Mehrfamilienhaus finanzieren

Der Trend ist ungebrochen: In vielen Ballungsgebieten Deutschlands wird der Wohnraum knapp und die Mieten steigen. Dabei befindet sich die Nachfrage nach Geschosswohnungen auf einem besonders hohen Niveau. Zu diesem Ergebnis kommt die jährlich erscheinende GEWOS-Immobilienmarktanalyse für das Jahr 2018. Die Autoren sprechen von einem regelrechten Boom hinsichtlich des Handels mit Mehrfamilienhäusern. Sehr hoher Beliebtheit erfreuen sich insbesondere Immobilien, die im jeweiligen Umland der Großstädte liegen.

Für diese rasante Entwicklung sind einige Gründe auszumachen. So befinden sich etwa die aktuellen Hypothekenzinsen auf einem historischen Tiefststand. Das hat zur Folge, dass das klassische Sparen auf dem Sparbuch unattraktiv geworden ist. Auch wenn Sie Staatsanleihen erwerben, lassen sich damit kaum noch auskömmliche Renditen erwirtschaften.

Des Weiteren unterliegen die Aktienmärkte aufgrund weltwirtschaftlicher sowie politischer Risiken erhöhten Wertschwankungen. In dieser Situation erscheint der Kauf eines Mehrfamilienhauses lukrativ. Denn wer in „Betongold“ investiert, darf mit einer soliden Rendite in Form von monatlich fließenden Mietzahlungen rechnen.

Im Vergleich zum Erwerb eines Einfamilienhauses ist der Kauf eines Mehrfamilienhauses mit einem erhöhten Kapitalaufwand verbunden. Um den vereinbarten Kaufpreis zuzüglich aller Baunebenkosten aufbringen zu können, ist meist eine Immobilienfinanzierung für das Mehrfamilienhaus notwendig. Darunter ist zu verstehen, dass Ihnen die Bank zusätzliche Finanzmittel in Form eines Darlehens zur Verfügung stellt. Mit diesem Fremdkapital und weiteren Eigenmitteln lässt sich dann das gewünschte Mehrfamilienhaus erwerben.

Als Kreditnehmer zahlen Sie im Gegenzug monatlich anfallende Raten zur Rückführung des Darlehens. Da Sie als Eigentümer eines Zinshauses regelmäßige Mietzahlungen erhalten, können Sie diese zur Deckung der Darlehensraten heranziehen.

Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses ist ein komplexer Vorgang, der sowohl große Chancen als auch Risiken birgt. Grundsätzlich kann der Kauf eines Mietshauses für viele Investoren und Privatpersonen mit guter Bonitätsprüfung vorteilhaft sein. Insbesondere wenn Sie nach einer renditestarken Anlagemöglichkeit suchen, sollten Sie den Kauf beziehungsweise die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses in Erwägung ziehen. Da sich die Bauzinsen derzeit auf einem sehr niedrigen Niveau bewegen, sind unter anderem Sparbücher, Festgelder und Staatsanleihen uninteressant geworden.

Denn die Renditen dieser Anlageformen liegen meist unter der allgemeinen Teuerungsrate. Unter dem Eindruck weltwirtschaftlicher und politischer Entwicklungen zeigen sich darüber hinaus die Aktienmärkte als schwankungsanfällig.

Aus dieser Perspektive kann eine Investition in ein Mietshaus eine sinnvolle Ergänzung des Anlageportfolios sein. Zudem ist die Nachfrage nach Wohnraum ausgesprochen hoch, gerade in den deutschen Großstädten. Wer Besitzer eines Mehrfamilienhauses ist, muss sich daher über etwaige Leerstände meist keine Sorgen machen. Aufgrund dessen können Sie die Mieteinnahmen als vergleichsweise sicheres Einkommen verbuchen.

Wenn Sie auf der Suche nach einem dauerhaften, effektiven Inflationsschutz sind, sollten Sie darüber nachdenken, ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren. Denn die Mieten und Verkehrswerte der Immobilie steigen für gewöhnlich mit der allgemeinen Teuerung.

Für den Fall, dass Sie in den kommenden Jahren Ihre Einkommensteuerlast reduzieren möchten, kann der Kauf eines Zinshauses ebenfalls zielführend sein. Da die Werbungskosten für die neue Immobilie gerade in der Anfangszeit hoch liegen, übersteigen diese häufig die Mieteinnahmen. In der Folge haben Sie ein geringeres Einkommen zu versteuern.

Des Weiteren hat der Niedrigzins nicht nur auf das Sparen unmittelbare Auswirkung – auch der Sollzins für Finanzierungen von Mehrfamilienhäusern ist aktuell sehr günstig. Daher besteht für Investoren derzeit die Gelegenheit, attraktive Kredite abzuschließen. Hierbei kann eine Finanzierung ebenso für Personen von Vorteil sein, die kein Fremdkapital zum Kauf benötigen.

