehmer, die kein Problem damit haben, ihre Verbindlichkeiten erst zu einem späteren Zeitpunkt zu tilgen, können ebenso auf diese Darlehensart setzen. Zusammengefasst ist ein Konstantdarlehen in diesen Fällen interessant:

• Wunsch, sofort zu bauen oder zu kaufen
• festes Einkommen, aber wenig/kein Eigenkapital vorhanden
• Flexibilität der Hauskauf-Finanzierung besonders wichtig
• hohe Planungssicherheit erwünscht

Wie jede Kreditart weist das Konstantdarlehen bestimmte Vorteile, aber auch Risiken auf. Folgende Tabelle vermittelt Ihnen dazu einen Überblick:

Vorzüge: fixe Raten und keine Eigenmittel notwendig

Für viele Hauskäufer ist das der Grund, weshalb sie sich für ein Konstantdarlehen entscheiden: Sie brauchen dafür kein Eigenkapital. Dennoch bekommen sie den Kredit von der Bank unmittelbar bereitgestellt. Darüber hinaus zählt die Planungssicherheit zu den Stärken dieser Baufinanzierung. Schließlich darf sich der Häuslebauer beim Konstantdarlehen über gleichbleibende Hypothekenzinsen und Raten freuen – und das bis zur kompletten Tilgung.

Bei hohen Sollzinsen überwiegen die Nachteile

Diesen Vorzügen stehen auch einige Schwächen und Risiken gegenüber. So ist ein Konstantdarlehen nur bei einem geringen Sollzins in der Ansparzeit interessant. Der Hintergrund ist folgender: Die zu zahlende Zinslast ergibt sich aus dem Sollzins sowie der Restschuld. Da bei einem Immobiliendarlehen dieses Typs die Restschuld unverändert hoch bleibt, sollte der Sollzins möglichst niedrig sein. Andernfalls macht die Zinsbelastung dieses Baudarlehen unattraktiv.

Weiterhin verteuern Abschlussgebühren, die für den Bausparvertrag anfallen, das Konstantdarlehen. Die Bausparkassen dürfen überdies keinen festen Zeitpunkt zur Zuteilung des Bausparvertrags vereinbaren. Stattdessen bestimmt das Erreichen einer vorgegebenen Bewertungszahl sowie des Mindestsparguthabens die Zuteilungsreife. Verzögert sich die Zuteilung, kann das den Immobilienkredit gefährden. In einem solchen Fall muss der Darlehensnehmer womöglich eine kostspielige Zwischenfinanzierung aufnehmen.

Trotz der Niedrigzinsen ist es denkbar, dass die Hypothekenzinsen noch weiter sinken. Da bei einem Konstantdarlehen die Bank den Sollzins schon zu Vertragsbeginn festlegt, profitieren Hauskäufer nicht von fallenden Zinsen. Zugleich gestaltet sich ein Ausstieg oder Anbieterwechsel bei diesem Typ von Immobilienfinanzierung als schwierig. Das liegt vor allem an der späten Tilgung der Kreditschuld.

Komplizierter, intransparenter Aufbau macht Bewertung des Konstantdarlehens schwierig

Um ermitteln zu können, ob sich ein Konstantdarlehen tatsächlich lohnt, gilt es verschiedene Faktoren zu betrachten. Neben dem zugesicherten Sollzins sind dabei ebenso die Höhe der Vorfinanzierung, die Verzinsung des Bausparguthabens sowie die genauen Modalitäten des Bausparvertrags relevant. Zu Vergleichen sollten Sie außerdem stets den Effektivzins der Immobilienfinanzierung heranziehen. Dieser berücksichtigt nämlich auch die Kosten beziehungsweise Gebühren des Finanzprodukts.

Aufgrund dieser Komplexität sind die Angebote für ein Konstantdarlehen häufig schwierig nachzuvollziehen und mitunter intransparent. Deshalb ist ein Vergleich dieser Kreditart mit einem klassischen Annuitätendarlehen alles andere als trivial.

Die Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag macht das Konstantdarlehen zu einem komplexeren Finanzprodukt. Wenden Sie sich deshalb an einen erfahrenen Baufi24 Berater, falls Sie eine genaue Berechnung wünschen. Folgendes stark vereinfachtes Beispiel illustriert die Funktionsweise eines solchen Immobilienkredits.

Ab Vertragsabschluss:

• Kapitalbedarf/Wert des Eigenheims: 200.000 Euro
• Auszahlung Vorfinanzierungsdarlehen: 200.000 Euro
• Zahlung Kreditzinsen (keine Tilgung)
• Beginn Bausparvertrag mit Bausparsumme: 200.000 Euro
• Einzahlung in Bausparvertrag

Nach Zuteilung des Bausparvertrags (zum Beispiel nach 10 Jahren):

• angespartes Bausparguthaben: 50.000 Euro
• Bauspardarlehen: 150.000 Euro
• Restschuld: 150.000 Euro
• Zahlung Kreditrate (Zins und Tilgung) für Bauspardarlehen

In dem Beispiel möchte eine Familie ein Eigenheim im Wert von 200.000 Euro kaufen. Dazu nimmt sie ein Konstantdarlehen auf. Aus der Vorfinanzierung erhält sie die dafür benötigten 200.000 Euro. Im Gegenzug überweist die Familie monatliche Darlehenszinsen an die Bank und zahlt in einen Bausparvertrag ein.

Sobald dieser zuteilungsreif ist, nutzen die Häuslebauer das Bausparguthaben in Höhe von 50.000 Euro und tilgen damit einen Teil der Vorfinanzierung. Die Restschuld über 150.000 Euro führt die Familie dann über ein Bauspardarlehen zurück. Dazu überweist sie eine monatliche Rate, die genauso hoch ist wie der zuvor gezahlte Kreditzins und der Bausparbeitrag zusammen.

Die Baufi24 Experten helfen Ihnen gerne weiter, wenn Sie wissen möchten, ob ein Konstantdarlehen die beste Lösung für Ihre Baufinanzierung ist. Unsere Spezialisten vergleichen die Angebote von über 500 Bankpartnern und finden die beste Immobilienfinanzierung für Ihr Vorhaben. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.