Eigentumswohnung Kosten

Wer eine Immobilienfinanzierung plant, steht am Anfang vor der Frage: Haus oder Eigentumswohnung? Ist das Budget begrenzt, wird eine Eigentumswohnung interessant. Diese ist meist günstiger als ein Haus, aber nicht immer. Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung hängt von ihrer Größe und Ausstattung ab sowie der Lage und dem Baujahr des Hauses.

Das elegante Penthouse in bester Innenstadtlage ist auch als Bestandsimmobilie noch weit teurer als die neu gebaute und eher schlicht gehaltene Eigentumswohnung auf dem Land. Eine begehrte Lage zeichnet sich durch nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten aus, ein attraktives Angebot für Freizeit und Kultur sowie einen gut erreichbaren Nahverkehr. Dies erhöht zwar einerseits den Kaufpreis, erleichtert bei Bedarf aber auch den Weiterverkauf der Wohnung.

Langfristig planen beim Kauf einer Eigentumswohnung

Interessieren Sie sich für eine Wohnung mit dem besonderen Extra wie beispielsweise eine hochpreisige Wellnesseinrichtung? Versuchen Sie, die Wohnung mit den Augen unterschiedlicher Menschen zu sehen. Vielleicht liegt Ihnen das besondere Extra am Herzen und Sie sind willens, dafür einen Aufschlag auf den Kaufpreis zu akzeptieren. Bedenken Sie jedoch, dass der nächste Käufer daran kein Interesse hat – und nicht bereit sein wird, den Aufpreis zu tragen. Sollte das passieren, könnten Sie beim Verkauf Geld verlieren.

Natürlich denken wir bei der Planung des Kaufs ungern an den möglichen Verkauf. Doch bleiben Sie realistisch, Lebensumstände ändern sich manchmal schneller als gewünscht. Vielleicht lockt Sie der attraktive neue Job in ein anderes Bundesland oder die Wohnung wird zu klein, weil die Zahl der Kinder zunimmt. In solchen oder ähnlichen Fällen kommt ein potenzieller Verkauf schnell auf die Tagesordnung.

Bei dem Kauf einer Wohnung gibt es allerdings mehr zu beachten als den reinen Kaufpreis. Schauen Sie sich den Zustand des Hauses genau an und prüfen Sie, ob ein Renovierungsstau vorliegen könnte. Sollte die Eigentümergemeinschaft nur geringe Instandhaltungsrücklagen gebündelt haben und das Dach zeigt einen schlechten Zustand – sollten die Alarmglocken läuten. Falls Sie schwer beurteilen können, ob demnächst eine Renovierung nötig wird, beauftragen Sie einen Gutachter.

Wie funktioniert die Eigentümergemeinschaft?

Als Besitzer oder Besitzerin einer Eigentumswohnung sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Diese pflegt gemeinsam das Grundstück und Haus und sorgt für Reparaturen und die nötige Instandhaltung. Zusammen mit den Eigentümern der anderen Wohnungen stimmen Sie sich regelmäßig darüber ab, welche Investitionen zu tätigen sind. Diese Entscheidungen werden im Rahmen von Eigentümerversammlungen gefällt.

Anhand der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der vergangenen Abrechnungen und Wirtschaftspläne bekommen Sie einen guten Einblick in die Nebenkosten. Hat das Haus einen Aufzug, fallen häufig hohe Wartungs- und Reparaturkosten für diese bequeme Einrichtung statt. Aufwendig und exotisch angelegte Außenanlagen können hohe Kosten für Gärtner verursachen. Bei der Lektüre der Protokolle können Sie auch schnell erkennen, wie harmonisch die Eigentümergemeinschaft agiert. Falls die Eigentümer heillos zerstritten sind oder es ein oder zwei notorische Querulanten gibt, sollten Sie den Kauf noch einmal überdenken.

Die wichtigsten Nebenkosten beim Wohnungskauf sind:

• Notargebühren inklusive Grundbucheintrag
• Grunderwerbsteuer
• Maklerprovision, sofern der Kauf von einem Makler vermittelt wird

Der Kauf einer Eigentumswohnung muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Wie viel der Notar im Einzelfall in Rechnung stellt, hängt davon ab, wie aufwendig der Kaufvertrag gestaltet wird. Als Anhaltspunkt können Sie mit 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Zudem wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen, was ebenfalls Kosten der Wohnung verursacht. Deren Höhe beläuft sich ungefähr auf ein halbes Prozent des Kaufpreises.

Ein weiterer Punkt unter den Kaufnebenkosten stellt die Grunderwerbsteuer dar. Diese muss der Käufer einer Eigentumswohnung sofort nach dem Kauf an das Finanzamt überweisen, eine Stundung ist nicht möglich. Erst wenn die Steuerschuld beglichen ist, wird das Eigentum eingetragen. Was Sie zur Grunderwerbsteuer wissen sollten:

• Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird als Prozentsatz vom Kaufpreis ermittelt und variiert von Bundesland zu Bundesland.
• Mit 3,5 Prozent kommen Sie am günstigsten weg, wenn Ihre Eigentumswohnung in Bayern oder Sachsen liegt.
• Die Obergrenze von 6,5 Prozent fällt bei Transaktionen in Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein an.

Hat ein Makler den Kauf vermittelt, muss an ihn eine Maklerprovision bezahlt werden. Die Höhe unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland, ist aber grundsätzlich verhandelbar. Die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer immer je zur Hälfte.