Ferner haben Sie die Möglichkeit, selbst in Ihr Mehrfamilienhaus einzuziehen. Da ein Mietshaus in mehrere getrennte Wohneinheiten unterteilt ist, lassen sich weitere Wohnungen ebenso von Familienangehörigen nutzen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses stellt für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens dar. Wer aber ein Zinshaus erwerben will, hat meist eine noch deutlich höhere Kaufsumme aufzubringen.

Daher spielt bei solchen Vorhaben ein detaillierter Finanzierungsplan eine besonders wichtige Rolle. Wie bei der Finanzierung von Einfamilienhäusern ist bei Mietshäusern eine komplette Fremdkapitalfinanzierung zumindest theoretisch möglich. So lassen sich mit den erwarteten Mieteinnahmen die monatlichen Darlehensraten bedienen.

Innerhalb der letzten Jahre sind allerdings die Kaufpreise für Immobilien stark gestiegen – und das nicht nur in Großstädten. Gleichzeitig haben sich die durchschnittlichen Mieten langsamer erhöht. Aufgrund dieses Ungleichgewichts reichen die Mieteinnahmen oftmals nicht mehr aus, um die anfallenden Kreditraten vollständig abzudecken. Hinzu kommt, dass die Banken im Zuge der Kreditvergabe vorsichtshalber mit niedrigeren Mieteinnahmen kalkulieren. Denn vorübergehende Leerstände von Wohnungen oder sinkende Mietpreise bergen ein zusätzliches finanzielles Risiko.

Überdies prüfen die kreditgebenden Banken eingehend alle Kaufinteressenten bezüglich ihrer Zahlungsfähigkeit. Neben der Bonität werden zudem die aktuellen Vermögensverhältnisse berücksichtigt. Um ein Mehrfamilienhaus finanzieren zu dürfen, muss diese Überprüfung positiv ausfallen.

Mehrfamilienhaus finanzieren: auf die Beleihungsgrenze kommt es an

Die Gewährung eines Darlehens für ein Zinshaus ist jedoch nicht nur daran geknüpft. Der sogenannte Beleihungswert und die Beleihungsgrenze der Immobilie sind ebenfalls von Bedeutung. Zur Erklärung: Der zu zahlende Kaufpreis entspricht für gewöhnlich dem aktuellen Marktwert, der auch als Verkehrswert bezeichnet wird. Von diesem zieht die Bank einen Abschlag in Höhe von circa 10 bis 15 Prozent ab, um den Beleihungswert zu erhalten.

In den meisten Fällen richtet sich die Kreditvergabe allerdings nach der Beleihungsgrenze. Deren Höhe entspricht in etwa 70 Prozent des Beleihungswerts. Konkret gibt die Beleihungsgrenze den von der Bank höchstmöglich zur Verfügung gestellten Kreditbetrag an. Ferner sieht die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) verbindlich vor, dass bei Krediten von mehr als 400.000 Euro ein Gutachter für den Hauskauf zur Wertermittlung zu bestellen ist. Wer ein Mehrfamilienhaus finanzieren möchte, überschreitet diesen Betrag meist deutlich.

Da die Bank für den Kredit außerdem eine Sicherheit benötigt, wird diese als Gläubigerin im Grundbuch eingetragen. Im Falle eines dauerhaften Zahlungsausfalls ist der Kreditgeber berechtigt, das Mietshaus zu veräußern. Aus dem Erlös erhält die Bank dann die noch ausstehenden Forderungen.

Bevor der Kaufinteressent die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ins Auge fassen kann, hat er als Erstes eine passende Immobilie zu finden. Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt ist vor allem eine einwandfreie Lage von großer Bedeutung. In letzter Zeit ist zu beobachten, dass sich im Bereich der Mietshäuser die Investitionsaktivitäten verschieben – und zwar weg von den Großstadtzentren, hin zu deren Umland. Das stellte das GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung fest.

Da die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den Vororten niedriger liegen als in den Innenstädten, können Sie dort womöglich ein attraktives Zinshaus finden. Wenn es um die Lage geht, ist ferner der Anschluss an eine solide Infrastruktur ausgesprochen wichtig. So sind unter anderem öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Nähe ein klarer Pluspunkt.

Finanzierung eines Mehrfamilienhauses: umfassenden Marktüberblick verschaffen

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus finanzieren möchten, sind fundierte Marktkenntnisse unabdingbar. Ein potenzieller Käufer muss beispielsweise wissen, ob sich das Mietshaus in einer beliebten Wohngegend befindet und wie hoch die ortsübliche Miete dort ist. Zudem ist darauf zu achten, wie häufig Mieterwechsel in der letzten Zeit stattgefunden haben. Um so viele Informationen wie möglich zu erhalten, sollten Sie sich mehrfach einen persönlichen Eindruck vor Ort verschaffen. Vermietervereine, Immobilienportale sowie die Mietspiegel der Kommunen liefern ebenso nützliche Hinweise.

Des Weiteren ist es vorteilhaft, wenn Sie in der Nähe Ihres neuen Mietshauses wohnen. Denn als Anwohner kennen Sie sich dort besonders gut aus. Vermieter können dann auch bei Schwierigkeiten oder Mieterwechseln persönlich vorstellig werden. Aufgrund dessen sollten gerade weniger erfahrene Privatinvestoren ein Mehrfamilienhaus finanzieren, das nicht mehr als 100 Kilometer von ihnen entfernt liegt.