Als Bewohner der Eigentumswohnung zahlen Sie monatliche Betriebskosten, ähnlich wie ein Mieter. Für den Eigentümer liegen die Nebenkosten einer Eigentumswohnung allerdings um ungefähr 20 bis 30 Prozent höher als bei einem Mieter. Zu den laufenden Nebenkosten nach dem Kauf einer Eigentumswohnung zählt auch die quartalsweise zu bezahlende Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach der Größe Ihres Anteils am Wohnhaus und dem Grundstück.

Wie hoch der Anteil ist, lässt sich der Teilungserklärung entnehmen. Diese sollten Sie vor dem Kauf der Wohnung gründlich lesen. Der Betrag für die Grundsteuer wird mit einem individuellen Hebesatz der jeweiligen Kommune versehen. Je begehrter das Wohnen in einer Stadt oder Gemeinde ist, desto mehr steigt der Hebesatz. In beliebten Großstädten zahlen Sie entsprechend mehr Grundsteuer als in einem unattraktiven Vorort oder auf dem Land.

Die Eigentumswohnung und ihre monatlichen Kosten

Anfallende Kosten der Eigentumswohnung werden anteilig auf die Wohnungsbesitzer verteilt. Dazu gehören zum Beispiel:

• der Strom im Treppenhaus,
• Kosten für den Hausmeister sowie den Verwalter,
• die Pflege des Treppenhauses und des Vorgartens,
• die Gebäudeversicherung und
• (sofern vorhanden) die Wartung des Aufzugs.

Wem eine große Wohnung gehört, der zahlt einen entsprechend hohen Anteil als Kosten. Die Summe dieser monatlich zu zahlenden Kosten heißt Hausgeld und die Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan des Verwalters. Kalkuliert dieser zu gering, müssen die Eigentümer am Ende des Jahres nachzahlen. Hat er gut gewirtschaftet, freuen sie sich über eine Rückzahlung der Kosten der Wohnungen.

Um für größere Reparaturen und Renovierungsarbeiten gewappnet zu sein, spart die Eigentümergemeinschaft zudem gemeinsam Geld an. Dieses Sparguthaben wird Instandhaltsrücklage oder nur kurz Rücklage genannt. Sparen die Eigentümer im Vorfeld zu wenig, müssen sie kurzfristig große Anteile an Reparaturarbeiten selbst bezahlen. Wird zum Beispiel eine Reparatur am Dach fällig oder muss die Fassade neu gestrichen werden, ist das keine Kleinigkeit. Schnell kann eine fünfstellige Rechnung entstehen.

Wer eine Wohnung finanzieren möchte, sollte schon einige Jahre zuvor anfangen zu sparen und Eigenkapital ansammeln. Denn: Eine Immobilienfinanzierung von 100 Prozent des Kaufpreises ist zwar möglich, aber teurer. Sie ist zudem riskant, da niemand in die Zukunft schauen kann. Wird der Eigentümer krank oder arbeitslos und hat monatlich weniger Geld zur Verfügung, kann es mit der Rückzahlung des Kredits schnell eng werden. Außerdem bietet nicht jede Bank einen Immobilienkredit mit dieser Variante an. Zudem sollte immer ein Notgroschen bleiben. Mit ihm können Sie eine defekte Waschmaschine oder den Kühlschrank ersetzen oder eine teure Autoreparatur bezahlen, ohne gleich einen Dispokredit in Anspruch nehmen zu müssen.

Damit die monatliche Belastung aus dem Immobiliendarlehen Sie nicht erdrückt, empfiehlt sich eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent oder mehr. Gehen Sie von einem Kaufpreis von 300.000 Euro aus, sollten Sie folglich 60.000 an leicht verfügbarem Vermögen aufweisen. Dazu zählen beispielsweise Giro- und Tagesgeld, kurzfristig kündbare Sparverträge, zuteilungsreife Bausparverträge sowie Wertpapierdepots.

Kosten Eigentumswohnung: genügend Eigenkapital und öffentliche Fördergelder

Je mehr Eigenkapital die Käufer mitbringen, desto attraktiver werden die Zinskonditionen. Das hängt damit zusammen, dass das Risiko der Bank sinkt, wenn sie einen kleineren Anteil der Immobilie finanziert. Bedenke zudem, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis einige Nebenkosten zu bezahlen sind. Dazu gehören die Notargebühren, die Grunderwerbsteuer und eventuell eine Maklercourtage. In der Summe belaufen sich diese Gebühren und Steuern auf mehr als zehn Prozent des Kaufpreises. Setzen Sie die anfängliche Tilgungsrate nicht zu niedrig an und vergessen Sie nicht, Sondertilgungen im Kreditvertrag vorzusehen.

Prüfen Sie, ob Ihnen Förderungen für die Eigentumswohnung und öffentliche Zuschüsse zustehen. Ein gut gedämmter Neubau könnte für öffentliche Fördergelder wie ein KfW-Darlehen oder Angebote der Bundesländer qualifizieren. Haben Sie ein oder mehrere Kinder, könnte für Sie das Baukindergeld interessant sein. Wer die Voraussetzungen erfüllt, profitiert von 1200 Euro pro Kind und Jahr. Dieser Zuschuss wird bis zu zehn Jahre gezahlt.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und die Kosten abschätzen wollen, unterstützen die Experten von Baufi24 Sie gerne. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenlosen und unverbindlichen Termin. Wir freuen uns auf das Telefonat mit Ihnen oder das persönliche Treffen vor Ort.