Wer ein Mehrfamilienhaus finanzieren möchte, hat eine solide Bonität vorzuweisen

Bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses geht es häufig um siebenstellige Summen. Daher stellt der Kreditgeber höhere Anforderungen an die Solvenz des Kreditnehmers. Überdies bieten nicht alle Banken die auch als Investorenfinanzierungen bezeichneten Darlehen an. Wenn Sie auf der Suche nach einem geeigneten Kreditinstitut sind, ist es daher hilfreich, auf das Fachwissen der erfahrenen Baufi24 Berater zu setzen.

Wer ein Mehrfamilienhaus finanzieren will, hat eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen zu lassen. Auf diese Weise dient das erworbene Mietshaus als Sicherheit für den Kapitalgeber. Wie hoch diese Sicherheit für die Bank ist, richtet sich maßgeblich nach dem Beleihungswert. Um diesen zu bestimmen, muss zuerst der Verkehrswert ermittelt werden. Anders als bei selbst genutztem Eigentum kommt hier nicht das Sachwert-, sondern das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Mithilfe unserer Immobilienbewertung können Sie sich einen ersten Eindruck des Immobilienwerts machen.

Im Rahmen Ihrer Planung sollten Sie zudem berücksichtigen, dass die Zinskonditionen bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses von denen einer selbst genutzten Immobilie abweichen können. Für die genaue Höhe des gewährten Zinssatzes ist neben dem aktuellen Zinsniveau der Ertragswert der Immobilie maßgeblich. Dieser wird insbesondere vom ermittelten Bodenwert sowie von den erwarteten Mieteinnahmen beeinflusst.

Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten bei Finanzierung eines Mehrfamilienhauses

Ein weiterer, nicht zu vernachlässigender Faktor bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist das Thema Eigenkapital. Zwar ist gelegentlich zu lesen, dass eigene Mittel beim Erwerb eines Zinshauses nicht zwingend erforderlich sind. Allerdings erhöht die Bereitstellung von Eigenkapital oftmals die Wahrscheinlichkeit, eine Darlehenszusage von der Bank zu bekommen. Aufgrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen ergibt es außerdem wenig Sinn, viel Geld auf dem Sparbuch oder Tagesgeldkonto zu belassen. Stattdessen erhöht der Einsatz von Eigenkapital meist die Rendite Ihrer Immobilienanlage.

Wer ein Mehrfamilienhaus finanzieren möchte, darf des Weiteren die anfallenden Erwerbsnebenkosten nicht vergessen. Denn bei einem Kauf entstehen zusätzliche Kosten durch die Grunderwerbsteuer sowie durch Grundbuch-, Notar- und etwaige Maklergebühren. Diese können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. In der Regel haben Sie für die Erwerbsnebenkosten eigene Mittel aufzuwenden, da die Banken diese meist nicht mitfinanzieren.

Mehrfamilienhaus finanzieren: Rücklagen bilden und Rendite im Blick behalten

Für den Fall, dass Sie ein Mehrfamilienhaus finanzieren wollen, sollten Sie ein Budget für spätere Ausgaben einplanen. Denn bei einem großen Mietshaus können unvorhergesehene Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten hohe Kosten verursachen. Deshalb ist es wichtig, als Eigentümer über ausreichend hohe Rücklagen zu verfügen. Kalkulieren Sie daher am besten, circa 20 Prozent der veranschlagten Gesamtinvestition als liquide Mittel vorzuhalten.

Wichtiges Kriterium beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist die Rendite. Unter diesem Begriff ist hier der Jahresertrag Ihrer Anlage zu verstehen. Sie wird in Prozent angegeben. Wenn Immobilienmakler hohe Renditen von mehr als 5 Prozent in Aussicht stellen, sollten Sie jedoch vorsichtig sein. Denn eine höhere Rendite ist für gewöhnlich mit einem erhöhten Risiko verbunden. Daher sind sehr hohe Renditeversprechen kritisch zu hinterfragen.

Aufgrund der vielen zu berücksichtigenden Faktoren ist die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses eine komplexe Aufgabe. So hat der Käufer neben der Auswahl der passenden Immobilie auch eine umfassende Finanzplanung vorzunehmen. In dieser Situation ist ein verlässlicher und kompetenter Partner der Schlüssel zum Projekterfolg.

Die Baufi24 Spezialisten verfügen über eine langjährige Erfahrung in der Finanzierungsvermittlung von Zinshäusern und helfen auch Ihnen jederzeit weiter. Dank ihrer erstklassigen Informationen und Kontakte haben sie einen soliden Überblick über den Immobilienmarkt. Außerdem teilen die Baufi24 Experten gerne mit, welche Unterlagen für den Kreditantrag bei der Bank einzureichen sind. Vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen und kostenlosen Gesprächstermin mit Ihrem Baufi24 Berater.